Key Takeaways

• Vad är en trustee sale?

• 4 steg för en förvaltare försäljning

• fördelar och nackdelar

i början av fastigheter investerar, kanske du tror att du kan få ett försprång över tävlingen och göra en utmärkt försäljning om du köper en prime egendom på en auktion. Men en offentlig fastighetsauktion, även kallad en förvaltarförsäljning, kan vara mer riskfylld än du kanske tror. Dessutom, köpa ett hem under en förvaltare försäljning skiljer sig dramatiskt från att köpa fastigheter genom en traditionell transaktion.

Låt oss bryta ner förvaltarförsäljningen i lite mer detalj, plus gå över fördelarna och nackdelarna med att köpa fastigheter i denna fråga. I slutet vet du om du ska använda förvaltarförsäljning för att köpa fastigheter för dina investeringsmål.

Vad är en Trustee Sale?

en förvaltare försäljning är försäljning av fastigheter genom en offentlig auktion. I de flesta fall, förvaltare försäljning är bara möjligt eftersom villaägare är i någon finansiell kris, till exempel en husägare försumliga på sina amorteringar och fastigheten går in avskärmning. I andra fall kan husägare få sina hem sålda genom en förvaltare försäljning om de är skyldiga en hel del tillbaka fastighetsskatt.

i det gemensamma avskärmningsscenariot är förvaltarförsäljning vanligtvis ett av de sista stegen i avskärmningsprocessen. När auktionen slutar går ägandet av den förvaltarsålda egendomen till högstbjudande. Om auktionen inte hittar en hög budgivare för fastigheten tar fastighetens långivare över ägandet och måste sedan gå igenom olika vägar för att sälja fastigheten och återhämta sina kostnader.

Observera naturligtvis att förvaltarförsäljning inte är samma saker som ”förtroendeförsäljning”, som involverar domstolar och kretsar kring fastigheter från fastigheter som går igenom probateprocessen.

de 4 stegen i en förvaltare försäljning

du kanske tänker att köpa bostäder genom förvaltare försäljning är en bra ide. Låt oss bryta ner den faktiska förvaltarförsäljningsprocessen steg för steg så att du vet vad du får in med dessa transaktioner.

husägare standard

för ett hem eller en annan typ av fastigheter för att kvalificera sig för en förvaltare försäljning i första hand, låntagaren eller husägare måste ange finansiella fara. I de flesta fall sker detta när en husägare standard på sina amorteringar. Naturligtvis ger ett lån servicer vanligtvis husägare minst ett meddelande om fallissemang innan förvaltaren försäljning förfaranden. Husägare ges sedan en chans att rätta till problemet eller arbeta med sin långivare för att lösa situationen utan att nödvändigtvis förlora ägandet av deras hus. Om husägaren inte kan lösa den ekonomiska risken, kommer långivaren att börja förvaltarförsäljningsprocessen.

meddelande om förvaltare försäljning

ett lån servicer kommer nästa ge husägare eller låntagare mellan 60 och 120 dagar i genomsnitt att bli aktuell med sin inteckning. Den exakta tidsramen varierar beroende på stat. Om en husägare fortsätter att sakna sina hypotekslån och inte visar någon ansträngning för att hålla kontakten med långivaren, kommer långivaren eller bankinstitutet att skicka ett ”meddelande om förvaltarförsäljning” till både husägaren och Länskontorets kontor. Detta meddelande informerar husägaren att deras hem kommer att läggas ut på auktion någon gång snart. Långivare publicerar vanligtvis annonser i lokala tidningar eller online för att indikera att en auktion kommer att äga rum, med relevant information som datum och tid för auktionen.

