wybór lokalizacji

w Tokio, popularne obszary mieszkalne z dużym wyborem domów to Setagaya, Ota (w szczególności obszar Denenchofu) i wzdłuż linii kolejowej Toyoko w Meguro-ku. Obszary centralne, takie jak Minato i Shibuya, mają również bardzo wysokiej klasy dzielnice, takie jak Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo/Azabu, Ebisu i Shirokane, ale ze względu na wysokie ceny gruntów domy są znacznie droższe lub znacznie mniejsze. Centralne dzielnice Tokio mają bardzo ograniczoną podaż domów jednorodzinnych i może być tylko bardzo mała liczba domów dostępnych na sprzedaż w tym samym czasie.

decydując się na sąsiedztwo, weź pod uwagę lokalne szkoły, opcje transportu, sklepy i parki.

DENENCHOFU (Ota WARD)

ceny domów: 60 milionów ~ 1,25 miliarda jenów+
ceny gruntów: około 900 000 jenów/mkw

11 minut pociągiem od Shibuya lub 30~40 minut samochodem. Obszar Denenchofu został zaplanowany przez wicehrabiego Shibusawę, który został zainspirowany przez Sir Ebenezera Howarda i wzorował się na Letchworth Garden City w Anglii. Bloki ziemi są zazwyczaj większe, a ulice szersze. Znani mieszkańcy Denenchofu to znane osobistości, politycy,byli pro-baseballiści, były gubernator Tokio Shintaro Ishihara, były premier Hatoyama, prezes i założyciel Doutor Coffee oraz Prezes hotelu Imperial. Jeden z dobrze znanych producentów muzycznych wydał podobno 4 miliardy jenów (40 milionów USD) na budowę swojego wymarzonego domu w tej dzielnicy, chociaż w 2014 roku pojawił się w re-sprzedaży z ceną wywoławczą zaledwie 1,25 miliarda jenów. W ostatnich latach nastąpiła zmiana, ponieważ starsi mieszkańcy, mający dość dojazdów do centrum Tokio i utrzymania dużego domu, przenoszą się z Denenchofu do mieszkań w centrum Tokio. Lokalne regulacje wymagające wielkości partii powyżej minimalnej wielkości sprawiły, że Denenchofu nie był dostępny dla młodszych rodzin, ograniczając przybyszów do dzielnicy.

SHOTO / KAMIYAMACHO (Shibuya WARD)

ceny domów: 180 milionów ~ 3 miliardy jenów+
ceny gruntów: 2,000,000 ~ 3,000,000 Yen / mkw+

jest to mała i ceniona enklawa mieszkalna tuż za główną dzielnicą handlową Shibuya. Jest to jedna z najdroższych dzielnic mieszkalnych w Tokio (a nawet w Japonii) i ma kilka bardzo dużych i prywatnych domów. Kilka bardzo głośnych i bogatych osób nazywa Dom Shoto / Kamiyamacho, w tym prezydent Rakuten, obecny premier i były premier Taro Aso, którego dom szacuje się na ponad 6,2 mld jenów. Dawna oficjalna Rezydencja Gubernatora Tokio znajduje się również w Shoto 1 Chome. Został wystawiony na sprzedaż za 3,2 miliarda jenów i został nabyty przez dewelopera.

w tej dzielnicy znajduje się kilka ambasad, a także Muzeum Sztuki Shoto. W Shoto znajduje się mały park o nazwie Nabeshima Park, który ma niewielką liczbę domów z widokiem na staw i ogrody. Ziemia otaczająca Park Nabeshima jest niezwykle rzadka i może być wyceniona w dowolnym miejscu w górę 3 000 000 jenów/mkw.

HIROO / AZABU (oddziały SHIBUYA i MINATO)

ceny domów: 70 milionów ~ 1 miliard jenów+
ceny gruntów: 1,500,000 ~ 3,000,000 Yen / sqm+

jest to bardzo popularna dzielnica mieszkaniowa dla emigrantów i rodzin. Posiada międzynarodowe szkoły, zagraniczne supermarkety, kawiarnie, restauracje, parki i ambasady. Obejmuje obszar wokół stacji Hiroo oraz adresy Minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu.

