sidhöjdpunkter

grunderna

Vad är ett leasingavtal?

• ett hyresavtal är ett juridiskt bindande avtal mellan en uthyrare (hyresvärd) och en hyresgäst (hyresgäst) som skapar intresse för egendom.
• till skillnad från en fri egendom är räntan som skapas av ett leasingavtal för en definierad period av år, vanligtvis i utbyte mot betalning av hyra eller ett kapitalbelopp i början genom premie (pris).
• hyresavtalet kommer att ange dina rättigheter och skyldigheter som hyresgäst, och rättigheter och skyldigheter för din hyresvärd.
• hyresavtalet ger dig rätt att ockupera och använda din egendom under en viss tidsperiod (termen).
• när din hyresperiod är slut går ägandet av hela fastigheten tillbaka till hyresvärden. (vet som reversion’).

Vad är en lease förlängning?

en hyresavtal förlängning är processen att lägga år tillbaka på hyresavtalet och förlänga den tid du har innan fastigheten går tillbaka till ägandet av hyresvärden.

du kan göra detta genom att förhandla direkt med hyresvärden eller genom att betjäna ett avsnitt 42 meddelande (som vi rekommenderar att du har en erfaren advokat göra för din räkning).

du kan ta reda på hur länge ditt hyresavtal har kvar att köra genom att ladda ner leasehold-titeln från Land Registry-webbplatsen för bara xhamster 3.

varför förlänga ett hyresavtal?

1. förlänga ett hyresavtal med mindre än 80 år kvar kan avsevärt öka värdet på din fastighet.
2. om ditt hyresavtal är kort kommer få hypotekslån att vara beredda att låna ut mot det och så blir det svårt att sälja fastigheten – din potentiella pool av köpare kommer att begränsas till bara kontantköpare.
3. fastighet med kort hyresavtal kommer att vara svårt att remortgage (om du behöver).
4. när hyreslängden går ner går kostnaden för att förlänga hyresavtalet upp.
5. Under 80 år lockar det äktenskapsvärde – vilket innebär att om du förlänger har friägaren rätt till 50% av värdet som förlängningen lägger till fastigheten.

Vem kan förlänga ett hyresavtal?

vem som helst som anses vara en kvalificerad hyresgäst kan ansöka om förlängning av hyresavtalet.

du anses ’kvalificerad’ om:

a) du har ägt fastigheten i minst 2 år

och…

b) det ursprungliga hyresavtalet beviljades för en löptid som överstiger 21 år

under förutsättning att ovanstående kriterier uppfylls kan du tvinga hyresvärden att förlänga hyresavtalet på attraktiva villkor.

rättigheter som beviljas enligt Hyresreformen bostads-och Stadsutvecklingslagen 1993

enligt ovanstående lag ’kvalificerade hyresinnehavare’ har rätt till ytterligare 90 år utöver det som återstår på hyresavtalet och med hela löptiden till en pepparkornshyra (noll).

så om 75 år återstår kan ett nytt hyresavtal på 165 år (90 plus 75) beviljas i stället för det befintliga hyresavtalet, utan hyra att betala under hela löptiden.

i gengäld har hyresvärden rätt till en premie (klumpsumma av kontanter) för hyresavtalet förlängning.

storleken på premien är föremål för förhandlingar men bygger på en formel som anges i Hyresreformen bostäder & Urban Development Act 1993.

vilka andra rättigheter har du?

som hyresgäst har du rätt:

• för att känna till friägarens namn och adress.
• ska ges information om försäkringskostnader.
• för att se hur serviceavgifter beräknas och hur pengarna spenderas, med kvitton om så önskas.
• att konsulteras via ett avsnitt 20-samråd om avgifter om du måste betala mer än 250 250 för planerat arbete eller 100 100 per år för arbete som varar mer än 12 månader. Du kan bestrida eventuella avgifter som du tycker är orimliga, om arbetet inte utförs till en acceptabel standard genom att ansöka till en domstol.
• att gå med andra hyresgäster och kollektivt förvärva freehold av deras block, oavsett om hyresvärden vill sälja eller inte.

ska jag förlänga mitt hyresavtal?

