największym trendem, który miał miejsce podczas mojego czasu w Nieruchomościach, jest ogromna i nagła zmiana na osoby kupujące nieruchomości w firmach.

do 2015 r.był to wybór mniejszości: nie było potrzeby przekonywania wielu ludzi, a kredyty hipoteczne dla firm były znacznie mniej konkurencyjne.

ale potem pojawiły się zmiany w traktowaniu kredytów hipotecznych wprowadzonych latem 2015 roku-co znacznie uatrakcyjniło trasę firmy. Według brokerów, do 80% nowych wniosków hipotecznych są teraz dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością.

to i tak nie będzie dla wszystkich, ale teraz jest to coś, co każdy inwestor powinien rozważyć. Uzyskanie prawa do struktury własności może znacznie różnić się od kwoty podatku, który płacisz w ciągu swojego życia (i poza nim) – spójrzmy więc na plusy i minusy…

jesteś inwestorem czy inwestorem?

pierwszym ważnym rozróżnieniem, które należy narysować przy podejmowaniu tej decyzji, jest to, czy jesteś inwestorem lub inwestorem nieruchomości.

jeśli kupujesz nieruchomość, aby ulepszyć wartość dodaną i sprzedać ją z zyskiem, jesteś handlowcem. W tym przypadku prawdopodobnie najlepiej będzie kupować jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

dlaczego? Ponieważ handlując nieruchomościami jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zapłacisz podatek dochodowy od osób prawnych-aktualną stawkę znajdziesz tutaj. Jeśli kupiłeś nieruchomość do „odwrócenia” jako osoba fizyczna, Twoje zyski będą opodatkowane jako dochód-który, jeśli jesteś opodatkowany wyższą stawką, będzie o wiele więcej (obecne stawki tutaj).

(jako osoba fizyczna możesz być w stanie uzyskać zysk traktowany jako zysk kapitałowy, a nie dochód, jeśli możesz udowodnić, że zamierzałeś wynająć nieruchomość, a może zrobiłeś to na krótki czas przed sprzedażą, ale zaparkuj to na razie.

jeśli kupujesz nieruchomość, aby odebrać czynsz i obserwować, jak jej wartość rośnie z biegiem lat, jesteś inwestorem. To jest miejsce, w którym wchodzimy na terytorium „to zależy”: większość inwestorów historycznie działała jako jednoosobowi przedsiębiorcy, ale wielu z nich skorzysta teraz z korzystania z Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

dlaczego inwestorzy mogą chcieć korzystać ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością?

z czysto finansowej perspektywy, istnieją trzy oczywiste powody, dla których możesz chcieć posiadać nieruchomość jako firma, a nie sam.

opodatkowanie zysków

jeśli jesteś właścicielem nieruchomości we własnym imieniu, zyski z wynajmu zostaną dodane do innych zarobków (takich jak z pracy) i opodatkowane jako podatek dochodowy. Ale jeśli zamiast tego trzymasz go w firmie, zyski będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

stawka podatku dochodowego od osób prawnych wynosi zwykle około połowy wyższej stawki podatku dochodowego – co jest ogromną oszczędnością.

nadal będziesz opodatkowany dywidendami, jeśli weźmiesz zyski z firmy (do czego dojdziemy później), ale istnieje elastyczność: możesz wypłacić dywidendę w czasie, aby uzyskać maksymalną wydajność podatkową, lub podzielić je na członków rodziny, którzy są tylko podatnikami stawki podstawowej-lub po prostu pozostawić zyski zwijające się w firmie, aby kupić następną nieruchomość.

Opodatkowanie odsetek od kredytu hipotecznego

od kwietnia 2020 r.odsetki od kredytu hipotecznego nie będą już dopuszczalnym kosztem dla indywidualnych inwestorów nieruchomościowych (zamiast tego będą domagać się ulgi na stopę podstawową) – ale nadal będą dopuszczalne dla firm posiadających nieruchomość.

(zmiana jest wprowadzana stopniowo od kwietnia 2017 r., a wszystkie szczegóły można przeczytać tutaj.)

post, do którego się połączyłem, dotyczy tego, jak to wszystko działa, ale wynik jest taki, że jeśli płacisz podatek po wyższej stawce i używasz kredytów hipotecznych do zakupu nieruchomości, Twój rachunek podatkowy będzie wyższy, jeśli posiadasz nieruchomość we własnym imieniu, a nie w firmie.

możliwości złagodzenia podatku od spadków

nieruchomość posiadana w firmie daje więcej opcji, jeśli chodzi o planowanie podatku od spadków. To wszystko znacznie wykracza poza moją płacę (i powinieneś skorzystać z porady specjalisty doradcy podatkowego, jeśli przekazanie nieruchomości stanowi ważną część twoich planów), ale możesz korzystać ze struktur zaufania, różnych rodzajów akcji i wszelkiego rodzaju sprytnych metod, do których w przeciwnym razie nie miałbyś dostępu.

więc jeśli jest korzyść z podatku dochodowego, korzyść z kredytu hipotecznego i potencjalnie korzyść z podatku od spadków, dlaczego nie inwestować przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?

