os valores das propriedades comerciais são em grande parte impulsionados pelos retornos de aluguel ou pelo potencial de crescimento de capital. Existem vários métodos que podem ser usados ao avaliar a propriedade.

estes métodos incluem:

• vendas Comparáveis método
• Soma
• Capitalização
• custo de Substituição
• Hipotético desenvolvimento

Abaixo podemos olhar para esses diversos métodos de avaliação e explicar cada abordagem em mais detalhes, mas se você estiver após um cuidadoso de avaliação para um determinado imóvel comercial, contacte a nossa equipa de hoje.

método de vendas comparável

às vezes referido como análise comparativa de mercado (CMA). Este método também é conhecido como “comparação direta” e é uma maneira popular de avaliar a propriedade comercial. Envolve comparar a propriedade com outras de tipos e padrões semelhantes que foram vendidos recentemente.

esta comparação direta é geralmente a base para a análise de vendas e este método baseia-se em evidências reais do mercado. A comparação direta é bastante simplista na operação e também faz parte integrante de outros métodos de avaliação. Análise de mercado comparável (CMA) ou método de comparação direta é melhor usado para avaliar unidades de estratos industriais, pois muitas vezes são altamente comparáveis. Outras formas de propriedade comercial podem variar muito, tornando essa forma de avaliação menos confiável. Fatores comumente analisados neste método incluem:

• Data de Venda
• Localização da propriedade
• Tamanho da propriedade
• características Físicas (limpeza, etc)
• Comodidades e serviços (proximidade de transportes públicos, infra-estrutura etc.)
• Zoneamento da propriedade

Método da Soma (Abordagem pelo Custo)

O termo ‘soma’ significa adicionar os valores das várias partes de uma propriedade para calcular seu valor total. O método de soma é baseado na atribuição de um valor a cada componente da propriedade, em vez de um valor para a propriedade em sua totalidade. O método de Soma é usado principalmente como uma avaliação de’ verificação’. Sob o método de Soma, calcula-se o custo da terra, o custo das melhorias, como a fábrica e o escritório e o custo de estabelecer o estacionamento, cercas e Paisagismo. Os custos são então totalizados.

a soma é baseada no custo atual menos depreciação e também é referida como o método de ‘abordagem de custo’. Na maioria dos casos, quando a abordagem de custo está envolvida, a metodologia geral é um híbrido das abordagens de comparação de custos e vendas.

por exemplo, enquanto o custo de substituição para construir um edifício pode ser determinado pela adição de mão-de-obra, material e outros custos, os valores da terra e a depreciação devem ser derivados de uma análise de dados comparáveis. O método de soma é particularmente útil no desenvolvimento de subúrbios. No entanto, como uma pessoa gastou uma quantia específica na propriedade não significa que outros estarão dispostos a pagar pelas melhorias (isso é o que é chamado de super capitalização).

uma propriedade sobre capitalizada (uma que foi desenvolvida bem acima do preço médio da área) pode ser muito difícil de vender por um preço que recuperará todo o dinheiro gasto com ela pelo atual proprietário. A abordagem de custo é considerada confiável quando usada em estruturas mais novas, mas o método tende a se tornar menos confiável para propriedades mais antigas. A abordagem de custo é frequentemente a única abordagem confiável ao lidar com propriedades de uso especial (por exemplo, matadouros, montagem pública, marinas).

a depreciação é um fator importante a ser considerado ao usar o método de soma. Às vezes é necessário entender como determinar o período de tempo que um edifício permanecerá útil como fonte de valor. Isso requer uma compreensão de como calcular a depreciação e envolve determinar onde um edifício ou melhoria reduziu em valor ao longo do tempo, o que é depreciação acumulada. Edifícios e melhorias envelhecem e se deterioram ao longo do tempo e mesmo se mantidos, podem não se comparar com edifícios ou melhorias que são mais atualizados e modernos.

a depreciação é uma perda no valor de uma propriedade por qualquer causa, seja qual for, e é a diferença entre o custo de substituição novo e o valor de mercado atual. Ao adotar o método de avaliação de somatório, lembre-se sempre de que o custo nem sempre é igual ao valor! Por exemplo, um proprietário gasta US $250.000 estendendo e reformando sua fábrica existente. Não há garantia de que a propriedade valha imediatamente US $ 250.000 a mais do que antes.

