från Alaska till Alabama är ungefär 50 000 self-storage anläggningar utspridda runt om i landet. Det handlar om samma antal McDonalds, Starbucks och tunnelbana platser över hela USA tillsammans. Dessa anläggningar är grunden för den amerikanska self-storage industrin, som beräknades generera $37 miljarder i intäkter i 2019.

vid var och en av dessa self-storage anläggningar, människor betalar hyra — vanligtvis per månad — för att lagra sina grejer i enheter av olika storlekar. De kan stashing möbler, konst, apparater, tv, dokument, semesterdekorationer, vin, fordon, båtar eller husvagnar. Många småföretag är beroende av self-storage enheter för att hålla affärsutrustning, lager och leveranser. Vissa kunder har även konverterat self-storage enheter i high-end ”man caves” och ”hon skjul.”

var och en av dessa self-storage egenskaper är inte bara ett lager för våra varor — varje anläggning är också ett litet företag. Och det kan vara en lukrativ verksamhet, på det. Enligt en uppskattning är den typiska vinstmarginalen för en self-storage-verksamhet i USA 11%. Det ligger långt över vinstmarginalerna för många andra typer av småföretag; till exempel varierar den typiska vinstmarginalen för en restaurang från 3% till 5%.

med tanke på dessa siffror låter det ganska tilltalande att starta ett självlagringsföretag, eller hur? Det gör det säkert. Men alla som tittar på att starta ett självlagringsföretag måste se bortom vinsten och väga de praktiska övervägandena:

• hur mycket kostar det att starta ett self-storage-företag?
• vilken typ av forskning och planering behöver du göra innan du startar ett self-storage-företag?
• ska du köpa en befintlig self-storage anläggning?
• ska du bygga en self-storage anläggning från grunden?
• Hur kommer du att hantera och marknadsföra din egen lagringsanläggning?

det är naturligtvis stora frågor, men då är det ett stort företag att starta en self-storage-verksamhet. Följ med när vi guidar dig genom vad som krävs för att starta ett self-storage-företag.

hur mycket kostar det att starta ett Self-Storage-företag?

innan du letar efter platser för en self-storage — anläggning — oavsett om du tittar på att köpa en befintlig anläggning eller bygga en ny-måste du krossa några siffror.

i början behöver du en bra känsla för hur mycket det kostar att komma in i self-storage-verksamheten. Siffrorna kommer att variera mycket baserat på en mängd olika faktorer, såsom plats, anskaffningskostnader, markkostnader och anläggningsbyggnadskostnader. (Vi kommer in på detaljerna senare.)

inte bara måste du tänka på kostnaderna för att köpa eller utveckla en anläggning, men du måste också undersöka var pengarna kommer ifrån:

• har du tillräckligt med likvida medel för att köpa eller utveckla en self-storage anläggning på egen hand? Har du råd att öronmärka dessa tillgångar för en self-storage anläggning?
• behöver du ta ut och förvärv eller bygglån?
• behöver du rekrytera self-storage investerare för att finansiera ett förvärv eller utveckling affär?

när du har kommit med svar på dessa frågor måste du ta reda på hur mycket det kostar att driva anläggningen när den är din. Kommer du och din familj att driva det på egen hand? Måste du anställa personal för att driva den? Skulle det vara bäst att lämna verksamheten sidan till en tredje part förvaltningsbolag? Behöver du installera facility management programvara som SiteLink? I slutändan, hur mycket tid vill du spendera på att driva en self-storage anläggning?

kom ihåg att en self-storage anläggning är mer än en struktur. Det är ett företag.

för att komma in i lagringsbranschen måste du nästan säkert skära ut miljontals dollar för att köpa eller bygga en anläggning och täcka olika driftskostnader, särskilt löner och skatter. En rapport som släpptes i början av 2018 av kommersiella fastighetsbolag CBRE visar fastighetsskatter stod för 28 procent av alla self-storage driftskostnader, med på plats och off-site förvaltningskostnader äter upp ytterligare 38 procent av rörelsekostnaderna.