SHIROKANE / TAKANAWA (oddział MINATO)

ceny domów: 60 ~ 400 milionów jenów+
ceny gruntów: 1,000,000 ~ 2,000,000 jenów/mkw+

obszar ten jest nadal w Minato-ku i tylko na południe od Hiroo i Azabu, ale wysoko ceniony przez mieszkańców. Istnieją zarówno niedrogie, jak i ekskluzywne domy w tej dziedzinie. W sąsiedztwie znajduje się Grand Prince Hotel, Sheraton Miyako Hotel, Meiji Gakuin University, Nature Study Park i „Platinum Dori” – zadrzewiona aleja z restauracjami i butikami. W 2014 roku zabytkowa rezydencja i Posiadłość założyciela firmy Seiko watch została sprzedana za około 30,5 miliarda jenów (280 milionów USD).

ceny

patrząc na cenę domu i ziemi w centrum Tokio, dom będzie na ogół stanowić około 30% ceny, podczas gdy ziemia będzie stanowić Pozostałe 70%. Na zewnętrznych przedmieściach i obszarach regionalnych liczba ta może zostać odwrócona ze względu na niższe ceny gruntów. Nie jest to zasada trudna i szybka, ale ogólny przewodnik.

jeśli dom jest stary i zniszczony, nieruchomość może być wyceniona tylko na wartość gruntu, a nawet nieco mniej niż wartość gruntu, ponieważ wyburzenie istniejącej konstrukcji będzie kosztować pieniądze. Oczekuje się, że kupujący zburzy Dom i zbuduje nowy.

prosty dom z drewnianą ramą kosztuje średnio 200 000 jenów/mkw.na budowę, podczas gdy podstawowe domy żelbetowe mogą kosztować od 450 000 jenów/mkw. i więcej. Ceny wzrosną w zależności od projektu i wykończenia, a niektóre luksusowe niestandardowe konstrukcje kosztują do 1 000 000 jenów/m2+.

punkty, które doda do ceny domu to:

• Południowa pierzeja ulicy: południowa strona nieruchomości otrzymuje najwięcej światła słonecznego przez cały dzień. Ponieważ dom zwykle ma sąsiadów bardzo blisko z 3 stron, strona ulicy jest jedyną stroną, która może uzyskać najwięcej światła. Po tej stronie Domu od strony południowej zapewni jaśniejsze obszary życia.
• znajduje się przy szerokiej ulicy. Najlepsza szerokość to 5~6 metrów, chociaż jest to rzadkie w większości dzielnic mieszkalnych w dzielnicy Tokio i okolicznych dzielnicach. Każdy szerszy i Ulica może mieć zbyt duży ruch. Każde węższe i większe pojazdy mogą mieć trudności z wjazdem na ulicę (może to być również droga jednokierunkowa). Większość ulic ma zwykle szerokość około 4 m lub mniej.
• szersza pierzeja ulicy zwiększy wartość działki. Dom na działce z wąską pierzeją ulicy, lub blok w kształcie „masztu” lub „topora bojowego”, czasami może być mniej pożądany i mniej wartościowy.
• dom na działce narożnej.
• podział na strefy / gęstość.

kupując nowy

możesz kupić zupełnie nowy dom bezpośrednio od dewelopera, który powinien mieć 10-letnią gwarancję na wady. Jeśli deweloper zbankrutuje, nadal możesz złożyć roszczenie o gwarancję przed upływem 10 lat. Deweloper musi przechowywać depozyt w autoryzowanym depozycie. Jeśli deweloper jest bankrutem, pieniądze te są nadal przechowywane przez 10 lat, dopóki wszystkie gwarancje nie wygasną.

kupując starszy dom

możesz zaoszczędzić na części początkowej amortyzacji, która może wystąpić w przypadku nowego domu, kupując starszy dom. Dom powyżej 30 roku życia jest uważany za prawie na koniec okresu użytkowania dla celów amortyzacji podatkowej i, w zależności od jego stanu, może zostać sprzedany po cenie zbliżonej do wartości gruntu. Niektóre z tych starszych domów zostały dobrze utrzymane przez ich właścicieli, podczas gdy inne nie, więc istnieje ogromna różnorodność. Oczywiście nie wszystkie stare domy są zamieszkałe. Inspekcje budowlane cieszą się coraz większą popularnością, a istnieją firmy przeprowadzające inspekcje domowe, które mogą prowadzić dochodzenie na koszt kupującego, chociaż inspekcje nie są tak dokładne, jak w innych krajach.

