o aumento dos preços dos imóveis é frequentemente associado a uma maior demanda por habitação ou é frequentemente atribuído a investidores ou especuladores estrangeiros.
embora todos os fatores acima desempenhem um papel nos valores dos preços domésticos, uma grande parte dos preços vem diretamente do desenvolvedor.
os compradores muitas vezes estão se perguntando como os desenvolvedores de condomínios determinam o preço por pé quadrado para uma unidade de condomínio. Existem muitos fatores que entram em preços de condomínios pré-construção, como o custo de compra de terrenos, custos de construção e encargos governamentais.
Antes de um desenvolvedor começar a trabalhar em um projeto de condomínio, eles criam um formulário pro para ajudá-los a entender e gerenciar seus custos e riscos gerais de desenvolvimento.
à medida que a terra, os custos de construção e os encargos governamentais estão aumentando, os incorporadores imobiliários precisam gerenciar o risco de desenvolvimento com o uso de PRO formas.
sabemos que os desenvolvedores não estão financiando projetos de seus próprios bolsos. Existem credores e outros parceiros de joint venture, bem como investidores de ações, que estão contribuindo com grandes somas de dinheiro para os desenvolvedores. Essas partes interessadas precisam garantir que seu dinheiro está sendo bem gerenciado e que suas contribuições financeiras gerarão um retorno sobre seu investimento.
leia: os investidores em condomínios de Toronto devem comprar agora ou esperar?
investidores e usuários finais podem não querer ouvir isso, mas os desenvolvedores certamente estão preocupados com seus resultados.
é por isso que pro formas são boas ferramentas para desenvolvedores na determinação de custo por pé quadrado. Não é incomum que os desenvolvedores usem cenários” e se “para testar o sucesso do projeto, e um dos mais fáceis” O que o ifs “está perguntando:” e se eu aumentar o preço por pé quadrado?”
o preço por pé quadrado é o custo mais fácil de aumentar para atender às metas do projeto, particularmente quando o ambiente de mercado está impactando diretamente os desenvolvedores financeiramente, incluindo o valor da terra e os custos individuais rígidos e suaves que são necessários para a construção e, finalmente, a conclusão do projeto do condomínio.
então, o que exatamente os desenvolvedores estão levando em consideração quando definem seus preços? Aqui está uma análise rápida para você:
custos crescentes da Terra
o MCAP fornece relatórios regulares sobre os valores municipais da terra, e os dados desses relatórios nos dizem que os custos da terra realmente variam de acordo com a região. Se olharmos para o centro da cidade de Toronto, por exemplo, podemos ver que o valor médio de mercado dos terrenos de condomínios altos está entre US $265 a US $275 por pé quadrado. Esse é um custo bastante caro para absorver para qualquer desenvolvedor e definitivamente ajuda a explicar por que o custo por metro quadrado no centro de Toronto é muito maior do que outros municípios menores.
agora compare isso com Vaughan, uma cidade em crescimento com valores médios de terra de $55 a $70 por pé quadrado. Claro, qualquer edifício desenvolvedor em Vaughan agora pode oferecer um preço mais competitivo para projetos de condomínio em oposição ao centro de Toronto, porque eles não são obrigados a pagar grandes custos de terra.
isso não significa que as propriedades em Vaughan não sejam grandes investimentos, mas é simplesmente uma maneira de os compradores entenderem que há uma razão pela qual os condomínios do centro de Toronto são muito mais caros em uma base de custo por pé quadrado.
também é importante perceber que a demanda também desempenha um papel. Portanto, se os valores da terra forem mais baratos em Vaughan, isso não significa que isso permanecerá assim no futuro. Pode haver condições de mercado que vêem um aumento significativo de preços nos valores das terras de Vaughan se houver uma inundação de demanda ou investimento na cidade que está atraindo um número maior de investidores e partes interessadas.
custos de construção duros e moles
mesmo com vacinas para combater a pandemia que começou em 2020, a indústria da construção continuará a sentir os efeitos a longo prazo desta crise global de saúde. A interrupção da cadeia de suprimentos global, recessão e bloqueios todos os custos de construção impacto no GTA e além.
os compradores querem uma compreensão atual e precisa de como os desenvolvedores decidem sobre um preço final por pé quadrado para condomínios de pré-construção, o que ajuda a fornecer uma imagem melhor de todos os custos variados que vão para a construção de um novo condomínio residencial no GTA.
o público está muitas vezes ciente de coisas como o aumento dos preços das casas, que são frequentemente associados com maior demanda por habitação. As pessoas costumam culpar os investidores estrangeiros por aumentar o custo por metro quadrado, mas o preço é mais complexo do que isso.