bo oczywiście są też wady …

dlaczego nie inwestować przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?

dostępność kredytów hipotecznych

kiedyś była to poważna wada: kredyty hipoteczne dla firm były ograniczone, drogie i miały niższe limity kredytowe.

liczba produktów w ofercie dla spółek z ograniczoną odpowiedzialnością jest nadal znacznie niższa niż dla osób fizycznych, ale szybko się zmienia: ponieważ coraz więcej inwestorów podąża w tym kierunku, kredytodawcy podążają za nimi, aby wygrać swój biznes.

nadal trzeba będzie dać osobistą gwarancję, a własne finanse będą sprawdzane, więc pod wieloma względami jest to osobisty kredyt hipoteczny we wszystkich oprócz nazwy: pomyśl o firmie jako o „owijarce podatkowej”. Tak więc, chociaż nie znajdziesz tak wielu opcji, a stawki i opłaty mogą być wyższe, jest to mniej łamania transakcji niż kiedyś.

opodatkowanie dywidendy kiedy wyjmiesz pieniądze

jeśli zostawiasz zyski z wynajmu w firmie, nie ma problemu: płacisz podatek dochodowy od osób prawnych, a następnie pozostawiasz dochód po opodatkowaniu do roll up – może kupić więcej nieruchomości.

ale jeśli bierzesz pieniądze (na przykład na własne koszty utrzymania), będziesz opodatkowany od dywidendy, którą bierzesz. Oznacza to, że najpierw zapłacisz podatek dochodowy od osób prawnych, a następnie zapłacisz mocny podatek od dywidendy od tego, co pozostało (obecne stawki tutaj), aby go wypłacić.

więc jeśli chcesz żyć z dochodów z nieruchomości, zamiast pozostawiać je do gromadzenia, będzie to trochę podrzucone. Na niektóre sposoby zaoszczędzisz podatek, ale w innych poniesiesz dodatkowy podatek. Będziesz musiał uruchomić numery do pracy, która będzie działać najlepiej w twojej sytuacji.

dodatkowe koszty i kłopoty

nie jest to duże, ale są wyższe koszty księgowości związane z składaniem rocznych sprawozdań finansowych firmy – więc jest to wydatek do wzięcia pod uwagę, a twoje życie będzie pełne więcej papierkowej roboty, niż byłoby inaczej.

jak zdecydować, czy korzystanie ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest dla ciebie odpowiednie

po której stronie płotu schodzisz, jeśli chodzi o kupowanie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, będzie w dużej mierze zależeć od trzech czynników:

ile masz dochodów?

Jeśli płacisz wyższą stawkę podatku dochodowego, a nie masz mniej zarabiającego współmałżonka, na którego nazwisko można by włożyć dochód z nieruchomości, pokusa płacenia znacznie niższej stawki podatku dochodowego od osób prawnych będzie silna.

pamiętaj jednak, że jeśli aktywnie nabywasz nieruchomości, twój portfel może generować stratę podatkową w postaci papieru, a nie zysk – więc z planowaniem zyski podlegające opodatkowaniu mogą zostać opóźnione, dopóki nie przejdziesz na emeryturę, a twoje dochody spadną.

czy chcesz, aby dochód z nieruchomości żył?

pozostawienie go w firmie (na przyszłe zakupy, lub tylko do czasu, gdy spadnie dochód z nieruchomości) pozostawi cię lepiej niż gdybyś musiał go wziąć na wydatki.

czy korzystasz z kredytów hipotecznych?

możliwość dochodzenia całości odsetek od kredytu hipotecznego jako kosztów operacyjnych (po wejściu w życie nowych przepisów) będzie głównym argumentem za wykorzystaniem firmy dla podatników o wyższych stawkach.

dla kogo kupujesz nieruchomości?

na początku oczywiście to ty, ale jaka jest Twoja strategia wyjścia-czy planujesz je sprzedać, aby sfinansować swój drogi rejs w późniejszych latach, czy ważne jest, abyś przekazał swoje portfolio swoim dzieciom lub wnukom?

jeśli przekazanie nieruchomości jest dla Ciebie ważne, trzymanie ich w firmie (jeśli jest prawidłowo skonstruowana) może skutkować ogromnymi oszczędnościami w podatku od spadków.

więc odpowiedź jest, oczywiście … „to zależy”

Uff … 1300 słów i tak naprawdę tylko zarysowaliśmy powierzchnię tej całej debaty.

jeśli jest jedna cienka, której się nauczyliśmy, to jest to, że istnieje wiele różnych czynników – więc musisz zdać sobie sprawę, że kompromis jest nieunikniony, i rozważyć wszystkie za i przeciw przed podjęciem decyzji, po której stronie ogrodzenia zejść.

zanim to zrobisz, koniecznie porozmawiaj ze swoim księgowym: zamiast tego post jest końcem twoich badań, po prostu użyj go jako sposobu na zapoznanie się z faktami, aby móc produktywnie porozmawiać z ekspertem.