você sempre sonhou em ter uma casa na praia e agora você tem a terra para fazer isso? Bem, aperte o cinto porque é provável que você esteja construindo em uma zona de inundação.
e isso não é para os fracos de coração.
zonas de inundação colocar o seu sonho em risco para o que a Mãe Natureza tem na loja.Um estudo estima que até 41 milhões de americanos vivem em zonas de inundação, e danos causados por inundações podem causar estragos em qualquer ponto.
antes de decidir construir em uma zona de inundação, leia abaixo.
contaremos tudo o que você precisa saber para que você possa tomar a decisão inteligente.
o que é uma zona de inundação?
as zonas de inundação são áreas geográficas que a FEMA (Federal Emergency Management Agency) definiu de acordo com os níveis de risco de inundação.
quais são os diferentes tipos de zonas de inundação?
a Agência Federal de gerenciamento de Emergências (FEMA) realiza análises de risco de inundação em todo o país e mapeia os resultados para fins de seguro contra inundações.
esses mapas dividem cada área em zonas de inundação com base no risco.
de modo geral, existem quatro categorias principais de zonas em risco de inundação, e cada categoria tem várias zonas em risco de inundação dentro dele.
Especial Perigo De Inundação Áreas
1. V Zona: Esta zona é considerada de alto risco de enchentes.
Eles são os mais perigosos horários.
Pensar neles como os de primeira linha, frente à praia da propriedade.
Estas áreas têm um 26 por cento de chance de inundação sobre a vida de uma hipoteca de 30 anos.
Eles exigem obrigatório o seguro de inundação.
2. VE, V1-30 Zonas: Áreas costeiras com 1% ou maior a chance de inundações e um perigo adicional associado a ondas de tempestade.
Nota: CINCO Zonas são usadas no novo e revisado mapas no lugar de V1-30 De Horários.
3. Uma zona: esta zona é considerada de alto risco para inundações.
As propriedades desta zona têm um potencial de inundação como eles estão localizados perto de água (lagos, rios, cursos de água, zonas húmidas, etc.).
Eles exigem obrigatório o seguro de inundação.
4. AE Horário: A base de várzea, onde a base de inundação elevações são fornecidos.
as zonas ae agora são usadas em novas empresas de formato em vez de zonas A1-A30.
5. Zona A1-30: estas são conhecidas como zonas numeradas a (ou seja, A5 ou A12).
esta é a planície de inundação de base onde a empresa mostra um BFE.
6. Zona AH: essas áreas têm uma chance anual de 1% de inundações rasas (geralmente na forma de uma lagoa) com uma profundidade média que varia de 1 a 3 pés.
Estas áreas têm um 26 por cento de chance de inundação sobre a vida de uma hipoteca de 30 anos.
7. Zona ao: Estas são áreas de risco de inundação de rios ou riachos com 1% ou mais de chance de inundações rasas a cada ano.
essas áreas também têm 26% de chance de inundação ao longo da vida de uma hipoteca de 30 anos.
8. Zona AR: áreas com risco de inundação temporariamente aumentado devido à construção ou restauração de um sistema de controle de inundação, como um dique ou barragem.
a compra obrigatória do seguro contra inundações será aplicada.
9. Zona A99: Áreas com 1% de chance anual de inundações que serão protegidas por um sistema federal de controle de inundações, onde a construção atingiu os requisitos legais especificados.
nenhuma profundidade ou elevação de inundação de base é mostrada dentro dessas zonas.
Áreas De Risco De Inundação Moderada
1. Zona X (sombreada): esta zona é considerada com risco moderado de inundações.
as zonas X (sombreadas) são uma área dentro da planície de inundação de 500 anos.
2. Zona B: área com risco moderado de inundação-geralmente a área entre as inundações de 100 e 500 anos.
as zonas B são usadas para designar Várzeas de base de riscos menores.
por exemplo, áreas protegidas por diques de inundações de 100 anos ou áreas de inundação rasas com profundidades médias de menos de um pé ou áreas de drenagem de menos de 1 milha quadrada.
Áreas Mínimas De Risco De Inundação
1. Zona X (Sem sombra): esta zona é considerada com risco mínimo de inundações.
a zona X é a área determinada para estar fora da planície de inundação de 500 anos e protegida por Dique de inundações de 100 anos.
o seguro não é obrigatório para essas propriedades.
