oportunidade de investimento de auto-armazenamento

o verdadeiro desenvolvimento comercial do auto-armazenamento começou no final dos anos 1960 pelos pioneiros do negócio de auto-armazenamento, que reconheceram uma demanda crescente por armazenamento residencial e comercial. Estes foram os promotores imobiliários que se aventuraram e prepararam o cenário para a indústria que conhecemos hoje–uma indústria que dobrou.

a indústria de armazenamento automático não é diferente de qualquer outra indústria se compararmos a economia de oferta e demanda. À medida que a demanda por armazenamento residencial e comercial aumentou, também aumentou a necessidade de instalações que o forneçam. O tremendo crescimento da indústria experimentado nos últimos 25 anos pode ser atribuído a uma maior consciência pública das vantagens econômicas e pessoais do produto. Esse aumento contínuo da demanda, aliado a um excelente potencial de investimento, tornou o self storage uma das principais indústrias de crescimento do país desde 1978.Uma vez estabelecida a demanda de uma indústria, as forças motrizes por trás desses bens ou serviços necessários para atendê-la sempre foram o capital e o ROI. Para entender o potencial do auto-armazenamento como um investimento, é preciso primeiro entender sua economia básica. A tabela 1 é um modelo financeiro de um desenvolvimento típico de auto-armazenamento, explicando o “resultado final” de tal investimento. Há uma variedade de custos de desenvolvimento de auto-armazenamento em diferentes mercados em todo o país. Portanto, este modelo usa médias da indústria nacional para representar o custo de desenvolvimento individual, aluguéis e tamanho do projeto. Ele assume uma participação acionária de 20% do custo total, com os 80% restantes sendo financiados.

o custo do investimento em unidades de armazenamento

Análise de fluxo de Caixa

a “demonstração do fluxo de caixa” na Tabela 1 mostra que uma instalação de auto-armazenamento com 40.000 pés quadrados alugáveis líquidos, em um mercado com aluguéis anuais de US $9 por metro quadrado, gerará US $450.000 em aluguéis anuais brutos com ocupação de 100%. Outras receitas são derivadas de taxas atrasadas, vendas no varejo, taxas administrativas, comissões de aluguel de caminhões, etc., e geralmente representa uma renda adicional de 5 por cento.

um ajuste de 10% para a renda total projetada é comum porque representa perdas normais de vacância e cobrança projetadas. Alcançar e manter uma ocupação média de pelo menos 90% deve ser a meta para cada desenvolvimento e deve ser usado para avaliar o potencial de investimento do projeto.

as despesas operacionais normais geralmente variam de US $2,75 a US $3.25 por pé quadrado bruto do desenvolvimento. Essa variação nas despesas se deve ao custo variável em diferentes mercados, como impostos sobre a propriedade, salários dos gerentes e custos de serviços públicos.

o lucro operacional líquido (NOI) é o saldo da receita do desenvolvimento após o pagamento das despesas operacionais. Manter o NOI mais alto possível é extremamente importante porque é usado para determinar o valor presente e futuro da instalação. NOI deve ser de 60% a 67% da renda bruta efetiva de um desenvolvimento.

o serviço de dívida para este modelo financeiro específico é baseado no valor do empréstimo de US $1,59 milhão, uma taxa de juros de 10% e uma taxa de amortização de 25 anos. O serviço da dívida depende completamente do Acordo financeiro negociado com o credor. A saúde financeira do investidor e a percepção do credor sobre o risco envolvido muitas vezes determinarão a taxa de juros, o valor do empréstimo e o período de amortização.

com a determinação do NOI real de um desenvolvimento e do serviço da dívida a ser pago ao longo do tempo, um fluxo de caixa projetado é derivado. No modelo financeiro fornecido na Tabela 1, um investimento de US $397.615 gerou um fluxo de caixa positivo de US $117.761 ou um retorno de investimento “cash-on-cash” de 29,6%. Este é um ROI típico para investidores de auto-armazenamento, que é uma das principais razões para o tremendo crescimento da indústria nos últimos 25 anos.