é verdade que às vezes há muito investimento especulativo que ocorre que pode aumentar o custo para comprar um novo condomínio. Esses aumentos são publicados como o custo por pé quadrado, que é o padrão que os desenvolvedores usam ao precificar em qualquer condição de mercado. O custo por pé quadrado é bastante sensível a essas condições de mercado porque os desenvolvedores estão alavancando o crescimento dos preços de acordo com a demanda existente.
dito isto, o maior e mais direto fator para os desenvolvedores ao definir um preço por pé quadrado está relacionado aos custos de construção.
ler: Bill 197 tornará os condomínios de Toronto mais caros para os investidores?
Em geral, quando os construtores são pré-venda de unidades do condomínio para se qualificar para o financiamento de construção, contratos e acordos são assinados com compradores que estão enviando depósitos contra predeterminado preços que devem ser pagos na íntegra, uma vez que o projeto está pronto para ocupação. É por isso que os construtores usam seus Pro formas para determinar todos os custos de construção, incluindo duro e macio, na determinação do preço por pé quadrado para cada unidade na fase de planejamento e desenvolvimento. Criar estimativas precisas é importante para garantir que os desenvolvedores não subestimem os custos, pois isso pode afetar a viabilidade de todo o projeto. Se os custos de desenvolvimento aumentarem drasticamente ou o mau planejamento entrar em preços, O Construtor provavelmente não terá escolha a não ser cancelar todo o projeto. Desenvolvedores experientes não têm o hábito de cancelar projetos porque sabem que esse comportamento afeta sua reputação.
antes que um desenvolvedor seja capaz de determinar um preço por pé quadrado, eles precisam levar em consideração todos os seus custos difíceis, que são os mais fáceis de definir porque são de natureza física.
empresas de construção experientes sabem estimar e determinar custos difíceis antes mesmo de iniciar o trabalho no edifício. Esses profissionais sabem o tipo exato e a quantidade de materiais necessários antes mesmo de um desenvolvedor iniciar um projeto em potencial.
o Grupo Altus produz relatórios e estudos regulares que fornecem informações sobre os custos de construção difíceis que podem dar aos compradores uma apreciação pela tarefa desafiadora que os desenvolvedores enfrentam ao determinar o preço por pé quadrado.De acordo com o mais recente Guia de custo Canadense de 2021 do Grupo Altus, os custos de construção dentro do segmento de condomínio residencial podem variar entre US $250 a US $340 por pé quadrado para um prédio de condomínio de 40 a 60 andares no GTA. Compare esse valor com uma cidade como Montreal, onde os custos de construção são de apenas US $190 a US $270 por pé quadrado. Portanto, se os compradores estão se perguntando Por Que cidades como Toronto custam mais, é importante levar em consideração as diferenças regionais que têm custos mais altos. Se você pensar sobre o custo envolvido na contratação de um carpinteiro, escavadeira ou até mesmo um eletricista, verá que a taxa horária para esses profissionais varia de pelo menos US $65 a US $85 por hora.
em média, os custos flexíveis podem variar entre 15% a 20% do total dos custos edificáveis. Esses custos são diferentes dos custos difíceis porque não param quando um condomínio é concluído. Os custos suaves continuam a acumular mesmo depois que tudo é construído e incluem coisas como manutenção de propriedades, seguro, segurança e outros custos contínuos necessários para manter um ativo.
encargos governamentais
um aspecto frequentemente esquecido do custo está relacionado a encargos governamentais, como taxas de desenvolvimento, taxas de dedicação de parques e uma taxa de benefícios comunitários (link interno para o artigo de informações imobiliárias).
os governos municipais cobram taxas de desenvolvedores que são finalmente repassadas aos compradores de casas. O interessante é que as taxas de desenvolvimento continuam a aumentar, embora os mesmos municípios estejam levando meses e anos para aprovações de desenvolvimento. Para um novo prédio de condomínio, as taxas médias do governo por unidade são de aproximadamente US $122.800, ou cerca de 23,9% do preço médio de um novo condomínio.
esta taxa é projetada para garantir que os desenvolvedores estão dedicando espaço verde suficiente dentro de seus planos de desenvolvimento de condomínio. Normalmente, espera-se que os construtores dediquem pelo menos 5% da terra ao espaço verde, mas isso muitas vezes pode ser um desafio em uma cidade como Toronto. Como resultado, os desenvolvedores são forçados a pagar uma taxa em vez dessa “Dedicação” ao parkland green space, O que aumenta os custos gerais de desenvolvimento do construtor para o projeto.
