att köpa flera fastigheter är ett bra sätt att snabbt öka din nettoförmögenhet och uppnå ekonomisk frihet. Men väldigt få australier sträcker sig någonsin utöver att äga bara 1-2 fastigheter.

i den här artikeln kommer jag att avslöja 10 hemligheter som hjälper dig att köpa flera fastigheter och öka din investeringsportfölj avsevärt.

de flesta australier använder fel investeringsstrategi

majoriteten av Australiens köper inte mer än 1-2 fastigheter inte för att de inte tjänar tillräckligt med pengar utan för att de inte köper fastigheterna korrekt och de använder inte rätt investeringsstrategi.

de flesta köper helt enkelt en fastighet eftersom den är i deras lokala område och de blir kär i den. De ger ingen tanke på kassaflöde eller framtida tillväxt av fastigheten.

om du vill köpa flera förvaltningsfastigheter måste du leva och andas följande uttalande

du tjänar pengar när du köper, inte när du säljer

de flesta investerare tror att det enda sättet att tjäna pengar på egendom är när du säljer det. Men de bästa investerarna förstår att om du tjänar pengar när du köper kan du påskynda tillväxten av din portfölj.

10 Hemligheter att köpa flera fastigheter

så hur accelererar vi tillväxten av vår fastighetsportfölj och vilka hemligheter behöver vi veta för att framgångsrikt kunna äga mutliple förvaltningsfastigheter.

ansvarsfriskrivning: denna information bör inte betraktas som ekonomisk rådgivning. Se alltid en professionell innan du fattar några ekonomiska beslut.

köp fastigheter under marknadsvärdet

detta är nyckeln om du vill köpa flera fastigheter snabbt. I den här videon fastighetsinvesterare och tränare Nathan Birch lär dig att om du vill växa din portfölj snabbt är det absolut nödvändigt att du köper fastigheter under marknadsvärdet.

genom att köpa under marknadsvärdet kan du sedan få din fastighet omvärderad och snabbt kunna få tillgång till eget kapital i den fastigheten som kan användas för handpenning på en andra fastighet.

att köpa fastigheter under marknadsvärdet är inte lätt. Du måste ta dig tid och göra din forskningsfastighet. Ofta behöver du också ett avancerat sökverktyg som RipeHouse (free trial) eller Real Estate Investar för att kunna identifiera vilka fastigheter som ligger under marknadsvärdet som du kanske kan få en affär på.

öka eget kapital genom kosmetiska renoveringar

nyckeln till att köpa flera fastigheter snabbt är att få tillgång till det kapital du har i fastigheten. Detta kan göras genom att köpa fastigheter under marknadsvärde (se punkt #1) eller det kan göras genom att öka värdet på en fastighet genom kosmetiska renoveringar.

kosmetiska renoveringar är icke-strukturella renoveringar som målning, förbättring av kök och badrum eller landskapsarkitektur på gården.

tanken är att ta en fastighet som behöver lite TLC (och prissatt i enlighet därmed) och genom att lägga till svettkapital och göra en renovering kan du öka värdet på hemmet över det belopp du investerar i renoveringarna.

du får sedan fastigheten omvärderad och får tillgång till det egna kapitalet för att använda som en insättning på din nästa fastighet.

sluta inte spara

många australier arbetar hårt för att spara sin första hem-eller investeringsdeposition (20 tips för att spara din insättning) och sedan när de köper den egenskapen slutar de spara.

om du vill köpa flera förvaltningsfastigheter måste du fortsätta spara mot det målet. Lita inte enbart på tillväxten av dina befintliga fastigheter, för om de inte växer kan du inte heller.

genom att fortsätta spara du kommer att kunna växa din portfölj (nästan) oavsett resultatet av dina befintliga förvaltningsfastigheter.

skapa och återinvestera positivt kassaflöde

om varje fastighet du ägde kostar dig $500/månad av dina egna pengar bara för att hålla det flytande kommer du att maximera ganska snabbt. Men positivt kassaflöde fungerar annorlunda än negativ utväxling och lägger istället pengar i fickan.

professionella fastighetsinvesterare förstår detta och investerar i kassaflödespositiva eller kassaflödesneutrala egenskaper.

detta innebär att den inkomst som fastigheten genererar från hyran täcker alla kostnader för investeringen och du och sedan fri att fortsätta spara din insättning.

varje gång du får tillgång till eget kapital går dina utgifter upp (eftersom dina hypotekslån blir större) så att du är positiv kassaflöde ger dig en buffert av inkomst för att hjälpa och betala för de extra kapitallån som du kommer att ta ut. Plus det positiva kassaflödet kan användas för att spara en annan insättning.

har sätt att snabbt skanna marknaden

att snabbt och enkelt kunna skanna marknaden för att hitta stora investeringar är viktigt om du ska köpa fastigheter på ett konsekvent sätt.

de grundläggande söksidorna tillåter helt enkelt inte att du är tillräckligt specifik och du kommer att spendera timmar på att titta på och analysera hundratals eller egenskaper för att hitta en enda lämplig.

eftersom din tid sannolikt kommer att vara extremt begränsad egendom sökverktyg hjälper dig att hitta de bästa investeringarna snabbare och enklare så att du kan fortsätta att ”tjäna pengar när du köper”.

jag föreslår följande verktyg (affiliate länkar):

Ripe House – Det bästa verktyget för att undersöka områden och förstå om området (eller gatan) en fastighet ligger i kommer att generera tillväxt och vara en bra investering för dig

Real Estate Investar – det mest kraftfulla fastighetsspecifika sökverktyget tillgängligt. Med det här verktyget kan du söka fastighetslistor efter nyckelord som identifierar dig med din investeringsstrategi. Detta innebär att du kan begränsa sökningar ner till fastigheter under marknadsvärdet eller positiva kassaflödesegenskaper verkligen snabbt.