você também pode usar o método de soma como uma verificação do método de vendas comparável. É usado principalmente para avaliar ou avaliar propriedades, como:

• Propriedade em mercados onde as vendas comparáveis de dados é extremamente limitado
• uso Especial propriedades, onde também os dados de vendas é limitado
• Propriedade localizada em mercados isolados
• propriedade Pública ou utilitários, onde não há nenhuma definição formal de negociação do mercado

O valor de melhorias é adicionado ao valor da terra, como no exemplo a seguir:

o valor da Terra é determinada por comparação direta semelhantes, de modo vago a venda de terras ou por análise de melhoria de vendas para obter um vago o valor da terra. O valor colocado em terra para fins de classificação pode ser usado como um guia geral pelos agentes, mas analisar as vendas ajuda a diminuir as imprecisões.

método de Capitalização

este método é baseado na renda da propriedade e é usado principalmente para valorizar ou avaliar a propriedade produtora de renda. Os cálculos são baseados no lucro líquido da propriedade, em vez da receita bruta de aluguel, já que as despesas de saída da propriedade podem ser muito diferentes de uma para outra.

a taxa de Capitalização (ou taxa de Capitalização) é uma razão usada para estimar o valor das propriedades produtoras de renda. Simplificando, a taxa de limite é o lucro operacional líquido dividido pelo preço de venda ou valor de uma propriedade expressa em porcentagem. Investidores, credores e avaliadores usam a taxa de limite para estimar o preço de compra para diferentes tipos de propriedades produtoras de renda. Uma taxa de capitalização de mercado é determinada avaliando os dados financeiros de propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente em um mercado específico. O cálculo da taxa de Cap incorpora o preço de venda de uma propriedade, aluguéis brutos, renda sem aluguel, valor da vaga e despesas operacionais, fornecendo uma estimativa de valor mais confiável do que se apenas o preço de venda de uma propriedade e os aluguéis brutos fossem levados em consideração.

Há duas etapas envolvidas na determinação do lucro líquido para a propriedade:

• Estabelecer a propriedade despesas
• Deduzir as despesas da renda bruta obtida

O lucro líquido é, em seguida, capitalizados a uma taxa adequada derivados de vendas comparáveis análise. Por exemplo, pesquisas podem indicar que o retorno líquido sobre o espaço de varejo na área está em média 6%. Essa taxa de retorno é chamada de taxa de capitalização e constitui a base para o cálculo do valor de mercado.

taxa de capitalização líquida % = (receita bruta anual de aluguel-despesas x 100) ÷ Preço de venda

para usar esta fórmula, você precisa multiplicar a receita mensal de aluguel por 12. Todas as despesas de propriedade, incluindo manutenção, Taxas e Encargos do agente, precisam ser calculadas e deduzidas, deixando você com o seguinte cálculo:

taxa de Capitalização = (renda líquida anual de aluguel x 100) ÷ Preço de venda

se esses cálculos forem feitos simplesmente com base na receita bruta, os números podem ser menos comparáveis, pois não levam em consideração a ampla variação de outgoings em diferentes edifícios.

EXEMPLO

A taxa de capitalização é o lucro operacional líquido da propriedade dividido pelo respectivo preço de compra. A taxa mostra o retorno percentual anual esperado para um Investimento Específico. No exemplo acima, quando o lucro líquido de US $42.500 por ano é capitalizado em 5%, o resultado ou o valor de capital dessa propriedade seria de US $850.000 com um rendimento ou retorno do investimento de 5% ao ano. O benefício de usar uma taxa de capitalização é que os compradores podem determinar sua receita esperada e definir o que realmente vale um investimento em potencial. Usar a taxa para calcular o valor de capital de uma propriedade é a seguinte:

o lucro líquido da propriedade é de $50.000 pa. Com base em uma taxa de capitalização de 6% e usando esta fórmula de taxa de capitalização mostrada aqui, a propriedade tem um valor de capital de $833.333.

