od Alaski po Alabamę w całym kraju znajduje się około 50 000 magazynów samoobsługowych. To mniej więcej tyle samo McDonald ’ s, Starbucks i stacji metra w USA razem wzięte. Obiekty te są podstawą amerykańskiego przemysłu self-storage, który miał wygenerować 37 miliardów dolarów przychodów w 2019 roku.

w każdym z tych magazynów samoobsługowych ludzie płacą czynsz-zwykle w miesiącu — za przechowywanie swoich rzeczy w jednostkach o różnych rozmiarach. Mogą to być meble, sztuka, Sprzęt AGD, telewizory, dokumenty, dekoracje świąteczne, wino, pojazdy, łodzie lub RV. Wiele małych firm polega na jednostkach samoobsługowych do przechowywania sprzętu biznesowego, zapasów i materiałów eksploatacyjnych. Niektórzy klienci nawet przekształcili jednostki samoobsługowe w wysokiej klasy „jaskinie człowieka” i ” szopy.”

każdy z tych obiektów self-storage to nie tylko magazyn dla naszych towarów-każdy obiekt to również mała firma. I to może być dochodowy biznes. Według jednego szacunku, typowa marża zysku firmy Self-storage w USA wynosi 11%. To znacznie powyżej marży zysku dla wielu innych rodzajów małych firm; na przykład, typowa marża zysku restauracji waha się od 3% do 5%.

biorąc pod uwagę te liczby, rozpoczęcie działalności self-storage brzmi całkiem atrakcyjnie, prawda? Z pewnością. Jednak każdy, kto chce założyć firmę samoobsługową, musi spojrzeć poza zyski i rozważyć praktyczne względy:

• ile będzie kosztować rozpoczęcie działalności self-storage?
• jakie badania i planowanie należy wykonać przed rozpoczęciem działalności self-storage?
• czy należy kupić istniejący obiekt samoobsługowy?
• czy warto budować od podstaw własny magazyn?
• jak zarządzać i sprzedawać swój magazyn samoobsługowy?

to oczywiście duże pytania, ale wtedy rozpoczęcie działalności self-storage to duże przedsięwzięcie. Śledź nas, prowadząc cię przez to, czego potrzeba, aby rozpocząć działalność self-storage.

ile będzie kosztować rozpoczęcie działalności Self-Storage?

przed wyszukaniem lokalizacji dla magazynu samoobsługowego-bez względu na to, czy planujesz kupić istniejący obiekt, czy zbudować nowy — musisz podać kilka liczb.

na początku musisz wiedzieć, ile będzie kosztować rozpoczęcie pracy z Magazynem samoobsługowym. Liczby będą się znacznie różnić w zależności od różnych czynników, takich jak lokalizacja, koszty nabycia, koszty gruntów i koszty budowy obiektów. (Szczegóły omówimy później.

nie tylko musisz myśleć o kosztach zakupu lub rozbudowy obiektu, ale także musisz sprawdzić, skąd będą pochodzić pieniądze:

• czy posiadasz wystarczająco dużo aktywów płynnych, aby samodzielnie kupić lub rozwinąć własny magazyn? Czy stać Cię na przeznaczyć te aktywa na magazyn samoobsługowy?
• potrzebujesz zaciągnąć i nabyć kredyt budowlany?
• czy potrzebujesz pozyskać inwestorów z sektora self-storage, aby pomóc w finansowaniu transakcji nabycia lub rozwoju?

po uzyskaniu odpowiedzi na te pytania musisz dowiedzieć się, ile będzie kosztować obsługa obiektu, gdy będzie on twój. Czy ty i twoja rodzina będziecie prowadzić to na własną rękę? Będziesz musiał zatrudnić pracowników do obsługi? Czy najlepiej byłoby pozostawić stronę operacyjną zewnętrznej firmie zarządzającej? Czy musisz zainstalować oprogramowanie do zarządzania obiektami, takie jak SiteLink? W końcu, ile czasu chcesz poświęcić na prowadzenie magazynu samoobsługowego?

pamiętaj, że magazyn samoobsługowy to coś więcej niż struktura. To biznes.

aby dostać się do branży magazynowej, prawie na pewno będziesz musiał przeznaczyć miliony dolarów na zakup lub budowę obiektu oraz pokryć różne koszty operacyjne, w szczególności płace i podatki. Z raportu opublikowanego na początku 2018 r.przez firmę CBRE na rynku nieruchomości komercyjnych wynika, że podatki od nieruchomości stanowiły 28 procent wszystkich kosztów operacyjnych związanych z magazynowaniem samoobsługowym, a koszty zarządzania na miejscu i poza nim pochłaniają kolejne 38 procent kosztów operacyjnych.

