Escolher um local

Em Tóquio, populares áreas residenciais, com uma grande selecção de casas incluem Setagaya, Ota (o Denenchofu área em particular) e ao longo do Toyoko linha de trem em Meguro-ku. As áreas centrais, como Minato e Shibuya também têm alguns bairros de alto grau, como Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo/Azabu, Ebisu e Shirokane, mas devido aos altos preços da terra, você encontrará casas muito mais caras ou muito menores. Os bairros centrais de Tóquio têm um suprimento muito limitado de casas isoladas e pode haver apenas um número muito pequeno de casas disponíveis para venda a qualquer momento.

ao decidir sobre um bairro, considere as escolas locais, Opções de transporte, lojas e parques.

DENENCHOFU OTA (ALA)

Casa de preços: 60 milhões de ~ 1.25 bilhões de Ienes+
preços da Terra: Cerca de 900 000 Ienes/sqm

11 minutos de trem de Shibuya ou 30~40 minutos de carro. A área de Denenchofu foi planejada pelo Visconde Shibusawa, que foi inspirado por Sir Ebenezer Howard e modelou a área após Letchworth Garden City na Inglaterra. Blocos de terra são tipicamente maiores e as ruas são mais largas. Os famosos residentes de Denenchofu incluem celebridades de alto nível, políticos, ex-jogadores pró-beisebol, ex-governador de Tóquio Shintaro Ishihara, ex-Primeiro-Ministro Hatoyama, Presidente e fundador da Doutor Coffee e presidente do Imperial Hotel. Um conhecido produtor musical supostamente gastou 4 bilhões de ienes (40 milhões de dólares) construindo sua casa de sonho neste bairro, embora tenha aparecido para revenda em 2014 com um preço pedido de apenas 1,25 bilhão de ienes. Nos últimos anos, houve uma mudança à medida que os residentes mais velhos, cansados do trajeto para o centro de Tóquio e da manutenção envolvida em uma grande casa, se mudam de Denenchofu para apartamentos no centro de Tóquio. Os estatutos locais que exigem tamanhos de lote acima de um tamanho mínimo tornaram Denenchofu inacessível para famílias mais jovens, limitando os recém-chegados ao bairro.

SHOTO / KAMIYAMACHO (SHIBUYA ALA)

Casa de preços: 180 milhões de ~ 3 bilhões de Ienes+
preços da Terra: 2.000.000 ~ 3.000.000 Ienes / m2 +

este é um enclave residencial pequeno e altamente considerado logo atrás do principal distrito comercial de Shibuya. Está entre as áreas residenciais mais caras de Tóquio (E até mesmo do Japão) e tem algumas casas muito grandes e particulares. Vários indivíduos ricos e de alto perfil chamam Shoto / Kamiyamacho de lar, incluindo o presidente de Rakuten, o atual Primeiro-Ministro e o ex-Primeiro-Ministro Taro Aso, cuja casa é estimada em mais de 6,2 bilhões de ienes. A antiga residência oficial do Governador de Tóquio também está em Shoto 1 Chome. Ele foi listado para Venda por 3,2 bilhões de ienes e foi adquirido por um incorporador imobiliário.

existem várias embaixadas neste bairro, bem como o Museu de arte Shoto. Há um pequeno parque em Shoto chamado Nabeshima Park, que tem um pequeno número de casas com vista para o lago e jardins. O terreno ao redor do Parque Nabeshima é extremamente raro e pode ter preços em qualquer lugar para cima de 3.000.000 Ienes/m2.

HIROO / AZABU(enfermarias de SHIBUYA e MINATO)

preços das casas: 70 milhões ~ 1 bilhão de ienes+
preços dos terrenos: 1.500.000 ~ 3.000.000 Ienes / m2 +

esta é uma área residencial muito popular para expatriados e famílias. Possui escolas internacionais, supermercados estrangeiros, cafés, restaurantes, parques e embaixadas. Inclui a área ao redor da estação Hiroo e os endereços Minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu.

SHIROKANE / TAKANAWA (ala MINATO)

preços das casas: 60 ~ 400 milhões de ienes +
preços dos terrenos: 1.000.000 ~ 2.000.000 Ienes / m2 +

esta área ainda está em Minato-ku e ao sul de Hiroo e Azabu, mas altamente considerada pelos habitantes locais. Existem casas acessíveis e sofisticadas nesta área. O bairro inclui o Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park e “Platinum Dori” – uma avenida arborizada com restaurantes e boutiques. Em 2014, a residência histórica e propriedade do fundador da Seiko watch company foi vendida por aproximadamente 30,5 bilhões de ienes (280 milhões de dólares).