VALOR do CAPITAL = lucro Líquido ÷ taxa de Capitalização

Propriedade que é comprado na base do retorno recebido do aluguel ou do lucro líquido renda é valorizado ou avaliados por uma renda método.

o princípio subjacente da capitalização é que a renda gerada pela propriedade está em perpetuidade (para sempre). Com base nisso, a propriedade é avaliada no pressuposto de que o lucro líquido atual estará sempre disponível. O risco relativo desse fluxo de renda é medido pela taxa de capitalização. Quanto maior o risco de manter o nível atual de renda líquida ou lucro, maior será a taxa de capitalização.

com dados suficientes, esta fórmula pode ser usada para ajudar na avaliação do valor da propriedade e os agentes podem acessar os dados atuais de aluguel de seus próprios rolos de aluguel, desde que sigam os princípios de dados comparativos de like with like e usem informações atualizadas ou recentes para garantir a precisão.

custo de substituição

os avaliadores são frequentemente obrigados a valorizar a propriedade para fins de seguro com base nos custos atuais de substituição. Embora os agentes de propriedade comercial geralmente não usem esse método para chegar a uma estimativa de preço, vale a pena entender o método de custo de substituição, pois você pode encontrá-lo quando receber informações dos clientes. Os agentes que gerenciam propriedades para clientes também podem usar esse método ao ajudar um cliente a revisar a cobertura do seguro para garantir que os valores cobertos estejam atualizados. Ao usar o método de custo de substituição da avaliação da propriedade, apenas a(S) estrutura (s) do edifício são consideradas. O valor da terra é deduzido do valor geral para chegar ao valor da estrutura.

este método envolve ter acesso a informações sobre os custos atuais de construção que podem variar substancialmente entre as áreas urbanas e rurais. Os custos de construção geralmente aumentam a cada ano e é essencial usar informações precisas que reflitam as diretrizes atuais do setor de construção ao calcular OS custos de substituição.

Note que um agente a avaliação de um já existente de imóveis estabelecidos utilizar o custo de substituição como base, é provável que venha com uma figura imprecisa ou intervalo como custo de substituição tem pouca influência no preço de mercado da propriedade, devido ao fato de que a propriedade em si deprecia e, em geral, a terra é o componente que aprecia. É melhor deixar para fins puramente de seguro.

desenvolvimento hipotético(viabilidade)

este método é usado na avaliação de subdivisões de terras e locais de desenvolvimento. O valor da terra para o desenvolvedor é alcançado levando em consideração uma série de fatores relacionados ao projeto geral:

• Bruta de venda total do projeto concluído menos despesas de venda (mais GST) = líquido de realização
• > Menos margem para desenvolvedor de lucro e de risco = total de investimento de capital (desenvolvimento, a terra e os custos de interesse)
• > Menos os custos de desenvolvimento, encargos e taxas de juros (juros e de contingência encargos) = valor da terra e de interesse
• > Menos juros sobre o valor da terra = terra Total valor

é este valor que indica se o desenvolvimento, hipoteticamente, ser viável ou não. Se os desenvolvedores não puderem comprar o terreno e cobrir as taxas de retenção de juros pelo preço que seus cálculos mostram que vale a pena para eles, geralmente o projeto não vai em frente. Obviamente, os outros custos e estimativas de vendas, juntamente com o tempo, também precisam ser previstos com muita precisão.

o hipotético processo de desenvolvimento pode ser resumido como:

• O desenvolvedor seleciona um site com base no que prevê o produto final vai existir
• O desenvolvedor compra de terras e incorre em juros sobre o dinheiro emprestado
• O site é desenvolvido com os custos para o desenvolvimento, a construção, os juros sobre empréstimos
• O desenvolvedor passa pelo processo de venda de recuperar perdas e realizar os seus lucros

a Maioria dos desenvolvedores emprestar fundos para a compra de terra e, como tal, incorrer em juros. Aqueles que ainda não permitem um custo por ter o dinheiro investido na terra sem retorno imediato, em oposição aos retornos obtidos em outro lugar. Isso geralmente é chamado de “custo de oportunidade”. O gasto total de capital para o desenvolvedor consiste em liquidação de terras, custos de desenvolvimento e juros, além de margens de lucro e risco. Para recuperar todos os custos, os custos finais de venda mais o componente GST dos terrenos desenvolvidos precisariam ser adicionados ao gasto total de capital.

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