2. Zona C: essas áreas têm risco mínimo de inundação.
estes podem ter problemas de ponding e drenagem local que não justificam um estudo detalhado ou designação como uma planície de inundação de base.
Áreas De Risco Indeterminadas
1. D zona: nesta zona, o risco é Desconhecido.
as áreas não foram estudadas para risco de inundação, por isso pode ser uma aposta.
inundação é possível, o que torna o seguro recomendado, mas não é obrigatório.
interessado em aprender se você mora em uma zona de inundação?
visite o centro de Serviços de mapa de enchentes da FEMA.
tudo o que você precisa fazer é procurar seu endereço e eles fornecerão um mapa de inundação de sua área.
por que a planície de inundação é regulada?
se você mora em uma zona de inundação, é provável que sua comunidade tenha adotado certas ordenanças e impõe códigos de construção que detalham regras e requisitos que você precisará seguir se quiser construir em uma zona de inundação.
nesta seção, falaremos sobre as razões pelas quais é importante que esses regulamentos sejam seguidos.
aqui está um resumo rápido:
protege pessoas e propriedades
gerenciar adequadamente a planície de inundação reduz a vulnerabilidade ao risco de inundação.Como sabemos que terras baixas inundarão de tempos em tempos, devemos tomar decisões que ajudem a proteger nossas famílias, casas e Negócios.
reduz as perdas futuras de enchentes
os regulamentos adequados de várzea são projetados para proteger os cidadãos de futuras perdas de enchentes.
pense neles como uma política de” bom vizinho ” que evita que as condições de inundação piorem.
garante que o seguro federal contra inundações esteja disponível
antes que residentes e empresas possam comprar seguro contra inundações, sua comunidade deve ingressar no NFIP (National Flood Insurance Program – discutido abaixo).
isso permite a elegibilidade para assistência federal e vários tipos de hipotecas.
ele economiza Dólares fiscais
inundações é desastroso para o orçamento de uma comunidade.No entanto, se a comunidade é inteligente e regula, então eles acabam tendo menos problemas na próxima vez que a água subir.
é importante lembrar que a assistência federal a desastres não está disponível para todas as inundações.
e mesmo quando está, as comunidades ainda são responsáveis por pagar pelo menos uma parte dos custos de reparo e limpeza, assistência temporária à habitação e despesas de evacuação.
evita responsabilidades e ações judiciais
à medida que as comunidades se desenvolvem e se desenvolvem, faz sentido tomar medidas de proteção razoáveis em áreas que sabemos serem riscos de inundação.
posso construir em uma zona de inundação?
até agora, fornecemos muitas informações sobre várzeas, mas ainda não respondemos à pergunta crucial: você pode construir em uma zona de inundação?
a resposta curta é sim.
você pode construir em uma zona de inundação, mas você terá que fazer sua devida diligência e certifique-se de escolher a zona de inundação certa.
por exemplo, a zona X é uma zona de inundação de risco mínimo e, portanto, é ideal para construção.
dito isto, ainda é possível experimentar inundações em uma zona de baixo risco.
outro fator que você deve considerar ao construir em zonas de inundação é o tipo de Fundação.
isso pode ter um grande impacto no seu seguro contra inundações.
quanto mais” negativo ” sua fundação for comparada à elevação de inundação de base (BFE), maiores serão seus prêmios de seguro de inundação.
frequentemente, recomenda-se que a casa seja construída para ser elevada acima do BFE.
no entanto, se você tiver uma casa existente que não pode ser elevada devido ao seu sistema estrutural, existem várias outras opções potenciais:
se for apenas o porão abaixo do BFE, você pode preenchê-lo.
qualquer parte do porão acima do grau, mas abaixo do BFE, deve ter aberturas de inundação instaladas.
as aberturas de inundação protegem sua casa durante as inundações, evitando o acúmulo de pressão hidrostática, que destrói paredes e fundações.
essencialmente, a água da inundação fluirá livremente através de um recinto como um espaço de rastreamento ou uma garagem.
existem dois tipos de aberturas de inundação disponíveis: projetadas e não projetadas.
as aberturas projetadas durarão mais tempo, mantendo sua manutenção baixa, mas a FEMA não distingue entre as duas, então isso é algo a ter em mente.
