wzrost cen nieruchomości często wiąże się z większym popytem na mieszkania lub jest często obwiniany przez zagranicznych inwestorów lub spekulantów.
chociaż wszystkie powyższe czynniki odgrywają rolę w wartościach cen domów, duża część cen pochodzi bezpośrednio od dewelopera.
kupujący często zastanawiają się, w jaki sposób deweloperzy ustalają cenę za metr kwadratowy mieszkania. Istnieje wiele czynników, które wchodzą w cenę mieszkań przedkonstrukcyjnych, takich jak koszt zakupu ziemi, koszty budowy i opłaty rządowe.
zanim deweloper rozpocznie pracę nad projektem mieszkania, tworzy pro forma, aby pomóc mu zrozumieć i zarządzać ogólnymi kosztami i ryzykiem rozwoju.
ponieważ rosną koszty gruntów, budowy i opłaty rządowe, deweloperzy muszą zarządzać ryzykiem rozwoju za pomocą pro formas.
wiemy, że deweloperzy nie finansują projektów z własnych kieszeni. Istnieją pożyczkodawcy i inni partnerzy joint venture, a także inwestorzy kapitałowi, którzy przekazują duże sumy pieniędzy deweloperom. Zainteresowane strony muszą mieć pewność, że ich pieniądze są dobrze zarządzane, a ich wkład finansowy przyniesie zwrot z inwestycji.
Czytaj: czy inwestorzy Toronto Condo kupują teraz czy czekają?
inwestorzy i użytkownicy końcowi mogą nie chcieć tego słuchać, ale deweloperzy z pewnością martwią się o swoje wyniki finansowe.
dlatego pro formas są dobrymi narzędziami dla programistów w określaniu kosztów za metr kwadratowy. Często zdarza się, że deweloperzy używają scenariuszy „co jeśli” do testowania sukcesu projektu, a jednym z najłatwiejszych „co jeśli” jest pytanie: „co jeśli podniosę cenę za metr kwadratowy?”
cena za metr kwadratowy jest najłatwiejszym kosztem do zwiększenia, aby osiągnąć cele projektu, szczególnie gdy otoczenie rynkowe bezpośrednio wpływa na finansowo deweloperów, w tym wartość gruntów i indywidualne koszty twarde i miękkie, które są wymagane do budowy, a ostatecznie do ukończenia projektu mieszkalnego.
co dokładnie deweloperzy biorą pod uwagę przy ustalaniu cen? Oto szybki podział dla Ciebie:
rosnące koszty gruntów
MCAP zapewnia regularne raporty dotyczące wartości gruntów komunalnych, a dane z tych raportów mówią nam, że koszty gruntów naprawdę różnią się w zależności od regionu. Jeśli spojrzymy na centrum Toronto, na przykład, możemy zobaczyć, że średnia wartość rynkowa wysokościowego gruntu mieszkalnego wynosi od 265 do 275 dolarów za metr kwadratowy. Jest to dość kosztowny koszt do wchłonięcia dla każdego dewelopera i zdecydowanie pomaga wyjaśnić, dlaczego koszt za metr kwadratowy w Centrum Toronto jest znacznie wyższy niż w innych mniejszych gminach.
teraz porównaj to z Vaughan, rozwijającym się miastem o średniej wartości gruntów od 55 do 70 dolarów za metr kwadratowy. Oczywiście każdy budynek deweloperski w Vaughan może teraz zaoferować bardziej konkurencyjną cenę za projekty mieszkaniowe w przeciwieństwie do centrum Toronto, ponieważ nie są one zobowiązane do płacenia wysokich kosztów gruntów.
nie oznacza to, że nieruchomości w Vaughan nie są wielkimi inwestycjami, ale jest to po prostu sposób, aby kupujący zrozumieli, że istnieje powód, dla którego mieszkania w Centrum Toronto są znacznie droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy.