firmy remontowo-budowlane specjalizują się w renowacji starych domów i sprawianiu, że czują się jak nowe. Mitsui home Remodeling reklamuj pełny remont domu w oparciu o dom 100sqm dla 8.61 milionów jenów, ale inne firmy reklamują podstawowe pakiety od 5,75 miliona jenów. Koszty renowacji mogą się znacznie różnić w zależności od tego, co robisz, i wskazane jest, aby omówić koszty z firmą remontową, ponieważ może to łatwo kosztować więcej niż te szacunki.

niektóre bardzo stare domy, które są właśnie sprzedawane za ziemię pod spodem, mogą być sprzedawane bez gwarancji na wady. Nazywa się to kashitanpo-menseki, co oznacza, że kupujący nie ma prawa odwoływać się do sprzedawcy, jeśli dom ma termity, wycieki wody i tak dalej.

uzyskanie kredytu mieszkaniowego na starszy dom może jednak czasami być trudne, a wyceny banków mogą być niższe niż oczekiwano. Niektóre banki nie mogą pożyczać w ogóle, chyba że planujesz zbudować nowy dom.

kupno domu na ziemi dzierżawy (prawo do dzierżawy)

tylko niewielka liczba domów w Tokio jest na ziemi dzierżawy. W Tokio kupno prawa do dzierżawy nieruchomości waha się pomiędzy 60~90% tego, co kosztowałoby zakup ziemi, gdyby była ona własnością. W Minato-ku i Shibuya-ku prawo do dzierżawy wynosi około 70~90% ceny rynkowej, a w Meguro-ku i Ota-ku Zwykle 60-80%.

istnieje kilka rodzajów, ale dzierżawa gruntów pod domy prywatne jest najczęściej na mocy prawa „chinshaku-ken”. Prawo to jest następnie podzielone na Stare i nowe prawo. Dzierżawy ustanowione w starym systemie są nadal związane warunkami starego prawa.

Okres Najmu:

nowa ustawa została ustanowiona w 1992 r.i ustala standardowy Okres najmu na 30 lat niezależnie od nieruchomości, ale dłuższy okres może zostać ustalony przez strony w momencie początkowej umowy.

zgodnie ze starą Ustawą okres dzierżawy ustalany był metodą budowy budynku na działce. Dla mocnych budynków (np. konstrukcje żelbetowe) okres ten wynosił 30 lat. Dla drewnianych konstrukcji było to 20 lat. Istniały również krótsze terminy. Dla warunków najmu, które nie zostały wyraźnie wskazane, prawo zaprojektowało termin. Dla budynków betonowych było to 60 lat, a dla konstrukcji drewnianych 30 lat. Nawet jeśli termin był nieokreślony, nie można go uznać za dzierżawę na czas nieokreślony.

odnawianie dzierżawy gruntu:

• nowe prawo: pierwsze odnowienie to okres 20 lat, drugie i kolejne odnowienia to 10 lat każdy, chociaż dłuższe terminy mogą być ustalone przez obie strony.
• stare prawo: Budynek betonowy = 30 lat; budynek drewniany = 20 lat.

co jeśli właściciel nie chce odnowić umowy najmu?

• nowe prawo: Jeśli właściciel gruntu ma uzasadniony powód i płaci najemcy opłatę eksmisji, może odmówić przedłużenia dzierżawy.
• stare prawo: ziemianin może odrzucić odnowienie na tej podstawie, że musi samodzielnie korzystać z ziemi.

wydatki:

istnieją dodatkowe opłaty i wydatki poniesione podczas dzierżawy gruntów. Należą do nich:

• miesięczny czynsz gruntowy
• opłata za odbudowę: w wielu przypadkach będziesz musiał zapłacić właścicielowi ziemi opłatę, aby uzyskać ich zgodę na odbudowę struktury na ziemi. Opłata może wynieść 5% ceny dzierżawy.