jakie badania i planowanie należy wykonać przed rozpoczęciem działalności Self-Storage?

po zrobieniu wysokiego poziomu myślenia o rozpoczęciu działalności self-storage, nadszedł czas, aby przeprowadzić pewne badania. Wszystkie te badania trafią do studium wykonalności, które, jak sama nazwa wskazuje, powie, czy pomysł na biznes jest wykonalny. Możesz być w stanie zrobić to badanie na własną rękę, ale lepiej byłoby zatrudnić konsultanta do samodzielnego przechowywania danych.

niezależnie od trasy, musisz odpowiedzieć na krytyczne pytanie:

jeśli go zbuduję lub Kupię, czy przyjdą?

innymi słowy: jeśli zainwestujesz pieniądze w magazyn samoobsługowy, czy wygenerujesz wystarczająco dużo przychodów, aby pokryć koszty obsługi zadłużenia i koszty operacyjne, a nadal osiągniesz zysk?

kluczowe znaczenie ma przeprowadzanie badań rynku. To ćwiczenie pomoże Ci określić dane demograficzne bazy klientów w promieniu od jednego do pięciu mil od obiektu. Obszar od 3 do 5 mil to typowa wielkość rynku dla magazynu samoobsługowego.

będziesz chciał obniżyć medianę dochodu w obszarze rynku (najemcy magazynu samoobsługowego zwykle znajdują się w przedziale średniego i średniego dochodu), a także medianę wieku (najemcy magazynu samoobsługowego są zwykle w wieku 20-50 lat).

ponadto będziesz chciał przejrzeć następujące aspekty proponowanego obszaru rynku:

• obecna populacja (od około 20 000 osób w środowisku wiejskim do 100 000 lub więcej w środowisku miejskim, jako ogólna wskazówka).
• przewidywany wzrost liczby mieszkańców (więcej osób oznacza więcej potencjalnych najemców).
• dzienny ruch pojazdów (większość obiektów samoobsługowych w dużym stopniu zależy od ruchu samochodowego, aby przyciągnąć klientów).
• Które magazyny samoobsługowe działają już w okolicy? Jaki jest ich wskaźnik obłożenia? Czy są jakieś obiekty, które są w budowie lub są planowane w obszarze handlu?

inne elementy studium wykonalności Zwykle będą obejmować przegląd branży self-storage; dalekosiężne prognozy dotyczące stawek czynszu, dochodów, wydatków i wartości nieruchomości; i szczegóły dotyczące zagospodarowania przestrzennego projektu.

pisanie biznesplanu

każda firma powinna mieć biznesplan. Mówiąc najprościej, biznesplan może pomóc napędzać firmę w kierunku sukcesu, pozwalając zrealizować swoje cele i zarządzać problemami, które mogą się pojawić. Większość kredytodawców będzie chciała zobaczyć biznesplan przed przedłużeniem pożyczki.

wiele szablonów online jest dostępnych do pisania biznesplanu, więc z pewnością możesz spróbować rozwiązać go samodzielnie. Możesz również zwrócić się o pomoc do organizacji non-profit, takiej jak SCORE, która oferuje bezpłatny mentoring biznesowy, lub możesz zatrudnić pisarza, który specjalizuje się w biznesplanach.

należy pamiętać, że biznesplan dla istniejącego magazynu samoobsługowego będzie wyglądał zupełnie inaczej niż biznesplan dla proponowanego obiektu.

każdy biznes plan powinien być dostosowany do własnych potrzeb, ale biznes plan dla magazynu samoobsługowego zazwyczaj zawiera informacje takie jak:

• misja.
• Struktura własnościowa.
• struktura biznesowa (taka jak LLC lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).
• role i obowiązki pracowników.
• Analiza SWOT (mocne i słabe strony, szanse i zagrożenia).
• analiza rynku.
• analiza konkurencji.
• strategie marketingowe i sprzedażowe.
• strategia cenowa. Z grubsza rzecz biorąc, Miesięczne czynsze dla magazynu samoobsługowego w obszarze o dużej populacji mogą wynosić od 50 centów do 4 USD za metr kwadratowy.
• Menu oferty produktów i usług, w tym zestawienie rozmiarów jednostek, takich jak 5×5, 10×10 i 10×20.
• prognozy przychodów i wydatków obejmujące kilka lat. Modelowanie finansowe umożliwi oszacowanie przychodów i wydatków w przeliczeniu na stopę kwadratową.

