har du alltid drömt om att ha ett hus på stranden och nu har du landet att göra det? Tja, spänn fast dig eftersom chansen är att du bygger i en översvämningszon.
och det är inte för svag hjärta.
översvämningszoner sätter din dröm i fara för vad Moder natur har i butik.
en studie uppskattar att upp till 41 miljoner amerikaner bor i översvämningszoner, och översvämningsskador kan orsaka kaos när som helst.
innan du bestämmer dig för att bygga i en översvämningszon, läs nedan.
vi berättar allt du behöver veta om så att du kan fatta det smarta beslutet.
vad är en översvämningszon?
översvämningszoner är geografiska områden som FEMA (Federal Emergency Management Agency) har definierat enligt nivåer av översvämningsrisk.
vilka är de olika typerna av översvämningszoner?
Federal Emergency Management Agency (FEMA) genomför översvämningsriskanalys över hela landet och kartlägger resultaten för översvämningsförsäkringsändamål.
dessa kartor bryter varje område i översvämningszoner baserat på risk.
i stort sett finns det fyra huvudkategorier av översvämningszoner och varje kategori har flera översvämningszoner inom sig.
Särskilda Områden För Översvämningsrisker
1. V-zon: denna zon anses vara en hög risk för översvämningar.
de är de farligaste zonerna.
Tänk på dessa som första raden, strandnära egendom.
dessa områden har en 26 procent chans att översvämma under livet av en 30-årig inteckning.
de kräver obligatorisk översvämningsförsäkring.
2. Ve, v1-30 zoner: Kustområden med en 1 procent eller större risk för översvämning och en ytterligare fara i samband med stormvågor.
Obs: fem zoner används i nya och reviderade kartor i stället för V1-30 zoner.
3. En zon: denna zon anses vara hög risk för översvämningar.
fastigheterna i denna zon har potential för översvämning eftersom de ligger nära vatten (sjöar, floder, bäckar, våtmarker etc.).
de kräver obligatorisk översvämningsförsäkring.
4. Ae-zon: basflodslätten där basflodshöjningar tillhandahålls.
AE-zoner används nu på nya formatföretag istället för A1-A30-zoner.
5. A1-30 zon: dessa är kända som numrerade a-zoner (dvs. A5 eller A12).
detta är basen floodplain där företaget visar en BFE.
6. AH zon: dessa områden har en 1 procent årlig chans för grunda översvämningar (vanligtvis i form av en damm) med ett genomsnittligt djup som sträcker sig från 1-3 fot.
dessa områden har en 26 procent chans att översvämma under livet av en 30-årig inteckning.
7. Ao Zone: Dessa är flod-eller strömhämmande områden med 1 procent eller större chans att grunda översvämningar varje år.
dessa områden har också en 26 procent chans att översvämma under livet av en 30-årig inteckning.
8. AR-zon: områden med tillfälligt ökad översvämningsrisk på grund av byggnad eller restaurering av ett översvämningskontrollsystem som en damm eller damm.
obligatorisk översvämningsförsäkring kommer att gälla.
9. A99 Zon: Områden med 1 procent årlig risk för översvämning som kommer att skyddas av ett federalt översvämningssystem där byggandet har nått specificerade lagkrav.
inga djup eller basflodshöjningar visas inom dessa zoner.
Områden Med Måttlig Översvämningsrisk
1. X-zon (skuggad): denna zon anses ha måttlig risk för översvämningar.
X zoner (skuggade) är ett område inom 500-åriga flodslätt.
2. B-zon: område med måttlig översvämningsrisk-vanligtvis området mellan de 100-åriga och 500-åriga översvämningarna.
B-zoner används för att beteckna basflodslätter med mindre faror.
till exempel områden som skyddas av vallar från 100-åriga översvämningar eller grunda översvämningsområden med genomsnittliga djup på mindre än en fot eller dräneringsområden på mindre än 1 kvadratkilometer.
Minimala Översvämningsrisker Områden
1. X-zon (oskuggad): denna zon anses ha minimal risk för översvämningar.
zon X är det område som bestäms vara utanför 500-åriga flodslätten och skyddas av levee från 100-åriga översvämningar.
försäkring är inte obligatorisk för dessa egenskaper.
2. C-zon: dessa områden har minimal översvämningsrisk.
dessa kan ha ponding och lokala dräneringsproblem som inte motiverar en detaljerad studie eller beteckning som basflodslätt.