Preço

Quando olhar para o preço de uma casa e um terreno no centro de Tóquio, a casa vai geralmente até cerca de 30% do preço, enquanto a terra vai fazer os restantes 70%. Nos subúrbios e áreas regionais, esse número pode ser revertido devido aos preços mais baratos da terra. Esta não é uma regra difícil e rápida, mas um guia geral.

se a casa é antiga e dilapidada, a propriedade pode ter um preço apenas pelo valor da terra, ou mesmo um pouco menor do que o valor da terra, pois custará dinheiro para demolir a estrutura existente. A expectativa é que o comprador destrua a casa e construa uma nova.

uma casa simples com estrutura de madeira custa em média 200.000 Ienes/m2 para construir, enquanto as casas básicas de concreto armado podem custar em qualquer lugar de 450.000 Ienes/m2 ou mais. Os preços aumentarão dependendo do design e do acabamento, com algumas construções personalizadas de luxo custando até 1.000.000 Ienes/m2+.

os pontos que aumentarão o preço de uma casa são:

• fachada de rua voltada para o sul: o lado sul de uma propriedade recebe mais luz solar o dia todo. Como uma casa geralmente tem vizinhos muito próximos em 3 lados, o lado da rua é o único lado que pode obter mais luz. Ter este lado da casa voltado para o sul proporcionará áreas de estar mais brilhantes.
• sendo localizado em uma rua larga. A melhor largura é de 5 a 6 metros, embora isso seja raro na maioria dos bairros residenciais na área de Tóquio e arredores. Qualquer mais amplo e a rua pode ter muito tráfego. Qualquer veículo mais estreito e grande pode ter dificuldade em entrar na rua (também pode ser uma estrada de mão única). A maioria das ruas tende a ter cerca de 4m de largura ou menos.
• ter uma fachada de rua mais ampla aumentará o valor da terra. Uma casa em um bloco de terra com uma fachada de rua estreita, ou um bloco em forma de’ mastro ‘ou’ Machado de batalha’, às vezes pode ser menos desejável e menos valioso.
• uma casa em um lote de canto.
• zoneamento / densidade.

comprar novo

você pode comprar uma casa nova diretamente de um desenvolvedor que deve vir com uma garantia de 10 anos contra defeitos. Se o desenvolvedor falir, você ainda poderá fazer uma reclamação sobre a garantia antes que os 10 anos acabem. O desenvolvedor deve manter um depósito com uma facilidade de depósito autorizada. Se o desenvolvedor estiver falido, esse dinheiro ainda será mantido por 10 anos até que todas as garantias expirem.

comprar uma casa mais velha

você pode economizar em parte da depreciação inicial que pode ocorrer com uma casa nova comprando uma casa mais velha. Uma casa com mais de 30 anos é considerada quase no final de sua vida útil para fins de depreciação fiscal e, dependendo de sua condição, pode ser vendida perto do valor da terra. Algumas dessas casas mais antigas foram bem mantidas por seus proprietários, enquanto outras não, então há uma enorme variedade. Claro, nem todas as casas antigas são habitáveis. As inspeções de construção estão crescendo em popularidade e há empresas de inspeção residencial que podem conduzir uma investigação às custas do comprador, embora as inspeções não sejam tão completas quanto em outros países.

as empresas de reforma (reforma) se especializam em atualizar casas antigas e fazê-las parecer novas. Mitsui Home Remodeling anuncie uma renovação completa da casa com base em uma casa de 100m2 para 8.61 milhões de ienes, mas outras empresas anunciam pacotes básicos a partir de 5,75 milhões de ienes. Os custos de renovação podem variar muito dependendo do que você faz, e é aconselhável discutir os custos com uma empresa de renovação, pois pode facilmente custar mais do que essas estimativas.

algumas casas muito antigas que estão apenas sendo vendidas para o terreno embaixo podem ser vendidas sem garantia contra defeitos. Isso é chamado kashitanpo-menseki, o que significa que o comprador não tem recurso contra o vendedor se a casa tiver cupins, vazamentos de água e assim por diante.

obter um empréstimo à habitação em uma casa mais antiga, no entanto, às vezes pode ser um desafio e as avaliações bancárias podem ser inferiores ao esperado. Alguns bancos podem não emprestar, a menos que você esteja planejando construir uma nova casa.

Comprar uma casa em terras arrendadas (direito de concessão)

Apenas um pequeno número de casas em Tóquio, estão em terras arrendadas. Em Tóquio, comprar o direito de arrendar a propriedade varia entre 60 ~ 90% do que custaria comprar a terra se fosse livre. Em Minato-ku e Shibuya-ku o direito de arrendar é de aproximadamente 70 ~ 90% do preço de mercado, e em Meguro-ku e Ota-ku é tipicamente 60-80%.

existem vários tipos, mas terras arrendadas para casas particulares é mais comumente sob a lei “chinshaku-ken”. Esta lei é então quebrada na antiga lei e na nova lei. As locações estabelecidas sob o antigo sistema ainda estão vinculadas aos termos da antiga lei.