jednym z czynników zapewniających realizację prognoz przychodów jest marketing. Podczas gdy ruch drive-by zapewnia wielu klientów, marketingu-zwłaszcza marketingu self-storage online-nie można zignorować. Konsumenci magazynu samoobsługowego coraz częściej zwracają się do Internetu jako pierwszego przystanku przy zakupie magazynu.

każda strategia inteligentnego Internetu powinna zapewnić, że Twój obiekt będzie można znaleźć w wyszukiwarkach takich jak Google, a także na internetowych rynkach self-storage, takich jak SpareFoot. Ponadto strona internetowa Twojego obiektu powinna być aktualna. Firmy takie jak storeEDGE specjalizują się w opracowywaniu, przebudowywaniu i utrzymywaniu mobilnych stron internetowych dla operatorów self-storage.

czy należy kupić istniejący magazyn samoobsługowy?

jeśli chodzi o zakup istniejącego obiektu, ceny są na całej mapie, tak jak same magazyny samoobsługowe. Jak można się spodziewać, istniejący obiekt self-storage w Nowym Jorku, NY, prawdopodobnie pójdzie za dziesiątki milionów dolarów, podczas gdy istniejący obiekt w wiejskiej Iowa prawdopodobnie można kupić za mniej niż 1 milion dolarów.

analiza miejsc magazynowych na sprzedaż w marcu 2019 r.wykazała, że ceny wywoławcze na ogół wahały się od 1 mln USD do 10 mln USD za obiekt. Niektóre obiekty na rynku również zostały dołączone do sprzedaży jako jeden portfel.

jeśli nie jesteś licencjonowanym specjalistą od nieruchomości, mądrze jest wynająć doświadczonego brokera samoobsługowego, który pomoże Ci znaleźć i ostatecznie kupić obiekt. Doświadczony broker zna rynek i wie, jak negocjować cenę.

Ale jeśli będziesz przekazywał operacje zewnętrznej firmie zarządzającej, to nie ma znaczenia, gdzie jest placówka. Po prostu upewnij się, że ty i twój broker dobrze rozumieją lokalny rynek.

czy należy zbudować od podstaw magazyn samoobsługowy?

nie powinno to dziwić, ale lokalizacja odgrywa również dużą rolę w kosztach budowy nowego obiektu. Być może uda Ci się wybudować jednopiętrowy budynek o powierzchni 40 000 stóp kwadratowych w małym mieście za milion dolarów lub mniej, podczas gdy dwupiętrowy obiekt o powierzchni 80 000 stóp kwadratowych w bardziej miejskim otoczeniu może przynieść Ci 6 milionów dolarów. Należy pamiętać, że są to przybliżone szacunki.

z reguły można oczekiwać, że na nowe budownictwo wydasz od 25 do 75 USD za metr kwadratowy. Jednak to tylko przybliżony zakres. Ponownie, lokalizacja obiektu-w tym koszt ziemi-będzie dyktować cenę budowy.

oto kilka statystyk, o których należy pamiętać, jeśli rozwijasz obiekt samoobsługowy:

• Obiekty wahają się od 10 000 stóp kwadratowych do 100 000 stóp kwadratowych lub więcej.
• Przeciętny obiekt samoobsługowy obejmuje 46 000 stóp kwadratowych netto do wynajęcia (ilość generującej pieniądze powierzchni, która może być wynajęta przez najemców).
• obiekt zajmuje zazwyczaj od 2,5 do 5 hektarów.

Oto sześć rzeczy, które należy wziąć pod uwagę podczas budowania jednostek magazynowych:

1. jaka będzie kombinacja jednostek? Jeśli obiekt znajduje się w obszarze handlowym, który jest zamieszkany głównie przez najemców mieszkań, możesz chcieć uwzględnić więcej małych jednostek, takich jak 5×5 lub 5×10. Ale jeśli mieszkańcy obszaru handlu są w większości właścicieli domów, więcej 10×10 i 10×20 jednostki mogą być w porządku.
2. czy obiekt powinien być zgodny tylko z jednostkami napędowymi, czy tylko wewnętrznymi? Albo powinno być połączenie drive-up i indoor-access units. Odpowiedzi zależą od demografii obszaru handlu.
3. czy powinny być tylko jednostki sterowane klimatem czy tylko jednostki sterowane klimatem? A może powinna istnieć kombinacja tych dwóch? Lokalny klimat wejdzie w grę w odniesieniu do tej decyzji, podobnie jak Twój budżet budowlany.
4. czy należy ograniczyć obiekt do jednego budynku? A może macie wystarczająco dużo miejsca-i czy to ma sens-aby rozłożyć jednostki na kilka budynków? Na konfigurację obiektu wpłynie ilość dostępnych gruntów oraz przewidywany popyt.
5. czy należy zarezerwować miejsce na przechowywanie łodzi,Kamperów i innych pojazdów? Odpowiedź zawiasy, w części, na badania rynku wskazujące, ile łodzi, RV i właścicieli pojazdów mieszka w obszarze handlu.
6. czy warto zastanowić się nad przekształceniem istniejącej struktury, takiej jak zamykany sklep detaliczny, w obiekt samoobsługowy? Wielu deweloperów self-storage z powodzeniem przekształciło niewykorzystane i często pomijane przestrzenie w magazyny generujące dochody podatkowe i tworzące miejsca pracy.

