do Alasca ao Alabama, cerca de 50.000 instalações de auto-armazenamento estão espalhadas pelo país. Esse é o mesmo número de mcdonald’s, Starbucks e locais de metrô nos EUA juntos. Essas instalações são a base da indústria de auto-armazenamento dos EUA, que foi projetada para gerar US $37 bilhões em receita em 2019.

em cada uma dessas instalações de auto-armazenamento, as pessoas pagam aluguel-geralmente por mês-para armazenar suas coisas em unidades de vários tamanhos. Eles podem estar escondendo móveis, arte, Eletrodomésticos, TVs, documentos, decorações de férias, vinho, veículos, barcos ou RVs. Muitas pequenas empresas dependem de unidades de auto-armazenamento para manter equipamentos de negócios, inventário e suprimentos. Alguns clientes até converteram unidades de auto-armazenamento em “cavernas masculinas” e “ela derrama.”

cada uma dessas propriedades de auto-armazenamento não é apenas um armazém para nossos produtos — cada instalação também é uma pequena empresa. E pode ser um negócio lucrativo, nisso. Por uma estimativa, a margem de lucro típica de um negócio de auto-armazenamento nos EUA é de 11%. Isso está bem acima das margens de lucro para muitos outros tipos de pequenas empresas; por exemplo, a margem de lucro típica de um restaurante varia de 3% a 5%.

dados esses números, iniciar um negócio de auto-armazenamento parece muito atraente, não é? Claro que sim. No entanto, qualquer pessoa que queira iniciar uma empresa de auto-armazenamento deve olhar além dos lucros e pesar as considerações práticas:

• quanto custará para iniciar um negócio de auto-armazenamento?
• que tipo de pesquisa e planejamento você precisa fazer antes de iniciar um negócio de auto-armazenamento?
• você deve comprar uma instalação de auto-armazenamento existente?
• você deve construir uma instalação de auto-armazenamento a partir do zero?
• como você gerenciará e comercializará sua instalação de armazenamento automático?

Essas são grandes questões, é claro, mas, em seguida, iniciar um negócio de auto-armazenamento é um grande empreendimento. Acompanhe enquanto o guiamos pelo que é preciso para iniciar um negócio de auto-armazenamento.

quanto custará para iniciar um negócio de auto-armazenamento?

Antes de procurar locais para uma instalação de auto-armazenamento-não importa se você está procurando comprar uma instalação existente ou construir uma nova — você precisará triturar alguns números.

no início, você precisará de uma boa noção de quanto custará para entrar no negócio de auto-armazenamento. Os números variam amplamente com base em uma variedade de fatores, como localização, custos de aquisição, custos de terra e custos de construção de instalações. (Entraremos em detalhes mais tarde.)

Não só você deve pensar sobre os custos para comprar ou desenvolver uma facilidade, mas você também deve examinar de onde o dinheiro virá de:

• você tem ativos líquidos suficientes para comprar ou desenvolver uma auto-instalação de armazenamento em seu próprio país? Você pode dar ao luxo de marcar esses ativos para uma instalação de auto-armazenamento?
• você precisa tirar e aquisição ou empréstimo de construção?
• você precisa recrutar investidores de auto-armazenamento para ajudar a financiar um acordo de aquisição ou desenvolvimento?

depois de encontrar respostas para essas perguntas, você precisará descobrir quanto custará para operar a instalação quando for sua. Você e sua família vão executá-lo por conta própria? Você terá que contratar funcionários para operá-lo? Seria melhor deixar o lado das operações para uma empresa de gerenciamento terceirizada? Você precisa instalar um software de gerenciamento de instalações, como o SiteLink? No final, quanto tempo você quer gastar executando uma instalação de auto-armazenamento?

lembre-se, uma instalação de auto-armazenamento é mais do que uma estrutura. É um negócio.

para entrar no negócio de armazenamento, você vai quase certamente precisa esculpir milhões de dólares para comprar ou construir uma instalação, e para cobrir várias despesas operacionais, particularmente folha de pagamento e impostos. Um relatório divulgado no início de 2018 pela empresa imobiliária comercial CBRE mostra que os impostos imobiliários representaram 28% de todas as despesas operacionais de auto-armazenamento, com custos de gerenciamento no local e fora do local consumindo outros 38% das despesas operacionais.