quais são os custos de desenvolvimento de auto-armazenamento

também listados na Tabela 1 é uma lista completa dos custos médios de desenvolvimento para a inicialização de um negócio de auto-armazenamento. Aqui, novamente, existem variáveis, mas a maioria está confinada ao custo real das despesas de construção de terrenos e unidades de auto-armazenamento.

uma das maiores variáveis e fatores mais decisivos para determinar a viabilidade de um desenvolvimento é o custo real da terra para o desenvolvimento. A análise financeira fornecida indica que o preço de compra do terreno é de US $3,25 por pé quadrado. No entanto, devido a ter uma cobertura do local de aproximadamente 45,91 por cento, o custo líquido do terreno por pé quadrado arrendável líquido é de US $6,82. A metragem quadrada net-leasable de um desenvolvimento é totalmente dependente da cobertura permitida do local. A maximização da cobertura NET-leasable no site depende de fatores como contratempos de zoneamento, servidões, utilitários, requisitos de Conformidade de código de construção e a topografia e o layout físico real do site. As coberturas normais do site variam de 35% a 50%.

quanto ao custo de construção, obras e serviços públicos são os maiores custos variáveis. Os custos normais de desenvolvimento do site variam de US $4.25 a US $8 e, novamente, dependem totalmente da topografia real e do layout físico do site. Limpeza/ arranque, escavação, drenagem de tempestades, utilidades, etc., são todos específicos do site e seus custos variam de um site para outro. O emprego de um engenheiro civil com experiência em auto-armazenamento deve garantir que esses custos sejam minimizados. Cuidado com o custo da terra abaixo dos valores de mercado. Na maioria das vezes, um baixo preço da terra significa que há um problema que exigirá grandes despesas de desenvolvimento do local.

claro, o custo da construção de auto-armazenamento depende do tipo de produto que se desenvolve. No entanto, os custos de construção variam apenas ligeiramente em comparação com os custos variáveis do desenvolvimento do terreno e do local. O custo médio de construção, incluindo obras/serviços públicos, varia de US $ 23 a US $28 por pé quadrado bruto do edifício, ou aproximadamente 67% do orçamento geral de desenvolvimento.

os custos de desenvolvimento restantes variam apenas ligeiramente, exceto pelo custo do financiamento e do transporte de juros. A saúde financeira de um investidor e suas habilidades de negociar determinarão esses custos. O custo típico de desenvolvimento de auto-armazenamento varia de US $34 a US $42 por pé quadrado bruto do edifício. Novamente, essa variação depende da terra, construção e custo de financiamento. No entanto, é importante lembrar que existe uma relação entre aluguéis de mercado e custo de desenvolvimento. Quanto mais altos os custos estiverem em um mercado, maiores serão os aluguéis.Por Que As Projeções Financeiras São Importantes?

o modelo financeiro fornecido indica que um investimento de US $397.615 realiza um ROI de 29,6% em dinheiro, uma vez que o desenvolvimento tenha mantido uma ocupação de 90%. Além disso, mostra que o valor de mercado futuro do negócio, com base em uma taxa de capitalização de 10% e nas condições financeiras existentes, seria de US $2,85 milhões. Portanto, um investidor poderia obter um lucro de US $864.425 com a venda do negócio em uma data futura.

outra importante estatística financeira a ser notada é a ocupação break-even para o modelo na Tabela 1. Esse modelo específico projeta que uma ocupação de 65% cobrirá todas as despesas operacionais e de serviços de dívida. As ocupações normais de equilíbrio em serviços de dívida em negócios de auto-armazenamento variam de 60% a 72%. Isso está bem abaixo das ocupações normais de equilíbrio para outros tipos de imóveis. As ocupações de equilíbrio mais baixas do que a média associadas aos desenvolvimentos de auto-armazenamento minimizam o risco do investidor e dão-lhe mais flexibilidade para lidar com as flutuações do mercado ou econômicas.

