hur man köper fastigheter under marknadsvärdet

här på Progressive Property, vi talar om ”köpa fastigheter under marknadsvärdet (BMV)” en hel del – men hur många investerare vet vad man ska leta efter, och vad man ska undvika?

det finns två typer av BMV egenskaper: de som kan göra dig pengar, och de som har ignorerats eftersom de är pengar dränerande blindgångare. Denna andra typ är BMV egenskaper som du aldrig ska köpa, naturligtvis, men det är lätt att få dras till att köpa något billigt som i själva verket kommer att kosta dig mycket mer av din tid, pengar och ansträngning än det är värt.

de nedan marknadsvärde egenskaper du vill hitta är de som andra investerare inte har ignorerat, men har missat. Dessa är de egenskaper som har fallit under andra mindre observant investerarnas radar, och som är redo för dig att susa in, sopa upp, och göra stora vinster på.

först och främst, vad betyder ”under marknadsvärdet” egentligen?

” BMV ” egenskaper och värderingsprocessen

enligt Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) är marknadsvärdet ”det beräknade beloppet för vilket en fastighet ska byta på värderingsdagen mellan en villig köpare och en villig säljare i armlängdstransaktion efter Fastighetsmarknadsföring där parterna hade handlat kunnigt, försiktigt och utan tvång.”

nu är det ett helvete av en munfull!

i princip kommer en värderare att jämföra fastigheten med andra liknande fastigheter i området, tillsammans med sin uppskattade efterfrågan, överförbarhet, knapphet och om den kan fullgöra sina uppgifter som en bekväm miljö att bo i och komma med en prisuppskattning med hjälp av denna kombinerade bevisning.

Investor Peter Jones var värd för en nyligen progressiv property podcast om ämnet, och under avsnittet föreslog han att det nuvarande värderingssystemet i Storbritannien kan vara felaktigt. Peter sa att de egenskaper som värderarna kommer att jämföra den egendom de värderar har ofta sålts ”med tvång”. Nödställda säljare som har en fastighet på marknaden av skäl som skilsmässa, arbetsförlust eller ekonomiska svårigheter är bland orsakerna till varför en fastighet kan säljas genom tvång – vilket strider mot RICS definition.

av denna anledning, överväga marknadsvärdet tillsammans med frågorna, ” vilket pris är jag villig att betala för den här egenskapen?”och” hur mycket pengar kommer den här egenskapen att göra mig?”

här är 10 sätt att köpa fastigheter under marknadsvärdet:

se till att det är en kontantflödesfastighet

inte alla fastigheter som säljs eller som kan köpas till ett värde under marknadspriset kommer att bli stora investeringar. Några av dem är billiga som chips av en anledning!

till exempel, det är mycket möjligt att plocka upp billiga, högkvalitativa fastigheter på landsbygden byar i isolerade delar av Storbritannien. Dessa kan ha de mest förtrollande vyer och vackraste mönster, men sannolikheten för att du säljer dem på eller hyra ut dem lätt är osannolikt. Även fastigheter i uppenbarligen önskvärda områden kan orsaka oväntade försäljningsproblem, till exempel brist på hungriga hyresgäster eller låga hyrespriser i området som inte täcker hypotekslånet.

en bra investeringsfastighet måste betala sin egen väg, så se till att alla fastigheter Du överväger att köpa kommer att bli kontantflödande-eller ha en mycket bra anledning om du inte gör det.

gör din due diligence

utan bevis för fastighetens lönsamma potential baserar du dina inköp på din tarm och hörsägen.Riskfyllda affärer. För att hitta bevis på en fastighets potential, sätt in din due diligence genom att besöka fastigheten och kolla in det närliggande området – eller åtminstone skicka en affärspartner, kollega eller peer du litar på. Använd en fastighetsapp för att kontrollera priset på fastigheter som har sålts i samma Postnummer under det senaste året. Du kan också kontrollera hyrespriserna i samma område och överväga att anställa en advokat innan du förbinder dig till ett kontrakt.

se till att det finns hyresbehov

ingen hyresbehov, Nej tenants.No hyresgäster, ingen hyra. Ingen hyra, inga pengar och ett stort svart hål där pengarna du investerade brukade vara.
för att ge dig en uppfattning om det finns hyresbehov i området för fastigheter som den du funderar på att köpa, övervaka webbplatser och appar som Zoopla och Rightmove för att kontrollera, A) Hur många fastigheter som för närvarande finns att hyra och b) hur ofta annonserna försvinner och nya visas. För många tillgängliga egenskaper kan föreslå övermättnad, och inte tillräckligt med förändringar i listorna kan föreslå brist på efterfrågan.