que tipo de pesquisa e planejamento você precisa fazer antes de iniciar um negócio de auto-armazenamento?

depois de ter feito algum pensamento de alto nível sobre como iniciar um negócio de auto-armazenamento, é hora de fazer alguma pesquisa. Toda essa pesquisa entrará em um estudo de viabilidade que, como o próprio nome sugere, informará se a ideia de negócio é viável. Você pode ser capaz de fazer este estudo por conta própria, mas seria melhor contratar um consultor de auto-armazenamento para realizá-lo.

qualquer rota que você vá, você precisa responder a uma pergunta crítica:

se eu construí-lo ou comprá-lo, eles virão?

em outras palavras: se você investir dinheiro em uma instalação de auto-armazenamento, você vai gerar receita suficiente para cobrir o serviço da dívida e despesas operacionais, e ainda fazer um lucro?

realizar pesquisas de mercado é crucial. Este exercício irá ajudá – lo a identificar os dados demográficos da base de clientes dentro de um raio de um a cinco milhas da instalação. Uma área de três a cinco milhas é o tamanho típico de um mercado para uma instalação de auto-armazenamento.

você vai querer reduzir a renda média na área de mercado (locatários de auto-armazenamento tendem a estar nas faixas de renda média e média alta), juntamente com a idade média (inquilinos de auto-armazenamento são normalmente em seus 20 anos a meados dos anos 50).

além disso, você vai querer rever os seguintes aspectos de sua área de mercado proposto:

• população atual (de cerca de 20.000 pessoas em um ambiente rural a 100.000 ou mais em um ambiente urbano, como orientação geral).
• crescimento populacional projetado (mais pessoas significa mais inquilinos em potencial).
• tráfego diário de veículos (a maioria das instalações de auto-armazenamento depende muito do tráfego drive-by para atrair clientes).
• paisagem competitiva. Quais instalações de auto-armazenamento já estão operando na área? Qual é a sua taxa de ocupação? Existem instalações que estão em construção ou estão planejadas dentro da área comercial?

outros componentes do estudo de viabilidade normalmente incluirão uma visão geral da indústria de auto-armazenamento; projeções de longo alcance para taxas de aluguel, receitas, despesas e valor da propriedade; e detalhes sobre o zoneamento do projeto de armazenamento.

escrever um plano de negócios

toda empresa deve ter um plano de negócios. Simplificando, um plano de negócios pode ajudar a impulsionar um negócio em direção ao sucesso, permitindo que você realize seus objetivos e gerencie os problemas que possam surgir. A maioria dos credores vai querer ver um plano de negócios antes de estender um empréstimo.

muitos modelos on-line estão disponíveis para escrever um plano de negócios, então você certamente pode tentar enfrentá-lo por conta própria. Você também pode procurar ajuda de uma organização sem fins lucrativos como SCORE, que oferece orientação de negócios gratuita, ou você pode contratar um escritor especializado em planos de negócios.

tenha em mente que um plano de negócios para uma instalação de auto-armazenamento existente será bem diferente de um plano de negócios para uma instalação proposta.

Cada plano de negócios deve ser adaptado às suas próprias necessidades, mas um plano de negócios para uma auto-instalação de armazenamento, normalmente, apresentam informações como:

• declaração de Missão.
• Declaração de visão.
• estrutura de propriedade.
• estrutura de negócios (como uma LLC ou corporação de Responsabilidade Limitada).
• funções e responsabilidades da equipe.
• análise SWOT (pontos fortes, fracos, oportunidades e ameaças).
• Análise de mercado.
• Análise Competitiva.
• estratégias de Marketing e vendas.
• estratégia de preços. Grosso modo, os aluguéis mensais para uma instalação de auto-armazenamento em uma área de alta população podem ser de 50 centavos a US $4 por pé quadrado.
• Menu de ofertas de produtos e serviços, incluindo um resumo dos tamanhos das unidades, como 5×5, 10×10 e 10×20.
• Fontes de capital.
• fluxos de receita.
• projeções de receita e despesa cobrindo vários anos. A modelagem financeira permitirá estimativas de receitas e despesas por metro quadrado.