você pode abandonar o piso mais baixo (ou transformá-lo em uma garagem) e instalar aberturas de inundação.
você pode elevar o piso mais baixo dentro de um edifício se os tetos forem altos o suficiente.
por exemplo, se o seu primeiro andar tiver um teto de 10′, você pode elevar o piso 2′ e reduzir a altura do chão ao teto para 8′.
o espaço de rastreamento recém-criado precisará ter aberturas de inundação instaladas.
como as zonas de inundação afetam o seguro?
ao construir em uma zona de inundação, você deve considerar o seguro.
todos os bancos e credores exigem seguro federal contra inundações se a propriedade a que estão emprestando estiver em uma área de inundação de risco especial.
se você está pensando em comprar ou construir em uma área de inundação de perigo especial, então isso deve estar na sua lista de coisas para comprar.
a apólice média de seguro contra inundações custa cerca de US $700 por ano.
no entanto, esse preço irá variar dependendo do que você espera cobrir e se você elevou ou inundou sua casa.
você pode optar por cobrir apenas o edifício, o conteúdo do edifício, ou ambos.
o Programa Nacional de seguro contra inundações é uma opção para o seguro contra inundações e o programa mais comum que a maioria das pessoas conhece.
é administrado pelo governo federal e oferece cobertura de até US $250.000 em um edifício e US $100.000 no conteúdo de propriedades residenciais.
NFIP é geralmente a opção mais cara em áreas especiais de risco de inundação.
seguro de inundação privada é a outra opção, e oferece algumas vantagens de preços e cobertura.
Posso obter a taxa de seguro dispensada?
em algumas circunstâncias, você pode obter sua taxa de seguro dispensada.
se você puder provar que sua propriedade está acima da elevação de inundação de Base de 100 anos (BFE), então o banco ou credor pode renunciar ao seu seguro de inundação exigido (lembre-se, a lei dos EUA exige que eles exijam isso para começar).
para passar por esse processo, você precisará de um documento da FEMA.
se você estiver interessado neste processo, você precisa ter certeza de fazê-lo antes de construir.
você não pode construir sua casa e, em seguida, optar por desativar o seguro contra inundações.
você deve mover sua propriedade da zona de inundação antes.
na próxima seção, discutiremos como mover sua propriedade da zona de inundação.
Como posso remover minha propriedade de uma zona de inundação?
se você quiser construir em uma zona de inundação, então você precisa ter certeza de duas coisas:
não sofrerá danos causados por inundações
você o removeu adequadamente da elevação de inundação de Base de 100 anos, para que você não precise comprar seguro contra inundações
Antes de entrarmos em Como remover sua terra da planície de inundação de 100 anos, explicaremos exatamente o que é isso.
refere-se à elevação associada a uma chance de 1% de uma inundação ocorrer anualmente.
isso pode não soar como um alto risco, mas a natureza sempre pode surpreendê-lo.
você não pode dizer que é garantido que não haverá nenhuma inundação.
se você quiser evitar pagar pelo seguro contra inundações (US$700/ano), então você deve provar que o terreno está acima do BFE de 100 anos.
isso faz sentido como – se a propriedade for maior que o BFE de 100 anos-então a nova casa deve ter um baixo risco de sofrer danos causados por inundações.
além disso, se você não quiser pagar pelo seguro contra inundações, deverá remover a propriedade da planície de inundação antes de construir (repita antes de construir).
para fazer isso, a maioria dos proprietários contrata um agrimensor ou engenheiro civil para trabalhar no processo de remoção com a FEMA.
o agrimensor determinará se o terreno existente está acima ou abaixo do BFE.
embora os mapas da taxa de seguro contra inundações sejam normalmente precisos, eles podem ocasionalmente conter erros.
uma área que é naturalmente alta pode ser mostrada incorretamente no SFHA.
se o terreno natural da sua terra estiver acima do BFE e nenhum preenchimento for colocado para elevá-lo acima desse nível, você precisará obter uma carta de Alteração do mapa (LOMA).
se o preenchimento foi colocado ou precisa ser colocado, então você precisa obter uma carta de revisão do mapa para indicar isso (LOMR-F).