Ja!..Om ditt hyresavtal är under 90 år och kommer nära 80 år.

när ditt hyresavtal sjunker under 80 år blir det betydligt dyrare att förlänga på grund av ’äktenskapsvärde’

Äktenskapsvärde

detta är i grunden ökningen av fastighetens värde tack vare hyresavtalet.

hyresvärden har rätt till 50% av det när ett hyresavtal med mindre än 80 år kvar förlängs.

t ex Om egendomen är värt £125,000 med en 60-årigt hyreskontrakt och sedan värderas till £160,000 med ett 150 årigt hyresavtal, äktenskap värde är £35 000 personer (£160k-£125k) och Hyresvärden är berättigad till en utbetalning på £17.5 k (50% av £35k).

ska jag förlänga mitt hyresavtal innan jag säljer?

om du vill förlänga ditt hyresavtal innan du säljer beror till stor del på hur länge du har kvar på hyresavtalet och hur snart du behöver sälja.

tid kvar på hyresavtalet (tumregler):

• +90 år = inte värt att förlänga
• 90-85 år = värt att förlänga (förbättrar säljbarheten)
• 85-80 år = värt att förlänga eller åtminstone få processen igång*

*detta är viktigt eftersom den nya ägaren inte kommer att kunna begära en förlängning i två år, då hyresavtalet kan vara kortare än 80 år, då blir det plötsligt mycket dyrare att förlänga och detta kan påverka värdet du säljer fastigheten för.

Mortgage-förmåga

• Under 80 år, och antalet långivare som är villiga att erbjuda bolån mot fastigheten börjar släppa bort.
• endast en handfull långivare kommer att låna ut och villkoren skulle vara mindre gynnsamma (dvs. lägre lån till värde och högre ränta).
• Under 60 år kan det mycket väl vara omöjligt att få en inteckning av något slag alls.

säljbarhet sker

• din fastighet kommer att bli svårare att sälja om köpare inte kan säkra en inteckning mot den.
• din pool av köpare kommer att begränsas till kontanter hus köpare endast som är färre i antal och tenderar att vara mest intresserade av fynd.

ska jag förlänga mitt hyresavtal eller köpa andel av freehold?

enligt 1993 Leasehold Reform Act, kvalificerade leaseholders har rätt att förlänga sitt leasingavtal eller gå samman med andra leaseholders att köpa freehold – knows som ’kollektiv enfranchisement’.

om du inte är nöjd med friägaren, antingen på grund av hur de hanterar fastigheten eller på grund av höga avgifter (markhyra, försäkring, serviceavgifter etc..), blir din egen freehold kommer säkert att ge dig kontroll över dessa saker.

det här alternativet kräver samarbete mellan dig och dina grannar och du måste uppfylla behörighetskriterierna:

• minst hälften av alla platta ägare måste vara hyresgäster och vill köpa freehold.
• när det gäller ett block med bara två lägenheter måste ni båda köpa freehold.
• minst två tredjedelar av hyresgästerna måste ha långa leasingavtal (dvs. ursprungligen beviljade för mer än 21 år).

det är inte ett beslut att ta lätt på eftersom du behöver någon att driva freehold-företaget (vanligtvis en begränsad enhet) och fungera som styrelseledamöter.

om du funderar på den här vägen måste du konsultera en erfaren hyresadvokat och rics Leasehold Reform valuation surveyor.

mer: kollektivt enfranchisement factsheet (leasing)

när är det inte värt att förlänga ditt leasingavtal?

om du har mer än 90 år kvar på hyresavtalet kan det inte vara värt att förlänga ännu om det inte finns stora besparingar att göra på markhyra eller om du planerar att stanna där i flera år.

men om du inte har några planer på att flytta alls och är äldre, kanske du vill lämna problemet med ett minskande hyresavtal till dem som ärver din egendom. Det är dock viktigt att se till att du (och din familj) förstår konsekvenserna.

om det finns planer för kollektiv enfranchisement (när hyresgästerna agerar tillsammans köpa freehold), då kan det inte vara värt att förlänga ditt hyresavtal på egen hand som väntar tills efteråt bör göra det billigare och enklare.

dessutom kan din ansökan avbrytas om hyresinnehavare ansöker om att köpa freehold medan din egen förlängning övervägs.

hur lång tid tar det att förlänga ett hyresavtal?