Obestämda Riskområden
1. D-zon: i denna zon är risken okänd.
områdena har inte studerats för översvämningsrisk, så det kan vara ett spel.
översvämning är möjlig, vilket gör försäkring rekommenderas, men det är inte obligatoriskt.
intresserad av att lära dig om du bor i en översvämningszon?
besök Femas Flood Map Service Center.
allt du behöver göra är att söka efter din adress, och de kommer att ge dig en översvämningskarta över ditt område.
varför regleras flodslätten?
om du bor i en översvämningszon är chansen att ditt samhälle har antagit vissa förordningar och verkställer byggkoder som beskriver regler och krav som du måste följa om du vill bygga i en översvämningszon.
i det här avsnittet talar vi om orsakerna till att det är viktigt att dessa regler följs.
här är en snabb sammanfattning:
det skyddar människor och egendom
korrekt hantering av flodslätten minskar sårbarheten för översvämningsrisk.
eftersom vi vet att lågt liggande land kommer att översvämma från tid till annan, bör vi fatta beslut som hjälper till att skydda våra familjer, hem och företag.
det minskar framtida översvämningsförluster
korrekta översvämningsregler är utformade för att skydda medborgarna från framtida översvämningsförluster.
Tänk på dem som en ”god granne” – politik som förhindrar att översvämningsförhållandena blir värre.
det ser till att federal flood insurance är tillgänglig
innan invånare och företag kan köpa översvämningsförsäkring måste ditt samhälle gå med i NFIP (National Flood Insurance Program – diskuteras nedan).
detta möjliggör berättigande till federalt stöd och olika typer av inteckningar.
det sparar skattepengar
översvämningar är katastrofala för en gemenskapsbudget.
men om samhället är smart och reglerar, har de i slutändan färre problem nästa gång vattnet stiger.
det är viktigt att komma ihåg att federal katastrofhjälp inte är tillgänglig för alla översvämningar.
och även när det är, är samhällen fortfarande ansvariga för att betala åtminstone en del av reparations-och saneringskostnaderna, tillfälligt bostadsbidrag och evakueringskostnader.
det undviker ansvar och stämningar
när samhällen utvecklas och utvecklas är det vettigt att vidta rimliga skyddsåtgärder i områden som vi vet är översvämningsrisker.
kan jag bygga i en översvämningszon?
hittills har vi gett dig mycket information om flodslätter, men vi har ännu inte svarat på den avgörande frågan: kan du bygga i en översvämningszon?
det korta svaret är ja.
du kan bygga i en översvämningszon, men du måste göra din due diligence och se till att du väljer rätt översvämningszon.
zon X är till exempel en översvämningszon med minimal risk och är därför idealisk för byggnad.
som sagt är det fortfarande möjligt att uppleva översvämningar i en lågriskzon.
en annan faktor som du bör tänka på när du bygger i översvämningszoner är grundtypen.
detta kan ha stor inverkan på din översvämningsförsäkring.
ju mer ”negativ” din grund jämförs med base flood elevation (BFE), desto högre kan dina översvämningsförsäkringspremier vara.
ofta rekommenderas att huset är byggt för att höjas över BFE.
men om du har ett befintligt hem som inte kan höjas på grund av dess strukturella system finns det flera andra potentiella alternativ:
om det bara är källaren under BFE kan du fylla i den.
varje del av källaren som är över klass, men under BFE bör då ha översvämningsventiler installerade.
Översvämningsventiler skyddar ditt hem under översvämningar genom att förhindra hydrostatisk tryckuppbyggnad, vilket förstör väggar och fundament.
i huvudsak kommer flodvattnet fritt att strömma genom ett hölje som ett kryputrymme eller ett garage.
det finns två typer av översvämningsventiler tillgängliga: konstruerad och icke-konstruerad.
konstruerade ventiler kommer att hålla längre medan du håller ditt underhåll lågt, men FEMA skiljer inte mellan de två, så det är något att tänka på.
du kan överge det lägsta golvet (eller förvandla det till ett garage) och installera översvämningsventiler.
du kan höja det lägsta golvet i en byggnad om taken är tillräckligt höga.
till exempel, om din första våningen har en 10′ tak, kan du höja golvet 2′ och minska ditt golv till takhöjd till 8′.
