när vi alla försöker navigera genom denna pandemi kämpar företag i alla storlekar på alla tänkbara sätt. De står inte bara inför utsikterna att behöva släppa värdefulla anställda, de förstår att utsikterna till fortsatt verksamhet minskar varje dag den pandemirelaterade Stängningen fortsätter. De företag som inte redan har misslyckats, lever på kanten letar efter sätt att göra det genom de närmaste månaderna. Vissa är nystartade företag, vissa har funnits i årtionden och andra slår bara sitt märke och blir lönsamma efter år av engagemang. Vad de alla har gemensamt nu är en virtuell avstängning av sina marknader och inkomstbortfall. Tyvärr, utan intäkter, företagare är oförmögna att betala sig vilket i sin tur gör det svårt om inte omöjligt att möta deras personliga ekonomiska behov. Dessutom finns det betydande affärsutlägg som inte bara kan läggas på. Försäkring, leasing av utrustning, företagslån, hyra och andra liknande månatliga utgifter är avtalsförpliktelser som inte kan ignoreras. Många kommer nödvändigtvis att drivas till konkurs. I allmänhet är den viktigaste avtalsförpliktelsen för små och medelstora företag deras kommersiella hyresavtal.
på advokatbyrån Donald R. Oder förhandlar vi regelbundet med hyresgäster och hyresvärdar om förtida uppsägning av kommersiella hyresavtal. Dessa förhandlingar är extremt flytande, och medan uppsägning av ett kommersiellt leasingavtal tidigt inte är smärtfritt, uppnås vanligtvis en rimlig kompromiss. Eftersom den nuvarande pandemin fortsätter att plåga vårt samhälle, hur hyresvärdar ser tidiga uppsägningar blir ännu mer flytande när hyresvärdar börjar förutse ett angrepp av sena betalningar och hyresavtal.
Vilka Är Dina Alternativ?
det nuvarande moratoriet: preliminärt är det viktigt att du inte litar på det nuvarande moratoriet för vräkningar (och den virtuella fullständiga avstängningen av Kaliforniens domstolar). Medan din hyresvärd för närvarande inte kan gå vidare med några olagliga kvarhållningsåtgärder (vräkningar), kommer du fortfarande att vara skyldig hyra och när moratoriet lyfts, kommer många hyresvärdar att flytta direkt till vräkningsprocessen.
Fortsätt i ditt hyresavtal: om du tror att ditt företag kan väder stormen men kan vara sent på några av sina skyldigheter (inklusive hyra), är det troligtvis bäst att helt enkelt kontakta din hyresvärd och diskutera. I dessa extraordinära tider bör din hyresvärd vara villig att arbeta med dig.
sluta betala hyra och/eller överge lokalerna: Om det är uppenbart att du inte längre kan fortsätta verksamheten under några omständigheter kan du helt enkelt sluta betala hyra och/eller överge lokalerna. Det här alternativet rekommenderas inte (förutom kanske där konkurs är en möjlighet, och även då måste du rådgöra med en konkursadvokat innan du agerar). Om du slutar betala hyran kommer din hyresvärd nästan säkert att leta efter den första tillgängliga möjligheten att börja utkastsprocessen. Om du överger lokalerna kommer din hyresvärd att lämna in en separat rättegång som söker skadestånd (förfallna hyra, framtida hyra, återhämtning av gratis hyra och hyresgästinkluderingar, advokatavgifter och andra juridiska kostnader etc.). Hur som helst, du kommer att tvingas att antingen delta i kostsamma rättstvister eller ignorera rättegången helt låta din hyresvärd att få en standard dom. Vid standardbedömning, förutom en betydande träff på din kredit, kommer din hyresvärd att försöka garnera dina löner, ta ut dina bankkonton och placera panträtter på din egendom. Om du har ett företag fortfarande är i drift, kan en till tap erhållas så att sheriffen att ta kontanter direkt från kassan. Naturligtvis kan detta betyda lite om du står inför framstående konkurs. Om inte, kostsamma rättstvister och / eller en dom mot dig är inte ett trevligt alternativ.
förhandla om ett avtal om uppsägning av tidigt leasingavtal: om det är uppenbart att du inte längre kan fortsätta verksamheten under några omständigheter är det bästa alternativet att försöka förhandla om förtida uppsägning av ditt leasingavtal. Även om resultatet sällan är smärtfritt är det i allmänhet det bästa sättet att stoppa blödningen. Om du väljer den här vägen är det viktigt att undvika att väcka talan mot dig och/eller överge lokalerna. Din förhandlingsposition kommer att minskas under dessa omständigheter.