entenda que os modelos financeiros são apenas projeções. Uma variedade de fatores internos e externos pode afetar o desempenho financeiro geral de um desenvolvimento e o ROI do investidor. No entanto, o modelo financeiro na Tabela 1 é verdadeiramente representativo do negócio típico de auto-armazenamento e projeta o que o investidor normalmente pode esperar de seu investimento. O auto-armazenamento tem sido e continuará a ser um dos melhores veículos de investimento disponíveis neste país.

o armazenamento automático é um investimento bem-sucedido?

uma das melhores maneiras de comparar investimentos imobiliários é olhar para o desempenho de auto-armazenamento e outros investimentos imobiliários durante a última década. Recentemente, minha empresa concluiu um estudo aprofundado do desempenho de desenvolvimentos multifamiliares, de escritório, de varejo e de auto-armazenamento no Texas, Oklahoma, Novo México, Colorado e Louisiana nos últimos 10 anos. O estudo se concentrou na taxa de falha dos desenvolvimentos que abriram entre 1980 e 1987 e estavam operando durante a recessão econômica que começou nesses estados em meados da década de 1980. os resultados do estudo são os seguintes:

• Multifamiliar = taxa de falha de 58%
• Office = taxa de falha de 63%
• Varejo = taxa de falha de 53%
• Self storage = taxa de falha de 8%

O número do auto de propriedades de armazenamento que acabou para venda em FDIC ou RTC-real estate carteira foram substancialmente menos do que os outros-real imóveis durante o mesmo período de tempo. Destes 8 por cento em falhas de auto-armazenamento, um número considerável de empresas foram retomadas por instituições financeiras porque eram garantia para empréstimos em outros imóveis.

por que existe uma diferença substancial no sucesso entre o auto-armazenamento e outros imóveis? Quais são os elementos-chave que dão ao auto-armazenamento a vantagem extra para sobreviver a tempos econômicos difíceis? A primeira coisa que um investidor deve entender é o que acontece com o Usuário Final–clientes residenciais e comerciais–durante as oscilações na economia de um mercado.

Self Storage Market

durante os momentos em que um mercado está passando por uma recuperação econômica, as empresas começam a prosperar, as oportunidades de emprego aumentam e as vendas de casas unifamiliares novas e existentes começam a subir. Seria de esperar que as propriedades de auto-armazenamento se saíssem bem; na maioria das vezes, elas fazem. Uma avaliação dos rolos típicos de aluguel de propriedades de auto-armazenamento durante esse período Geralmente mostraria uma alta porcentagem de clientes móveis–pessoas entrando no mercado pela primeira vez ou clientes “comprando” de casas iniciais.

do lado comercial, o aumento da atividade comercial significa um aumento do volume de locatários comerciais de auto-armazenamento. Por outro lado, quando a economia começa a vacilar, o mesmo acontece com o negócio, emprego e imóveis em geral. No entanto, o efeito inverso ainda causa a mesma mobilidade que na maioria das vezes beneficia o auto-armazenamento. As pessoas começam a sair do mercado ou vender suas casas e se mudar para casas ou apartamentos menores.

as empresas comerciais reduzem o tamanho ou procuram o auto-armazenamento para obter meios mais econômicos para armazenar estoques. Uma economia impressionante tem um impacto negativo no auto armazenamento, mas veja como as propriedades de auto armazenamento se comparam a outros projetos imobiliários. Durante as quedas na economia, as ocupações multifamiliares caem até 25%, enquanto as ocupações de escritórios e varejo caem até 30%. Quem são os inquilinos do Escritório e do varejo? Empresas que falharam, reduziram as operações e se mudaram para uma propriedade mais barata ou se mudaram completamente para outro mercado. Isso é perda de renda para propriedades de escritório e varejo, e não é recuperado até que a economia do mercado melhore.

o armazenamento automático também terá uma queda inicial na ocupação, que difere de um mercado para outro, mas geralmente tem uma média entre 15% e 20%. No entanto, uma propriedade típica de armazenamento automático de alavancagem tem uma taxa de ocupação de equilíbrio entre 60% e 72%. Compare isso com propriedades multifamiliares, de escritório e de varejo alavancadas com uma taxa de ocupação de equilíbrio entre 80% e 90%. Qual investimento imobiliário tem mais espaço para absorver quedas de mercado?

