oavsett om du köper en lägenhet som behöver en fullständig renovering innan du flyttar in, eller om du vill gut renovera din nuvarande bostad (a) i tid för barnet, (b) innan badrummet taket grottor i eller (c) medan du är spry nog att njuta av frukterna av din entreprenörs arbete, måste du börja med en realistisk känsla av timing.

”de flesta tänker på hur lång tid renoveringen tar—från det ögonblick som entreprenören går in och börjar rivning—men det är bara en del av historien”, säger Fraser Patterson, VD för Bolster—ett New York City-företag som har utformat en transparent och trevlig process för NYC-husägare som gör stora renoveringar. ”När det är ordentligt planerat av ett skickligt renoveringsteam kan själva tarmrenoveringen—vilket innebär att du tar allt ut ur din lägenhet, ner till tapparna—ta var som helst mellan tre och 12 månader. Men det kan ta lika lång tid att få projektet från marken.”

här är hur lång tid du kan förvänta dig att det tar att planera och genomföra en tarmrenovering i New York City.

steg ett: Bestäm hur du vill att ditt projekt ska levereras och hyr en arkitekt (1 till 2 veckor om du är effektiv och identifiera en bra kandidat direkt; 2 veckor – 2 månader om processen drar på)

det finns tre sätt att närma sig någon renovering, förklarar Patterson.

”det första och enklaste är ”bygg bara”, där du anställer en huvudentreprenör för att hantera ditt projekt utan ritningar eller baserat på en arkitekts befintliga ritningar”, säger han. ”Den är idealisk för en enkel, okomplicerad renovering som innebär mycket lite designarbete.”

vanligtvis kommer ett byggprojekt att kosta under $200,000, och ägaren kommer att kunna välja sina egna finish. Men i NYC – där få saker är någonsin enkla-är det inte ovanligt att behöva godkännande för din renovering från byggnadsavdelningen, och din byggnadsförvaltning kan fortfarande kräva att du anställer en arkitekt.

det andra alternativet är Design and Build, där du anställer en huvudentreprenör och en arkitekt som arbetar tillsammans för att leverera ditt projekt. Patterson rekommenderar detta tillvägagångssätt för budgetkänsliga husägare som gör mindre tarmrenoveringar—i New York City betyder det projekt som kostar under $500,000.

det tredje alternativet är Design-Bid-Build, perfekt för komplexa, designdrivna och dyrare projekt.

”du anställer en arkitekt först, som designar ditt projekt och sedan bjuder ut det till flera entreprenörer”, säger Patterson. ”Det ger ett mer opartiskt designteam och potentiellt högre kvalitetsresultat på grund av ökad konkurrens från entreprenörer.”

när det gäller två Bolsterklienter, ett par unga yrkesverksamma och första gången husägare som ville gut renovera sin Cobble Hill co-op med tre sovrum, var en Design och byggmetod rätt passform. (Klicka här för att se en PDF-tidslinje för deras projekt, och här för att se det faktiska projektbudet.)

Bolster samlade ett renoveringsteam bestående av en prisbelönt arkitekt, David Yum och entreprenör Aaron Borenstein. Som arkitekt var Yums roll att överväga parets vision för sin lägenhet och definiera projektets parametrar när det gäller livsstil och funktionalitet. Och som entreprenör definierade Borenstein renoveringens kostnad och schema och övervakade byggandet.

Cobble Hill husägare

steg två: Rita upp dina planer (4 – 16 veckor)

nu när du har anställt din arkitekt, vad är nästa? Först, om inte din byggnad är helt ny, måste din arkitekt göra en fysisk undersökning av din lägenhet för att förstå dess utrymme och struktur. När arkitekten blir bekant med ditt hem och börjar schematisk design—de första tvådimensionella planerna och diagrammen för projektet, som kommer att täcka sina breda koncept-diskuterar du dina behov och problem. Denna process kommer att ta minst två veckor, men kan vara längre, som många renoverare kan du hitta dig själv med tanke på alternativa ideer eller nya riktningar som avviker från din ursprungliga plan.