ważne jest również, aby zdać sobie sprawę, że popyt również odgrywa rolę. Więc jeśli wartości gruntów są tańsze w Vaughan, to nie znaczy, że tak pozostanie w przyszłości. Mogą zaistnieć warunki rynkowe, w których zauważalny jest znaczny wzrost cen nieruchomości gruntowych w przypadku powodzi popytu lub inwestycji w mieście, która przyciąga większą liczbę inwestorów i interesariuszy.
twarde i miękkie koszty budowy
nawet po szczepieniach w celu walki z pandemią, która rozpoczęła się w 2020 roku, branża budowlana będzie nadal odczuwać długoterminowe skutki tego globalnego kryzysu zdrowotnego. Zakłócenia globalnego łańcucha dostaw, recesja i blokady mają wpływ na koszty budowy w GTA i nie tylko.
kupujący chcą aktualnego i dokładnego zrozumienia, w jaki sposób deweloperzy decydują o ostatecznej cenie za metr kwadratowy dla mieszkań przedkonstrukcyjnych, co pomaga zapewnić lepszy obraz wszystkich zróżnicowanych kosztów, które idą na budowę nowego mieszkania mieszkalnego w GTA.
społeczeństwo często zdaje sobie sprawę z takich rzeczy, jak rosnące ceny domów, które często wiążą się z większym popytem na mieszkania. Ludzie często obwiniają zagranicznych inwestorów za podniesienie kosztów za metr kwadratowy, ale ceny są bardziej złożone.
prawdą jest, że czasami dzieje się wiele spekulacyjnych inwestycji, które mogą zwiększyć koszty zakupu nowego mieszkania. Podwyżki te są księgowane jako koszt za metr kwadratowy, który jest standardem stosowanym przez deweloperów przy ustalaniu cen w dowolnych warunkach rynkowych. Koszt za metr kwadratowy jest dość wrażliwy na te warunki rynkowe, ponieważ deweloperzy wykorzystują wzrost cen zgodnie z istniejącym popytem.
biorąc to pod uwagę, największy i najbardziej bezpośredni czynnik dla deweloperów przy ustalaniu ceny za metr kwadratowy jest związany z kosztami budowy.
Czytaj: Czy Bill 197 sprawi, że mieszkania w Toronto będą droższe dla inwestorów?
ogólnie rzecz biorąc, gdy Budowniczowie sprzedają przedsprzedaż mieszkań, aby kwalifikować się do finansowania budowy, umowy i umowy są podpisywane z kupującymi, którzy składają depozyty po ustalonych cenach, które mają być zapłacone w całości, gdy projekt jest gotowy do wynajęcia. Dlatego budowniczowie używają swoich pro formas do określenia wszystkich kosztów budowy, w tym zarówno twardych, jak i miękkich, przy określaniu ceny za metr kwadratowy dla każdej jednostki w fazie planowania i rozwoju.
tworzenie dokładnych szacunków jest ważne, aby upewnić się, że deweloperzy nie lekceważą kosztów, ponieważ może to wpłynąć na rentowność całego projektu. Jeśli koszty rozwoju wzrosną dramatycznie lub złe planowanie weszło w cenę, budowniczy prawdopodobnie nie będzie miał wyboru, jak anulować cały projekt. Doświadczeni deweloperzy nie mają w zwyczaju anulowania projektów, ponieważ wiedzą, że takie zachowanie wpływa na ich reputację.
zanim deweloper będzie w stanie określić cenę za metr kwadratowy, musi wziąć pod uwagę wszystkie swoje twarde koszty, które są najłatwiejsze do zdefiniowania, ponieważ mają charakter fizyczny.
doświadczone firmy budowlane wiedzą, jak oszacować i określić trudne koszty jeszcze przed rozpoczęciem prac nad budynkiem. Ci specjaliści znają dokładnie rodzaj i ilość potrzebnych materiałów, zanim deweloper rozpocznie prace nad potencjalnym projektem.