Prazo De Locação:

a nova lei foi estabelecida em 1992 e define o prazo padrão de locação em 30 anos, independentemente da propriedade, mas um prazo mais longo pode ser estabelecido pelas partes no momento do contrato inicial.

sob a lei antiga, o prazo de Locação foi determinado pelo método de construção do edifício no terreno. Para Edifícios Fortes (por exemplo. estruturas de concreto armado) o prazo foi de 30 anos. Para estruturas de madeira, foram 20 anos. Termos mais curtos também existiam. Para termos de Locação que não foram expressamente indicados, a lei projetou um termo. Para edifícios de concreto, foram 60 anos e para estruturas de madeira foram 30 anos. Mesmo que o prazo não fosse especificado, não poderia ser considerado um contrato de arrendamento indefinido.

renovação de um arrendamento de terras:

• nova lei: a primeira renovação é um prazo de 20 anos, a segunda e consequentes renovações são de 10 anos cada, embora prazos mais longos possam ser estabelecidos por ambas as partes.
• lei antiga: construção de Concreto = 30 anos; construção de madeira = 20 anos.

e se o proprietário se recusar a renovar o arrendamento?

• nova lei: Se o proprietário tiver um motivo justificável e pagar uma taxa de despejo ao locatário, ele pode se recusar a renovar o contrato.
• Lei Antiga: o proprietário de Terras pode rejeitar uma renovação com o fundamento de que precisa usar a própria terra.

despesas:

existem taxas e despesas adicionais incorridas quando você aluga terras. Eles incluem:

• aluguel mensal de terras
• taxa de reconstrução: em muitos casos, você terá que pagar ao proprietário uma taxa para obter sua aprovação para reconstruir uma estrutura na terra. A taxa pode chegar a 5% do preço de transferência de arrendamento.

uma típica casa Japonesa

o tamanho médio de uma nova casa nas 23 enfermarias de Tóquio é de cerca de 100m2 (1076 m2).PE). Em Tóquio, a casa típica é uma estrutura estreita de 3 andares com espaço para carro, quarto e banheiro no térreo, sala de estar/jantar/cozinha no 2º andar, mais 2 quartos no 3º andar e, às vezes, um pequeno deck na cobertura para secar a roupa. Devido aos altos valores da terra e aos pequenos tamanhos de blocos, eles raramente têm espaço para um jardim.

em uma casa de 2 andares, a área de estar é geralmente no 2º andar e quartos e banheiro no térreo. Isso ocorre porque o piso térreo tende a ser a parte mais escura da casa devido às casas vizinhas serem bastante próximas, portanto, ter espaço para dormir no piso térreo é mais prático. Como a vida e a cozinha são onde a maioria das pessoas passa o dia, faz sentido tê-las no 2º andar.

a instalação do banheiro é mais barata para o térreo. Custa mais instalar um banheiro em um andar mais alto, então você geralmente os verá no térreo.

porões

porões são mais caros de construir, pois exigem escavações, concreto armado e planejamento adicional. Eles normalmente custam 1,5 vezes o que um piso acima do solo custaria. No entanto, apenas uma parte do tamanho do porão pode ser incluída na área total do piso do edifício para zoneamento, portanto, um porão é uma maneira inteligente de obter espaço extra no piso.

algumas casas chamarão o piso térreo de Porão, embora possa não parecer totalmente subterrâneo. Isso pode ser devido a um bloco inclinado de terra.

a desvantagem dos porões é que eles exigem muita ventilação e drenagem adequada. O Japão tem alguns verões muito úmidos e porões podem desenvolver mofo grave sem ventilação adequada. Eles exigem desumidificadores para operar 24 horas por dia.

coisas Importantes para olhar para fora antes de comprar uma casa

Termos da venda

a casa tem uma garantia contra defeitos ou ele está sendo vendido sem qualquer garantia (kashitanpo-menseki)?

Edificável tamanho

Cada bloco de terra no Japão tem duas proporções chamado “Yosekiritsu” e “Kenpeiritsu” que definir o limite para o tamanho total da casa e o tamanho da pegada da casa sobre a terra.

Yosekiritsu é o volume total ou tamanho da casa em relação à terra. É expresso em termos percentuais. Por exemplo, um bloco de 100m2 de terreno com um yosekiritsu ou volume de construção de 150% significa que você pode construir uma casa de até 150m2 (100m2 x 150%) de tamanho (não incluindo o porão e outras licenças para uma garagem). Isso será limitado pela largura da rua de frente – uma rua mais estreita pode resultar em um yosekiritsu que é menor do que a proporção desse distrito. Exemplo. um bloco de terrenos residenciais com zoneamento pode ter uma proporção de 300%, mas se for voltado para uma rua de 4 metros de largura, a proporção é reduzida para 160%.

