Ostatnio uczestniczyłem w corocznym grillu dla Ottawa Real Estate Investors Organization (OREIO).

kiedy tam byłem, widziałem jednego z moich byłych studentów (będę go nazywać Joe), który jest właścicielem niektórych nieruchomości inwestycyjnych, a także prowadzi firmę zarządzającą nieruchomościami, która zarządza około 30 jednostkami dla innych inwestorów.

Joe mówił mi, że niedawno miał okazję licytować pracę za zarządzanie dużym portfelem nieruchomości.

w rzeczywistości ta praca dodałaby ponad 100 jednostek do jego firmy zarządzającej nieruchomościami. Sądzę, że w jakiś sposób znał osobę odpowiedzialną za przyznanie kontraktu i konkurował z dużymi firmami zarządzającymi nieruchomościami w Ottawie.

jednak Joe był nieco zaniepokojony, że on i jego partner nie będą w stanie poradzić sobie z obciążeniem pracą. Prosił mnie o radę i chciał wiedzieć, co powinien zrobić.

normalnie nie jestem kimś, kto powstrzymuje ludzi przed osiąganiem wielkich celów. Ale po zadaniu kilku pytań szybko stwierdziłem, że jego mała firma zarządzająca nieruchomościami prawdopodobnie zawiedzie pod nowym obciążeniem.

nie powiedziałem mu dokładnie, co ma robić (taka była jego decyzja), ale powiedziałem mu, aby uważał na zbyt szybkie rozszerzenie. Dwa razy widziałem małe firmy zarządzające nieruchomościami wybuchnąć i wyjść z biznesu (z wielu powodów, ale głównie dlatego, że rosły zbyt szybko).

po tej rozmowie zdałem sobie sprawę, że wielu inwestorów może nie wiedzieć, czego szukać (lub czego unikać) przy wyborze firmy zarządzającej nieruchomościami, więc zebrałem listę 6 najważniejszych powodów, dla których firmy zarządzające zawodzą.

a jeśli jesteś inwestorem, który również zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami dla innych inwestorów (lub myślisz o tym), zwróć szczególną uwagę na te powody. Przyszłość Twojego biznesu jest zagrożona!

1) nie pobierając wystarczającej ilości pieniędzy

jako inwestor, twoim celem jest uzyskanie dochodu tak wysokiego, jak to możliwe, przy jednoczesnym utrzymaniu wydatków na jak najniższym poziomie. Jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomościami, oczywiście inwestorzy szukają najlepszej oferty, co oznacza najniższe możliwe opłaty za zarządzanie.

ale jest problem z niskimi opłatami za zarządzanie. Jest to ukryty problem, który może pojawić się dopiero po miesiącach lub latach.

oto, co się dzieje, gdy opłaty są zbyt niskie…

• niskie opłaty za zarządzanie = niski zysk dla firmy zarządzającej nieruchomościami
• niski zysk = za mało pieniędzy, aby zatrudnić pracowników
• za mało pieniędzy/pracowników = kilku pracowników zarządzających zbyt wieloma nieruchomościami

powiedzmy, że zarządca nieruchomości ma 20 jednostek pod zarządzaniem, średnio 1000 USD miesięcznie w czynszu za jednostkę.

20 jednostek x $1000/mo = $20,000/mo wynajęty czynsz

większość firm zarządzających nieruchomościami pobiera procent pobranych czynszów, który waha się od 4% do 10% lub więcej. Jeśli zarządca nieruchomości pobiera 6%, to równa się…

$20,000/mo x 6% = $1,200 / mo opłaty za zarządzanie

i to zakłada, że zbierają 100% czynszu za każdy miesiąc.

chociaż 6% może wydawać się dużo dla niektórych inwestorów, przy zaledwie 20 lokalach nie wystarczy prowadzić dochodowego biznesu zarządzania nieruchomościami z personelem. Jedynym sposobem może pracować jest, jeśli wszystkie prace są wykonywane przez właściciela lub członków ich rodziny, a oni po prostu uzupełnienie własnych dochodów z inwestycji w nieruchomości.