• förvänta dig 4 – 12 månader

att ansöka om hyresavtal kan ta flera månader, eftersom det kräver:

1. få värderingsråd.
2. serverar ett avsnitt 42 meddelande.
3. ta emot ett motmeddelande (avsnitt 45) Från friägaren.

i avsnitt 42 meddelande, du måste ge den fria innehavaren minst två månader för att svara.

ytterligare två månader är tillåtna för förhandlingar och, om en överenskommelse inte kan nås, kan ärendet hänskjutas till Arrendesvärderingsdomstolen.

i det här fallet kan processen ta över ett år.

Pro Tip

• se till att du tillåter gott om tid, särskilt om du närmar dig den 80-åriga avstängningspunkten där äktenskapsvärdet betalas, eller om du planerar att sälja fastigheten.

hur mycket kostar det att förlänga ett leasingavtal?

den totala kostnaden för din hyresavtal förlängning kommer att bestå av två delar:

1. premien (5k 5k och uppåt)
2. professionella avgifter, kostnader & skatter (2K-3K 2K men kan vara mycket mer)

premien

det finns inget sätt att sätta ändligt fast pris på premien eftersom den slutliga siffran kommer att vara resultatet av förhandlingar mellan dig och din hyresvärd.

det måste också ta hänsyn till alla äktenskapsvärden och det beror på jämförbara fastighetsvärden.

som sagt kan du få en grov uppskattning från online-kalkylatorn som tillhandahålls av hyresavtalet:

• Lease förlängning kalkylator (LEASE)

Pro Tip

• även om onlinekalkylatorer är snabba och enkla, är de inte nödvändigtvis korrekta och så måste du absolut söka en professionell hyresvärdering.
• en kompetent värderingsmätare bör tillhandahålla en ’bästa och värsta’ fallfigur, värdera från både hyresgästens och hyresvärdens perspektiv och, från lokal erfarenhet, förutse områden av fordran och motkrav.
• detta är det enda sättet att få en tillförlitlig uppskattning och ordentligt förbereda sig för förhandlingar.
• din besiktningsman kommer att vara den bästa personen att förhandla om ’premien’ betalas till Freeholder via sina advokater och så ta din tid att hitta en bra.

Hjälp: Hitta en erfaren besiktningsman att värdera och förhandla om din leasing förlängning

Vad är lease förlängning formel?

leasingförlängningsformeln anges i Leasehold Reform Act 1993 och utgör grunden för beräkning av kapitalbeloppet (premien) som en leasehavare måste betala till freeholder om han förlänger ett leasingavtal.

den beaktar vad hyresvärden kan förlora ur ett värdeperspektiv nu och i framtiden, inklusive ersättning för förluster från beviljande av nytt hyresavtal och hyresvärdens andel av äktenskapsvärdet.

vad är äktenskapsvärde?

• när du förlänger ett hyresavtal stiger fastighetens värde vanligtvis om hyresavtalet är kortare än 80 år.
• till exempel en fastighet Min vara värt 120,000 med en kort 45 års hyresavtal kan vara värt 175,000 med ett hyresavtal förlängas tidigare 90 år.
• denna värdeökning (55k i exemplet ovan) kallas ’äktenskapsvärde’ och friägaren har rätt till 50% av det.
• det är därför många människor kommer att råda dig att förlänga ett hyresavtal innan det minskar till 80 år.

professionella avgifter, kostnader & skatter

även för den mest enkla leasingförlängningen kommer denna del av ekvationen sannolikt att kosta runt 3 000 XNUMX och bestå av:

1. din advokats förmedlingsavgifter.
2. din besiktningsman leasing förlängning värdering undersökning kostnader.
3. din hyresvärds rimliga juridiska avgifter.
4. din hyresvärds rimliga leasingförlängningsvärderingsundersökningskostnader.

