Self Storage investeringsmöjlighet

sann kommersiell utveckling av self storage började i slutet av 1960-talet av pionjärerna inom self storage business, som erkände en växande efterfrågan på bostäder och kommersiella lagring. Dessa var de fastighetsutvecklare som vågade sig ut och satte scenen för den bransch som vi känner idag–en bransch som har fördubblats.

self storage industrin är inte annorlunda än någon annan bransch om man jämför utbud och efterfrågan ekonomi. Eftersom efterfrågan på bostäder och kommersiella lagring har ökat, så har behovet av anläggningar som levererar den. Den enorma branschtillväxt som upplevts under de senaste 25 åren kan hänföras till ökad allmänhetens medvetenhet om produktens ekonomiska och personliga fördelar. Denna fortsatta ökning av efterfrågan, tillsammans med utmärkt investeringspotential, har gjort self storage till en av de ledande tillväxtbranscherna i landet sedan 1978.

när en branschs efterfrågan har fastställts har drivkrafterna bakom de varor eller tjänster som är nödvändiga för att möta den alltid varit kapital och ROI. För att förstå self storage potential som en investering, måste man först förstå dess grundläggande ekonomi. Tabell 1 är en finansiell modell för en typisk självförvaringsutveckling som förklarar ”bottenlinjen” för en sådan investering. Det finns en mängd olika self storage utvecklingskostnader på olika marknader över hela landet. Därför använder denna modell nationella branschgenomsnitt för att representera individuella utvecklingskostnader, hyror och projektstorlek. Det förutsätter ett eget kapitalandel på 20 procent av den totala kostnaden, medan resterande 80 procent finansieras.

kostnaden för investeringar i lagringsenheter

kassaflödesanalys

”kassaflödesanalysen” i Tabell 1 visar att en self storage facility med 40 000 nettouthyrbara kvadratmeter, på en marknad med $9 per kvadratmeter årliga hyror, kommer att generera $450 000 i brutto årliga hyror vid 100 procent beläggning. Övriga intäkter härrör från förseningsavgifter, detaljhandel, administrativa avgifter, lastbiluthyrningsprovisioner etc., och står vanligtvis för extra inkomst på 5 procent.

en 10-procentig justering av den totala beräknade inkomsten är vanlig eftersom den representerar normal projicerad vakans och insamlingsförluster. Att uppnå och upprätthålla en genomsnittlig beläggning på minst 90 procent bör vara målet för varje utveckling och bör användas för att utvärdera projektets investeringspotential.

normala driftskostnader varierar i allmänhet från $2.75 till $3.25 per brutto kvadratfot av utvecklingen. Denna varians i kostnader beror på den rörliga kostnaden på olika marknader, såsom fastighetsskatt, chefslöner och nyttjandekostnader.

rörelseresultatet (NOI) är balansen i utvecklingens resultat efter att rörelsekostnaderna har betalats. Att upprätthålla högsta möjliga NOI är oerhört viktigt eftersom det används för att bestämma anläggningens nuvarande och framtida värde. NOI bör vara från 60 procent till 67 procent av den effektiva bruttoinkomsten för en utveckling.

skuldservice för denna specifika finansiella modell baseras på lånebeloppet på 1,59 miljoner dollar, en ränta på 10 procent och en avskrivningsgrad på 25 år. Skuldtjänsten beror helt på det finansiella arrangemang som förhandlats fram med långivaren. Investerarens finansiella hälsa och långivarens uppfattning om risken kommer ofta att bestämma räntan, lånebeloppet och amorteringsperioden.

med bestämningen av en utvecklings faktiska NOI och skuldtjänsten som ska betalas över tiden härleds ett projicerat kassaflöde. I den finansiella modellen i Tabell 1 har en investering på $397,615 genererat positivt kassaflöde på $117,761 eller en 29.6 procent ”cash-on-cash” avkastning på investeringen. Detta är en typisk avkastning för self storage investerare, vilket är en av de främsta orsakerna till branschens enorma tillväxt under de senaste 25 åren.

