A maior tendência que foi feita durante o meu tempo na propriedade é enorme e a mudança repentina para pessoas que compram propriedades dentro das empresas.

até 2015, era uma escolha minoritária: não havia necessidade convincente de muitas pessoas e as hipotecas para as empresas eram muito menos competitivas.

mas, em seguida, as mudanças para o tratamento de hipoteca interessado introduzido no orçamento de verão 2015 aconteceu-o que fez a rota da empresa muito mais atraente. De acordo com os corretores, até 80% dos novos pedidos de hipoteca são agora para empresas limitadas.

ainda não será para todos, mas agora é algo que todo investidor deve considerar. Obter a estrutura de propriedade certa pode ser muito diferente do valor do imposto que você paga ao longo da vida (e além) – Então vamos dar uma olhada nos prós e contras…

você é um comerciante ou um investidor?

a primeira distinção importante a ser feita ao tomar essa decisão é se você é um comerciante de Propriedades ou investidor.

se você comprar uma propriedade para fazer melhorias de valor agregado e vender com lucro, você é um comerciante. Neste caso, é provável que você seja melhor comprar como uma empresa limitada.

por quê? Porque ao negociar propriedades como uma empresa limitada, você pagará imposto corporativo sobre seus lucros-você pode encontrar a taxa atual aqui. Se você comprou uma propriedade para “virar” como um indivíduo, seus ganhos seriam tributados como rendimentos, o que, se você for tributado à taxa mais alta, será muito mais (taxas atuais aqui).

(como indivíduo, você pode obter o lucro tratado como um ganho de capital, em vez de renda, se puder provar que pretendia alugar a propriedade e talvez por um curto período de tempo antes de vendê-la, mas vamos estacionar essa por enquanto.)

se você comprar uma propriedade para coletar o aluguel e observar seu valor subir ao longo dos anos, você é um investidor. É aqui que entramos no território “depende”: a maioria dos investidores historicamente operou como comerciantes únicos, mas muitos agora se beneficiarão do uso de uma empresa limitada.

por que os investidores podem querer usar uma empresa limitada?

de uma perspectiva puramente financeira, existem três razões óbvias pelas quais você pode querer manter a propriedade como uma empresa em vez de você mesmo.

tratamento fiscal dos lucros

se você possui uma propriedade em seu próprio nome, os lucros obtidos com o aluguel serão adicionados aos seus outros ganhos (como do seu trabalho) e tributados como imposto de renda. Mas se, em vez disso, você mantê-lo dentro de uma empresa, os lucros serão responsáveis pelo imposto sobre as sociedades.

a taxa de imposto sobre as sociedades tende a ser cerca de metade da taxa mais elevada de imposto de renda-o que é uma enorme poupança.

Você ainda vai ser tributados os dividendos, se você tirar lucros da empresa (que voltaremos mais tarde), mas não há flexibilidade: você pode ter o tempo de sua distribuição de dividendos para o imposto máximo de eficiência, ou distribuí-las aos membros da família que estão apenas a taxa básica de contribuintes – ou apenas deixar os lucros rolando dentro da empresa, para comprar a próxima propriedade.

tratamento fiscal de juros hipotecários

em abril de 2020, os juros hipotecários não serão mais uma despesa permitida para investidores imobiliários individuais (eles reivindicarão um subsídio de taxa básica) – mas continuará a ser permitido para empresas que detêm propriedades.

(a mudança está sendo faseada a partir de abril de 2017, e você pode ler todos os detalhes aqui.)

o post que eu liguei para vai em como tudo funciona, mas o resultado é que se você pagar imposto na taxa mais alta e você usar hipotecas para comprar Propriedade, sua conta de imposto será maior se você possui propriedade em seu próprio nome, em vez de em uma empresa.

oportunidades para mitigar o imposto sobre herança

propriedade mantida dentro de uma empresa oferece mais opções quando se trata de planejamento para imposto sobre herança. É tudo muito além do meu nível salarial (e você deve seguir o conselho de um especialista de conselheiro fiscal se passando os estabelecimentos nos formulários de uma parte importante dos seus planos), mas você pode fazer uso de estruturas de confiança, diferentes tipos de ações, e todos os tipos de métodos inteligentes que de outra forma não têm acesso.Então, se há uma vantagem de imposto de renda, uma vantagem de tratamento hipotecário e potencialmente uma vantagem de imposto de herança, por que você não investiria através de uma empresa limitada?

