wartość nieruchomości komercyjnych zależy w dużej mierze od zysków z wynajmu lub potencjału wzrostu kapitału. Istnieje wiele metod, które mogą być stosowane podczas wyceny nieruchomości.

te metody obejmują:

• porównywalna metoda sprzedaży
• sumowanie
• kapitalizacja
• koszt wymiany
• hipotetyczny rozwój

poniżej przyjrzymy się różnym metodom wyceny i wyjaśnimy szczegółowo każde podejście, ale jeśli szukasz dokładnej wyceny konkretnej nieruchomości komercyjnej, skontaktuj się z naszym zespołem już dziś.

porównywalna metoda sprzedaży

czasami określana jako porównawcza Analiza rynku (CMA). Metoda ta jest również określana jako „bezpośrednie porównanie” i jest popularnym sposobem wyceny nieruchomości komercyjnych. Polega na porównaniu nieruchomości z innymi o podobnych typach i standardach, które zostały niedawno sprzedane.

to bezpośrednie porównanie jest zasadniczo podstawą analizy sprzedaży i metoda ta opiera się na faktycznych dowodach rynkowych. Bezpośrednie porównanie jest dość uproszczone w działaniu, a także stanowi integralną część innych metod oceny. Porównywalna analiza rynku (CMA) lub metoda bezpośredniego porównania jest najlepiej stosowana do oceny jednostek warstw przemysłowych, ponieważ często są one wysoce porównywalne. Inne formy własności handlowej mogą się znacznie różnić, co czyni tę formę wyceny mniej wiarygodną. Do czynników często analizowanych w tej metodzie należą:

• Data Sprzedaży
• lokalizacja nieruchomości
• Wielkość nieruchomości
• cechy fizyczne (odprawa, dostęp itp.)
• udogodnienia i usługi (bliskość transportu publicznego, infrastruktury itp.)
• zagospodarowanie przestrzenne nieruchomości

metoda sumowania (podejście kosztowe)

termin „sumowanie” oznacza dodawanie wartości różnych części nieruchomości w celu obliczenia jej pełnej wartości. Metoda sumowania opiera się na przypisaniu wartości każdemu składnikowi nieruchomości, a nie wartości dla nieruchomości w całości. Metoda sumowania jest najczęściej stosowana jako ocena „kontrolna”. W ramach metody sumowania oblicza się koszt ziemi, koszt ulepszeń, takich jak fabryka i biuro oraz koszt ustanowienia parkingu, ogrodzenia i krajobrazu. Koszty są następnie sumowane.

sumowanie opiera się na koszcie bieżącym pomniejszonym o amortyzację i jest również określane jako metoda „podejścia kosztowego”. W większości przypadków, gdy chodzi o podejście kosztowe, ogólna metodologia jest hybrydą podejścia do porównywania kosztów i sprzedaży.

na przykład, podczas gdy koszt odtworzenia budynku można określić, dodając koszty robocizny, materiałów i innych kosztów, wartości gruntów i amortyzacji muszą być wyprowadzone z analizy porównywalnych danych. Metoda sumowania jest szczególnie przydatna w rozwoju przedmieść. Jednak ponieważ dana osoba wydała określoną sumę na nieruchomości, nie oznacza to, że inni będą skłonni zapłacić za ulepszenia (jest to określane jako nadmierna kapitalizacja).

zbyt skapitalizowana nieruchomość (która została zagospodarowana znacznie powyżej średniej ceny powierzchni) może być bardzo trudna do sprzedaży za cenę, która odzyska wszystkie pieniądze wydane na nią przez obecnego właściciela. Podejście kosztowe jest uważane za niezawodne, gdy jest stosowane w nowszych strukturach, ale metoda ta staje się mniej niezawodna w przypadku starszych właściwości. Podejście kosztowe jest często jedynym wiarygodnym podejściem w przypadku specjalnych właściwości użytkowych (np. rzeźni, zgromadzeń publicznych, przystani).

amortyzacja jest ważnym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy stosowaniu metody sumowania. Czasami konieczne jest zrozumienie, jak określić czas, w którym budynek pozostanie użyteczny jako źródło wartości. Wymaga to zrozumienia sposobu obliczania amortyzacji i obejmuje określenie, gdzie budynek lub ulepszenie zmniejszyło wartość w czasie, który jest naliczaną amortyzacją. Budynki i ulepszenia starzeją się i niszczeją z czasem, a nawet jeśli są utrzymywane, nie mogą się równać z budynkami lub ulepszeniami, które są bardziej aktualne i nowoczesne.

amortyzacja jest utratą wartości nieruchomości z jakiejkolwiek przyczyny i jest różnicą między kosztem odtworzenia a aktualną wartością rynkową. Przyjmując metodę wyceny sumowania, zawsze pamiętaj, że koszt nie zawsze jest równy wartości! Na przykład właściciel wydaje $ 250,000 na rozbudowę i modernizację istniejącej fabryki. Nie ma gwarancji, że nieruchomość jest natychmiast warta $250,000 więcej niż przed tym, co zostało zrobione.