vilken typ av forskning och planering behöver du göra innan du startar ett Self-Storage-företag?

när du har gjort några hög nivå funderar på att starta en self-storage företag, är det dags att göra en del efterforskningar. All den forskningen kommer att gå in i en genomförbarhetsstudie som, som namnet antyder, berättar om affärsideen är genomförbar. Du kanske kan göra denna studie på egen hand, men du skulle vara bättre att anställa en self-storage konsult för att utföra det.

oavsett vilken väg du går måste du svara på en kritisk fråga:

om jag bygger den eller köper den, kommer de att komma?

med andra ord: om du investerar pengar i en self-storage anläggning, kommer du att generera tillräckligt med intäkter för att täcka skuld service och driftskostnader, och ändå göra en vinst?

att utföra marknadsundersökningar är avgörande. Denna övning hjälper dig att hitta kundbasens demografi inom en till fem mils radie från anläggningen. En tre till fem mil område är den typiska storleken på en marknad för en self-storage anläggning.

du vill spika ner medianinkomsten på marknadsområdet (self-storage hyresgäster tenderar att vara i medelinkomst och övre medelinkomst parentes), tillsammans med medianåldern (self-storage hyresgäster är normalt i början av 20-talet till mitten av 50-talet).

dessutom vill du granska följande aspekter av ditt föreslagna marknadsområde:

• nuvarande befolkning (var som helst från cirka 20 000 personer i en lantlig miljö till 100 000 eller mer i en urban miljö, som en allmän riktlinje).
• Beräknad befolkningstillväxt (fler människor betyder fler potentiella hyresgäster).
• daglig fordonstrafik (majoriteten av self-storage anläggningar är starkt beroende av drive-by trafik för att locka kunder).
• konkurrenskraftigt landskap. Vilka self-storage anläggningar redan är verksamma i området? Vad är deras beläggningsgrad? Finns det några anläggningar som är under uppbyggnad eller planeras inom handelsområdet?

andra komponenter i genomförbarhetsstudien kommer normalt att innehålla en översikt över självlagringsindustrin; långdistansprognoser för hyror, intäkter, kostnader och fastighetsvärde; och detaljer om lagringsprojektets zonering.

skriva en affärsplan

varje företag bör ha en affärsplan. Enkelt uttryckt kan en affärsplan hjälpa till att driva ett företag mot framgång, så att du kan förverkliga dina mål och hantera problem som kan uppstå. De flesta långivare vill se en affärsplan innan de förlänger ett lån.

massor av online-mallar är tillgängliga för att skriva en affärsplan, så du kan säkert försöka ta itu med det på egen hand. Du kan också söka hjälp från en ideell som SCORE, som erbjuder gratis affärs mentorskap, eller så kan du hyra en författare som specialiserat sig på affärsplaner.

Tänk på att en affärsplan för en befintlig self-storage anläggning kommer att se helt annorlunda från en affärsplan för en föreslagen anläggning.

varje affärsplan bör skräddarsys efter dina egna behov, men en affärsplan för en self-storage anläggning vanligtvis kommer att innehålla information såsom:

• uppdragsbeskrivning.
• Vision uttalande.
• ägarstruktur.
• affärsstruktur (t.ex. en LLC eller ett aktiebolag).
• personal roller och ansvar.
• SWOT-analys (styrkor, svagheter, möjligheter och hot).
• marknadsanalys.
• konkurrensanalys.
• marknadsföring och försäljning strategier.
• prisstrategi. Grovt sett kan månatliga hyror för en självlagringsanläggning i ett område med hög befolkning vara allt från 50 cent till $4 per kvadratmeter.
• meny med produkt-och tjänsteerbjudanden, inklusive en genomgång av enhetsstorlekarna, som 5 5, 10 10 10 och 10 20.
• kapitalkällor.
• intäktsströmmar.
• intäkts-och kostnadsprognoser som täcker flera år. Finansiell modellering möjliggör uppskattningar av intäkter och kostnader per kvadratmeter.