se precisar de preenchimento, você precisará verificar com o administrador local da Várzea para ver se é necessário um pedido de permissão de preenchimento da Várzea.
a maioria das comunidades exige que você obtenha uma licença de preenchimento antes de preencher qualquer área de várzea.Às vezes, as comunidades também exigirão que o preenchimento seja colocado em outro lugar no local para compensar qualquer preenchimento colocado na planície de inundação.
outras vezes, as comunidades podem nem permitir o preenchimento ou construção em uma área de várzea, portanto, verifique se você está fazendo o check-in com os regulamentos locais.
depois de ter a permissão local que permite colocar a sujeira, ligue para o seu agrimensor para fazer medições.
esses desenhos serão submetidos à FEMA e usados para certificar a revisão do mapa com base no preenchimento.
seu administrador de várzea local também deve assinar um formulário de reconhecimento da Comunidade para a FEMA que afirma que o preenchimento é colocado corretamente e que a propriedade está razoavelmente protegida contra inundações.
este processo é essencial.
se você não receber o formulário de reconhecimento da Comunidade antes de preencher a propriedade, poderá ter problemas com as autoridades locais.
a FEMA também cobra uma taxa de processamento pelo LOMR-F (cerca de US $525 por um único lote).
eles também têm entre 60 a 90 dias para responder e não oferecem um serviço de pressa para processamento.Portanto, certifique-se de planejar e iniciar esses projetos com antecedência.
as aprovações da FEMA devem ser levadas em consideração.
construir agora e solicitar mais tarde não é uma opção porque você precisa ter certeza de que sua elevação do piso mais baixo não está no BFE ou acima dele.
o que é o Programa Nacional de seguro contra inundações?
em 1968, o Congresso criou o Programa Nacional de seguro contra inundações (NFIP) para proteger vidas e propriedades e reduzir o ônus financeiro de fornecer assistência a desastres.
este programa é administrado pela FEMA e mais de 22.100 comunidades participam.
como uma parceria entre o governo federal e as comunidades, envolve:
mapas de risco de inundação
a FEMA produzirá mapas de inundações em parceria com distritos, comunidades e estados de gestão da água.
esses mapas se alinham aos padrões da FEMA e são usados por comunidades, agentes de seguros e outros.
seguro contra inundações
proprietários e locatários que vivem em comunidades participantes são elegíveis para comprar seguro federal contra inundações para edifícios e seus conteúdos.
Regulamentos
Comunidades são responsáveis pela adoção e aplicação de mínimo de várzea regulamento de gestão, de modo a que o desenvolvimento (incluindo prédios) são realizadas de forma a reduzir a exposição a enchentes
Quando as comunidades participam na NFIP, eles concordam em fazer o seguinte:
- Adotar e aplicar mapas de inundação bem como uma inundação prevenção de danos portaria
- Necessitam de licenças para o desenvolvimento, em uma planície de inundação
- Assegurar que a construção de sites são razoavelmente a salvo de inundações
- Estabelecer a Base de Inundação Elevações (BFE) onde não determinado pela FEMA
- Exigir novo e melhorado substancialmente, casas e casas fabricadas para ser elevado acima do BFE
- Necessitam de edifícios não residenciais para ser elevado acima do BFE ou seco floodproofed
- Determinar se edifícios danificados são substancialmente danificado
- Conduta do campo inspeções de citar e remediar violações
- Exigir e manter pesquisados elevação de informação para documentar a conformidade
- considerar Cuidadosamente os pedidos para desvios
- Resolver a não-conformidade e violações
- Aconselhamento e o trabalho com a FEMA e do estado, quando atualizações de mapas de inundação são necessários
- Manter registros para analisar e responder a solicitações periódicas de relatórios para a FEMA
devo comprar em enchente área propensa? Nós falamos muito sobre a construção de casas em zonas de inundação, mas que tal apenas comprar uma casa em uma área propensa a inundações?
muitas vezes, as pessoas em hurricane alley estão preocupadas com os impactos que o clima poderia ter em sua casa.
você deve evitar uma área como Houston ou Nova Orleans completamente?
existem algumas regras práticas que você pode seguir ao comprar em uma zona de inundação.
aqui está o que você deve saber.
identifique a Várzea da sua propriedade
depois de selecionar uma propriedade em potencial, certifique-se de identificar em qual Várzea essa propriedade está.