Możesz również użyć metody sumowania jako sprawdzania porównywalnej metody sprzedaży. Służy głównie do wyceny lub wyceny nieruchomości takich jak:

• nieruchomości na rynkach, na których porównywalne dane dotyczące sprzedaży są bardzo ograniczone
• Nieruchomości specjalnego przeznaczenia, również tam, gdzie dane dotyczące sprzedaży są ograniczone
• nieruchomości zlokalizowane na rynkach odizolowanych
• nieruchomości publiczne lub użyteczności publicznej, na których nie ma formalnego rynku handlowego

wartość ulepszeń jest dodawana do wartości gruntów, jak w poniższym przykładzie:

wartość gruntów określa się poprzez bezpośrednie porównanie z podobną sprzedażą pustostanów lub poprzez analizę ulepszonej sprzedaży w celu uzyskania wartości pustostanów. Wartość lokowana na gruntach do celów ratingowych może być wykorzystywana przez agentów jako ogólny przewodnik, ale analiza sprzedaży pomaga zmniejszyć nieścisłości.

metoda kapitalizacji

metoda ta opiera się na dochodach nieruchomości i służy głównie do wyceny lub wyceny nieruchomości generujących dochód. Obliczenia opierają się na dochodach netto nieruchomości, a nie na dochodach brutto z najmu, ponieważ wydatki wychodzące na nieruchomość mogą się znacznie różnić od siebie.

stopa kapitalizacji (lub stopa kapitalizacji) jest wskaźnikiem stosowanym do szacowania wartości nieruchomości generujących dochód. Mówiąc prościej, stopa ograniczenia jest przychodem operacyjnym netto podzielonym przez cenę sprzedaży lub wartość nieruchomości wyrażoną w procentach.

inwestorzy, kredytodawcy i rzeczoznawcy wykorzystują stopę ograniczenia do oszacowania ceny zakupu różnych rodzajów nieruchomości generujących dochód. Stopa kapitalizacji rynkowej jest określana poprzez ocenę danych finansowych podobnych nieruchomości, które niedawno zostały sprzedane na określonym rynku. Obliczenie stawki maksymalnej obejmuje cenę sprzedaży nieruchomości, czynsze brutto, przychody z tytułu wynajmu, ilość pustostanów i koszty operacyjne, zapewniając tym samym bardziej wiarygodne oszacowanie wartości niż gdyby uwzględniono tylko cenę sprzedaży nieruchomości i czynsze brutto.

przy ustalaniu dochodu netto z tytułu nieruchomości są dwa kroki:

• ustalenie wydatków na nieruchomość
• odliczenie wydatków od uzyskanych dochodów z najmu brutto

dochód netto jest następnie kapitalizowany według odpowiedniej stopy wynikającej z porównywalnej analizy sprzedaży. Na przykład badania mogą wskazywać, że zysk netto z powierzchni handlowej w tym obszarze wynosi średnio 6%. Ta stopa zwrotu nazywana jest stopą kapitalizacji i stanowi podstawę do obliczenia wartości rynkowej.

stopa kapitalizacji netto % = (roczny dochód brutto z najmu-wydatki x 100) ÷ Cena sprzedaży

aby skorzystać z tego wzoru, należy pomnożyć miesięczny dochód z najmu przez 12. Wszystkie koszty nieruchomości, w tym koszty utrzymania, opłaty i opłaty agenta, należy obliczyć, a następnie odjąć, pozostawiając Ci następujące obliczenia:

stopa kapitalizacji = (roczny przychód netto z najmu x 100) ÷ Cena sprzedaży

jeżeli obliczenia te są wykonywane wyłącznie w oparciu o dochód brutto, dane mogą być mniej porównywalne, ponieważ nie uwzględniają szerokiego zróżnicowania wydatków w różnych budynkach.

przykład

stopa kapitalizacji jest przychodem operacyjnym netto nieruchomości podzielonym przez jej cenę zakupu. Stopa pokazuje oczekiwany roczny procentowy zwrot z konkretnej inwestycji. W powyższym przykładzie, gdy dochód netto w wysokości 42 500 USD rocznie jest kapitalizowany w wysokości 5%, wynik lub wartość Kapitałowa tej nieruchomości wynosiłaby 850 000 USD z zyskiem lub zwrotem z inwestycji w wysokości 5% rocznie. Zaletą stosowania stopy kapitalizacji jest to, że kupujący mogą określić swoje oczekiwane przychody i określić, ile potencjalna inwestycja jest rzeczywiście warta.

dochód netto dla nieruchomości wynosi $50,000 pa. Na podstawie stopy kapitalizacji 6% i przy użyciu tego wzoru stopy kapitalizacji pokazanego tutaj nieruchomość ma wartość kapitałową $833,333.

wartość kapitału = dochód netto ÷ stopa kapitalizacji

nieruchomość, która jest nabywana na podstawie zwrotu uzyskanego z najmu lub zysku netto, jest wyceniana lub wyceniana metodą dochodową.