en faktor för att se till att intäktsprognoser uppfylls är marknadsföring. Medan drive-by trafik levererar massor av kunder, marknadsföring — särskilt online self-storage marknadsföring — kan inte ignoreras. Self-storage konsumenter alltmer vänder sig till internet som sin första stopp när shopping för en lagringsenhet.

varje smart internetstrategi bör se till att din anläggning finns på sökmotorer som Google samt via online self-storage-marknadsplatser som SpareFoot. Dessutom bör din anläggnings webbplats vara uppdaterad. Företag som StorEdge är specialiserade på att utveckla, modernisera och underhålla mobila webbplatser för self-storage operatörer.

ska du köpa en befintlig Self-Storage anläggning?

när det gäller att köpa en befintlig anläggning är priserna över hela kartan, precis som self-storage-anläggningarna själva är. Som du kan förvänta dig kommer en befintlig självlagringsanläggning i New York City, NY, sannolikt att gå för tiotals miljoner dollar, medan en befintlig anläggning på landsbygden Iowa sannolikt kan köpas för mindre än 1 miljon dollar.

en spotanalys av lagringsanläggningar till salu i mars 2019 fann att priserna i allmänhet varierade från $1 miljon till $10 miljoner per anläggning. Vissa anläggningar på marknaden buntades också till försäljning som en enda portfölj.

om du inte är en licensierad fastighetsmäklare, är det klokt att anställa en erfaren self-storage mäklare för att hjälpa dig att hitta och så småningom köpa en anläggning. En erfaren mäklare känner till marknaden och vet hur man förhandlar om priset.

om du ska driva anläggningen kommer du naturligtvis att vilja köpa en anläggning i regionen där du bor. Men om du ska överlämna verksamheten till ett tredje part förvaltningsbolag, då spelar det inte nödvändigtvis roll var anläggningen är. Se bara till att du och din mäklare har ett bra grepp om den lokala marknaden.

ska du bygga en Self-Storage anläggning från grunden?

detta borde inte komma som någon överraskning, men platsen spelar också en stor roll i kostnaden för att bygga en ny anläggning. Du kanske kan lägga upp en enda våning, 40 000 kvadratmeter självförvaringsutveckling i en liten stad för 1 miljon dollar eller mindre, medan en två våningar, 80 000 kvadratmeter anläggning i en mer urban miljö kan ställa dig tillbaka 6 miljoner dollar. Tänk på att det här är grova uppskattningar.

som tumregel kan du förvänta dig att spendera var som helst från $25 till $75 per kvadratmeter på nybyggnation. Men det är bara ett ungefärligt intervall. Återigen kommer platsen för anläggningen — inklusive kostnaden för marken — att diktera prislappen för byggandet.

här är några statistik att tänka på om du utvecklar en self-storage anläggning:

• faciliteter sträcker sig från 10 000 kvadratmeter till 100 000 kvadratmeter eller mer.
• den genomsnittliga self-storage anläggningen omfattar 46.000 netto hyrbara kvadratfot (mängden pengar genererar utrymme som kan hyras av hyresgäster).
• en anläggning täcker vanligtvis 2,5 till 5 tunnland.

följande är sex saker att ta hänsyn till när du bygger lagringsenheter:

1. vad kommer blandningen av enheter att vara? Om anläggningen är i ett handelsområde som är befolkade främst av lägenhet hyresgäster, då kanske du vill inkludera fler små enheter, till exempel 5 5 eller 5 10. Men om invånarna i handelsområdet är mestadels husägare, kan mer 10 10 och 10 10 20 enheter vara i ordning.
2. bör anläggningen konsekvent endast drive-up enheter eller endast inomhus-access enheter? Eller borde det finnas en blandning av drive-up och inomhusåtkomstenheter. Svaren beror på demografin i handelsområdet.
3. bör det bara finnas klimatstyrda enheter eller endast icke-klimatstyrda enheter? Eller ska det finnas en kombination av de två? Det lokala klimatet kommer att spela in om detta beslut, liksom din byggbudget.
4. bör du begränsa anläggningen till en byggnad? Eller kommer du att ha tillräckligt med utrymme — och är det vettigt-att sprida enheterna över flera byggnader? Hur mycket mark som är tillgängligt, tillsammans med hur mycket efterfrågan beräknas, kommer att påverka anläggningens konfiguration.
5. bör utrymme avsättas för förvaring av båtar, husvagnar och andra fordon? Svaret hänger delvis på marknadsundersökningar som indikerar hur många båt -, husbil-och fordonsägare som bor i handelsområdet.
6. ska du titta på att konvertera en befintlig struktur, till exempel en slutare butik, till en self-storage anläggning? Ett antal self-storage-utvecklare har framgångsrikt förvandlat oanvända och ofta förbisedda utrymmen till skatteintäktsgenererande, jobbskapande lagringsanläggningar.