SDLT överväganden

• om detta är din enda egendom, du kommer att få betala SDLT till normalskattesatsen om premien överstiger 125,000 125.
• om du förlänger ett hyresavtal på en fastighet som inte är din enda egendom eller inte är din huvudsakliga bostad kommer det att locka till sig de högre skattesatserna för stämpelskatt (3% tilläggsavgift) om den överenskomna premien är 40 000 eller mer.

nedre raden

den slutliga kostnaden för det nya hyresavtalet kommer att vara;

premien + både din egen och hyresvärdens ’rimliga’ professionella kostnader + eventuellt SDLT-ansvar

steg-för-steg-guide till hyresförlängningsprocessen

1. kontrollera att du är en berättigad hyresgäst. Ditt ursprungliga hyresavtal måste ha varit längre än 21 år och du måste ha ägt fastigheten i två år eller mer.
2. se till att du har medel för att slutföra processen, vilket kan kosta från flera tusen pund.
3. ta reda på vem som äger freeholden och om ingen freeholder kan hittas ansöka om en intjänandeorder.
4. utse en värderingsmätare med expertkunskap om både hyresavtal och den lokala fastighetsmarknaden. De borde vara medlem i RICS och helst ALEP.
5. utse en advokat med erfarenhet av att förlänga ett hyresavtal och som är medlem i ALEP.
6. överväg om du ska kontakta din friägare personligen för att diskutera förlängning av ditt leasingavtal eller få din landmätare eller advokat att göra detta åt dig.
7. om din friägare är villig att förhandla och du enkelt når en överenskommelse, gör ett informellt erbjudande.
8. om din friägare accepterade ditt informella erbjudande kan du nu göra ett formellt erbjudande. (Om de inte accepterade ditt informella erbjudande måste din advokat betjäna ett avsnitt 42-meddelande).
9. freeholder kan nu kräva att du betalar en deposition inom 14 dagar. Detta kommer att vara 10% av kostnaden för hyresavtalet eller 250 250, beroende på vilket som är högre.
10. friägaren kommer att avtjäna ett motmeddelande (avsnitt 45), antingen acceptera ditt erbjudande, föreslå alternativa villkor eller avvisa din begäran.
11. om ingen överenskommelse nås kan du söka hjälp från Hyresrådgivningen.
12. du kan ansöka till First Tier Tribunal eller Arrendehold Valuation Tribunal. Tyvärr kan detta visa sig vara en lång och dyr process, se http://decisions.lease-advice.org/ för mer information om domstolar
13. om du har en inteckning på fastigheten måste din långivare godkänna hyresavtalet.
14. din advokat kommer att slutföra hyresavtalet förlängning.

mer: Lease Extension Guide – komma igång (leasing)

saker att se upp för

köpa en lägenhet med kort leasing

som köpare kan du inte förlänga ett leasingavtal och kommer inte att kunna göra det förrän du har ägt fastigheten i två år.

de flesta hypotekslån kommer att vägra att ge dig ett lån för en fastighet med kort leasing, även om definitionen av ’kort’ varierar från långivare till långivare.

om du har möjlighet att köpa en fastighet med en kort hyresavtal, kan du:

1. be säljaren att förlänga hyresavtalet innan du köper, vilket kommer att försena transaktionen med flera månader.
2. be säljaren att inleda förfaranden och tilldela förmånen till dig när du är klar.
3. köp fastigheten och vänta de nödvändiga två åren innan du avtjänar ett meddelande, med tanke på att 50% av äktenskapsvärdet kommer att betalas till friägaren när hyresavtalet sjunker under 80 år.

förlänga ett leasingavtal på en maisonette

• reglerna för att förlänga ett leasingavtal på en maisonette är desamma som för en lägenhet eller lägenhet.

förlänga ett hyresavtal på en delad äganderätt

• om du har en delad äganderätt, är det viktigt att kolla med din hyresvärd för att ta reda på deras hyresavtal förlängning politik.
• du kanske tycker att det är mer meningsfullt ekonomiskt att köpa en ytterligare andel i fastigheten istället, så sök oberoende råd.
• om du ursprungligen köpte fastigheten på delad äganderätt och sedan dess har ökat din andel så att du nu äger 100% av fastigheten, har du rätt att förlänga hyresavtalet enligt de rättigheter som anges i 1993 Hyresreformlagen.

Vanliga frågor om förlängning av hyresavtal

Vad är det minsta hyresavtalet som behövs för att få en inteckning?

hypotekslångivare har olika utlåningskriterier och varierar beroende på deras definition av ett kort leasingavtal; vissa insisterar på ett leasingavtal på 85 + år, medan andra föreskriver att det måste vara en minsta längd i slutet av hypotekslånet.