det nyskapade genomsökningsutrymmet måste ha översvämningsventiler installerade.
hur påverkar översvämningszoner försäkring?
när du bygger i en översvämningszon måste du överväga försäkring.
alla banker och långivare kräver federal översvämningsförsäkring om fastigheten de lånar ut till ligger i ett särskilt översvämningsområde.
om du funderar på att köpa eller bygga i ett särskilt översvämningsområde, bör detta vara på din lista över saker att köpa.
den genomsnittliga översvämningsförsäkringen kostar runt $700 per år.
det priset varierar dock beroende på vad du hoppas täcka och om du har förhöjt eller översvämmat ditt hem.
du kan välja att täcka bara byggnaden, innehållet i byggnaden eller båda.
National Flood Insurance Program är ett alternativ för översvämningsförsäkring och det vanligaste programmet som de flesta känner till.
det administreras av den federala regeringen och erbjuder täckning upp till $250,000 på en byggnad och $100,000 på innehållet för bostadsfastigheter.
NFIP är i allmänhet det dyrare alternativet i särskilda översvämningsområden.
privat översvämningsförsäkring är det andra alternativet, och det erbjuder vissa priser och täckningsfördelar.
kan jag få försäkringsavgiften avstått?
under vissa omständigheter kan du få din försäkringsavgift avstått.
om du kan bevisa att din egendom ligger över 100-års Base Flood Elevation (BFE), kan banken eller långivaren avstå från din obligatoriska översvämningsförsäkring (kom ihåg att amerikansk lag kräver att de kräver det till att börja med).
för att gå igenom denna process behöver du ett dokument från FEMA.
om du är intresserad av den här processen måste du se till att du gör det innan du bygger.
du kan inte bygga ditt hem och sedan välja att välja bort översvämningsförsäkring.
du måste flytta din egendom från översvämningszonen innan.
i nästa avsnitt diskuterar vi hur du flyttar din egendom från översvämningszonen.
Hur kan jag ta bort min egendom från en översvämningszon?
om du vill bygga i en översvämningszon måste du se till två saker:
det kommer inte att drabbas av översvämningsskador
du har den ordentligt borttagen från 100-års Basflodshöjd, så du behöver inte köpa översvämningsförsäkring på den
innan vi går in på hur du får ditt land bort från 100-års flodslätt, vi förklarar vad exakt detta är.
det hänvisar till höjden i samband med en 1% chans att en översvämning inträffar årligen.
detta kanske inte låter som en hög risk, men naturen kan alltid överraska dig.
du kan inte säga att det är garanterat att det inte kommer att bli någon översvämning.
om du vill undvika att betala för översvämningsförsäkring ($700/år) måste du bevisa att marken ligger över 100-åriga BFE.
detta är vettigt som – om fastigheten är högre än den 100-åriga BFE – då ska det nya huset ha en låg risk att drabbas av översvämningsskador.
om du inte vill betala för översvämningsförsäkringen måste du också få fastigheten borttagen från flodslätten innan du bygger (upprepa innan du bygger).
för att göra detta hyr de flesta ägare en landmätare eller civilingenjör för att arbeta genom borttagningsprocessen med FEMA.
landmätaren kommer att avgöra om den befintliga marken ligger över eller under BFE.
medan Översvämningsförsäkringskartor vanligtvis är korrekta kan de ibland innehålla misstag.
ett område som är naturligt högt kan visas felaktigt i SFHA.
om den naturliga marken i ditt land ligger över BFE och ingen fyllning placerades för att höja den över den nivån, måste du få en Letter of Map Amendment (LOMA).
om fyllning har placerats eller behöver placeras, måste du få ett brev med Kartrevision för att ange detta (LOMR-F).
om du behöver fylla, måste du kontrollera med din lokala floodplain administratör för att se om en floodplain fyll tillstånd ansökan krävs.
de flesta samhällen kräver att du får ett fyllningstillstånd innan du fyller något översvämningsområde.
ibland kommer samhällen också att kräva att fyllning placeras någon annanstans på plats för att kompensera eventuell fyllning som placeras i flodslätten.
andra gånger kan samhällen inte ens tillåta fyllning eller konstruktion i ett översvämningsområde, så se till att du checkar in med lokala bestämmelser.
när du har det lokala tillståndet som låter dig placera smutsen, ring din landmätare för att göra mätningar.
dessa ritningar kommer att skickas till FEMA och används för att certifiera kartrevisionen baserat på fyllning.
din lokala floodplain-administratör bör också underteckna ett community-Bekräftelseformulär för FEMA som säger att fyllningen är korrekt placerad och att fastigheten är rimligt säker från översvämning.
denna process är nödvändig.
om du inte får gemenskapens Bekräftelseformulär innan du fyller i fastigheten kan du få problem med dina lokala myndigheter.
