à medida que todos tentamos navegar por essa pandemia, empresas de todos os tamanhos estão lutando de todas as maneiras imagináveis. Não só eles se deparam com a perspectiva de ter que deixar funcionários valiosos ir, eles entendem que a perspectiva de continuar as operações diminui a cada dia que o encerramento relacionado à pandemia continua. As empresas que ainda não falharam, estão vivendo no limite procurando maneiras de sobreviver nos próximos meses. Alguns são negócios incipientes, alguns existem há décadas e outros estão apenas atingindo sua marca, tornando-se lucrativos após anos de dedicação. O que todos eles têm em comum agora é um fechamento virtual de seus mercados e perda de receita. Infelizmente, sem receita, os empresários são incapazes de se pagar, o que, por sua vez, torna difícil, se não impossível, atender às suas necessidades econômicas pessoais. Além disso, existem gastos comerciais significativos que não podem simplesmente ser suspensos. Seguro, Aluguel de equipamentos, pagamentos de empréstimos comerciais, aluguel e outras despesas mensais semelhantes são obrigações contratuais que não podem ser ignoradas. Muitos serão necessariamente levados à falência. Geralmente, a obrigação contratual mais significativa das pequenas e médias empresas é o seu arrendamento comercial.
no escritório de advocacia Donald R. Oder, negociamos regularmente com inquilinos e proprietários sobre o término antecipado de arrendamentos comerciais. Essas negociações são extremamente fluidas e, embora a rescisão antecipada de um contrato comercial não seja indolor, geralmente é alcançado um compromisso razoável. À medida que a atual pandemia continua a atormentar nossa sociedade, como os proprietários veem as terminações precoces se tornam ainda mais fluidas à medida que os proprietários começam a antecipar um ataque de pagamentos atrasados e abandonos de arrendamento.
Quais São As Suas Opções?
a moratória atual: preliminarmente, é importante que você não confie na moratória atual sobre despejos (e no desligamento completo virtual dos tribunais da Califórnia). Embora seu senhorio esteja atualmente incapaz de avançar com quaisquer ações ilegais de detenção (despejos), você ainda deve aluguel e quando a moratória for suspensa, muitos proprietários irão direto para o processo de despejo. Continue em seu arrendamento: se você acredita que sua empresa pode enfrentar a tempestade, mas pode estar atrasada em algumas de suas obrigações (incluindo aluguel), então é provável que seja melhor simplesmente entrar em contato com seu senhorio e ter uma discussão. Nestes tempos extraordinários, seu senhorio deve estar disposto a trabalhar com você.
pare de pagar aluguel e / ou abandonar as instalações: Se for evidente que você não pode mais continuar as operações em nenhuma circunstância, você pode simplesmente parar de pagar aluguel e/ou abandonar as instalações. Esta opção não é recomendada (exceto talvez onde a falência é uma possibilidade, e mesmo assim, você precisará consultar um advogado de falência antes de agir). Se você parar de pagar o aluguel, seu senhorio quase certamente procurará a primeira oportunidade disponível para iniciar o processo de despejo. Se você abandonar as instalações, seu senhorio entrará com uma ação judicial separada em busca de danos (aluguel devido passado, aluguel futuro, recuperação de aluguel gratuito e incentivos ao inquilino, honorários advocatícios e outros custos legais, etc.). De qualquer forma, você será forçado a participar de litígios caros ou ignorar o processo, permitindo inteiramente que seu senhorio obtenha um julgamento por inadimplência. Após o julgamento padrão, além de um impacto significativo em seu crédito, seu senhorio procurará enfeitar seus salários, cobrar suas contas bancárias e colocar penhores em sua propriedade. Se você tem um negócio ainda operando, um till tap pode ser obtido permitindo que o xerife para tirar dinheiro diretamente de sua caixa registradora. Claro, isso pode importar pouco se você estiver enfrentando falência eminente. Caso contrário, litígios onerosos e/ou julgamento contra você não é uma opção agradável. Negocie um contrato de rescisão antecipada: se for evidente que você não pode mais continuar as operações em nenhuma circunstância, a melhor opção é tentar negociar a rescisão antecipada do seu contrato de arrendamento. Embora o resultado raramente seja indolor, geralmente é a melhor maneira de parar o sangramento. Se você optar por esta rota, é importante evitar a instituição de processos judiciais contra você e/ou abandonar as instalações. Sua posição de barganha será reduzida nessas circunstâncias.
