principais conclusões

• o que é uma venda fiduciária?

• 4 etapas de uma venda administrador

• Prós e contras

Nos primeiros dias de imóveis, investimento, você pode pensar que você pode obter uma perna sobre a concorrência e marcar uma excelente venda, se você comprar uma propriedade principal em um leilão. Mas um leilão imobiliário público, também chamado de venda fiduciária, pode ser mais arriscado do que você imagina. Além disso, comprar uma casa durante uma venda fiduciária é dramaticamente diferente de comprar imóveis por meio de uma transação tradicional.

vamos dividir as vendas de curadores com um pouco mais de detalhes, além de examinar os prós e contras da compra de propriedades neste assunto. No final, você saberá se deve usar as vendas de curadores para comprar propriedades para seus objetivos de investimento.

o que é uma venda fiduciária?

uma venda fiduciária é a venda de imóveis através de um leilão público. Na maioria dos casos, as vendas de curadores só são possíveis porque os proprietários estão em alguma crise financeira, como um proprietário inadimplente em seus pagamentos de hipoteca e a propriedade entrando em Encerramento. Em outros casos, os proprietários podem ter suas casas vendidas por meio de uma venda fiduciária se devem muitos impostos sobre a propriedade.

no cenário comum de encerramento, as vendas de curadores são geralmente uma das últimas etapas do processo de encerramento. Assim que o leilão terminar, a propriedade da propriedade vendida pelo administrador vai para o licitante mais alto. Se o leilão não encontrar um licitante alto para a propriedade, o credor da propriedade assume a propriedade e, em seguida, tem que passar por diferentes caminhos para vender a propriedade e recuperar seus custos.

observe, é claro, que as vendas de curadores não são as mesmas coisas que “Vendas de confiança”, que envolvem tribunais e giram em torno de propriedades de propriedades que passam pelo processo de inventário.

as 4 etapas de uma venda fiduciária

você pode estar pensando que comprar casas por meio de vendas fiduciárias é uma ótima ideia. Vamos dividir o processo real de venda de curadores passo a passo para que você saiba no que está se metendo com essas transações.

proprietários padrão

para uma casa ou outro tipo de imóvel para se qualificar para uma venda fiduciária em primeiro lugar, o mutuário ou proprietário tem que entrar em risco financeiro. Na maioria dos casos, isso ocorre quando um proprietário não paga seus pagamentos de hipoteca. Claro, um servicer de empréstimo geralmente dá ao proprietário pelo menos um aviso de inadimplência antes de iniciar o processo de venda do administrador. Os proprietários têm a chance de corrigir o problema ou trabalhar com seu credor para resolver a situação sem necessariamente perder a propriedade de sua casa. Se o proprietário não puder resolver o risco financeiro, o credor iniciará o processo de venda do administrador.

Aviso de venda de Curadores

um servicer de empréstimo dará ao proprietário ou mutuário entre 60 e 120 dias em média para se tornar atual com sua hipoteca. O prazo exato varia de acordo com o estado. Se um proprietário continuar perdendo seus pagamentos de hipoteca e não mostrar nenhum esforço para permanecer em contato com o credor, o credor ou instituição bancária enviará um “aviso de venda de curadores” para o proprietário e o escritório do Secretário do Condado. Este aviso informa o proprietário que sua casa será colocada em leilão em breve. Os credores normalmente publicam anúncios em jornais locais ou on-line para indicar que um leilão ocorrerá, com informações relevantes, como a data e a hora do leilão.

período de pré-venda

quaisquer partes potencialmente interessadas, incluindo o credor e possíveis investidores, preparam-se para o leilão durante o período de pré-venda. Um terceiro neutro do trustor, que geralmente trabalha para uma empresa de título ou organização de Custódia, é contratado pelo servicer de empréstimo para a casa e define uma oferta de abertura. A oferta é definida a um preço razoável ou justo para a propriedade, incluindo quaisquer outros pagamentos necessários, como taxas de julgamento ou penhores.

se os investidores estiverem interessados na venda de curadores, eles devem se registrar com antecedência e provar que têm fundos suficientes para participar. Os investidores geralmente não podem usar empréstimos para comprar propriedades em leilão. Em contraste, o licitante mais alto deve apresentar um cheque administrativo para uma certa porcentagem do total do lance antes de sair das instalações do leilão. Chamado de “depósito perdido”, o saldo deve ser pago logo após o término do leilão.

leilão

uma vez que os patos do leilão estão seguidos, a venda do administrador pode ocorrer. Investidores qualificados se reúnem na data de venda, o trustor começa com uma oferta de abertura e o preço aumentará dependendo do interesse na propriedade em questão.

a licitação termina quando o licitante mais alto é identificado no licitante bem-sucedido recebe a escritura do administrador. Eles são então nomeados como o novo proprietário da propriedade. Se ninguém licitar na venda do administrador, a casa à venda se tornará um REO ou propriedade de propriedade imobiliária e a propriedade será transferida para o credor. O credor pode então usar outros métodos, como publicidade no MLS ou serviço de listagem múltipla, para eventualmente vender a casa.

Trustee Sales: prós e contras

determinar se as vendas de trustee são uma boa ideia pode ser complicado para novos investidores. Certamente há benefícios a ter em mente, mas também há algumas desvantagens que os investidores devem estar cientes antes de se sentar para leilão.

prós:

a maioria das casas listadas nas vendas de curadores é oferecida a preços escassos. Na maioria dos casos, credores e trustors de terceiros definem os preços de abertura de lances em valores que cobrem o que são devidos pela propriedade, não pelo valor de mercado. Portanto, os investidores nesses leilões podem obter excelentes propriedades a menos do que o valor de mercado, se forem rápidos.

além disso, muitos investidores imobiliários enfrentam concorrência inferior à média em comparação com a compra de propriedades por meio de canais regulares. O financiamento Normal não é permitido nas vendas de curadores, lembre-se, então você tem que ter dinheiro suficiente para fazer o depósito perdido, o que exclui alguns investidores logo de cara.

contras:

o reverso do último benefício-como você precisa de dinheiro suficiente para um depósito perdido, novos investidores podem ter dificuldade em participar ativamente das vendas de curadores. Além disso, se você comprar uma casa em leilão, você concorda em comprar o imóvel como está atualmente. Você não consegue negociar para reparos, inspecionar a propriedade e assim por diante, o que significa que você também aceita quaisquer problemas de título ou encargos que possam existir e minimizar seus lucros potenciais.

no pior dos casos, o comprador de uma casa em leilão pode ser responsável por acompanhar qualquer processo de despejo se o inquilino da casa ou o mutuário anterior ainda estiver morando na propriedade no momento da venda.

resumo

como você pode ver, as vendas do administrador são maneiras intrigantes e potencialmente vantajosas de adquirir imóveis a preços excelentes e por meio de um método mais exclusivo do que o normal. No entanto, você também deve estar ciente de que as vendas de curadores carregam sua própria bagagem, requisitos e desvantagens potenciais, dependendo das circunstâncias da casa e do mutuário anterior da hipoteca.

para obter os melhores resultados, considere se uma determinada casa em uma venda fiduciária vale seu tempo e dinheiro, em vez de usar leilões como seu único meio de adquirir novos investimentos imobiliários. À medida que você adquire mais riqueza e experiência, você pode usar de forma mais confiável as vendas de curadores para coletar propriedades de baixo preço e adicioná-las ao seu portfólio.

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