Förförsäljningsperiod

eventuella intresserade parter, inklusive långivaren och möjliga investerare, gör dig redo för auktionen under förförsäljningsperioden. En neutral tredje part i trustor, som vanligtvis arbetar för en titel företag eller escrow organisation, anlitas av lånet servicer för hemmet och sätter ett öppningsbud. Budet är satt till ett rimligt eller rimligt pris för fastigheten samtidigt som alla andra nödvändiga betalningar, såsom dom avgifter eller panträtter.

om investerare är intresserade av förvaltarförsäljningen måste de registrera sig i förväg och bevisa att de har tillräckligt med pengar för att delta. Investerare kan vanligtvis inte använda lån för att köpa fastigheter på auktion. Däremot måste högstbjudande presentera en kassörskontroll för en viss procentandel av budsumman innan de lämnar auktionslokalerna. Kallas en ”förverkad insättning”, saldot måste betalas strax efter auktionen slutar.

auktion

när auktionens ankor är i rad kan förvaltarförsäljningen äga rum. Kvalificerade investerare samlas på försäljningsdatumet, trustor börjar med ett öppningsbud och priset kommer att öka beroende på intresset för fastigheten i fråga.

budgivningen slutar när högstbjudande identifieras i den framgångsrika budgivaren får förvaltarens handling. De namnges sedan som den nya ägaren av fastigheten. Om ingen bjuder på förvaltarförsäljningen blir hemmet till salu en REO eller fastighetsägd egendom och ägaröverföringar till långivaren. Långivaren kan sedan använda andra metoder, till exempel reklam på MLS eller multiple listing service, för att så småningom sälja hemmet.

Förvaltarförsäljning: fördelar och nackdelar

att avgöra om förvaltarförsäljning är en bra ide kan vara svårt för nya investerare. Det finns säkert fördelar att tänka på, men det finns också några nackdelar som investerare bör vara medvetna om innan de sätter sig ner för auktion.

fördelar:

de flesta bostäder som listas på förvaltarförsäljningen erbjuds till låga priser. I de flesta fall ställer långivare och tredjeparts trustorer öppningsbudspriser till värden som täcker vad de är skyldiga för fastigheten, inte marknadsvärde. Så investerare på dessa auktioner kan plocka upp utmärkta egenskaper på mindre än marknadsvärdet om de är snabba.

dessutom möter många fastighetsinvesterare mindre än genomsnittlig konkurrens jämfört med att köpa fastigheter via vanliga kanaler. Normal finansiering är inte tillåten vid förvaltarförsäljning, kom ihåg, så du måste ha tillräckligt med pengar för att göra förverkad insättning, vilket utesluter vissa investerare direkt från fladdermusen.

nackdelar:

baksidan av den sista förmånen – eftersom du behöver tillräckligt med pengar för en förverkad insättning kan nya investerare ha svårt att aktivt delta i förvaltarförsäljning. Dessutom, om du köper ett hem på auktion, samtycker du till att köpa fastigheter som det är för närvarande. Du får inte förhandla om reparationer, inspektera fastigheten och så vidare, vilket innebär att du också accepterar eventuella titelproblem eller bördor som kan finnas och minimerar dina potentiella vinster.

i värsta fall kan köparen av ett hem på auktion vara ansvarig för att följa med eventuella utvisningsförfaranden om hemmets hyresgäst eller tidigare låntagare fortfarande bor i fastigheten vid tidpunkten för försäljningen.

sammanfattning

som du kan se är förvaltarens försäljning spännande och potentiellt fördelaktiga sätt att hämta fastigheter till utmärkta priser och genom en mer unik metod än vanligt. Du måste dock också vara medveten om att förvaltarförsäljningen bär sitt eget bagage, krav och potentiella nackdelar beroende på omständigheterna i hemmet och hypotekslånets tidigare låntagare.

för bästa resultat, överväga om ett visst hem på en förvaltare försäljning är värt din tid och pengar snarare än att använda auktioner som din enda sätt att förvärva nya fastighetsinvesteringar. När du får mer rikedom och erfarenhet kan du på ett mer tillförlitligt sätt använda förvaltarförsäljning för att skaffa billiga fastigheter och lägga till dem i din portfölj.

redo att börja dra nytta av de nuvarande möjligheterna på fastighetsmarknaden?

kanske har du gott om kapital, ett omfattande fastighetsnätverk eller bra konstruktionskunskaper— men du är fortfarande inte säker på hur du hittar opportunistiska erbjudanden. Vår nya online fastigheter klass, värd expert investerare Än Merrill, kan hjälpa dig att lära dig att förvärva de bästa egenskaperna och hitta framgång i fastigheter.

registrera dig för vårt gratis 1-dagars Fastighetswebinar och börja lära dig att investera i dagens fastighetsmarknad!