vi börjar med att analysera förhandlingar före pandemin. Hyresvärdar är mest intresserade av att göra sig hela. De vill minska sina skador till noll och förväntar sig hyresgäster att absorbera alla förluster (som de flesta kommersiella leasingavtal kräver). Detta innebär att återvinna alla förfallna hyra, alla hyresgästen incitament, framtida hyra, advokatarvoden, mäklare avgifter och juridiska kostnader. Hyresgäster å andra sidan vill, och behöver ofta, betala så lite som möjligt. I de flesta fall kan hyresvärdar och hyresgäster kompromissa. Ofta inser hyresvärdar att en hyresgäst är på sina sista ben och fortsatta insamlingsinsatser kan vara fruktlösa. Där det är uppenbart att en hyresgäst har begränsade resurser är det ibland mer praktiskt att träffa en affär även om det innebär att man accepterar en betalningsplan.
i praktiskt taget alla förhandlingar är det övergripande problemet framtida hyra. Hyresvärdar kräver framtida hyra för att säkerställa att det inte finns någon lucka i hyran mellan den befintliga hyresgästens uppsägning och början av en ny hyresrätt. Debatten vänder på den förväntade tiden det tar att säkra en ny hyresrätt. Hyresvärdar vill ha så mycket framtida hyra som möjligt för att täcka osäkerheten i samband med att fylla utrymmet. Hyresgäster argumenterar motsatsen. Framtida hyra är nästan alltid den största delen av någon leasing uppsägning payoff. Det finns en mängd andra frågor på spel som rör kostnader i samband med att hitta en ny hyresgäst och återhämtning av gratis hyra och hyresgäst förbättring ersättningar som ligger utanför ramen för denna artikel. Det föregående anger emellertid ramverket från vilka förhandlingar genomförs.
analysera detta i samband med de nuvarande pandemikriserna, det enda som är säkert är att problemen med hyresgäster och hyresvärdar är oöverträffade. Det är svårt att veta hur hyresvärdar kommer att reagera på krisen. Många hyresvärdar (inklusive mamma och pop ägare) beror på intäkterna från sina kommersiella fastigheter som sin enda inkomstkälla. Denna kris kommer att påverka dem lika djupt som det påverkar hyresgästerna. Corporate hyresvärdar kommer att leta efter sätt att minimera den hotande skada. Hur som helst verkar det för denna författare att alla hyresvärdar är säkra på att förstå de extraordinära tiderna vi befinner oss i och alla hyresvärdar kommer att anpassa sin förhandlingstaktik i enlighet därmed. Att minimera förluster i detta klimat kan innebära att hyresgästens fria hyra eller gå med på att dela bördan genom att minska hyran under en tidsperiod. När allt kommer omkring kan byte av hyresgäster under pandemin visa sig omöjligt och med en pågående lågkonjunktur är förväntningarna på framtiden sannolikt inte optimistiska.
tiden är avgörande: det kommer inte att dröja länge innan hyresvärdar översvämmas av förfrågningar om gratis hyra, minskningar av hyran och förfrågningar om tidig uppsägning av hyresavtalet. När det börjar kan hyresvärdens vilja att samarbeta med hyresgäster förändras drastiskt när de inser hur illa pandemin påverkar deras hyresgäster. Helst kommer hyresgäster (som är säkra på att de inte kommer att kunna fortsätta) att nå ett tidigt hyresavtal med sin hyresvärd före detta angrepp. Hyresvärdar hanterar fortfarande koronaviruspandemin och det finns ett unikt ögonblick där praktiskt taget alla människor på planeten förstår att vi alla måste arbeta tillsammans för rimliga lösningar på pandemirelaterade problem. Vårt hopp som samhälle är att denna tankesätt fortsätter när pandemin avtar. Men vid denna tidpunkt finns det fortfarande stor osäkerhet och att agera snabbt verkar vara det säkraste tillvägagångssättet.
under denna extraordinära tid kommer advokatbyrån Donald R. Oder att representera alla kommersiella hyresgäster som söker tidig leasingavslutning (eller leasingändring) för en engångsrabatt fast avgift. Mr. Oder kommer att förhandla för din räkning för att lösa alla utestående problem med din hyresvärd, inklusive utarbetande och förhandlingar om ett slutligt avtal om uppsägning av tidigt leasingavtal.
vänligen kontakta San Diego advokat Donald R. Oder direkt på 619-888-1346 helst. Det finns ingen avgift för det inledande samrådet.