typowy japoński dom

średnia wielkość nowego domu w Tokio na 23 oddziałach wynosi około 100sqm (1076 sq.WP). W Tokio typowy dom to wąska, 3-piętrowa struktura z miejscem na samochód, sypialnią i łazienką na parterze, salonem/jadalnią/kuchnią na 2 piętrze, 2 sypialniami na 3 piętrze, a czasami małym tarasem na dachu do suszenia prania. Ze względu na wysokie walory terenu i niewielkie rozmiary bloków, bardzo rzadko mają miejsce na ogród.

w 2-piętrowym domu część dzienna znajduje się zwykle na 2 piętrze, a sypialnie i łazienka na parterze. Dzieje się tak, ponieważ parter wydaje się być najciemniejszą częścią domu, ponieważ sąsiednie domy są dość blisko, więc posiadanie miejsca do spania na parterze jest bardziej praktyczne. Ponieważ salon i kuchnia to miejsce, w którym większość ludzi spędza dzień, warto mieć je na 2 piętrze.

instalacja łazienki najtaniej na parterze. Instalacja łazienki na wyższym piętrze kosztuje więcej, więc zwykle zobaczysz je na parterze.

Piwnice

piwnice są droższe w budowie, ponieważ wymagają wykopów, żelbetu i dodatkowego planowania. Zazwyczaj kosztują 1,5 razy tyle, ile kosztowałaby podłoga nadziemna. Jednak tylko część powierzchni piwnicy może być uwzględniona w całkowitej powierzchni podłogi budynku do zagospodarowania przestrzennego, więc piwnica jest sprytnym sposobem na uzyskanie dodatkowej przestrzeni.

niektóre domy będą nazywać parter piwnicą, chociaż może nie wydawać się całkowicie podziemny. Może to być spowodowane pochyłym blokiem terenu.

wadą piwnic jest to, że wymagają one dużej wentylacji i odpowiedniego drenażu. Japonia ma bardzo wilgotne lata, a Piwnice mogą rozwinąć poważną pleśń bez odpowiedniej wentylacji. Wymagają one osuszaczy do pracy przez całą dobę.

ważne rzeczy, na które należy zwrócić uwagę przed zakupem domu

warunki sprzedaży

czy dom ma gwarancję na wady, czy jest sprzedawany bez gwarancji (kashitanpo-menseki)?

Rozmiar budynku

każdy blok ziemi w Japonii ma dwa współczynniki o nazwie „Yosekiritsu” i „Kenpeiritsu”, które określają limit całkowitej wielkości domu i wielkości śladu domu na ziemi.

Jest ona wyrażona w procentach. Na przykład blok o powierzchni 100 m2 z yosekiritsu lub objętością budynku 150% oznacza, że możesz zbudować dom o powierzchni do 150 m2 (100 m2 x 150%) (bez piwnicy i innych dodatków na Garaż). Będzie to ograniczone przez szerokość ulicy frontowej-węższa ulica może skutkować yosekiritsu, który jest niższy niż stosunek dla tej dzielnicy. Np. blok mieszkalno-strefowy może mieć współczynnik 300%, ale jeśli jest on skierowany na ulicę o szerokości 4 metrów, współczynnik zmniejsza się do 160%.

Kenpeiritsu to stosunek pokrycia budynku do terenu. Jest on również wyrażony w procentach. Na przykład blok o powierzchni 100 m2 z kenpeiritsu lub współczynnikiem pokrycia budynku wynoszącym 70% oznacza, że ślad konstrukcji może pokryć do 70 m2 (100 m2 x 70%) bloku ziemi.

grunty w centrum Tokio na ogół mają wyższe współczynniki niż grunty w obszarach zewnętrznych, takich jak Setagaya czy Denenchofu. Grunty w kategorii 1 i 2 niskiego wzrostu ekskluzywnej dzielnicy mieszkalnej zazwyczaj mają niskie wskaźniki, dzięki czemu takie obszary są pożądane dla rodzin, ponieważ nie są one tak gęsto zatłoczone. Jednak zapłacisz więcej za gęsto zagospodarowaną ziemię, ponieważ pozwala na większy budynek.