FEMA tar också ut en behandlingsavgift för LOMR-F (cirka $525 för ett enda parti).
de har också mellan 60 och 90 dagar att svara och erbjuder inte en rush-tjänst för bearbetning.
så se till att du planerar och startar dessa projekt i förväg.
FEMA-godkännanden måste beaktas.
att bygga nu och begära senare är inte ett alternativ eftersom du måste se till att din lägsta golvhöjd inte ligger vid eller över BFE.
Vad är det nationella Översvämningsförsäkringsprogrammet?
1968 skapade kongressen National Flood Insurance Program (NFIP) för att skydda liv och egendom och för att minska den ekonomiska bördan för att tillhandahålla katastrofhjälp.
detta program administreras av FEMA och över 22 100 samhällen deltar.
som ett partnerskap mellan den federala regeringen och samhällen innebär det:
Översvämningsriskkartor
FEMA kommer att producera översvämningskartor i samarbete med vattenförvaltningsdistrikt, samhällen och stater.
dessa kartor överensstämmer med FEMA-standarder och används av samhällen, försäkringsagenter och andra.
översvämningsförsäkring
fastighetsägare och hyresgäster som bor i deltagande samhällen är berättigade att köpa federal översvämningsförsäkring för byggnader och deras innehåll.
förordningar
samhällen ansvarar för att anta och tillämpa minimiregler för flodslätt så att utveckling (inklusive byggnader) genomförs på ett sätt som minskar exponeringen för översvämningar
när samhällen deltar i NFIP, samtycker de till att göra allt följande:
- anta och genomdriva översvämningskartor samt en förordning om förebyggande av översvämningsskador
- Kräv tillstånd för utveckling i en flodslätt
- försäkra dig om att byggplatser är rimligt säkra från översvämningar
- upprätta Basflodshöjningar (BFE) där det inte bestäms av FEMA
- Kräv nya och väsentligt förbättrade hem och tillverkade hem att höjas över BFE
- kräv att icke-bostadshus ska höjas över BFE eller torr översvämningsbeständig
- bestäm om skadade byggnader är väsentligt skadade
- uppförandefält inspektioner för att citera och åtgärda överträdelser
- kräva och underhålla undersökta höjdinformation för att dokumentera efterlevnad
- noggrant överväga förfrågningar om avvikelser
- lösa bristande efterlevnad och överträdelser
- råd och arbeta med FEMA och ange när uppdateringar till översvämningskartor behövs
- behåll register för granskning och svara på periodiska förfrågningar om rapporter till FEMA
ska jag köpa i ett översvämningsområde?
vi har pratat mycket om att bygga bostäder i översvämningszoner, men hur är det med att bara köpa ett hem i ett översvämningsområde?
ofta är människor i hurricane alley oroliga för de effekter som vädret kan ha på sitt hem.
bör du undvika ett område som Houston eller New Orleans helt och hållet?
det finns några tumregler som du kan följa när du köper i en översvämningszon.
här är vad du borde veta.
identifiera din fastighets flodslätt
när du har valt en potentiell fastighet, se till att du identifierar vilken flodslätt den egenskapen är i.
detta hjälper dig att förstå hemmets översvämningsrisk och kostnaden för översvämningsförsäkring.
du kan använda verktyget Flood Map Service Center som är länkat ovan för att se om hemmet ligger i en flodslätt.
Observera att ibland kan ett hem falla rätt på linjen mellan två olika flodslätter.
för att få en korrekt försäkring offert, måste du få en höjd certifikat.
detta kostar några hundra dollar och lägger till några dagar till din avslutande tidslinje.
som sagt, det är värt investeringen så att du vet vad du gör innan du köper.
kontrollera din översvämningshistorik
när du har identifierat flodslätten, kolla för att se översvämningshistoriken genom försäkringsbolaget.