• mer: Kontrollera vilken minsta återstående leasingperiod som olika långivare accepterar

kan du bygga en förlängning på en hyresfastighet?

kontrollera ditt hyresavtal för att se om du har rätt att förlänga din egendom och se till att du söker tillstånd från friägaren, som sannolikt vill se dina planer för att säkerställa att eventuella ändringar representerar en förbättring.

det kan tillkomma en avgift för deras samtycke och för eventuella senare ändringar av hyresavtalet.

om de vill få sin egen landmätare att inspektera dina planer, måste du förmodligen betala för detta också.

kan jag förlänga ett hyresavtal på en delad äganderätt?

med en delad äganderätt har du inte samma rättigheter att förlänga ditt hyresavtal enligt 1993 Hyresreformlagen, men du kan kontrollera med friägaren eftersom de kan ha sin egen policy.

om du ökar din andel i fastigheten tills den är helt din, Har du då rätt att förlänga ditt hyresavtal, så länge du uppfyller kriterierna i lagen, dvs. du har ägt fastigheten (hela aktien) i två år.

hur mycket kostar det att förlänga ett leasingavtal på en lägenhet

det finns fyra delar till kostnaderna för att förlänga ett leasingavtal:

1. dina juridiska kostnader och avgifter, som kan sträcka sig från 2 400 till 4 500 till 4 500 till 4 51> friägarens rimliga juridiska och värderingsavgifter, från 1 200 till 2 100 till 2 100 till 2 151 > premien, dvs. kostnaden för den extra leasingperioden, vilket kan vara allt från £3,000
2. Om du äger eller pat-äger mer än en fastighet du kommer också vara ansvarig för 3% SDLT avgiftsbelagd om premien överstiger 40 000 pund.

kostnaderna beror på fastighetens värde, hyreslängden och om långa förhandlingar krävs.

om ärendet hänskjuts till en domstol, räkna med att betala minst en annan 1,600 1,600 på toppen.

Tänk på om du drar tillbaka din ansökan efter att ha delgivit ett avsnitt 42-meddelande, kommer du fortfarande att vara ansvarig för kostnader och avgifter.

premien beräknas baserat på fastighetens värde nu, hur mycket det skulle öka med fördelen av ett längre hyresavtal och längden på det återstående hyresavtalet.

som en allmän regel, ju kortare återstående hyresavtal, desto högre premie blir.

Vad är ett avsnitt 42 meddelande?

ett avsnitt 42-meddelande, även känt som ett Hyresgästmeddelande, betjänas av en advokat till din friägare som en formell begäran om att förlänga hyresavtalet.

det anger premien du är villig att betala och ger friägaren minst två månader att svara.

det måste serveras korrekt eller din frihållare kan avvisa det och du måste vänta ytterligare 12 månader innan du kan försöka igen.

Vad är markhyra?

om du äger ett hyreshus, oftast en lägenhet eller lägenhet, äger friägaren (eller hyresvärden) marken där din egendom sitter och kan debitera dig markhyra för användningen av denna mark.

markhyra skiljer sig från serviceavgifter, som täcker underhåll och reparationer av byggnaden och gemensamma utrymmen.

hur mycket är marken hyra?

markhyra är ofta ganska låg och kan vara så lite som 50 60 per år, eller det kan vara 200 200 eller mer. Din hyresvärd kan inte öka den om du inte håller med eller det anges i hyresavtalet.

om du inte har betalat din markhyra kan din hyresvärd/friägare kräva det under de senaste sex åren, som en klumpsumma.

om du ökar ditt hyresavtal med hjälp av dina rättigheter i Leasehold Reform Act 1993, borde du inte längre behöva betala markhyra.

måste du betala markhyra på en fastighet?

om du äger en fastighet ska du vanligtvis inte behöva betala markhyra.

om du bor i en mycket gammal fastighet finns det en liten möjlighet att du kan behöva betala en historisk hyra som kallas ’rentcharge’ till en tredje part, även om dessa nu dör ut.