under nästa fas-designutveckling-tar de finare detaljerna i renoveringen fokus, inklusive de specifika produkter som kommer att installeras; denna process tar ungefär fyra till åtta veckor, säger Patterson.

slutligen görs konstruktionsritningar för att bestämma exakt form, montering och material för renoveringen. Det kan ta från åtta till sexton veckor.

ett nyrenoverat badrum i Cobble Hill-lägenheten

steg tre: bjuda ut projektet (2 till 4 veckor)

om du har valt en Design-Bid-Build-strategi för din renovering, kommer du nu att bjuda ut projektet till flera entreprenörer för att framkalla de bästa buden.

”det viktigaste är att skapa en budprocess där man jämför äpplen med äpplen”, säger Patterson, vilket innebär att din arkitekts ritningar och specifikationer är tydliga och omfattande nog för att få in bud som liknar varandra.

under detta skede av renoveringsprocessen kan potentiella entreprenörer komma tillbaka till dig med frågor och förslag till alternativa tillvägagångssätt—till exempel en annan fabrik eller byggmetod som innebär mindre arbete, tid eller kostnad—och de kommer sannolikt också att använda olika prissättningsformat. Din arkitekt bör vägleda dig i att analysera skillnaderna mellan varje entreprenörs tillvägagångssätt, erfarenhet och prissättning. Beroende på komplexiteten i ditt projekt kan det ta mellan två och fyra veckor att producera ett slutligt Bud; underleverantör och leverantörstillgänglighet, samt prissättning, är variabler som kan sträcka ut processen.

om du går på Design-Build-rutten blir processen snabbare. När det gäller Cobble Hill-paret som nämns ovan, deras entreprenör kunde undvika den branta inlärningskurvan som Design-Bud-byggprocessen ofta medför; han gav ett exakt och detaljerat bud, tillsammans med en riskrapport som beskriver husägarnas ekonomiska exponering för kostnadsöverskridanden. Sedan, Yum och Borenstein arbetade med husägare på att välja inventarier och ytbehandlingar så att de kunde beställas och levereras i tid för konstruktion.

Cobble Hill-lägenhetens Hall, efter renovering

Steg fyra: Godkännanden (8 till 16 veckor)

oavsett om din lägenhet är en co-op eller en lägenhet, måste du ansöka om din byggnad för tillstånd att göra din renovering, vilket kommer att beskrivas i ett ändringsavtal. Dessa avtal täcker villkoren för försäkring, arbetsregler, säkerhetsdepositioner, förfaranden och scheman; du måste också skicka in en uppsättning planer som tydligt anger omfattningen av ditt projekt.

när din byggnad godkänner renoveringen kommer den att logga ut på tillståndsansökningar till Department of Buildings (DOB). Alla renoveringar utöver dekorativa ytor och inbyggda kvarnarbeten kräver officiella stadsbehörigheter; Observera att om du bor i ett landmärkedistrikt måste din ansökan också gå till Landmarks Preservation Commission, även om inget arbete görs för den offentliga utsidan av byggnaden. Ansökningar om projekt som kräver exteriörarbete måste beskriva både befintliga och föreslagna förhållanden.förvänta dig en längre godkännandeprocess för detta. Och även om du inte behöver gå igenom LPC, var beredd på att DOB ställer frågor om din ansökan, en fram och tillbaka som din arkitekt hjälper dig att navigera.

komplikationer kan uppstå i detta skede. Cobble Hill husägare, till exempel, fick en obehaglig överraskning när de lämnat in sina planer: unbeknownst till dem, deras lägenhet tidigare ägare hade gjort några olagliga renoveringar som ledde till hold-ups, förlänga längden på deras projekt fyra månader längre än de hade väntat.

det är också värt att notera att även utan sådana snags uppstår DOB ofta eftersläpningar av applikationer, särskilt under renoveringssäsongen, som går från sen vinter till tidig vår. Och eftersom varje hem är annorlunda kan det vara utmanande att mäta exakt hur lång tid godkännanden tar. Det är därför det är viktigt att ha en expeditor i ditt projektteam—vem din arkitekt kommer att anställa och styra—för att hjälpa dig att navigera i stadsbyråkratin.