Sök motiverade säljare

fastighet som har funnits på marknaden länge kommer sannolikt att ha en motiverad säljare.

i en app, till exempel Zoopla, kolla ”senaste” listan, men bakåt.

om du kombinerar bevis för att liknande fastigheter framgångsrikt hyrs i det lokala området med det faktum att fastigheten till salu har listats under lång tid, kommer du sannolikt att hitta en motiverad säljare. Alla fastigheter som inte har visats på en fastighetswebbplats eller app i en månad eller mer tyder på att säljaren kommer att vara mer öppen för lägre erbjudanden, eftersom ju längre deras egendom är till försäljning för desto mer kommer det att kosta säljaren.

en säljares skarphet – eller till och med desperation-att sälja sin egendom ger dig gott om hävstångseffekt.

annonsera lokalt

ett annat sätt att hitta nedan marknadsvärde egenskaper är också ett annat sätt att hitta motiverade säljare, men inkluderar potentialen för att hitta fastigheter som inte har marknadsförts ännu, och därigenom få tillgång till dem före andra fastighetsinvesterare i området.

en riktad annons kan visas på nätet, i tidningar, i kiosker fönster, eller ens broschyrer om du vill gå old-school. Helst bör alla annonser visas i ett område som du redan har identifierat som en potentiellt lukrativ plats för att köpa fastigheter. Om du låter lokala fastighetsägare vet att du funderar på att köpa fastigheter i området på detta sätt, generera leads bör vara enkel och förvandla dig till den första kontaktpunkten för någon fastighetsägare som även frestas att sälja, att inte tala om de som plötsligt befinner sig pressade av oförutsedda omständigheter.

6. Ta inte” BMV ”till nominellt värde

det är svårt att bevisa att en fastighet är” BMV ” ur teknisk synvinkel, varför du måste överväga andra investeringsgrunder. Det spelar ingen roll hur billigt du köper en fastighet om det inte kommer att göra dig en vinst.

att få pris blinkers kan kosta dig dyrt, så se till att överväga dina vinstförväntningar, oavsett om det är en kortsiktig eller ett långsiktigt åtagande, hur mycket arbete behöver göra till fastigheten, och så vidare, innan du blir fixerad på hur mycket billigare platsen är än andra i närheten.

köp inte i Bronx

att köpa i fel område är ett av de vanligaste misstagen som första gången fastighetsinvesterare sannolikt kommer att göra. Många områden kan ha ett rykte om att vara ”up and coming”, med planer för bättre transporter, ett nytt köpcentrum, större finansiering, och många andra spännande möjligheter. Men om inte planer som dessa blir konkreta – och ibland, även om de är det-kan de lätt falla igenom.

varje investering bär naturligtvis risker, men det är din roll att minimera sannolikheten för förlust och öka sannolikheten för vinst. Av den anledningen, undvik att köpa fastigheter i de välrenommerade ”dåliga” områdena i staden helt enkelt på grund av deras låga prislapp, om du inte har några allvarliga bevis för att det kommer att göra en värdig investering.

köp inte fastigheter som behöver för mycket arbete

vissa fastighetsinvesterare är så upphetsade av priset att de försummar att överväga hur mycket extra arbete en fastighet kommer att ta innan den kan hyras eller säljas igen.

om du har bra byggnadskontakter kan en fastighet som kräver lite TLC vara ett bra sätt att skapa extra vinst. Det finns dock risker när man köper en nedgångna egendom, så se till att anlita en pålitlig besiktningsman att inspektera platsen och detalj eventuella större reparationer eller ändringar som behövs.

9. Gå inte igenom ”middle men”

det finns ofta företag och entreprenörer som hävdar att de kan ge dig en rad under marknadsvärde egenskaper. I allmänhet, om du tillåter någon annan att skaffa din egendom åt dig, måste du betala för egendomen själv och den här personen eller företagets provision. Det finns också en fråga du borde fråga dig själv: varför är inte detta företag snatching upp den här affären för livet för sig själva? Är det för att det finns en fångst, och affären är inte så fantastisk som den görs för att vara? Finns det osedda strukturella problem som även lantmätare kommer att ha svårt att identifiera?
av dessa skäl, försök att undvika att tas för en åktur av mellanhänder och, i processen, maximera dina vinster.

var inte rädd för att pruta

ägaren av någon fastighet som annonseras för ett pris som verkar förvånansvärt lågt kommer sannolikt att vara angelägen om en snabb försäljning – annars skulle de stöta priset till en mer rimlig nivå och vänta tills de hittade någon att betala det. Detta ger dig en viss hävstång som du bör använda.

även med låga priser, om du är angelägen om att göra så mycket vinst som du kan – och du borde vara – gör sedan ett erbjudande som är ännu lägre. Om de inte accepterar det kan du alltid ta upp dem på deras ursprungliga erbjudande om affären är tillräckligt varm.

slutliga tankar

medan vissa hävdar att det finns tekniskt inget sätt att köpa BMV, för så snart en fastighet säljs blir marknadspriset vad det såldes för, det här splittrar hår och ett ohjälpligt sätt att se på fastighetsmarknaden.

att köpa under marknadsvärdet är att hitta en fastighet till ett lägre pris än andra fastighetsägare säljer sina egna liknande fastigheter för. Om du kan hitta en orolig säljare eller någon egendom som har förbisetts av andra köpare på grund av brist på reklam eller någon annan försummelse från säljarens sida, behåll kunskapen för dig själv, gör din due diligence och gör dig redo att tjäna några allvarliga pengar.

om du vill lära dig hur experterna säljer sina fastigheter och hittar BMV-fastighetsaffärer, hitta Progressive Property book de 44 mest bevakade Egendomshemligheterna här.

Läs mer om att förhandla BMV fastighetsaffärer här.

Tack för att du läste, och vi ses på Facebook Progressive Property Community-sidan!