um fator para garantir que as projeções de receita sejam atendidas é o marketing. Embora o tráfego drive-by ofereça muitos clientes, o marketing — particularmente o marketing de auto-armazenamento on — line-não pode ser ignorado. Os consumidores de auto-armazenamento estão cada vez mais se voltando para a internet como sua primeira parada ao comprar uma unidade de armazenamento.

qualquer estratégia de internet inteligente deve garantir que suas instalações possam ser encontradas em mecanismos de pesquisa como o Google, bem como em mercados de auto-armazenamento online como SpareFoot. Além disso, o site da sua instalação deve estar atualizado. Empresas como a storeEDGE se especializam no desenvolvimento, reformulação e manutenção de sites prontos para dispositivos móveis para operadores de auto-armazenamento.

você deve comprar uma instalação de auto-armazenamento existente?

em termos de compra de uma instalação existente, os preços estão em todo o mapa, assim como as próprias instalações de auto-armazenamento. Como você poderia esperar, uma instalação de auto-armazenamento existente em Nova York, NY, provavelmente vai para dezenas de milhões de dólares, enquanto uma instalação existente na zona rural de Iowa provavelmente pode ser comprado por menos de US $1 milhão.

uma análise local das instalações de Armazenamento À venda em Março de 2019 descobriu que os preços de venda geralmente variavam de US $1 milhão a US $10 milhões por instalação. Algumas instalações no mercado também foram agrupadas para venda como um único portfólio.A menos que você seja um profissional imobiliário licenciado, é aconselhável contratar um corretor de auto-armazenamento experiente para ajudá-lo a encontrar e, eventualmente, comprar uma instalação. Um corretor experiente conhece o mercado e sabe negociar o preço.

se você vai estar executando a instalação, você, é claro, vai querer comprar uma instalação na região onde você mora. Mas se você vai entregar as operações para uma empresa de gestão de terceiros, então não importa necessariamente onde a instalação está. Apenas certifique-se de que você e seu corretor tenham uma boa compreensão do mercado local.

você deve construir uma instalação de auto-armazenamento a partir do zero?

isso não deve ser surpresa, mas a localização também desempenha um papel importante no custo de construção de uma nova instalação. Você pode ser capaz de colocar um desenvolvimento de auto-armazenamento de um andar e 40.000 pés quadrados em uma pequena cidade por US $1 milhão ou menos, enquanto uma instalação de dois andares e 80.000 pés quadrados em um ambiente mais urbano pode custar US $6 milhões. Lembre-se de que essas são estimativas aproximadas.

como regra geral, você pode esperar gastar de US $25 a US $75 por pé quadrado em novas construções. No entanto, esse é apenas um intervalo aproximado. Novamente, a localização da instalação — incluindo o custo do terreno — ditará o preço da construção.

Aqui estão algumas estatísticas a ter em mente se você estiver desenvolvendo uma instalação de auto-armazenamento:

• as instalações variam de 10.000 pés quadrados a 100.000 pés quadrados ou mais.
• a instalação média de auto-armazenamento abrange 46.000 pés quadrados rentáveis líquidos (a quantidade de espaço gerador de dinheiro que pode ser alugado pelos inquilinos).
• uma instalação normalmente cobre 2,5 a 5 acres.

o que se segue são seis coisas a ter em conta quando você está construindo unidades de armazenamento:

1. qual será a mistura de unidades? Se a instalação estiver em uma área comercial povoada predominantemente por locatários de apartamentos, você pode incluir mais unidades pequenas, como 5×5 ou 5×10. Mas se os moradores da área comercial são principalmente proprietários, mais unidades 10×10 e 10×20 podem estar em ordem.
2. a instalação deve ser consistente apenas com unidades de acionamento ou apenas com unidades de acesso interno? Ou deve haver uma mistura de unidades de drive-up e de acesso interno. As respostas dependem da demografia da área comercial.
3. deve haver apenas unidades climatizadas ou apenas unidades não climatizadas? Ou deve haver uma combinação dos dois? O clima local entrará em jogo em relação a esta decisão, assim como o seu orçamento de construção.
4. você deve limitar a instalação a um edifício? Ou você terá espaço suficiente — e faz sentido-para espalhar as unidades por vários edifícios? Quanta terra está disponível, juntamente com quanta demanda é projetada, influenciará a configuração da instalação.
5. o espaço deve ser reservado para o armazenamento de barcos, RVs e outros veículos? A resposta depende, em parte, de pesquisas de mercado indicando quantos proprietários de barcos, RV e veículos vivem na área comercial.
6. você deve olhar para converter uma estrutura existente, como uma loja de varejo fechada, em uma instalação de auto-armazenamento? Vários desenvolvedores de auto-armazenamento transformaram com sucesso espaços não utilizados e muitas vezes negligenciados em instalações de armazenamento geradoras de receita fiscal e criadoras de empregos.