bortsett från hur anläggningen kommer att se ut, är en annan nyckelfaktor zonering och rätt.

en stor fråga kommer att vara hur fastigheten är zonad. Om fastigheten redan är zonad för självlagring, tar det bort ett stort hinder. Men om fastigheten måste rezoned, då kan du ägna månader eller år att söka godkännande för en zonindelning förändring.

på vissa ställen motsätter sig regeringstjänstemän och lokala invånare kraftigt självförvaringsanläggningar, baserat på den dåligt informerade uppfattningen att dessa anläggningar är magneter för brott och trafik, och att de är eyesores. Det omvända är faktiskt sant. Self-storage anläggningar inte orsakar en ökning brott eller trafik, och många moderna faciliteter håller på att utformas för att passa in i och även accentuera stadsdelar.

dessutom finns det frågan om rätt. Detta innebär att få godkännande från statliga enheter för dina utvecklingsplaner. Som med rezoning kan ett rättighetsfall dra på i månader efter månader.

allt som sägs, ha två saker i åtanke:

1. utveckling av en self-storage anläggning tar tid och tålamod (och, naturligtvis, pengar). Bortsett från zonindelning och rätt, konstruktion kan försenas av dåligt väder, brist på arbetskraft och begränsade leveranser av byggmaterial.
2. utveckling av en self-storage anläggning kräver expertis. Ett utvecklingsteam bör innehålla erfarna juridiska, fastighets -, Finans -, Bygg-och designproffs. Få människor som är nya i self-storage industrin kan gå ensam när man utvecklar en ny anläggning.

finansiera en Self-Storage Facility

precis som det är med alla företag, det finns några hårda sanningar om self-storage, oavsett om du pratar om en nybyggd eller nyförvärvad anläggning.

för en sak behöver du pengar för att starta verksamheten och hålla den igång.

som vi nämnde tidigare varierar mängden pengar du lägger in i en anläggning mycket, baserat på plats och otaliga andra faktorer. Men innan du spenderar en krona måste du bestämma hur du ska finansiera ett förvärv eller en ny utveckling.

behöver du till exempel ta ett lån? Ett antal alternativ finns tillgängliga, såsom förvärvslån, bygglån och SBA-lån. Många av dessa lån täcker villkor på 10 till 25 år. Arbeta med en utlåning professionell som är väl insatt i self-storage industrin att peka dig i rätt riktning.

för att kvalificera sig för ett självlagringslån, här är fyra saker du sannolikt behöver:

• en kreditpoäng på minst 680.
• en kredithistoria klar av de senaste konkurserna, utmätningar och skattelättnader.
• en kontant utbetalning på 10 procent eller mer.
• ett företagsrekord på minst tre år.

kanske behöver du inte ta ett lån och istället ha tillräckligt med likvida medel för att köpa eller bygga en anläggning. Men har du tillräckligt med pengar för att driva anläggningen? Du vill inte tömma din pensionsfond för att köpa eller utveckla en self-storage anläggning.

eller du kan överväga att samarbeta med andra investerare för att köpa eller bygga en anläggning. Detta kan göras genom:

• ett skuldpartnerskap, som är ett utlåningsförhållande som inte tilldelar en ägarandel till den person eller enhet du lånar pengarna från.
• ett aktiebolag, där varje partner chippar i en viss summa pengar och äger en andel av verksamheten.
• ett joint venture med, säg, en self-storage Utvecklare. Varje partner äger en viss andel av verksamheten.
• ett syndikat av ackrediterade investerare samlade för det enda syftet att köpa eller utveckla en anläggning.
• en gemensam hyresgäst, som tillåter minst två personer att äga en fastighet och möjliggör relativt sömlös överföring av en ägarandel till en annan part.