każda firma (w tym zarządcy nieruchomości) ma koszty ogólne — wydatki wymagane tylko do prowadzenia działalności. Z $ 1,200 / mo dochodów, nie ma sposobu, firma zarządzająca nieruchomościami może zatrudnić pracowników w pełnym wymiarze czasu.

nawet jeśli liczba jednostek podwoiła się do jednostek 40, co podwaja potencjalny dochód z opłat za zarządzanie do $2,400, nadal nie wystarczy zatrudnić nawet jednej osoby na pełny etat po zapłaceniu kosztów ogólnych.

jeśli firma zarządzająca nieruchomościami stara się zarabiać na Twojej firmie najniższymi stawkami i zarządza tylko kilkoma jednostkami, bądź bardzo ostrożny i zastanów się nad znalezieniem innej firmy, która pobiera więcej opłat. Wiem, że wydaje się to sprzeczne z intuicją inwestorów, ale będziesz miał lepszą obsługę i są szanse, że biznes będzie wokół dłużej.

2) Za mało pracowników

wyobraź sobie to… mała firma zarządzająca nieruchomościami (zespół męża i żony) ciężko pracowała przez wiele lat, budując swoje portfolio do 50 jednostek. Utrzymują niskie koszty, zapewniają spersonalizowaną obsługę zarówno wynajmującym, jak i najemcom oraz zapewniają dobrą sprawozdawczość finansową.

wieść o ich dobrej obsłudze zaczyna się rozprzestrzeniać wśród inwestorów. Pewnego dnia otrzymują telefon od inwestora z dużym portfelem-ponad 50 lokali.

dodając jednego nowego klienta, ta mała firma zarządzająca nieruchomościami może podwoić liczbę zarządzanych mieszkań! Właściciele są zadowoleni i skaczą z okazji, aby wprowadzić nowy biznes.

wydaje się, że ten zarządca nieruchomości podwoił swoje przychody z jednym klientem. Na początku tak właśnie się dzieje.

ale po krótkim czasie okazuje się, że ich nakład pracy również się podwoił. W rzeczywistości liczba ta wzrosła ponad dwukrotnie, ponieważ potrzeba więcej pracy, aby początkowo pozyskać nowego klienta z nowymi nieruchomościami i najemcami.

w rezultacie jakość zarządzania jest gorsza dla wszystkich pozostałych jednostek. Wnioski najemców nie są rozpatrywane w odpowiednim czasie, właściciele nie są od razu oddzwaniani itp. Skargi zaczynają wzrastać, co zwiększa poziom stresu dla właścicieli tej firmy.

każdy doświadczony zarządca nieruchomości wie, że potrzeba określonej liczby osób, aby skutecznie zarządzać określoną liczbą nieruchomości. Jeśli nie ma wystarczającej liczby ludzi, cierpi jakość zarządzania.

w tym przykładzie załóżmy, że Pobierają średnio 1000/mo czynsze za jednostki 100 i pobierają opłatę za zarządzanie 8%.

$1000 / mo x 100 jednostek = $ 100,000 / mo czynsze zebrane x 8% = $ 8000 / mo opłata mgmt

to wystarczy, aby zatrudnić jedną osobę na pełny etat i nadal zapewnić pewne dochody właścicielom. Świetnie! Problem rozwiązany … tak jakby. Chociaż nowy pracownik został zatrudniony, może to nadal nie wystarczyć do obsługi obciążenia pracą.

pamiętaj … obciążenie pracą przynajmniej podwoiło się, ale personel wzrósł tylko o 50%. Oznacza to, że właściciele nadal mają większe obciążenie pracą niż wcześniej, co może spowodować pogorszenie jakości zarządzania.

3) zbyt wiele rozproszonych jednostek

gdybyś zarządzał nieruchomościami, które wolałbyś mieć?