isso ajudará você a entender o risco de inundação da casa e o custo do seguro contra inundações.
você pode usar a ferramenta Flood Map Service Center que está vinculada acima para ver se a casa está localizada em uma planície de inundação.
observe que às vezes uma casa Pode cair bem na linha entre duas planícies de inundação diferentes.
para obter uma cotação de seguro precisa, você precisará obter um certificado de elevação.
isso custa algumas centenas de dólares e adiciona alguns dias ao seu cronograma de fechamento.
dito isso, vale a pena o investimento para que você saiba o que está realizando antes de comprar.
verifique seu histórico de enchentes
depois de identificar a planície de inundação, verifique para ver o histórico de enchentes por meio da seguradora.
mesmo que sua casa não esteja em uma zona de inundação, você pode ver reivindicações de inundação anteriores no passado, e isso pode influenciar os custos do seguro.
se os registros mostrarem uma inundação anterior, verifique o motivo e como a propriedade foi impactada.
uma inundação poderia ter ocorrido por causa do estouro de tubos em vez de uma tempestade, e é importante entender se o problema foi resolvido ou poderia ser repetido antes de fazer uma oferta.
obtenha um certificado de levantamento e elevação do local antes de fechar
todos os credores exigem um levantamento de terras antes de fechar, mas nem sempre exigem um certificado de elevação.
um certificado de elevação fornece informações sobre a elevação da inundação base e outras figuras para a propriedade em relação ao solo.
se a propriedade estiver localizada em uma planície de inundação, os credores costumam gostar dessas informações.
dito isto, se você está pagando em dinheiro, então você não deve ter um problema com qualquer uma dessas coisas.
se os vendedores não tiverem um certificado de pesquisa ou elevação aceitável, peça à sua empresa de título que providencie um.
estes documentos serão boas ferramentas e ajudá-lo a indicar o risco.
comprar seguro contra inundações
assim como construir em uma zona de inundação, comprar em uma zona de inundação exigirá que você compre seguro contra inundações se um credor estiver envolvido.
você vai querer fazer isso no fechamento (mesmo se você não estiver localizado dentro de uma planície de inundação).
lembre-se, de acordo com a FEMA, mais de 20% das reivindicações de enchentes vêm de casas localizadas fora de uma zona de inundação de alto risco.
é caro reparar casas após inundações, e elas podem acontecer com qualquer pessoa!
seus tubos podem estourar, e sem o seguro adequado, você estará pagando por reparos fora do bolso.
o que faço se não estiver em uma planície de inundação mapeada?
é perfeitamente possível que você experimente uma inundação, mesmo que não esteja localizado em uma planície de inundação.
a maioria das informações neste blog foi voltada para pessoas que estão localizadas em uma planície de inundação, mas aproximadamente 20 a 25 por cento de todos os danos causados por inundações ocorrem em zonas de baixo risco (“fora da zona de inundação mapeada”). Infelizmente, muitas vezes é depois que as pessoas são afetadas por inundações que descobrem que seu seguro residencial ou comercial não cobre danos causados por inundações.
então, o que você faz?
geralmente, é uma boa ideia comprar flood insurnace.
por exemplo, o dano de apenas uma polegada de água pode custar a um proprietário mais de US $20.000.Portanto, se você mora em uma casa unifamiliar avaliada em menos de US $250.000 e ela é inundada, é provável que você sofra mais danos à sua casa do que vale a pena.
mesmo que o risco pareça pequeno, você não quer estar nessa situação!
Pensamentos finais
lá você tem!
tudo o que você precisa saber antes de construir em uma zona de inundação.
tem alguma dúvida?
deixe-nos saber nos comentários.
para obter mais informações sobre compra, venda ou investimento em terrenos baldios, confira nossos outros recursos abaixo.
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e antes de comprar terras, verifique o programa Gokce Land Due Diligence.
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Disclaimer: não somos advogados, contadores ou consultores financeiros e as informações contidas neste artigo são apenas para fins informativos. Este artigo é baseado em nossa própria pesquisa e experiência e fazemos o nosso melhor para mantê-lo preciso e atualizado, mas pode conter erros. Por favor, certifique-se de consultar um profissional legal ou financeiro antes de tomar quaisquer decisões de investimento.
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