Self Storage Rental Business

os aluguéis são outra chave para o sucesso das propriedades de auto-armazenamento. A média anual de alugar intervalos para as imobiliárias pesquisadas em nosso estudo são as seguintes:

• Multifamiliar–$7,5 a 12 dólares por pé quadrado
• Office–us$14 a us $24 por pé quadrado
• Varejo–us$16 a us $20 por metro quadrado
• armazenamento de Auto–us$6,5 a us $12 por pé quadrado

Auto de armazenamento de rendas caem dentro do intervalo de projectos imobiliários. Não é incomum que os clientes paguem o mesmo ou mais por pé quadrado para armazenamento, como fazem para morar em um apartamento. Essa comparação de aluguel é ainda mais esclarecedora ao comparar aluguéis com o custo médio de desenvolvimento por tipo de imóvel. O custo médio de desenvolvimento por imóvel pesquisado é o seguinte:

• Multifamiliar–us$60 a us $70 por metro quadrado
• Office–$50 a r $100 por metro quadrado
• Varejo–us$50 a us $80 por metro quadrado
• armazenamento de Auto–us$34 a us $42 por pé quadrado

Quando comparando as rendas e o total de custos de desenvolvimento, auto de armazenamento na maioria das vezes é rendas que são um pouco menos. Mas o auto armazenamento tem um custo total de desenvolvimento que é de um terço a metade do de propriedades multifamiliares, de escritório ou de varejo. Para o investidor, isso significa um valor considerável de investimento ou empréstimo a ser atendido, tendo aluguéis comparáveis a outros investimentos imobiliários.

o custo de operação e os requisitos reais de gerenciamento são outro elemento-chave que atrai os investidores. Como dito anteriormente, os custos operacionais de auto-armazenamento variam de US $2,75 a US $3,25 por pé quadrado alugável líquido. Compare isso com os custos operacionais para as outras propriedades imobiliárias pesquisadas, que variam de US $3,50 a US $5 por pé quadrado. Apartamentos, escritórios e propriedades de varejo têm que manter continuamente os terrenos, Eletrodomésticos, encanamento, equipamentos elétricos e uma variedade de outras preocupações de manutenção, que geralmente exigem uma equipe de manutenção.

há apartamento “make-redies” e remodelação interior para novos inquilinos de escritório e varejo. Em comparação, o auto armazenamento geralmente tem um ou dois gerentes e muito poucos dos “dores de cabeça” de manutenção associados a inquilinos “ativos”. Em geral, um investidor de auto-armazenamento tem muito poucos dos problemas associados a outras propriedades imobiliárias.

o “resultado final” na comparação do auto-armazenamento com outros investimentos imobiliários é que o investidor pode obter um ROI muito maior para a propriedade típica de auto-armazenamento do que para outros investimentos imobiliários. Em segundo lugar, o investimento inicial do investidor é um terço ou metade do exigido por outros investimentos imobiliários. Devido às menores ocupações de equilíbrio, o investidor deve antecipar o fluxo de caixa do investimento mais cedo e um elemento de risco muito menor em relação aos declínios econômicos e seu efeito em ocupações e aluguéis mais baixos. O investidor não precisa se preocupar com requisitos de capital adicionais relacionados a melhorias no inquilino ou manutenção contínua.

as vantagens de investir em auto-armazenamento mencionadas acima foram e continuarão a ser os elementos-chave para o seu sucesso. O futuro da indústria de auto-armazenamento é muito brilhante. A indústria continuará a amadurecer junto com a demanda por seu uso. Os investidores que se aventuram no Self storage descobrirão o que os pioneiros do setor fizeram há 25 anos: o Self storage é um dos melhores veículos de investimento disponíveis neste país, agora e no futuro.

Baixar & Ver Quadro 1: Modelo Financeiro
A. Demonstração do fluxo de caixa
B. Demonstração do Custo de Desenvolvimento Anual
C. Especificações de Projeto
D. Desenvolvimento de Variáveis Financeiras
E. Desenvolvimento Financeiro