esta taxa afeta diretamente o custo por cálculo de pé quadrado, porque este é outro custo adicional que os desenvolvedores têm que pagar para se certificar de que o projeto está concluído.
um estudo de 2018 do Grupo Altus descobriu que os municípios do GTA coletavam aproximadamente US $1.13 bilhões em parkland cash Reserve fees, que é uma grande soma de dinheiro que está sendo incluída no custo final por metro quadrado para novos projetos de condomínio. De acordo com o BILD, entre 2006 e 2017, os fundos em reserva dentro dos municípios GTA aumentaram de pouco mais de US $300 milhões para o número que vemos agora, que é de US $1,13 bilhão. Isso também mostra que os desenvolvedores estão optando por pagar mais em dinheiro em vez de Parques dedicados, porque simplesmente não há terra suficiente para construir.
BILD descobriu que esses custos adicionam pelo menos US $20.000 a US $30.000 por unidade para desenvolvimentos de alto crescimento porque os desenvolvedores estão optando por contribuições em dinheiro no lugar. Por isso, é importante entender que este é outro custo adicional que aumenta o preço por pé quadrado para investidores e compradores de projetos de condomínio pré-construção.
ler: BILD Introduz Novos 20 pontos do Plano para lançar a Economia do Ontário
Se tomarmos, por exemplo, o custo médio por pé quadrado de terra em Toronto Downtown West, em seguida, podemos ver que o custo médio da terra pode variar entre r $165 a 175 dólares por pé quadrado, o que significa que esta comunidade se beneficia com a carga pode adicionar um adicional de 4% em cima desse valor, dando a ele um custo total que varia entre us $172 a 182 dólares por pé quadrado. Embora os desenvolvedores não sejam cobrados mais de 4% do valor do terreno, é importante que os compradores de condomínios saibam que esse é um custo adicional que os desenvolvedores incorrerão e serão levados em consideração no cálculo final do preço por metro quadrado para a compra de uma nova unidade de condomínio.
exemplo de caso: Análise de custos para um projeto Médio de condomínio GTA
Para obter uma compreensão mais prática de como os desenvolvedores determinam o custo por pé quadrado, vamos dar uma olhada rápida no projeto Médio de condomínio GTA.
o custo médio de terreno de condomínio alto no GTA é de aproximadamente US $27 milhões para terrenos com 2,1 acres de tamanho, que chega a cerca de US $112 por pé quadrado edificável.
como a maioria dos projetos de condomínio GTA são mais altos do que 5 andares com mais de 10 unidades residenciais, isso significa que o desenvolvedor seria automaticamente obrigado a pagar uma taxa de benefícios da comunidade limitada a 4%.
agora vamos dar uma olhada nas taxas do governo. As taxas médias do governo no GTA são aproximadamente 16% do custo total para desenvolvimentos de arranha-céus. Em Dólares, isso se traduz em cerca de US $96.233 por unidade ao comprar um condomínio em Markham e US $76.762 por unidade ao comprar em Toronto.
e o terceiro grande custo está relacionado aos custos de construção que os desenvolvedores têm que pagar. Quando falamos de custos de construção, estamos considerando custos suaves e duros. Como sabemos, os custos de construção difíceis em Toronto variam entre US $200 e US $260 por pé quadrado para um prédio de condomínio de 40 a 60 andares, o que representa cerca de 20% a 30% do custo total por pé quadrado. Para um projeto de condomínio que custa US $900 por pé quadrado, o custo suave representará aproximadamente US $ 90 por pé quadrado em média.
Portanto, ao se considerar os custos de construção, que incluem tanto duro e macio custos, o total chega a cerca de us $300 para r $350 por metro quadrado, como uma percentagem do custo total por metro quadrado do que os desenvolvedores de carga, que é um pouco mais de um terço do custo de um projeto de condomínio que está vendendo por us $900 por pé quadrado.
Agora, se fizermos um cálculo aproximado dos principais custos por adição de terrenos, custos de construção e encargos governamentais que os desenvolvedores têm para pagar, podemos ver na tabela abaixo que o custo total por metro quadrado do que um desenvolvedor poderia, potencialmente, ser obrigados a pagar para o desenvolvimento de um arranha-projeto de condomínio intervalos de pelo menos us $665 para us $775 por pé quadrado para um projeto de condomínio que é vendido para o público em $900 por pé quadrado. Isso deixa o desenvolvedor com uma margem de lucro de aproximadamente US $125 a US $235 por pé quadrado para cada unidade de condomínio.