podstawową zasadą kapitalizacji jest to, że dochód uzyskany z nieruchomości jest wieczysty (na zawsze). Na tej podstawie nieruchomość wyceniana jest przy założeniu, że bieżący dochód netto będzie zawsze dostępny. Ryzyko względne tego strumienia dochodów jest mierzone stopą kapitalizacji. Im wyższe będzie ryzyko utrzymania obecnego poziomu czynszu netto lub zysku, tym wyższa będzie stopa kapitalizacji.

z wystarczającymi danymi wzór ten może być użyty do pomocy w oszacowaniu wartości nieruchomości, a agenci mogą uzyskać dostęp do aktualnych danych najmu z własnych rolek wynajmu, pod warunkiem, że przestrzegają zasad porównawczych podobnych z podobnymi i wykorzystują aktualne lub najnowsze informacje w celu zapewnienia dokładności.

koszt wymiany

rzeczoznawcy są często zobowiązani do wyceny nieruchomości do celów ubezpieczeniowych w oparciu o bieżące koszty wymiany. Podczas gdy agenci nieruchomości komercyjnych na ogół nie używają tej metody, aby wymyślić oszacowanie ceny, warto zrozumieć metodę kosztu wymiany, ponieważ możesz się z nią spotkać, gdy otrzymasz informacje od klientów. Agenci zarządzający nieruchomościami dla klientów mogą również korzystać z tej metody, pomagając klientowi w sprawdzaniu ochrony ubezpieczeniowej, aby upewnić się, że objęte wartości są aktualne. Przy stosowaniu metody kosztu odtworzenia wyceny nieruchomości uwzględnia się samą strukturę (- y) budynku (- ów). Wartość gruntu jest odejmowana od ogólnej wartości, aby uzyskać wartość konstrukcji.

metoda ta polega na dostępie do informacji o bieżących kosztach budowy, które mogą się znacznie różnić między obszarami miejskimi i wiejskimi. Koszty budowy na ogół rosną z każdym rokiem i przy obliczaniu kosztów wymiany niezbędne jest wykorzystanie dokładnych informacji, które odzwierciedlają aktualne wytyczne branży budowlanej.

należy zauważyć, że pośrednik oceniający istniejącą nieruchomość na podstawie kosztów odtworzenia prawdopodobnie przedstawi niedokładną liczbę lub zakres, ponieważ koszt odtworzenia ma niewielki wpływ na cenę rynkową nieruchomości ze względu na fakt, że sama nieruchomość amortyzuje się, a grunty są ogólnie składnikiem, który docenia. Najlepiej pozostawić go dla celów czysto ubezpieczeniowych.

hipotetyczny rozwój (wykonalność)

metoda ta jest stosowana w wycenie podziałów gruntów i terenów inwestycyjnych. Wartość gruntu dla dewelopera ustalana jest poprzez uwzględnienie szeregu czynników dotyczących całego projektu:

• całkowita sprzedaż brutto gotowego projektu pomniejszona o koszty sprzedaży (Plus GST) = realizacja netto
• pomniejszona marża na zysk i ryzyko dewelopera = całkowite nakłady kapitałowe (koszty rozwoju, gruntów i odsetek)
• pomniejszona o koszty rozwoju, opłaty i odsetki (odsetki i opłaty awaryjne) = wartość gruntów i odsetek
• pomniejszona o odsetki od wartości gruntów = całkowita wartość gruntów

to ta wartość wskazuje, czy rozwój będzie, hipotetycznie, wykonalny, czy nie. Jeśli deweloperzy nie mogą kupić ziemi i pokryć opłat z tytułu odsetek za około cenę, którą ich obliczenia pokazują, że jest „warta” dla nich, to generalnie projekt nie pójdzie do przodu. Oczywiście, inne szacunki kosztów i sprzedaży, wraz z harmonogramem, również muszą być prognozowane bardzo dokładnie.

hipotetyczny proces rozwoju można podsumować jako:

• deweloper wybiera działkę na podstawie tego, jaki przewidywany produkt końcowy będzie istniał
• deweloper kupuje ziemię i otrzymuje odsetki od pożyczonych środków
• strona jest opracowywana z uwzględnieniem kosztów rozwoju, budowy, odsetek od pożyczek
• deweloper przechodzi proces sprzedaży, odzyskując straty i realizując swoje zyski

większość deweloperów pożycza środki na zakup ziemi i jako takie otrzymuje odsetki. Ci, którzy nadal nie pozwalają na koszt za pieniądze zainwestowane w ziemi bez natychmiastowego zwrotu w przeciwieństwie do zwrotów uzyskanych gdzie indziej. Często nazywa się to „kosztem alternatywnym”. Na łączne nakłady inwestycyjne dla dewelopera składają się koszty zagospodarowania terenu, zagospodarowania i odsetek, Plus marże zysku i ryzyka. Aby odzyskać wszystkie koszty, ostateczne koszty sprzedaży wraz z komponentem GST gruntów zagospodarowanych musiałyby zostać dodane do całkowitych nakładów kapitałowych.

potrzebujesz pomocy przy wycenie nieruchomości komercyjnej?

jeśli masz jakiekolwiek pytania, skontaktuj się z zespołem Chapman & Frazer Commercial Real Estate w dowolnym momencie.