Steg fem: Konstruktion (3 till 6 månader)

slutligen är du redo att komma ner till den faktiska renoveringen. Naturligtvis tar det mest tid—var som helst från fyra till tjugofyra veckor, beroende på ditt projekt. Ett tecken på en bra entreprenör är att han eller hon kommer att ge en färdplan som beskriver de olika stegen så att det inte finns några större överraskningar.

en tarmrenovering börjar med rivning, från vilken punkt arbetet fortsätter från ett makro till en mikroskala. Grov inramning och Snickeri installeras, och sedan grov VVS och El; vid denna punkt, millworkers kommer att kunna ta mätningar för anpassade skåp. Gips är installerad och golvbeläggningar appliceras, följt av skåp, armaturer och beslag. Slutligen är väggarna målade och renoveringen är klar.

för Cobble Hill-lägenheten varade byggandet fyra och en halv månad, inklusive sex veckors förseningar på grund av DOB-tillståndskomplikationer och semesterperioden. (Se en fotografisk dagbok över hela processen här.) Yum förblev till hands hela för att hjälpa husägare att lösa eventuella problem som uppstod från oförutsedda omständigheter.

”varje projekt är på många sätt en unik strävan, och processen är komplex”, förklarar Patterson. ”Således bestäms inte ett framgångsrikt projekt av de okända incidenterna, eftersom de är nästan oundvikliga, utan om hur ditt team svarar och löser de oförutsedda situationerna.”

steg 6: inspektioner och projektstängning (1 till 6 veckor)

under byggandet kommer staden att genomföra VVS-och elinspektioner; när allt arbete är klart kommer det att bli en slutbesiktning innan DOB loggar ut på renoveringen.

innan denna inspektion går du igenom renoveringen med din arkitekt för att se till att allt är i ordning. För Cobble Hill-projektet, när Borensteins konstruktion var klar, inspekterade Yum hemmet, fyllde i DOB-pappersarbete och lät expeditorn skicka in det personligen. Borenstein gav också husägare en stanslista för att dokumentera eventuella fläckar eller utestående uppgifter som behövde förpackas innan de lämnade in sin slutbetalning. Det tog bara två veckor, men i vissa fall kan det gå upp till sex om plangranskare är upptagna; som sagt kan ägarna fortfarande använda lägenheten innan det slutliga DOB-godkännandet.

sammantaget hjälper det att komma ihåg hur komplex en renovering kan vara. ”Renovering är inte som att bygga en förkonstruerad bil under de perfekta förhållandena i en monteringslinje, men mer som att återställa den antika bilen, full av charm, men full av mysterier under ytan”, säger Patterson. ”Det är därför du har ett bra team av proffs, som att ha en bra läkare vid operationsbordet för att hantera det oväntade.”

varje år slösar New Yorkers över $700M efter den vanliga renoveringsprocessen. Bolster är annorlunda, med hjälp av ett vetenskapligt tillvägagångssätt för att matcha dig med högkvalitativa proffs och ekonomiskt garantera att ditt projekt levereras vackert till ett rimligt pris-allt utan extra kostnad.

för att starta ditt stora hemrenoveringsprojekt, besök bolster.us eller Ring (929) stärka.

mer från Bolster:

här är hur mycket det kostar att renovera en takterrass i New York City

ska du anställa en arkitekt eller en entreprenör först?

här är hur mycket det kostar att renovera ett 2 sovrum 1.5 badrum efterkrigs co-op på Upper East Side

hur man hittar en stor entreprenör i NYC

här är hur mycket det kostar att renovera en prewar 3 sovrum co-op i Cobble Hill, Brooklyn

hur mycket kostar det att kombinera lägenheter i New York City?