diversifiera din portfölj

om du litar på kapitaltillväxt för att finansiera ditt köp av fler förvaltningsfastigheter är det ofta vettigt att diversifiera din portfölj.

visst om du har 5 fastigheter i en förort och varje år som förorten går upp i värde kommer du att bli bra, men chanserna att det händer är mycket små.

det som är mer sannolikt att hända är att olika förorter ökar i värde eller förblir stillastående vid olika tidpunkter.

om alla dina fastigheter är i en förort och den förorten inte växer i värde i 3 år, har du inget eget kapital att investera i de 3 åren.

men om du har 5 fastigheter i 5 olika förorter är chansen att minst en av dessa fastigheter kommer att öka i värde varje år. Så att du kontinuerligt kan utöka din investeringsportfölj.

Sälj fastigheter som inte längre utför

Steve McKnight författare till bästsäljaren 0-130 fastigheter på 3,5 år diskuterar öppet det faktum att han lyckligtvis säljer fastigheter som är under utförande för att köpa fastigheter som ger honom en större avkastning.

om han har en fastighet som har stigit i värde och som ett resultat har hyresavkastningen sjunkit kommer han att överväga att sälja den fastigheten för att återinvestera i en fastighet som kommer att generera en högre hyresavkastning.

håll inte bara fast vid fastigheter som är dåliga investeringar och kommer att förbli dåliga investeringar under många år framöver och inte tänka två gånger om det. Överväg att sälja, få tillgång till eget kapital och använda det för att investera i något som kommer att ge dig en positiv avkastning.

få dina egenskaper omvärderade

få dina egenskaper omvärderade och omvärderade ofta, särskilt om de har ökat i värde. Genom att få dina fastigheter omvärderas regelbundet kan du sedan få tillgång till eget kapital Du kan ha fått genom kapitaltillväxt.

om du inte får dina fastigheter omvärderade kommer banken kontinuerligt att anta att det är värt samma belopp och därmed inte kommer att förlänga dina utlåningsbehörigheter.

OBS: de flesta långivare kommer inte att tillåta dig att omvärdera din egendom om du redan har gjort en värdering Mindre än 12 månader sedan. Det finns dock vissa långivare som kommer (t.ex. De flesta av de stora 4 banker). Så överväga detta innan du bestämmer vilken långivare att gå med.

Läs mer om fastighetsvärderingar:

hur mycket kostar en värdering

är en fastighetsvärdering avdragsgill

korsa inte säkerhet

Cross collateralisation är när ett lån säkras av flera fastigheter i din portfölj.

de flesta långivare gör detta automatiskt så du måste vara försiktig.

låt oss säga att du äger två fastigheter och båda köptes för $200,000.

Property 1 går upp i värderas av $50,000. I de flesta fall skulle du kunna få ett kapitallån för $40,000 (80%) men låt oss säga att egendom #2 har gått ner i värde med $50,000.

om dessa egenskaper är tvärsäkerställda kommer du inte att kunna komma åt något eget kapital eftersom portföljens totala värde förblir detsamma. Men om varje lån säkras separat kan du fortfarande kunna få tillgång till eget kapital på $ 50,000 tillväxtfastighet #1 mottagen.

Använd endast räntelån

endast räntelån är ett bra sätt att sänka dina veckovisa/månatliga utgifter och frigöra kassaflöde för att kunna betjäna fler lån och köpa fler fastigheter.

huvud-och räntelån har större månatliga utgifter, eftersom du betalar mer än räntan. Det betyder att du måste hitta mer pengar varje månad för att ha råd att betala för dessa lån.

detta måste antingen komma ur hyran eller det måste komma ur din egen ficka. Det är troligt att denna extra kostnad kommer att begränsa hur snabbt du kan spara framtida insättningar samt hur många lån du har råd.

genom att gå intresse bara du ger dig själv den bästa chansen att expandera till nya fastigheter på grund av de lägre pågående inteckning kostnader.

du kan senare byta till kapital och ränta när du har bestämt att du har köpt tillräckligt många fastigheter och du vill börja betala av en del skuld.

aktivt hantera din portfölj

de flesta australier ta en ’set och glömma’ inställning till sina investeringar. De gör detta för sin super och de gör det också för sin fastighetsportfölj.

genom att aktivt spåra din fastighetsportföljs prestanda och genom att leta efter sätt att förbättra dess prestanda ökar du dramatiskt dina chanser att köpa och ha råd med flera fastighetsinvesteringar.

sluta inte ditt dagjobb

målet för de flesta när de köper flera fastigheter är att uppnå ekonomisk frihet. Detta händer dock inte direkt och om du slutar ditt jobb för tidigt kan det vara svårt att utöka din portfölj.

om du avslutar ditt dagjobb tidigt kommer du att förlora din stabila och säkra inkomstström och långivare kan vägra att låna ut till dig eftersom de tror att du inte kan stödja de återbetalningar som lånet kräver.

avsluta ditt dagjobb när du uppnår ekonomisk frihet eller när du etablerar dig med dina långivare så att de går med på att låna ut till dig baserat på din portföljs resultat, inte på grund av ditt jobb.

att köpa flera fastigheter tar hårt arbete och engagemang

att köpa flera fastigheter är inte lätt. Det kräver mycket hårt arbete och mycket engagemang. Det kommer inte att hända över en natt, och det kommer inte att hända på bara 12 månader (om du inte är en fantastisk investerare).

men ge det tid och innan du vet det kommer du att vakna en morgon (inte behöva gå till jobbet) och tänka på dig själv ”Hur blev jag så lycklig?”