Hur kommer du att hantera och marknadsföra din egen lagringsanläggning?

medan lagringsanläggningar traditionellt genererar hälsosamt, stabilt kassaflöde, måste alla som går in i self-storage-verksamheten inse att detta inte kommer att bli en rik snabb operation.

generellt sett varierar beläggningsgraden för self-storage-anläggningar från 70% till 95%. Med en anläggning som är nybyggd eller som omplaceras kommer en ny ägare ofta att möta en hyresperiod på 18 till 36 månader innan en anläggning når beläggningsstabilisering. Positivt kassaflöde kan också vara år på vägen.

den goda nyheten är dock att breakeven-beläggningsgraden för en self-storage-anläggning faller långt under andra tillgångsklasser. Med en åtgärd är breakeven-punkten 40% till 45% beläggning i self-storage, mot 60% eller mer i flerfamiljssektorn. Dessutom self-storage anläggningar skryta några av de bästa kortsiktiga och långsiktiga avkastning i kommersiella fastigheter.

när det gäller att köpa en self-storage facility är ett investeringsnummer som är viktigt att notera kapitaliseringsgraden (cap rate för kort). ”Kapitaliseringsräntorna är alltid det övergripande övervägandet för både köpare och säljare inom självförvaringsindustrin”, enligt Självlagringsmäklarfirman SkyView Advisors.

som förklaras av SkyView Advisors är takräntan förhållandet mellan en fastighets NOI (netto rörelseresultat) och fastighetens värde. Till exempel, om en fastighet säljer för 1,5 miljoner dollar och dess NOI är 120 000 dollar, är takräntan 8% (120 000 dollar är 8% av 1,5 miljoner dollar).

” i de enklaste termerna avslöjar cap-räntan för en inkomstfastighetsinvesterare vilken procentandel som kan förvänta sig att tjäna om han köper fastigheten med alla pengar”, säger SkyView Advisors.

till exempel, om en investerare tycker att en fastighet är värd en takhastighet på 8%, förväntar han eller hon en kontant avkastning på 8%.

under tredje kvartalet 2018 varierade takräntorna för self-storage-anläggningar från 4.5% bland klass A-anläggningar till 8.5% för klass C-anläggningar, enligt CBRE.

Bottom Line

vid slutet av dagen, köpa eller bygga en self-storage anläggning kommer säkerligen förbrukar tid, energi och pengar. Utbetalningen kan dock vara betydande i en ständigt växande bransch. Bevis på att tillväxten vimlar:

• i 2018 nådde Self-storage beläggning och priser på ett antal amerikanska marknader rekordhöga.
• efterfrågan på self-storage fortsätter att gå upp tack vare en rad trender, inklusive den övergripande minskningen av baby boomers hushåll, den allmänna preferensen bland millennials för att hyra lägenheter kontra att äga hem och den fortsatta rörligheten för amerikanska arbetare.
• med tiden har self-storage visat att det är en recessionsresistent sektor.

kort sagt, self-storage ger en mängd anledningar till att förvärva en befintlig anläggning eller bygga en ny anläggning kan öppna upprullningsdörren till attraktiva investeringsvinster.

” lagringsanläggningar behöver lite kapitalutlägg eller underhåll, deras fastighetsskatter är blygsamma och nettoförvärv i den sektorn har ökat,” Forbes.com bidragsgivare Brad Thomas observerade i November 2017. ”Och så, i goda tider och i dåliga, ungefär som äktenskap, är bra gamla lagringsenheter som en pålitlig … make.”