Vad är Self Storage Development Cost

också listad i Tabell 1 är en komplett lista över genomsnittliga utvecklingskostnader för start av en self storage-verksamhet. Här igen, det finns variabler, men de flesta är begränsade till den faktiska kostnaden för mark och self storage enheter byggkostnader.

en av de största variablerna och de mest avgörande faktorerna för att bestämma en utvecklings genomförbarhet är den faktiska kostnaden för marken till utvecklingen. Den finansiella analysen anger köpeskillingen för marken är $3.25 per kvadratmeter. Men på grund av att ha en plats täckning av cirka 45.91 procent, nettokostnaden för marken per netto-uthyrningsbar kvadratfot är $6.82. En utvecklings nettouthyrbara kvadratmeter är helt beroende av webbplatsens tillåtna täckning. Maximera netto uthyrningsbar täckning på webbplatsen är beroende av faktorer som zonindelning bakslag, servitut, verktyg, bygg-kod krav, och topografi och faktiska fysiska utformningen av webbplatsen. Normala platsbeläggningar sträcker sig från 35 procent till 50 procent.

när det gäller kostnaden för byggande, platsarbete och verktyg är de största rörliga kostnaderna. Normala webbplatsutvecklingskostnader varierar från $ 4.25 till $8 och beror helt på webbplatsens faktiska topografi och fysiska layout. Röjning/ röjning, schaktning, storm dränering, verktyg, etc., är alla platsspecifika och deras kostnader varierar från en webbplats till en annan. Anställning av en civilingenjör med self storage erfarenhet bör säkerställa att dessa kostnader minimeras. Se upp för markkostnader under marknadsvärden. Oftast innebär ett lågt markpris att det finns ett problem som kräver stora utgifter för webbplatsutveckling.

naturligtvis beror kostnaden för self storage-konstruktion på vilken typ av produkt man utvecklar. Byggkostnaderna varierar dock endast något jämfört med de rörliga kostnaderna för mark-och platsutveckling. Den genomsnittliga kostnaden för byggande, inklusive platsarbete/verktyg, varierar från $23 till $28 per brutto byggnad kvadratfot, eller cirka 67 procent av den totala utvecklingsbudgeten.

de återstående utvecklingskostnaderna varierar endast något med undantag för finansieringskostnader och räntekostnader. En investerares ekonomiska hälsa och hans förmåga att förhandla kommer att avgöra dessa kostnader. Den typiska self storage utvecklingskostnaden varierar från $34 till $42 per brutto byggnad kvadratfot. Återigen är denna varians beroende av mark, byggande och finansieringskostnader. Det är dock viktigt att komma ihåg att det finns ett samband mellan marknadshyror och utvecklingskostnader. Ju högre kostnaderna är på en marknad, desto högre blir hyrorna.

Varför Är Finansiella Prognoser Viktiga?

den finansiella modellen som anges indikerar att en investering på $397,615 realiserar en 29.6 procent cash-on-cash ROI när utvecklingen har behållit en 90 procent beläggning. Dessutom visar det att företagets framtida marknadsvärde, baserat på en kapitaliseringsgrad på 10 procent och de befintliga finansiella förhållandena, skulle vara 2, 85 miljoner dollar. Därför kan en investerare realisera en vinst på $864,425 vid försäljningen av verksamheten vid ett framtida datum.

en annan viktig finansiell statistik att notera är break-even beläggning för modellen i Tabell 1. Denna speciella modell projekterar att en beläggning på 65 procent kommer att täcka alla drifts-och skuldtjänster. Normala break-even ockupationer på skuldtjänster i self storage erbjudanden varierar från 60 procent till 72 procent. Detta är långt under normala break-even ockupationer för andra typer av fastigheter. De lägre än genomsnittliga break-even ockupationerna i samband med självförvaringsutvecklingen minimerar investerarens risk och ger honom mer flexibilitet att hantera marknads-eller ekonomiska fluktuationer.

förstå att finansiella modeller bara är prognoser. En mängd interna och externa faktorer kan påverka den totala finansiella utvecklingen av en utveckling och investerarens ROI. Den finansiella modellen i Tabell 1 är dock verkligen representativ för den typiska self storage-verksamheten och projekterar vad investeraren normalt kan förvänta sig av sin investering. Self storage har varit och kommer att fortsätta att vara en av de bästa investeringsfordon som finns i detta land.