Kenpeiritsu é a razão de cobertura de edifícios para terrenos. Também é expresso em termos percentuais. Por exemplo, um bloco de terra de 100m2 com uma relação de cobertura de kenpeiritsu ou construção de 70% significa que a pegada da estrutura pode cobrir até 70m2 (100m2 x 70%) do bloco de terra.

as terras no centro de Tóquio geralmente têm proporções mais altas do que as terras em áreas externas, como Setagaya ou Denenchofu. Terrenos em um distrito residencial exclusivo de baixo crescimento de categoria 1 e 2 normalmente terão proporções baixas, tornando essas áreas desejáveis para as famílias, pois não são tão densamente povoadas. No entanto, você pagará mais por terrenos densamente zoneados, pois permite um edifício maior.

também pode haver leis que designam o quão perto sua casa pode ser construída até o limite. Uma distância maior é boa se você não quiser ouvir seus vizinhos roncar ou tomar banho, mas também restringirá o tamanho da sua casa.

é importante verificar se a casa atual foi construída dentro dos regulamentos de zoneamento. Algumas casas podem excedê-las devido ao proprietário anterior fazer adições não registradas. Isso pode limitar as opções de financiamento e geralmente requer uma compra total em dinheiro.

Altura Do Edifício

algumas áreas podem restringir as alturas do edifício. Categoria I e II áreas residenciais exclusivamente Low-Rise têm limites de altura de 10 ~ 12 metros. Os limites de altura também podem ser comuns em bairros designados zonas cênicas ou paisagísticas.

a lei dos Serviços de bombeiros pode restringir as casas em blocos de terra de mastro ou Machado de batalha a apenas 2 andares.

acesso à Rua

a largura mínima da rua é de 4,0 metros. Embora você possa encontrar facilmente ruas mais estreitas em Tóquio, as leis exigem que os proprietários de terras ao longo dessas ruas encurtem suas terras ao reconstruir sua casa. Se você comprar uma casa antiga em uma rua estreita, verifique se há algum “revés” necessário – isso significa que você precisa encurtar seu bloco quando reconstruir para tornar a rua mais larga.

ruas com menos de 4m de largura são difíceis de serem acessadas por carros de bombeiros, veículos de emergência e caminhões em movimento.

as ruas no Japão podem ser estradas privadas ou públicas. Algumas das ruas secundárias menores são estradas privadas e podem ter um proprietário, ou podem ser propriedade conjunta de todos os proprietários de terras ao longo dessa rua. Se a casa e o terreno vierem com a propriedade compartilhada da estrada particular em frente, você pode ter que compartilhar alguns dos custos de reparos nas ruas.

a fachada mínima legal da rua Para uma casa é de 2m-largura suficiente para um carro ser estacionado no quarteirão. Se a fachada da Rua for menor do que isso, a reconstrução de uma estrutura na terra pode ser proibida (chamada sai-kenchiku-fuka). Além disso, se a casa não ficar de frente para uma estrada, mas em vez disso ficar de frente para um pequeno caminho ou uma via navegável pavimentada, talvez você não consiga reconstruir sem a permissão do governo local. Comprar uma casa que só tenha acesso através de um caminho ou via navegável coberta é arriscado, pois não há obrigação para os vizinhos de alargar a estrada e nenhum acesso para caminhões de bombeiros ou caminhões de lixo. Você também pode achar que os bancos estão menos dispostos a fornecer financiamento.

lista de verificação de coisas para perguntar ao seu agente imobiliário

• a casa tem alguma garantia contra defeitos?
• a rua é privada ou pública?
• onde estão os canos de esgoto, gás e água localizados sob a estrada e onde eles se conectam à rede elétrica?
• quão larga é a rua e quão larga é a fachada da rua para o bloco de terra?
• a casa pode ser reconstruída ou é proibida (sai-kenchiku-fuka)?
• a casa é construída dentro dos regulamentos atuais de tamanho (yosekiritsu e kenpeiritsu) ?
• alguma parte da terra é designada para o planejamento Rodoviário futuro?
• o vendedor conhece algum defeito existente na casa? (Isso também deve estar escrito nos documentos relacionados ao contrato fornecidos ao comprador no momento da venda)
• a propriedade foi construída em terrenos recuperados, antigos lagos, leitos de rios ou áreas pantanosas? (Existem mapas de risco de terra disponíveis. Clique aqui para obter mais informações sobre áreas de risco de terremoto e áreas de risco de liquefação)