oprócz tego, jak będzie wyglądał obiekt, kolejnym kluczowym czynnikiem jest podział na strefy i uprawnienia.

wielkim problemem będzie sposób zagospodarowania nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest już przeznaczona do samodzielnego przechowywania, usuwa to ogromną przeszkodę. Ale jeśli nieruchomość musi zostać przekształcona, możesz poświęcić miesiące, a nawet lata na uzyskanie zgody na zmianę zagospodarowania przestrzennego.

w niektórych miejscach urzędnicy rządowi i miejscowi mieszkańcy stanowczo sprzeciwiają się urządzeniom samoobsługowym, opierając się na źle poinformowanym przekonaniu, że obiekty te są magnesami dla przestępczości i ruchu drogowego,i że są oczkami. Odwrotnie jest w rzeczywistości. Self-storage nie powoduje wzrostu przestępczości lub ruchu. wiele nowoczesnych obiektów jest projektowanych tak, aby pasowały do dzielnic, a nawet akcentowały.

dodatkowo jest kwestia uprawnień. Wiąże się to z uzyskaniem zgody od podmiotów rządowych na twoje plany rozwoju. Podobnie jak w przypadku rezonowania, sprawa uprawnień może ciągnąć się przez miesiące.

to wszystko, miej na uwadze dwie rzeczy:

1. rozwój magazynu samoobsługowego wymaga czasu i cierpliwości (i oczywiście pieniędzy). Oprócz zagospodarowania przestrzennego i uprawnień, budowa może być opóźniona z powodu złej pogody, niedoborów siły roboczej i ograniczonych dostaw materiałów budowlanych.
2. rozwój magazynu samoobsługowego wymaga specjalistycznej wiedzy. Zespół Deweloperski powinien obejmować doświadczonych specjalistów prawnych, nieruchomości, finansowych, budowlanych i projektowych. Niewiele osób, które są nowicjuszami w branży self-storage, może samodzielnie opracować nowy obiekt.

finansowanie magazynu samoobsługowego

podobnie jak w przypadku każdej firmy, istnieją pewne trudne prawdy na temat magazynu samoobsługowego, bez względu na to, czy mówimy o nowo wybudowanym, czy nowo nabytym obiekcie.

po pierwsze, będziesz potrzebował pieniędzy, aby uruchomić firmę i utrzymać ją w ruchu.

jak wspomnieliśmy wcześniej, kwota pieniędzy, którą wkładasz do obiektu, jest bardzo zróżnicowana w zależności od lokalizacji i wielu innych czynników. Ale zanim wydasz ani grosza, musisz zdecydować, w jaki sposób zamierzasz sfinansować przejęcie lub nowy rozwój.

Dostępnych jest wiele opcji, takich jak kredyty na zakup, kredyty budowlane i pożyczki SBA. Wiele z tych pożyczek obejmuje okres od 10 do 25 lat. Współpracuj z profesjonalistą, który jest dobrze zorientowany w branży self-storage, aby wskazać ci właściwy kierunek.

aby zakwalifikować się do kredytu na własny rachunek, oto cztery rzeczy, których prawdopodobnie potrzebujesz:

• ocena kredytowa na poziomie co najmniej 680.
• historia kredytowa z ostatnich bankructw, przejęć i zastawów podatkowych.
• Zaliczka gotówkowa w wysokości 10% lub więcej.

być może nie musisz brać kredytu, a zamiast tego masz wystarczająco dużo płynnego kapitału, aby kupić lub zbudować obiekt. Jednak czy masz wystarczająco pieniędzy, aby obsługiwać obiekt? Nie chcesz spuścić z funduszu emerytalnego na zakup lub rozwój magazynu samoobsługowego.

lub możesz rozważyć współpracę z innymi inwestorami, aby kupić lub zbudować obiekt. Można to zrobić poprzez:

• partnerstwo dłużne, które jest relacją pożyczkową, która nie przypisuje udziału własnościowego osobie lub podmiotowi, od którego pożyczasz pieniądze.
• Spółka Akcyjna, w której każdy wspólnik wpłaca określoną kwotę w gotówce i posiada udział w przedsiębiorstwie.
• joint venture z, powiedzmy, deweloperem self-storage. Każdy partner posiada pewien procent firmy.
• konsorcjum akredytowanych inwestorów zgromadzonych wyłącznie w celu zakupu lub rozbudowy obiektu.
• umowa lokatorska, która umożliwia posiadanie nieruchomości przez co najmniej dwie osoby i umożliwia stosunkowo bezproblemowe przeniesienie udziałów własnościowych na inną stronę.

jak zarządzać i sprzedawać swój magazyn samoobsługowy?

podczas gdy magazyny tradycyjnie generują zdrowe, stabilne przepływy pieniężne, każdy, kto wchodzi w działalność Self-storage, musi zdawać sobie sprawę, że nie będzie to szybka operacja wzbogacenia się.

ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik obłożenia magazynów samoobsługowych wynosi od 70% do 95%. W przypadku obiektu, który jest nowo budowany lub który jest ponownie pozycjonowany, nowy właściciel często boryka się z okresem najmu wynoszącym od 18 do 36 miesięcy, zanim obiekt osiągnie stabilizację najmu. Dodatnie przepływy pieniężne również mogą być lat w dół drogi.

jednak dobrą wiadomością jest to, że wskaźnik najmu według progu rentowności w przypadku obiektów magazynowych typu self-storage spada znacznie poniżej innych klas aktywów. Według jednego środka próg rentowności wynosi od 40% do 45% obłożenia w magazynach samoobsługowych, w porównaniu z 60% lub więcej w sektorze wielorodzinnym. Ponadto obiekty self-storage oferują jedne z najlepszych krótkoterminowych i długoterminowych zwrotów w Nieruchomościach Komercyjnych.

jeśli chodzi o zakup magazynu samoobsługowego, jedną z liczb inwestycji, na którą należy zwrócić uwagę, jest stopa kapitalizacji (w skrócie cap rate). „Stawki kapitalizacji są zawsze Nadrzędne dla kupujących i sprzedających w branży self-storage”, według firmy maklerskiej Skyview Advisors.

jak wyjaśniają doradcy SkyView, stopa ograniczenia to stosunek NOI nieruchomości (dochodu operacyjnego netto) do wartości nieruchomości. Na przykład, jeśli nieruchomość sprzedaje się za 1,5 miliona USD, a jej NOI wynosi 120 000 USD, stawka limitu wynosi 8% (120 000 USD to 8% z 1,5 miliona USD).

„w najprostszych słowach, stopa cap ujawnia inwestorowi nieruchomości dochodowej, jaki procent może zarobić, jeśli kupi nieruchomość za całą gotówkę” – powiedzieli doradcy SkyView.

na przykład, jeśli inwestor uważa, że nieruchomość jest warta stopy kapitalizacji 8%, oczekuje zwrotu gotówki w wysokości 8%.

według CBRE w trzecim kwartale 2018 r.pułapy dla obiektów typu self-storage wahały się od 4,5% dla obiektów klasy A do 8,5% dla obiektów klasy C.

Podsumowując

na koniec dnia zakup lub budowa magazynu samoobsługowego z pewnością pochłonie czas, energię i pieniądze. Jednak w stale rozwijającej się branży zyski mogą być znaczne. Dowody na to, że wzrost obfituje:

• w 2018 r. wskaźnik zajętości magazynów samoobsługowych i czynszów na wielu rynkach w USA osiągnął rekordowy poziom.
• popyt na magazyn samoobsługowy stale rośnie dzięki szeregowi trendów, w tym ogólnej redukcji gospodarstw domowych w okresie wyżu demograficznego, ogólnej preferencji millenialsów do wynajmu mieszkań w porównaniu z posiadaniem domów oraz ciągłej mobilności amerykańskich pracowników.
• z czasem Self-storage pokazał, że jest to sektor odporny na recesję.

krótko mówiąc, Self-storage dostarcza wiele powodów, dla których zakup istniejącego obiektu lub budowa nowego obiektu może otworzyć drzwi do roll-up dla atrakcyjnych zysków inwestycyjnych.

„obiekty magazynowe wymagają niewielkich nakładów kapitałowych lub utrzymania, ich podatki od nieruchomości są skromne, a przejęcia netto w tym sektorze wzrosły” Forbes.com współpracownik Brad Thomas zaobserwował w listopadzie 2017. „I tak, w dobrych i złych czasach, jak w małżeństwie, stare dobre magazyny są jak zaufany … małżonek.”