även om ditt hem inte är i en översvämningszon kan du se tidigare översvämningsanspråk tidigare, vilket kan påverka försäkringskostnaderna.
om poster visar en tidigare översvämning, kontrollera orsaken till det och hur egenskapen påverkades.
en översvämning kan ha inträffat på grund av rör spricker snarare än en storm, och det är viktigt att förstå om problemet har lösts eller kan upprepas innan ett erbjudande.
få en webbplatsundersökning och höjdcertifikat innan du stänger
alla långivare kräver en markundersökning innan de stängs, men de behöver inte alltid ett höjdcertifikat.
ett höjdcertifikat ger information om basflödeshöjden och andra siffror för fastigheten i förhållande till marken.
om fastigheten ligger på en flodslätt, långivare ofta gillar denna information.
som sagt, om du betalar kontant, borde du inte ha problem med någon av dessa saker.
om säljarna inte har en acceptabel undersökning eller höjd certifikat, be din titel företaget att ordna en.
dessa dokument kommer att vara bra verktyg och hjälpa dig att indikera risk.
köp översvämningsförsäkring
precis som att bygga i en översvämningszon kräver köp i en översvämningszon att du köper översvämningsförsäkring om en långivare är inblandad.
du vill göra detta vid stängning (även om du inte befinner dig i en flodslätt).
kom ihåg att enligt FEMA kommer mer än 20 procent av översvämningsanspråk från hem som ligger utanför en högrisk översvämningszon.
det är dyrt att reparera bostäder efter översvämningar, och de kan hända vem som helst!
dina rör kan brista, och utan rätt försäkring betalar du för reparationer ur fickan.
Vad gör jag om jag inte befinner mig i en mappad flodslätt?
det är fullt möjligt att du kommer att uppleva en översvämning även om du inte befinner dig i en flodslätt.
det mesta av informationen i den här bloggen har varit inriktad på personer som befinner sig i en flodslätt, men cirka 20 till 25 procent av alla översvämningsskador uppstår i lågriskzoner (”utanför den mappade översvämningszonen”).
tyvärr är det ofta efter att människor drabbas av översvämningar att de upptäcker att deras hem-eller företagsförsäkring inte täcker översvämningsskador.
så, vad gör du?
generellt är det bra att köpa översvämningsförsäkring.
till exempel kan skadan från bara en tum vatten kosta en husägare mer än 20 000 dollar.
så om du bor i ett enfamiljshus värderat till mindre än $250,000 och det blir översvämmat, kommer du sannolikt att drabbas av mer skada på ditt hem än det är värt.
även om risken verkar liten Vill du inte vara i den här situationen!
slutliga tankar
där har du det!
allt du behöver veta innan du bygger i en översvämningszon.
har du några frågor?
Låt oss veta i kommentarerna.
för mer information om att köpa, sälja eller investera i ledig mark, kolla in våra andra resurser nedan.
vi är här för att hjälpa till genom hela markköpsprocessen!
ytterligare resurser
om du funderar på att köpa prisvärda mark, kan du kolla in vår listor sida.
och innan du köper mark, se till att du kolla in Gokce Land Due Diligence Program.
om du vill sälja mark, besök vår sida om hur du säljer din mark.
vill du få ett mail med vår senaste blogg/egenskaper varje torsdag?
Prenumerera nu
Disclaimer: vi är inte advokater, revisorer eller finansiella rådgivare och informationen i denna artikel är endast i informationssyfte. Den här artikeln är baserad på vår egen forskning och erfarenhet och vi gör vårt bästa för att hålla den korrekt och uppdaterad, men den kan innehålla fel. Var noga med att konsultera en juridisk eller finansiell professionell innan du fattar några investeringsbeslut.
- författare
- Senaste inlägg
innan han startade Gokce Capital fick Erika en kandidatexamen i arkitektur från University of Southern California och en examen i stadspolitik från Columbia University. Hon arbetade som både arkitektonisk designer och ingenjör i New York innan hon gick med i New York City Department of Housing Preservation and Development.
Erika bor för närvarande i New York storstadsområde med sin make, dotter och katt. Hon är ursprungligen från Chicago och anser sig fortfarande vara en midwesterner i hjärtat.
Erika älskar också att läsa, skriva och resa (roligt faktum, hon har besökt alla 50 stater och mer än 30 länder!). Hennes nya bok, Land Investing Mistakes: 11 True Stories You Need to Know Before Buying Land, är nu tillgänglig på Amazon.