• 100 domy jednorodzinne lub
• jeden budynek wielorodzinny ze 100 lokalami

dla większości inwestorów odpowiedź jest prosta — w zależności od tego, która z nich przyniesie największy zysk i spełni swoje cele inwestycyjne.

jednak dla zarządcy nieruchomości nakład pracy na zarządzanie 100 domami jednorodzinnymi znacznie przekracza nakład pracy na zarządzanie jednym budynkiem 100.

dlaczego? Wyobraź sobie jazdę do 100 domów, znajdujących się w różnych miejscach w całym mieście na takie rzeczy jak:

• odbiór czynszu
• spory najemców
• regularna konserwacja
• przeglądy (np. Czujki pożarowe)
• naprawy awaryjne (np. wycieki wody)
• i inne

teraz kontrast to z jazdy do jednego budynku wielorodzinnego, i po prostu po schodach lub windzie, aby wykonać wszystkie te same zadania.

łatwo zauważyć, że jeśli mała firma zarządzająca nieruchomościami koncentruje się na domach jednorodzinnych lub mniejszych nieruchomościach wielorodzinnych, ich obciążenie pracą jest znacznie większe. W rezultacie nie będą w stanie zapewnić takiej samej jakości usług, jak ktoś, kto może po prostu przejść do jednego dużego budynku wielorodzinnego, aby poradzić sobie ze wszystkim.

4) Brak powtarzalnych systemów

gdy ktoś zakłada nową firmę zarządzającą nieruchomościami, w większości przypadków zaczyna od zera. Oznacza to, że chociaż mogą mieć pewne doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami we własnym portfelu, mogą mieć niewielkie doświadczenie w prowadzeniu działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami.

jaka jest różnica? Wszystkie firmy muszą zajmować się wieloma obszarami Wiedzy, aby odnieść sukces, a firmy zarządzające nieruchomościami nie różnią się od siebie. Muszą mieć wdrożone procesy dla…

• Marketing – Reklama mieszkania na wynajem, reklama dla nowych klientów inwestorów
• sprzedaż – Pokazywanie i wynajmowanie mieszkań nowemu najemcy, spotkanie z klientami inwestorów i zapisanie ich do serwisu
• operacje – obsługa żądań najemców, eksmisje, Konserwacja i naprawy
• Księgowość – należności (pieniądze należne od najemców i klientów inwestorów), należności (pieniądze należne do prowadzenia firmy)
• Systemy Informatyczne – wszystkie technologie wymagane do run the biznes, w tym telefony, poczta głosowa, usługa komórkowa, strona internetowa itp.
• i więcej

wszystko to wymaga czasu, aby nauczyć się i zbudować dla każdej firmy, która dopiero zaczyna. Jednak tam, gdzie wiele firm zarządzających nieruchomościami nie jest, jeśli chodzi o powtarzalność tych systemów.

na przykład, załóżmy, że właściciel zatrudnia pracownika do pomocy w zarządzaniu nieruchomościami. Ten nowy pracownik pozostaje z nimi przez wiele lat i uczy się wszystkiego, co trzeba wiedzieć o zarządzaniu nieruchomościami. Wiedzą, jak reklamować mieszkania, radzić sobie z najemcami, zatrudniać wykonawców do napraw i nie tylko.

Then one day that staff member gets another job offer and decides to leave. I zabierają ze sobą całą swoją wiedzę, nie zostawiając niczego, co jest udokumentowane i powtarzalne.

nagle właściciel zostaje zmuszony do robienia wszystkiego, co kiedyś robił pracownik. Ale problem polega na tym, że nie wiedzą, jak zalogować się na stronie internetowej, aby umieścić reklamę, nie wiedzą, którzy są najlepszymi kontrahentami do wynajęcia i tak dalej.

ich działalność jest w chaosie, wszystko dlatego, że nikt w firmie nie udokumentował powtarzalnych procesów w ich działalności.

