Se você está comprando um apartamento que precisa de uma renovação completa antes de você se mudar, ou você gostaria de intestino renovar sua atual morada (um) a tempo para o bebê, (b) antes de teto do banheiro cavernas ou (c) enquanto você é ágil o suficiente para desfrutar os frutos do seu empreiteiro de mão de obra, você vai precisar para começar com uma noção realista do tempo.
“a maioria das pessoas pensa em quanto tempo a renovação em si leva—a partir do momento em que o empreiteiro entra e começa a demolição—mas isso é apenas parte da história”, diz Fraser Patterson, CEO da Bolster—uma empresa da cidade de Nova York que projetou um processo transparente e agradável para os proprietários de casas de Nova York fazendo grandes reformas. “Quando devidamente planejado por uma equipe de renovação qualificada, a renovação intestinal real em si—o que implica tirar tudo do seu apartamento, até os pregos—pode levar de três a 12 meses. Mas pode levar o mesmo tempo para tirar o projeto do chão.”
Veja quanto tempo você deve esperar para planejar e realizar uma reforma intestinal na cidade de Nova York.
primeiro Passo: Decida como você deseja que o seu projeto entregue, e contratar um arquiteto (1 a 2 semanas se são eficientes e identificar um bom candidato imediatamente; 2 semanas, 2 meses, se o processo se arrasta)
Existem três formas de abordagem de qualquer renovação, explica Patterson.
“o primeiro e mais simples é ‘Build Only’, no qual você contrata um empreiteiro geral para lidar com seu projeto sem desenhos, ou com base nos desenhos existentes de um arquiteto”, diz ele. “É ideal para uma renovação simples e direta que envolve muito pouco trabalho de design.”
normalmente, um projeto somente de construção custará menos de US $200.000, e o proprietário poderá selecionar seus próprios acabamentos. No entanto, em Nova York—onde poucas coisas são sempre simples—não é incomum precisar de aprovação para sua renovação do Departamento de edifícios, e seu gerenciamento de edifícios ainda pode exigir que você contrate um arquiteto.
a segunda opção é Design e construção, na qual você contrata um empreiteiro geral e um arquiteto que trabalham juntos para entregar seu projeto. Patterson recomenda essa abordagem para proprietários de casas sensíveis ao orçamento fazendo reformas intestinais menores-na cidade de Nova York, isso significa projetos que custarão menos de US $500.000.
a terceira opção é Design-Bid-Build, ideal para projetos complexos, orientados por design e mais caros.
“você contrata um arquiteto primeiro, que projeta seu projeto e depois o oferece a vários empreiteiros”, diz Patterson. “Ele fornece uma equipe de design mais imparcial e resultados de construção potencialmente de maior qualidade devido ao aumento da concorrência dos empreiteiros.”
no caso de dois clientes de reforço, um par de jovens profissionais e proprietários de primeira viagem que queriam renovar sua cooperativa Cobble Hill de três quartos, uma abordagem de Design e construção era o ajuste certo. (Clique aqui para ver um cronograma PDF de seu projeto e aqui para ver o lance real do projeto.)
Bolster montou uma equipe de renovação composta por um arquiteto premiado, David Yum, e o empreiteiro Aaron Borenstein. Como arquiteto, o papel de Yum era considerar a visão do casal para seu apartamento e definir os parâmetros do projeto em termos de estilo de vida e funcionalidade. E como empreiteiro, Borenstein definiu o custo e o cronograma da renovação e supervisionou a construção.
os proprietários de Cobble Hill
Etapa dois: Elabore seus planos (4-16 semanas)
agora que você contratou seu arquiteto, o que vem a seguir? Primeiro, a menos que seu prédio seja novo, seu arquiteto precisará realizar um levantamento físico de seu apartamento para entender seu espaço e estrutura. À medida que o arquiteto se familiariza com sua casa e começa o design esquemático—os primeiros planos bidimensionais e diagramas do projeto, que cobrirão seus amplos conceitos-você discutirá suas necessidades e preocupações. Esse processo levará pelo menos duas semanas, mas pode durar mais, como muitos renovadores, você pode se encontrar considerando ideias alternativas ou novas direções que divergem do seu plano original.
durante a próxima fase-desenvolvimento de design-os detalhes mais finos da renovação se concentram, incluindo os produtos específicos que serão instalados; esse processo leva cerca de quatro a oito semanas, diz Patterson.Finalmente, desenhos de construção são feitos para determinar a forma exata, montagem e materiais para a renovação. Isso pode levar de oito a dezesseis semanas.
