Staromodne określenie procesu zakupu nieruchomości w celu wykluczenia kupno domu na schodach sądu jest sposobem na uzyskanie prawdziwej transakcji na dom-lub wpaść w prawdziwe kłopoty.

proces wykluczenia

wykluczenia jest w rzeczywistości wieloetapowym procesem, który zaczyna się od „pre-foreclosure.”

to jest okres czasu po tym, jak hipoteka / akt zaufania po raz pierwszy przechodzi w Domyślne.

w tym czasie pożyczkodawca rozpoczyna proces prawny, który inicjuje przejęcie nieruchomości.

obejmuje to złożenie niezbędnych dokumentów prawnych i złożenie zawiadomienia o zamiarze do sądu.

pożyczkodawca jest również zobowiązany do umieszczenia ogłoszenia o zbliżającym się przejęciu nieruchomości w lokalnej gazecie (pod ogłoszeniami prawnymi), z reguły na określony czas.

jeśli jesteś zainteresowany nieruchomością, to da ci czas na przeprowadzenie badań na jej temat. Po zakończeniu okresu oczekiwania proces może przebiegać bardzo szybko!

po wykonaniu wymaganych prawem czynności pożyczkodawca może wystawić nieruchomość na sprzedaż na aukcji publicznej. Jak długo ten proces trwa zależy od prawa w każdym stanie.

Schody sądowe

aukcje odbywają się w budynku Sądu Powiatowego, w którym znajduje się nieruchomość. Występuje w określonych dniach każdego miesiąca. Aukcje nie zawsze są dobrze uczęszczane, a Ty możesz znaleźć się jako jedyny. Jeśli tak jest, może to oznaczać, że nieruchomość nie jest powszechnie postrzegana jako okazja (za cenę lub stan) i będziesz musiał się wystrzegać.

pożyczkodawca może określić „cenę minimalną”, która jest minimum, które zaakceptuje do przeniesienia nieruchomości. Pokryje to ekspozycję pożyczkodawcy w nieruchomości lub przynajmniej zminimalizuje ją, jeśli nieruchomość prawdopodobnie sprzeda się poniżej niespłaconej kwoty kredytu.

Jeśli ich oferta zostanie zaakceptowana przez pożyczkodawcę, aukcja zostanie anulowana.

Oferty mogą być pisane lub wywoływane.

musisz przyjść z certyfikowanymi środkami lub innymi środkami płatniczymi określonymi przez sąd w dniu aukcji i być gotowym do natychmiastowego sfinalizowania zakupu. W przeciwieństwie do zwykłych transakcji na rynku nieruchomości, nie ma okresu depozytowego między podpisaniem oferty a zamknięciem sprzedaży.

jeśli nieruchomość nie otrzyma ofert, pożyczkodawca odzyska nieruchomość. Następnie klasyfikuje się go jako” REO ” lub nieruchomość będącą własnością pożyczkodawcy, którą pożyczkodawca sprzeda w późniejszym terminie.

konkretny proces różni się w zależności od stanu, więc najlepiej jest sprawdzić konkretne procedury i wymagania z zaufanych lokalnych źródeł.

ryzyko wykluczenia Nieruchomości

z punktu widzenia kupującego wykluczenie jest dość proste i ma potencjał do wielkich nagród. Ale istnieje ryzyko, o którym musisz pamiętać.

Bidding Wars

Aukcje mogą tworzyć bidding wars! Jeśli tak się stanie, możliwe jest, że cena może być podniesiona do rzeczywistej ceny rynkowej lub nawet powyżej. Jeden lub więcej oferentów, którzy chcą kupić nieruchomość jako miejsce zamieszkania, może zostać zablokowany na nieruchomości i nie martwić się zbytnio o wartość odsprzedaży.

poznaj wartość rynkową nieruchomości, dostosuj się do stanu i przewidywanego zysku i nigdy nie licytuj więcej niż wcześniej ustalona cena maksymalna.

stan nieruchomości

nieodłącznym problemem związanym z przejęciem nieruchomości jest to, że na ogół nie będziesz w stanie wykonać inspekcji domu. Mieszkańcy mają tendencję do pozostania w przejętych nieruchomości do (i po) w ostatniej chwili, i nie pozwoli Ci w celu sprawdzenia. Również nieruchomość może mieć poważne problemy strukturalne, które będą Twoim problemem po zakupie domu. Będziesz kupował niewidzialny widok!

wykonaj inspekcję objazdową i przyjrzyj się uważnie zewnętrznej stronie i samej nieruchomości w poszukiwaniu wskazówek. Jeśli to wrak na zewnątrz, to prawdopodobnie jest w środku. Wykluczeni właściciele czasami celowo niszczą Dom.

kwestia tytułu własności

nigdy nie zakładaj, że hipoteka jest jedynym zastawem na nieruchomości. Jeśli dom jest w przejęciu, są prawdopodobnie inne zastawy, jak również.

Zamów szukanie tytułu na dowolnej nieruchomości, którą jesteś poważnie zainteresowany, dzięki czemu będziesz wiedział, w co się pakujesz.

poprzedni właściciele, którzy nie chcą opuścić domu

poprzedni właściciele domu nie mogą odejść po zakupie domu. Może być konieczne skorzystanie z działań prawnych, aby je usunąć, na własny koszt.

jako alternatywę, albo licytować tylko nieruchomości, o których wiadomo, że nie są zajęte, albo być gotówką dla poprzednich właścicieli do opuszczenia.

kwestie finansowania

kredytodawcy hipoteczni mają standardy, które zwykle nie pasują dobrze do nieruchomości. Kiedy kupujesz wykluczenie, bierzesz je tak, jak jest; Pożyczkodawca zwykle chce naprawić pewne przedmioty, a to się nie stanie. Kredytodawcy będą również zaniepokojeni, jeśli kupujesz dom dla inwestycji, lub co gorsza, aby szybko przerzucić na zysk.

kupno foreclosures prawdopodobnie nie zadziała, jeśli potrzebujesz uzyskać kredyt hipoteczny. Płać gotówką lub współpracuj z ludźmi, którzy mogą.

problemy po wykluczeniu

niektóre stany dopuszczają okres oczekiwania po sprzedaży aukcyjnej, podczas którego poprzedni właściciel może odkupić nieruchomość, jeśli może dopasować najwyższą ofertę. Jeśli mieszkasz w jednym z tych stanów, możesz wygrać ofertę i nadal nie dostać domu.

kupno nieruchomości może być niezwykle opłacalne. Ale jak widać, potencjał, aby przepłacić za nieruchomość, napotkać poważne koszty naprawy lub dostać się do prawnych uwikłań jest realny. Postępuj ostrożnie!