começamos analisando as negociações pré-pandêmicas. Os proprietários estão mais interessados em se tornarem inteiros. Eles desejam reduzir seus danos a zero e esperam que os inquilinos absorvam todas as perdas (como a maioria dos arrendamentos comerciais exige). Isso significa recuperar todo o aluguel devido passado, todos os incentivos ao inquilino, aluguel futuro, honorários advocatícios, taxas de corretagem e custos legais. Os inquilinos, por outro lado, querem, e muitas vezes precisam, pagar o mínimo possível. Na maioria dos casos, proprietários e inquilinos podem se comprometer. Muitas vezes, os proprietários percebem que um inquilino está em suas últimas pernas e os esforços contínuos de coleta podem ser infrutíferos. Onde está claro que um inquilino tem recursos limitados, às vezes é mais prático fazer um acordo, mesmo que isso signifique aceitar um plano de pagamento.
em praticamente todas as negociações, a preocupação primordial é o aluguel futuro. Os proprietários exigem aluguel futuro para garantir que não haja lacuna no aluguel entre a rescisão do inquilino existente e o início de um novo arrendamento. O debate gira em torno do tempo esperado para garantir um novo arrendamento. Os proprietários querem o máximo de aluguel futuro possível para cobrir a incerteza associada ao preenchimento do espaço. Os inquilinos argumentam o contrário. O aluguel futuro é quase sempre o maior componente de qualquer recompensa de rescisão de arrendamento. Há uma série de outras questões em jogo relacionadas aos custos associados à descoberta de um novo inquilino e à recuperação de subsídios gratuitos de aluguel e melhoria do inquilino que estão além do escopo deste artigo. No entanto, o exposto estabelece a estrutura a partir da qual as negociações são conduzidas. Analisando isso no contexto das atuais crises pandêmicas, a única coisa certa é que os problemas enfrentados pelos inquilinos e proprietários são sem precedentes. É difícil saber como os proprietários reagirão à crise. Muitos proprietários (incluindo proprietários de mom e pop) dependem da receita de suas propriedades comerciais como sua única fonte de renda. Essa crise Os afetará tão profundamente quanto está afetando os inquilinos. Os proprietários corporativos procurarão maneiras de minimizar o dano iminente. De qualquer forma, parece a esse escritor que todos os proprietários certamente entenderão os momentos extraordinários em que estamos e todos os proprietários ajustarão suas táticas de negociação de acordo. Minimizar as perdas nesse clima pode significar dar o aluguel gratuito do inquilino ou concordar em compartilhar a carga reduzindo o aluguel por um período de tempo. Afinal, substituir os inquilinos durante a pandemia pode ser impossível e, com uma recessão pendente, as expectativas para o futuro provavelmente não serão otimistas.
o tempo é essencial: não demorará muito para que os proprietários sejam inundados com pedidos de aluguel gratuito, reduções no aluguel e pedidos de rescisão antecipada do aluguel. Uma vez que isso comece, a disposição dos proprietários de cooperar com os inquilinos pode mudar drasticamente à medida que eles percebem o quão ruim a pandemia está afetando seus inquilinos. Idealmente, os inquilinos (que têm certeza de que não poderão continuar) chegarão a um acordo de rescisão antecipada do contrato de arrendamento com seu senhorio antes desse ataque. Os proprietários ainda estão lidando com a pandemia de coronavírus e há um momento único no tempo em que praticamente todas as pessoas no planeta entendem que todos nós precisamos trabalhar juntos para soluções razoáveis para problemas relacionados à pandemia. Nossa esperança como sociedade é que essa mentalidade continue à medida que a pandemia diminui. No entanto, neste ponto, permanece uma incerteza considerável e agir rapidamente parece ser o curso de ação mais seguro. Durante este tempo extraordinário, o escritório de advocacia de Donald R. Oder representará todos os inquilinos comerciais que buscam rescisão antecipada do contrato de arrendamento (ou modificação do contrato de arrendamento) por uma taxa fixa com desconto único. Oder negociará em seu nome para a resolução de todos os problemas pendentes com o seu senhorio, incluindo a elaboração e negociação de um contrato final de rescisão antecipada de arrendamento.
por favor, sinta-se livre para entrar em contato com o advogado de San Diego Donald R. Oder diretamente em 619-888-1346 a qualquer momento. Não há taxa para a consulta inicial.