Uma casa recém-renovado em Cobble Hill apartamento
Passo três: o Lance do projecto (2 a 4 semanas)
Se você optou por um Design-Bid-Build abordagem para a sua renovação, neste ponto, você será o orçamento do projeto para vários empreiteiros para extrair o melhor valor de lances.”O mais importante é criar um processo de licitação em que se está comparando maçãs com maçãs”, diz Patterson, o que significa que os desenhos e especificações do seu arquiteto são claros e abrangentes o suficiente para trazer lances semelhantes entre si.
Durante esta fase do processo de renovação, os potenciais contratantes pode voltar para você com perguntas e propostas de métodos alternativos, tais como diferentes moinho de loja ou de um método de construção que envolvem menos trabalho, tempo, ou despesas—e eles provavelmente também o uso de preços diferentes formatos. Seu arquiteto deve orientá-lo na análise das diferenças entre a abordagem, a experiência e os preços de cada contratante. Dependendo da complexidade do seu projeto, pode levar entre duas e quatro semanas para produzir uma oferta final; a disponibilidade de subcontratados e fornecedores, bem como os preços, são variáveis que podem esticar o processo.
se você seguir a rota Design-Build, o processo será mais rápido. No caso do casal Cobble Hill mencionado acima, seu contratante foi capaz de evitar a curva de aprendizado íngreme que o processo de Design-Bid-Build geralmente implica; ele forneceu uma oferta precisa e detalhada, juntamente com um relatório de risco descrevendo a exposição financeira dos proprietários a excessos de custo. Em seguida, Yum e Borenstein trabalharam com os proprietários na seleção de acessórios e acabamentos para que pudessem ser encomendados e entregues a tempo de construção.
corredor do apartamento Cobble Hill,pós-renovação
passo quatro: Aprovações(8 a 16 semanas)
se o seu Apartamento é um co-op ou um condomínio, você será obrigado a aplicar ao seu edifício para Permissão para fazer a sua renovação, que será descrito em um acordo de alteração. Estes acordos cobrem os Termos de seguro, regras de trabalho, depósitos de segurança, procedimentos e horários; você também precisará enviar um conjunto de planos que claramente estabelece o escopo do seu projeto.
uma vez que o seu edifício aprova a renovação, ele irá assinar em pedidos de autorização para o Departamento de edifícios (DOB). Qualquer renovação além de acabamentos decorativos e trabalhos de moinho embutidos exigirá permissões oficiais da cidade; observe que, se você mora em um distrito histórico, sua inscrição também precisará ir à Comissão de preservação de Marcos, mesmo que nenhum trabalho esteja sendo feito no exterior público do edifício. Os pedidos de projetos que exigem trabalho externo devem detalhar as condições existentes e propostas; espere um processo de aprovações mais longo para isso. E mesmo que você não precise passar pelo LPC, esteja preparado para o DOB fazer perguntas sobre sua aplicação, um vaivém que seu arquiteto irá ajudá-lo a navegar.
complicações podem surgir nesta fase. Os proprietários de Cobble Hill, por exemplo, tiveram uma surpresa desagradável quando apresentaram seus planos: sem o conhecimento deles, os proprietários anteriores de seu apartamento haviam feito algumas reformas ilegais que levaram a atrasos, estendendo a duração de seu projeto quatro meses a mais do que o previsto.
também é importante notar que, mesmo sem esses obstáculos, o DOB muitas vezes incorre em atrasos de aplicações, especialmente durante a temporada de renovação, que vai do final do inverno ao início da primavera. E como cada casa é diferente, pode ser um desafio avaliar exatamente quanto tempo as aprovações levarão. É por isso que é essencial ter um expedidor em sua equipe de projeto—que seu arquiteto contratará e direcionará—para ajudá-lo a navegar pela burocracia da cidade.