är Self Storage en framgångsrik investering?

ett av de bästa sätten att jämföra fastighetsinvesteringar är att titta på resultatet av self storage och andra fastighetsinvesteringar under det senaste decenniet. Nyligen avslutade mitt företag en fördjupad studie av utvecklingen av Multifamily, office, retail och self storage i Texas, Oklahoma, New Mexico, Colorado och Louisiana under de senaste 10 åren. Studien fokuserade på felfrekvensen för den utveckling som öppnade mellan 1980 och 1987 och fungerade under den ekonomiska lågkonjunkturen som började i dessa stater i mitten av 1980-talet. resultaten av studien är följande:

• Multifamily = felfrekvens på 58 procent
• Office = felfrekvens på 63 procent
• Retail = felfrekvens på 53 procent
• Self storage = felfrekvens på 8 procent

antalet self storage egenskaper som hamnade till salu i FDIC eller RTC: s fastighetsportfölj var betydligt mindre än andra fastigheter under samma tidsperiod. Av dessa 8 procent i self-storage misslyckanden, ett stort antal företag togs tillbaka av finansiella institutioner eftersom de var säkerhet för lån på andra fastigheter.

Varför är det en väsentlig skillnad i framgång mellan self storage och andra fastigheter? Vilka är de viktigaste elementen som ger self storage den extra kanten för att överleva tuffa ekonomiska tider? Det första en investerare måste förstå är vad som händer med slutanvändaren-bostads–och kommersiella kunder-under svängningarna i en marknadsekonomi.

Self Storage Market

under tider när en marknad upplever en ekonomisk återhämtning börjar verksamheten blomstra, sysselsättningsmöjligheterna ökar och försäljningen av nya och befintliga enfamiljshus börjar klättra. Man kan förvänta sig self storage egenskaper att göra bra; oftast, de gör. En utvärdering av typiska self storage egendom hyra rullar under denna tid skulle oftast visa en hög andel av mobila kunder-människor som flyttar in på marknaden för första gången eller kunder ”köpa upp” från start hem.

på den kommersiella sidan innebär ökad affärsverksamhet en ökad volym av self storage kommersiella hyresgäster. Omvänt, när ekonomin börjar vackla, samma händer med verksamheten, sysselsättning och fastigheter i allmänhet. Den omvända effekten orsakar dock fortfarande samma rörlighet som oftast gynnar självförvaring. Människor börjar flytta ut från marknaden eller sälja sina hem och flytta till mindre hem eller lägenheter.

kommersiella företag minskar eller ser till self storage för ett mer ekonomiskt sätt att lagra varulager. En svindlande ekonomi har en negativ inverkan på self storage, men titta på hur self storage egenskaper jämfört med andra fastighetsprojekt. Under nedgångar i ekonomin sjunker flerfamiljshus så mycket som 25 procent, medan kontors-och detaljhandeln sjunker så mycket som 30 procent. Vem är kontors-och detaljhandelshyresgästerna? Företag som antingen har misslyckats, minskat verksamheten och flyttat till en billigare fastighet eller helt flyttat till en annan marknad. Detta är förlorad inkomst till kontors-och detaljhandelsfastigheter, och det återvinns inte förrän marknadsekonomin förbättras.

Self storage kommer också att ha en initial minskning av beläggningen, som skiljer sig från en marknad till en annan, men vanligtvis i genomsnitt mellan 15 procent och 20 procent. En typisk hävstångsfastighet har dock en jämn beläggningsgrad mellan 60 procent och 72 procent. Jämför detta med flerfamiljshus, kontors-och detaljhandelsfastigheter med en jämn beläggning mellan 80 procent och 90 procent. Vilka fastighetsinvesteringar har mer utrymme att absorbera marknadsnedgångar?