5) Brak dedykowanego agenta leasingowego

Leasing (proces lokowania nowego Najemcy w lokalu) jest w rzeczywistości bardzo dobrym centrum zysków dla zarządców nieruchomości. Często pobierają opłatę ryczałtową w wysokości 300-500 USD, 50% -100% czynszu za 1 miesiąc lub więcej.

na przykład, jeśli opłata wynosi 100% czynszu za pierwszy miesiąc, to równa się opłacie w wysokości 8,3% całego czynszu pobranego za 1 rok… i zapłaconego z góry.

na początku brak dedykowanego agenta leasingowego może nie wydawać się dużym problemem. Często zdarza się, że właściciel firmy zarządzającej nieruchomościami sam zajmuje się wynajmem.

ale problem w tym, że jeśli są zbyt zajęci, zbyt chorzy lub po prostu niedostępni, nie ma nikogo innego do pokazania i wynajęcia mieszkań. Skutkuje to niższymi przychodami dla właściciela nieruchomości, a także zarządcy nieruchomości.

czasami zarządca nieruchomości rozrasta się do punktu, w którym może zatrudnić agenta leasingowego na pełny etat. Jednak problemy nadal istnieją w pewnym stopniu.

pamiętaj, większość pokazów i najmu mieszkań odbywa się wieczorami i w weekendy. Tak więc agent Leasingowy musi mieć bardzo elastyczne godziny pracy i być chętnym do pracy, gdy większość innych nie jest.

tylko jedna osoba zajmuje się leasingiem, istnieje jeden punkt niepowodzenia. Jeśli są chorzy lub niedostępni, ponownie nie ma nikogo do obsługi pracy lub właściciel utknął w jej wykonywaniu.

rezultatem tego wszystkiego jest albo:

• utracone dochody (z powodu braku nikogo do pokazania)
• nad przepracowanym personelem lub właścicielem (co skutkuje błędami, pominiętymi zadaniami itp.)

6) Brak dedykowanego księgowego

to jest ogromne!

tak wielu zarządców nieruchomości (i właścicieli firm w ogóle) próbuje zrobić własną księgowość. Ale problem w tym, że nie są przeszkoleni w księgowości.

końcowy wynik dla inwestorów to…

• brakujący dochód
• niedokładne wydatki
• nieprawidłowe śledzenie czynszów za ostatni miesiąc
• i wiele innych

zarządca nieruchomości, jeśli nie ma dokładnych raportów finansowych dla swojej działalności, nie może prawidłowo zarządzać własną działalnością. Co najważniejsze, nie mogą przewidzieć problemów z przepływami pieniężnymi przed ich wystąpieniem.

problemy z przepływami pieniężnymi są główną przyczyną niepowodzeń małych firm, więc posiadanie dedykowanego księgowego (zatrudnionego przez personel lub zleconego Na Zewnątrz) ma kluczowe znaczenie dla długoterminowego sukcesu.

bez niej mogę niemal zagwarantować, że inwestorzy tracą pieniądze, a firmy zarządzające nieruchomościami w końcu wyjdą z biznesu.

członkostwo w kręgu wewnętrznym

Ucz się bezpośrednio od ekspertów z branży nieruchomości
, takich jak pośrednik Hipoteczny, księgowy,
zarządca nieruchomości i więcej.

>> kliknij tutaj, aby uzyskać więcej informacji <<

prowadzenie firmy zarządzającej nieruchomościami może być skomplikowane, tak jak prowadzenie każdej firmy. I jak widać, istnieje wiele powodów, dla których małe firmy zarządzające nieruchomościami mogą zawieść.

jeśli jesteś inwestorem i szukasz zarządcy nieruchomości do zarządzania swoimi inwestycjami, pamiętaj o tych rzeczach przy wyborze firmy. Gdybym miał wybrać, na których z nich się skupić, polecam upewnić się, że pobierają wystarczającą ilość pieniędzy i nie próbują zbyt szybko rosnąć. Oba mogą szybko zabić każdą firmę.

a jeśli jesteś zarządcą nieruchomości lub inwestorem, który chce założyć własną firmę, Przeczytaj i przeczytaj ten artykuł wiele razy. Następnie dobrze przyjrzyj się swojej firmie, aby sprawdzić, czy jesteś zagrożony w którymś z tych obszarów. Są szanse, że ostatnią rzeczą, której chcesz, jest niepowodzenie Twojej firmy i spowodowanie utraty pieniędzy przez klientów. Podejmij proaktywne podejście,a zwiększysz swoje szanse na sukces w dłuższej perspektywie.