mogą też istnieć przepisy, które określają, jak blisko domu wolno budować do granicy. Większa odległość jest dobra, jeśli nie chcesz słyszeć chrapania sąsiadów lub prysznica, ale ograniczy to również rozmiar Twojego domu.

ważne jest, aby sprawdzić, czy obecny dom został zbudowany w ramach przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym. Niektóre domy mogą przekroczyć te ze względu na poprzedniego właściciela dokonywanie niezarejestrowanych uzupełnień. Może to ograniczyć opcje finansowania i zwykle wymaga pełnego zakupu gotówkowego.

wysokość budynku

niektóre obszary mogą ograniczać wysokość budynku. Kategorie I I II wyłącznie obszary mieszkalne o niskim wzroście mają ograniczenia wysokości 10 ~ 12 metrów. Ograniczenia wysokości mogą być również powszechne w dzielnicach, które są wyznaczone strefy krajobrazowe lub krajobrazowe.

Ustawa o Straży Pożarnej może ograniczyć Domy na masztach lub bloczkach bitewnych tylko do 2-piętrowych.

dostęp do ulicy

Minimalna szerokość ulicy wynosi 4,0 metra. Podczas gdy w Tokio można łatwo znaleźć węższe ulice, przepisy wymagają, aby właściciele gruntów wzdłuż tych ulic skracali swoją ziemię podczas przebudowy domu. Jeśli kupujesz stary dom na wąskiej ulicy, sprawdź, czy nie jest wymagane „niepowodzenie” – oznacza to, że musisz skrócić blok podczas przebudowy, aby ulica była szersza.

Ulice o szerokości mniejszej niż 4 M są trudne dla wozów strażackich, pojazdów ratowniczych i ciężarówek.

ulice w Japonii mogą być drogami prywatnymi lub publicznymi. Niektóre z mniejszych uliczek są prywatnymi drogami i mogą mieć jednego właściciela lub mogą być współwłasnością wszystkich właścicieli ziemskich wzdłuż tej ulicy. Jeśli Dom i ziemia pochodzi ze wspólną własnością prywatnej drogi z przodu, być może będziesz musiał podzielić się niektórymi kosztami napraw ulic.

minimalna legalna pierzeja ulicy dla domu to 2M-wystarczająca szerokość do zaparkowania samochodu na bloku. Jeśli pierzeja ulicy jest mniejsza niż ta, odbudowa struktury na Ziemi może być zabroniona (zwana sai-kenchiku-fuka). Ponadto, jeśli dom nie front na drodze, ale zamiast frontów małej ścieżki lub utwardzonej nad drogą wodną, to może nie być w stanie odbudować bez zgody władz lokalnych. Zakup domu, który ma dostęp tylko drogą lub zadaszoną drogą wodną, jest ryzykowny, ponieważ nie ma obowiązku poszerzenia drogi przez sąsiadów ani dostępu dla wozów strażackich ani śmieciarek. Może się również okazać, że banki są mniej skłonne do zapewnienia finansowania.

• czy dom ma gwarancję na wady?
• czy ulica jest prywatna czy Publiczna?
• gdzie znajdują się rury kanalizacyjne, gazowe i wodociągowe pod drogą i gdzie łączą się z siecią?
• jak szeroka jest ulica i jak szeroka jest pierzeja ulicy dla bloku?
• czy dom można odbudować czy jest to zabronione (sai-kenchiku-fuka)?
• czy dom budowany jest zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi wielkości (yosekiritsu i kenpeiritsu)?
• czy jakakolwiek część terenu jest przeznaczona pod przyszłe planowanie drogi?
• czy sprzedający wie o istniejących wadach domu? (Musi to być również zapisane w dokumentach związanych z umową, dostarczonych kupującemu w momencie sprzedaży)
• czy nieruchomość została zbudowana na gruntach odzyskanych, dawnych stawach, korytach rzecznych lub bagnistych terenach? (Dostępne są mapy zagrożenia lądowego. Kliknij tutaj, aby uzyskać więcej informacji na temat obszarów zagrożenia trzęsieniem ziemi i obszarów ryzyka skraplania)