Self Storage Rental Business

hyror är en annan nyckel till framgången för self storage egenskaper. De genomsnittliga årliga hyresintervallen för de fastigheter som undersökts i vår studie är följande:

• Multifamily – $7.5 till $12 per kvadratfot
• Office–$14 till $24 per kvadratfot
• Retail–$16 till $20 per kvadratfot
• Self storage–$6.5 till $12 per kvadratfot

Self storage hyror faller inom ramen för andra fastighetsprojekt. Det är inte ovanligt att kunderna betalar samma eller mer per kvadratmeter för lagring som de gör för att bo i en lägenhet. Denna hyra jämförelse är ännu mer upplysande när man jämför hyror till genomsnittliga utvecklingskostnaden per typ av fastigheter. Den genomsnittliga utvecklingskostnaden per fastighet undersökta är som följer:

• Multifamily–$60 till $70 per kvadratfot
• Office–$50 till $100 per kvadratfot
• Retail–$50 till $80 per kvadratfot
• Self storage–$34 till $42 per kvadratfot

när man jämför både hyror och totalt utvecklingskostnader, Self Storage har oftast hyror som är något mindre. Men self storage har en total utvecklingskostnad som är en tredjedel till hälften av flerfamiljshus, kontor eller butiksfastigheter. För investeraren innebär detta ett betydligt mindre investerings-eller lånebelopp som ska servas samtidigt som det har jämförbara hyror med andra fastighetsinvesteringar.

kostnaden för drift och de faktiska förvaltningskraven är ett annat viktigt element som är tilltalande för investerare. Som tidigare nämnts varierar self storage-driftskostnaderna från $2.75 till $3.25 per netto-uthyrningsbar kvadratfot. Jämför detta med driftskostnader för de andra undersökta fastighetsfastigheterna, som sträcker sig från $3,50 till $5 per kvadratmeter. Lägenheter, kontors-och detaljhandelsfastigheter måste ständigt behålla grunderna, apparater, VVS, elektriska armaturer och en mängd andra underhållsproblem, som vanligtvis kräver underhållspersonal.

det finns Lägenhet” make-readies ” och inredning remodeling för nya kontor och detaljhandel hyresgäster. I jämförelse har self storage vanligtvis en eller två chefer och mycket få av underhållet ”huvudvärk” i samband med ”live-in” hyresgäster. I allmänhet har en self storage investerare mycket få av de problem som är förknippade med andra fastigheter.

den ”nedersta raden” i att jämföra self storage till andra fastighetsinvesteringar är att investeraren kan realisera mycket högre ROI för den typiska self-storage egendom än för andra fastighetsinvesteringar. För det andra är investerarens initiala investering en tredjedel eller hälften som krävs av andra fastighetsinvesteringar. På grund av de lägre break-even-anställningarna bör investeraren förutse investeringens kassaflöde tidigare och ett mycket lägre riskelement i förhållande till ekonomiska nedgångar och deras effekt på lägre ockupationer och hyror. Investeraren behöver inte oroa sig för ytterligare kapitalkrav relaterade till hyresgästförbättringar eller kontinuerligt underhåll.

fördelarna med att investera i self storage som nämns ovan har varit och kommer att fortsätta att vara de viktigaste elementen för dess framgång. Self storage industrins framtid är mycket ljus. Branschen kommer att fortsätta att mogna tillsammans med efterfrågan på dess användning. De investerare som vågar sig in i self storage kommer att upptäcka vad branschpionjärerna gjorde för 25 år sedan: Self storage är ett av de bästa investeringsfordonen som finns i detta land, nu och i framtiden.

ladda ner & Visa tabell 1: finansiell modell
A. kassaflödesanalys
B. redogörelse för utvecklingskostnad årlig
C. projektspecifikationer
D. Utvecklingsfinansiella variabler
E. utvecklingsfinansiering