Passo Cinco: Construção (3 a 6 meses)
finalmente, você está pronto para começar a renovação real. Naturalmente, isso levará mais tempo-de quatro a vinte e quatro semanas, dependendo do seu projeto. Um sinal de um bom empreiteiro é que ele ou ela fornecerá um roteiro descrevendo as várias etapas para que não haja grandes surpresas.
uma renovação intestinal começa com a demolição, a partir da qual o trabalho procede de uma macro para uma microescala. Enquadramento áspero e carpintaria são instalados e, em seguida, encanamento áspero e elétrico; neste ponto, os trabalhadores da fábrica poderão fazer medições para armários personalizados. Drywall é instalado e acabamentos de piso aplicados, seguidos por armários, luminárias e acessórios. Por fim, as paredes são pintadas e a renovação está completa.
para o apartamento Cobble Hill, a construção durou quatro meses e meio, incluindo seis semanas de atrasos devido a complicações na licença DOB e na temporada de férias. (Veja um diário fotográfico de todo o processo aqui.) Yum permaneceu disponível para ajudar os proprietários a resolver quaisquer problemas que surgissem de circunstâncias imprevistas.”Cada projeto é, em muitos aspectos, um esforço único, e o processo é complexo”, explica Patterson. “Assim, um projeto bem-sucedido não é determinado pelos incidentes desconhecidos, porque eles são quase inevitáveis, mas sobre como sua equipe responde e resolve essas situações imprevistas.”
Passo 6: Inspeções e encerramento de projetos (de 1 a 6 semanas)
Durante a construção, a cidade vai realizar encanamento e inspeções elétricas; uma vez que todo o trabalho é concluído, haverá uma inspeção final antes da DATA de assina renovação.
antes desta inspeção, você passará pela reforma com seu arquiteto para garantir que tudo esteja em ordem. Para o projeto Cobble Hill, uma vez que a construção de Borenstein foi concluída, Yum inspecionou a casa, preencheu a papelada do DOB e fez com que o expedidor a enviasse pessoalmente. Borenstein também deu aos proprietários uma lista detalhada para documentar quaisquer manchas ou tarefas pendentes que precisavam ser encerradas antes de enviarem seu pagamento final. Isso levou apenas duas semanas, mas em alguns casos pode chegar a seis se os revisores do plano estiverem ocupados; dito isto, os proprietários ainda podem usar o apartamento antes da aprovação final do DOB.
no geral, ajuda a ter em mente o quão complexa pode ser uma renovação. “A renovação não é como construir um carro pré-projetado nas condições perfeitas de uma linha de montagem, mas mais como restaurar aquele carro antigo, cheio de charme, mas cheio de mistérios abaixo da superfície”, diz Patterson. “É por isso que você tem uma boa equipe de profissionais, como ter um bom médico na mesa de operação para lidar com o inesperado.”
todos os anos, os nova-iorquinos desperdiçam mais de US $700 milhões após o processo usual de renovação. O Bolster é diferente, usando uma abordagem científica para combiná-lo com os profissionais da mais alta qualidade e garantir financeiramente que seu projeto seja entregue lindamente por um preço justo – tudo sem nenhum custo extra.
para iniciar seu principal projeto de renovação de casa, visite bolster.us ou ligue (929) para reforçar.
Mais de Cabeceira:
veja quanto custa para renovar um terraço na Cidade de Nova York
você Deve contratar um arquiteto ou um empreiteiro primeiro?
Veja quanto custa renovar um quarto 2 1.5 casa de banho pós-guerra co-op no Upper East Side
Como encontrar um grande empreiteiro em NYC
veja quanto custa para reformar uma pré-guerra com 3 quartos co-op em Cobble Hill, no Brooklyn
Quanto custa para combinar apartamentos em Nova Iorque?