Vad är leasehold enfranchisement?

enligt 1993 års Hyresreform, bostads-och Stadsutvecklingslag har hyresgästerna rätt att agera tillsammans köpa fastigheten, oavsett om hyresvärden vill sälja.

detta kallas ’collective enfranchisement ’eller’leasehold enfranchisement’.

för att köpa freehold måste du uppfylla vissa kriterier:

• minst hälften av hyresgästerna i ett block måste vara villiga att köpa freehold
• när det gäller ett block med bara två lägenheter måste ni båda vilja köpa freehold
• minst två tredjedelar av hyresgästerna måste vara ’kvalificerade hyresgäster’, med hyresavtal som ursprungligen är längre än 21 år
• du behöver inte bo i en bostad i byggnaden och kan vara hyresvärd men du får inte äga mer än två lägenheter i kvarteret
• högst 25% av byggnaden kan användas för icke-bostadsändamål (kommersiell, detaljhandel). Detta inkluderar inte gemensamma utrymmen, och garage/parkeringsplatser klassificeras som bostäder.

om du framgångsrikt köper freehold måste någon utses för att driva freehold company och fungera som styrelseledamöter.

vad är skillnaden mellan freehold och leasehold property?

om du köper en fastighet äger du både byggnaden och marken där den står.

de allra flesta hus är fria, även om det är värt att kontrollera före köp, särskilt om det är en nybyggnad.

med en hyresfastighet, till exempel en lägenhet eller lägenhet, äger du de delar av byggnaden du upptar, men inte marken där den sitter eller de gemensamma utrymmena.

dessa ägs av friägaren, som hyr ut det till dig på lång sikt. I utbyte mot att friägaren behåller de gemensamma utrymmena i byggnaden, utsidan, taket och trädgården betalar du dem en markhyra, serviceavgift och underhållsavgifter.

Vem äger hyresavtalet på mitt hus?

du har rätt att veta namn och adress till friägaren i ditt hus eller lägenhet.

om du är osäker kan du kontrollera den här informationen genom att mata in din adress på fastighetsregistrets webbplats genom att ladda ner hyresavtalets titel för Macau 3.

men denna information borde ha lämnats till dig när du köpte fastigheten, så du kan också kolla med ditt juridiska företag.

vad händer i slutet av ett hyresavtal?

om ditt hyresavtal löper ut har du tekniskt sett inte längre rätt att bo i fastigheten eftersom detta återgår till friägaren.

i verkligheten, om inte hyresvärden tjänar dig med uppsägning, kan du fortsätta att bo där på samma villkor. Du kan inte göras för att lämna utom genom ett domstolsbeslut för innehav.

hyresvärden kan välja att ersätta din hyresrätt med en garanterad periodisk hyresrätt. I det här fallet kan du och hyresvärden förhandla om nya villkor eller, om en överenskommelse inte kan nås, kan en Hyresbedömningsnämnd fixa dem.

vad anses vara ett långt leasingavtal?

de flesta anser att ett långt hyresavtal är längre än 90 år, för så snart det minskar mot 80 år minskar fastigheten i värde.

men för att förlänga ditt hyresavtal enligt de rättigheter som ges i 1993 Leasehold Reform Act, definieras ett ’långt’ hyresavtal som 21 år.

du får bara förlänga ditt hyresavtal om ditt ursprungliga hyresavtal var över 21 år (original längd, inte återstående tid) och du har ägt fastigheten i minst två år.

slutsatser & sammanfattning

• som hyresgäst måste du veta hur många år som finns kvar på ditt leasingavtal eftersom det när det sjunker under 80 år blir det betydligt dyrare att förlänga.
• när du köper hyresfastigheter kan du känna dig säkrare när du tittar på dem med hyresavtal på minst 83 år, eftersom du inte har rätt att förlänga hyresavtalet förrän du har ägt det i två år, och processen att förlänga hyresavtalet kan vara ganska lång.
• se till att du är medveten om dina rättigheter som hyresgäst, vilket inkluderar rätten att förlänga ditt hyresavtal med 90 år till en rimlig marknadsavgift, och rätten att köpa en del av freeholdet under vissa förutsättningar.

relaterade guider

• överlåtelse: en snabb översikt
• överlåtelse process förklaras: för säljare
• överlåtelse process förklaras: För köpare
• hur mycket ska överlåtelseavgifter kosta
• ska du överlåta dig själv
• hur man väljer din överlåtelsehandling advokat
• hur man hanterar överlåtelsehandlingar klagomål & problem
• utbyte och slutförande av kontrakt förklarade
• överlåtelsehandlingar sökningar förklarade
• stämpelskatt fastighetsskatt (SDLT) förklaras