Um antigo termo para o processo de compra de uma propriedade no encerramento, comprar uma casa nos degraus do tribunal é uma forma de obter um negócio real em uma casa – ou de entrar em apuros.

O processo de encerramento

Foreclosure é na verdade um processo de várias etapas que começa com “pré-encerramento.”

esse é o período de tempo após a hipoteca/escritura de confiança primeiro entrar em default.

naquela época, o credor inicia o processo legal que inicia o encerramento da propriedade.

isso inclui a apresentação da documentação legal necessária e a apresentação de um aviso de intenção ao tribunal.

o credor também é obrigado a colocar um anúncio do encerramento iminente no jornal local (sob avisos legais), geralmente por um período específico de tempo.

se você estiver interessado em uma propriedade, isso lhe dará tempo para fazer sua pesquisa sobre ela. Assim que o período de espera terminar, o processo pode se mover muito rapidamente!

uma vez que as etapas legalmente exigidas foram concluídas, o credor pode então colocar a propriedade à venda em um leilão público. Quanto tempo esse processo leva depende das leis de cada Estado.

as etapas do Tribunal

os leilões ocorrem no tribunal do condado do condado em que a propriedade hipotecada está localizada. Ocorre em dias especificados de cada mês. Os leilões nem sempre são bem atendidos, e você pode se encontrar como o único lá. Se for esse o caso, isso pode significar que a propriedade não é amplamente vista como uma pechincha (por preço ou condição) e você precisará tomar cuidado.

o credor pode especificar um” preço de reserva”, que é o mínimo que eles aceitarão para transferir a propriedade. Isso cobrirá a exposição do credor na propriedade ou pelo menos minimizá-la se a propriedade provavelmente vender abaixo do valor do empréstimo pendente.

a Lei Estadual pode prever a licitação para começar antes do leilão para dar aos compradores pela primeira vez a chance de licitar na propriedade. Se sua oferta for aceita pelo CREDOR, o leilão será cancelado.

os lances podem ser escritos ou chamados.

você deve vir com fundos certificados, ou outros meios de pagamento especificados pelo tribunal, no dia do leilão e estar pronto para concluir a compra imediatamente. Ao contrário das transações imobiliárias regulares, não há período de garantia entre o momento em que você assina uma oferta e fecha a venda.

se a propriedade não receber lances, o credor levará a propriedade de volta. É então classificado como” REO”, ou imóvel de propriedade do credor que o credor venderá em uma data posterior.

o processo específico varia de Estado para estado, por isso é melhor que você verifique os procedimentos e requisitos específicos de fontes locais confiáveis.

riscos de propriedade de encerramento

do ponto de vista do comprador, o encerramento é bastante simples e tem potencial para grandes recompensas. Mas há riscos que você precisa ter em mente.

guerras de lances

leilões podem criar guerras de lances! Se isso acontecer, é possível que o preço possa ser executado até o preço de mercado real ou mesmo acima. Um ou mais licitantes que desejam comprar a propriedade como residência pessoal podem estar trancados na propriedade e não muito preocupados com o valor de revenda.

Conheça o valor de mercado da propriedade, ajuste a condição e o lucro antecipado e nunca ofereça mais do que o preço máximo pré-determinado.

condição da propriedade

um problema inerente com foreclosures é que você geralmente não será capaz de fazer uma inspeção de casa. Os ocupantes tendem a permanecer em Propriedades hipotecadas até (e depois) o último minuto e não permitem que você inspecione. Além disso, a propriedade pode ter grandes problemas estruturais que serão seu problema depois de comprar a casa. Você estará comprando Vista invisível!

faça uma inspeção drive-by e observe atentamente o exterior e a própria propriedade em busca de pistas. Se é um naufrágio do lado de fora, provavelmente está no interior. Proprietários hipotecados às vezes destroem a casa intencionalmente.

questões de Título

nunca assuma que a hipoteca é a única garantia em uma propriedade. Se a casa estiver em execução hipotecária, provavelmente também existem outros penhores.

solicite uma pesquisa de título em qualquer propriedade que você esteja seriamente interessado dessa forma, você saberá em que estará se metendo.

proprietários anteriores que não desocupam

os proprietários anteriores da casa não podem sair depois de comprar a casa. Você pode precisar usar uma ação legal para removê-los, às suas próprias custas.

como alternativa, lance apenas em propriedades conhecidas como desocupadas ou esteja pronto para oferecer um incentivo em dinheiro para os proprietários anteriores saírem.

questões de financiamento

os credores hipotecários têm padrões que geralmente não se encaixam bem com propriedades de encerramento. Quando você compra um encerramento, você levá-lo como está; o credor geralmente vai querer certos itens reparados, e isso não vai acontecer. Os credores também ficarão preocupados se você estiver comprando a casa para investimento, ou pior, para obter lucro rapidamente.

comprar foreclosures provavelmente não funcionará se você precisar obter uma hipoteca. Pague em dinheiro ou Faça parceria com pessoas que podem.

problemas pós-encerramento

alguns estados permitem um período de espera após uma venda em leilão, durante o qual o proprietário anterior pode comprar de volta a propriedade se eles podem corresponder ao lance mais alto. Se você mora em um desses estados, pode ganhar a oferta e ainda não conseguir a casa.

comprar foreclosures pode ser extremamente rentável. Mas, como você pode ver, o potencial de pagar a mais pela propriedade, Encontrar grandes custos de reparo ou entrar em complicações legais é real. Prossiga com cautela!