além de como será a instalação, outro fator-chave é o zoneamento e o direito.

um grande problema será como a propriedade é zoneada. Se a propriedade já está zoneada para auto-armazenamento, isso remove um enorme obstáculo. Mas se a propriedade precisa ser rezoned, então você pode dedicar meses ou mesmo anos para buscar a aprovação para uma mudança de zoneamento.Em alguns lugares, funcionários do governo e residentes locais se opõem vigorosamente às instalações de auto-armazenamento, com base na noção mal informada de que essas instalações são ímãs para o crime e o tráfego, e que são olhos. O inverso é realmente verdadeiro. Instalações de auto-armazenamento não causam um aumento crime ou tráfego, e muitas instalações modernas estão sendo projetadas para se encaixar e até mesmo acentuar bairros.

além disso, há a questão do direito. Isso envolve a obtenção de aprovação de Entidades Governamentais para seus planos de desenvolvimento. Tal como acontece com o rezoneamento, um caso de direito pode se arrastar por meses e meses.

tudo o que está sendo dito, mantenha duas coisas em mente:

1. o desenvolvimento de uma instalação de auto-armazenamento leva tempo e paciência (e, claro, dinheiro). Além do zoneamento e do direito, a construção pode ser adiada por mau tempo, escassez de mão-de-obra e suprimentos limitados de materiais de construção.
2. o desenvolvimento de uma instalação de auto-armazenamento requer experiência. Uma equipe de desenvolvimento deve incluir profissionais experientes em Direito, Imobiliário, financeiro, construção e design. Poucas pessoas que são novas na indústria de auto-armazenamento podem ir sozinhas ao desenvolver uma nova instalação.

financiamento de uma instalação de auto-armazenamento

assim como há com qualquer negócio, existem algumas verdades duras sobre auto-armazenamento, não importa se você está falando de uma instalação recém-construída ou recém-adquirida.

por um lado, você precisará de dinheiro para iniciar o negócio e mantê-lo funcionando.

como mencionamos antes, a quantidade de dinheiro que você coloca em uma instalação varia muito, com base na localização e em uma infinidade de outros fatores. Mas antes de gastar um centavo, você terá que decidir como financiará uma aquisição ou um novo desenvolvimento.

por exemplo, você precisará fazer um empréstimo? Várias opções estão disponíveis, como empréstimos de aquisição, empréstimos de construção e empréstimos SBA. Muitos desses empréstimos cobrem prazos de 10 a 25 anos. Trabalhar com um profissional de empréstimo que é bem versado na indústria de auto-armazenamento para apontá-lo na direção certa.

para se qualificar para um empréstimo de auto-armazenamento, Aqui estão quatro coisas que você provavelmente precisará:

• uma pontuação de crédito de pelo menos 680.
• um histórico de crédito CLARO de falências recentes, execuções hipotecárias e garantias fiscais.
• um pagamento em dinheiro de 10% ou mais.
• um histórico de negócios de pelo menos três anos.

talvez você não precise fazer um empréstimo e, em vez disso, tenha capital líquido suficiente para comprar ou construir uma instalação. No entanto, você tem dinheiro suficiente para operar a instalação? Você não quer drenar seu fundo de aposentadoria para comprar ou desenvolver uma instalação de auto-armazenamento.

ou você pode considerar a parceria com outros investidores para comprar ou construir uma instalação. Isso pode ser feito através:

• uma parceria de dívida, que é uma relação de empréstimo que não atribui uma participação acionária à pessoa ou entidade da qual você está emprestando o dinheiro.
• uma parceria patrimonial, com cada parceiro lascando uma certa quantia em dinheiro e possuindo uma parte do negócio.
• uma joint venture com, digamos, um desenvolvedor de auto-armazenamento. Cada parceiro possui uma certa porcentagem do negócio.
• um sindicato de investidores credenciados montado com o único propósito de comprar ou desenvolver uma instalação.
• um acordo inquilino-em-comum, que permite que pelo menos duas pessoas possuam uma propriedade e permite a transferência relativamente perfeita de uma participação acionária para outra parte.

como você gerenciará e comercializará sua instalação de armazenamento automático?Embora as instalações de armazenamento tradicionalmente gerem fluxo de caixa saudável e estável, qualquer pessoa que entre no negócio de auto-armazenamento deve perceber que isso não será uma operação rápida e rica.

de um modo geral, as taxas de ocupação das instalações de auto-armazenamento variam de 70% a 95%. Com uma instalação recém-construída ou que está sendo reposicionada, um novo proprietário geralmente enfrentará um período de locação de 18 a 36 meses antes que uma instalação atinja a estabilização da ocupação. O fluxo de caixa positivo também pode ser anos no futuro.

no entanto, a boa notícia é que a taxa de ocupação de equilíbrio para uma instalação de auto-armazenamento cai bem abaixo de outras classes de ativos. Por uma medida, o ponto de equilíbrio é de 40% a 45% de ocupação em auto-armazenamento, contra 60% ou mais no setor multifamiliar. Além disso, as instalações de auto-armazenamento possuem alguns dos melhores retornos de curto e longo prazo em imóveis comerciais.

quando se trata de comprar uma instalação de auto-armazenamento, um número de investimento que é essencial notar é a taxa de capitalização (taxa de Capitalização para abreviar). “As taxas de capitalização são sempre a consideração abrangente para compradores e vendedores no setor de auto-armazenamento”, de acordo com a corretora de auto-armazenamento SkyView Advisors.

conforme explicado pela SkyView Advisors, a taxa de limite é a razão entre o noi (lucro operacional líquido) de uma propriedade e o valor da propriedade. Por exemplo, se uma propriedade é vendida por US $1,5 milhão e seu NOI é de US $120.000, a taxa de limite é de 8% (US$120.000 é de 8% de US $1,5 milhão).

“nos termos mais simples, a taxa de capitalização revela a um investidor de propriedade de renda qual porcentagem pode esperar ganhar se ele comprar a propriedade com todo o dinheiro”, disse a Skyview Advisors.

por exemplo, se um investidor acha que uma propriedade vale uma taxa de limite de 8%, então ele ou ela espera um retorno em dinheiro de 8%.No terceiro trimestre de 2018, as taxas de cap para instalações de auto-armazenamento variaram de 4,5% entre as instalações de classe A a 8,5% para instalações de Classe C, de acordo com a CBRE.

Bottom Line

no final do dia, comprar ou construir uma instalação de auto-armazenamento certamente consumirá tempo, energia e dinheiro. No entanto, a recompensa pode ser substancial em uma indústria em constante crescimento. Evidências de que o crescimento é abundante:

• em 2018, as taxas de ocupação de auto-armazenamento e as taxas de aluguel em vários mercados dos EUA atingiram recordes.A demanda por auto-armazenamento continua subindo graças a uma série de tendências, incluindo o downsizing geral das famílias dos baby boomers, a preferência geral entre os millennials por alugar apartamentos versus possuir casas e a mobilidade sustentada dos trabalhadores americanos.
• ao longo do tempo, o auto-armazenamento demonstrou que é um setor resistente à recessão.

em suma, o auto-armazenamento Fornece uma riqueza de razões pelas quais a aquisição de uma instalação existente ou a construção de uma nova instalação podem abrir a porta para ganhos de investimento atraentes.

“as instalações de armazenamento precisam de pouco gasto de capital ou manutenção, seus impostos sobre a propriedade são modestos e as aquisições líquidas nesse setor aumentaram”, Forbes.com colaborador Brad Thomas observado em novembro de 2017. “E assim, nos bons e maus momentos, como o casamento, as boas e velhas unidades de armazenamento são como um fiel … cônjuge.”