porque é claro, há desvantagens também…

por que não investir através de uma empresa limitada?

disponibilidade de hipotecas

isso costumava ser uma grande desvantagem: as hipotecas para empresas eram limitadas, caras e tinham limites de empréstimos mais baixos.

o número de produtos em oferta para empresas limitadas ainda é muito menor do que para os indivíduos, mas está mudando rapidamente: como cada vez mais investidores estão se movendo nessa direção, os credores estão seguindo a fim de ganhar seus negócios.

você ainda precisará dar uma garantia pessoal e suas próprias finanças serão examinadas, então, em muitos aspectos, é uma hipoteca pessoal, exceto no nome: pense na empresa como sendo um “invólucro fiscal”. Portanto, embora você não Encontre tantas opções e as taxas e taxas provavelmente sejam mais altas, é menos difícil do que antes.

tributação de dividendos quando você tira o dinheiro

se você está deixando seus lucros de aluguel na empresa, não há problema: você paga imposto sobre as sociedades, então deixe a renda pós-imposto para rolar – talvez para comprar mais propriedades.

mas se você estiver tirando o dinheiro (para gastar com seus próprios custos de vida, por exemplo), você será tributado sobre os dividendos que você recebe. Isso significa que você pagará o imposto sobre as sociedades primeiro e, em seguida, pagará uma pesada taxa de dividendos sobre o que resta (taxas atuais aqui) para retirá-lo.

portanto, se você quiser viver da renda de sua propriedade, em vez de deixá-la acumular, será um pouco confuso. Você economizará impostos de algumas maneiras, mas incorrerá em impostos extras em outras. Você terá que executar os números para descobrir o que funcionará melhor em sua situação.

custo Extra e aborrecimento

não é um biggie, mas há custos de contabilidade mais elevados associados com a apresentação de contas anuais da empresa – de modo que é uma despesa a ter em conta, e sua vida será cheio de mais papelada do que teria sido de outra forma.

Como decidir se utilizar uma companhia limitada, é certo para você

de Que lado do muro você vem para baixo quando se trata de comprar através de uma sociedade de responsabilidade limitada vai depender de três fatores:

Quanto dinheiro você tem?Se você está pagando a taxa mais alta de imposto de renda, e você não tem um cônjuge de ganhos mais baixos cujo nome a renda da propriedade poderia ser colocado em, a atração de pagar a taxa muito menor de imposto sobre as sociedades vai ser forte.No entanto, lembre – se de que, se você estiver adquirindo propriedades ativamente, seu portfólio pode estar gerando uma perda de imposto em papel em vez de um lucro-portanto, com o planejamento, os ganhos tributáveis podem ser atrasados até você se aposentar e sua renda cair.

você quer que a renda da propriedade Viva?

deixá-lo rolando na empresa (para compras futuras, ou apenas até que sua renda não patrimonial caia) o deixará melhor do que se você precisar retirá-lo para gastar.

você usa hipotecas?

a capacidade de reivindicar a totalidade dos seus juros hipotecários como despesas operacionais (uma vez que as novas regras se estabeleçam) será um grande argumento para usar uma empresa para contribuintes de taxas mais altas.

para quem você está comprando propriedades?

inicialmente, é claro que é você mesmo, mas qual é a sua estratégia de saída – você planeja vendê-los para financiar seu caro hábito de cruzeiro em seus últimos anos, ou é importante que você passe seu portfólio para seus filhos ou netos?

se passar suas propriedades é importante para você, mantê-las dentro de uma empresa (se estruturadas corretamente) pode resultar em uma enorme economia de imposto sobre herança.

portanto, a resposta é, é claro…”depende”

Ufa…1.300 palavras e ainda apenas arranhamos a superfície de todo esse debate.

se há um fino que aprendemos, é que há muitos fatores diferentes em jogo-então você precisa perceber que o compromisso é inevitável e pesar todos os prós e contras antes de decidir em que lado da cerca cair.Antes de fazer isso, você deve absolutamente falar com seu contador: em vez de este post ser o fim de sua pesquisa, basta usá-lo como uma maneira de se atualizar com os fatos para que você possa ter uma conversa produtiva com um especialista.