Grupa Altus opracowuje regularne raporty i badania, które zapewniają wgląd w koszty budowy, które mogą dać kupującym docenienie wymagającego zadania, przed którym stoją deweloperzy przy ustalaniu ceny za metr kwadratowy.
zgodnie z najnowszym kanadyjskim przewodnikiem kosztów grupy Altus 2021, koszty budowy w segmencie mieszkań mieszkalnych mogą wynosić od 250 do 340 USD za stopę kwadratową dla 40-60 piętrowego budynku mieszkalnego w GTA. Porównaj tę wartość z miastem takim jak Montreal, gdzie koszty budowy wynoszą tylko od 190 do 270 USD za stopę kwadratową.
więc jeśli kupujący zastanawiają się, dlaczego miasta takie jak Toronto kosztują więcej, to ważne jest, aby wziąć pod uwagę różnice regionalne, które mają wyższe koszty. Jeśli pomyślisz o kosztach związanych z zatrudnieniem stolarza, koparki, a nawet elektryka, zobaczysz, że stawka godzinowa dla tych specjalistów waha się od co najmniej 65 do 85 USD za godzinę.
średnio koszty miękkie mogą wahać się od 15% do 20% całkowitych kosztów budowy. Koszty te różnią się od kosztów twardych, ponieważ nie zatrzymują się po ukończeniu mieszkania. Koszty miękkie nadal naliczają się nawet po zbudowaniu wszystkiego i obejmują takie rzeczy, jak utrzymanie nieruchomości, ubezpieczenie, Bezpieczeństwo i inne bieżące koszty, które są wymagane do utrzymania aktywów.
opłaty rządowe
często pomijany aspekt kosztów jest związany z opłatami rządowymi, takimi jak opłaty za rozwój, opłaty za poświęcenie parku i opłata za świadczenia społeczne (wewnętrzny link do artykułu o nieruchomościach).
samorządy pobierają opłaty od deweloperów, które ostatecznie są przekazywane z powrotem nabywcom domów. Co ciekawe, opłaty za rozwój nadal rosną, mimo że te same gminy biorą miesiące i lata na zatwierdzenie rozwoju. W przypadku nowego budynku mieszkalnego średnie opłaty rządowe za jednostkę wynoszą około $122,800, czyli około 23,9% średniej ceny nowego mieszkania.
ta opłata ma na celu zapewnienie, że deweloperzy poświęcają wystarczającą ilość zielonej przestrzeni w ramach swoich planów rozwoju mieszkania. Budowniczowie zazwyczaj mają przeznaczyć co najmniej 5% ziemi na zieloną przestrzeń, ale często może to być wyzwanie w mieście takim jak Toronto. W rezultacie deweloperzy są zmuszeni do uiszczenia opłaty zamiast tego „poświęcenia” zielonej przestrzeni parkowej, co podnosi ogólne koszty rozwoju projektu przez budowniczego.
opłata ta bezpośrednio wpływa na koszt obliczenia stopy kwadratowej, ponieważ jest to kolejny dodatkowy koszt, który deweloperzy muszą zapłacić, aby upewnić się, że projekt został ukończony.
badanie przeprowadzone w 2018 roku przez grupę Altus wykazało, że gminy GTA zebrały około $1.13 miliardów w rezerwie gotówkowej, co jest dużą sumą pieniędzy, która jest wliczana w ostateczny koszt za metr kwadratowy nowych projektów mieszkaniowych. Według BILD, w latach 2006-2017 fundusze w rezerwie w gminach GTA wzrosły z nieco ponad 300 milionów dolarów do liczby, którą widzimy teraz, czyli 1,13 miliarda dolarów. Pokazuje to również, że deweloperzy decydują się bardziej płacić gotówką zamiast dedykowanego parku, ponieważ po prostu nie ma wystarczającej ilości ziemi do zbudowania.
BILD stwierdził, że koszty te dodają co najmniej $20,000 do $30,000 za jednostkę dla wieżowców, ponieważ deweloperzy decydują się na wkłady gotówkowe. Dlatego ważne jest, aby zrozumieć, że jest to kolejny dodatkowy koszt, który podnosi cenę za metr kwadratowy dla inwestorów i nabywców projektów mieszkaniowych przedkonstrukcyjnych.
Czytaj: BILD wprowadza nowy 20-punktowy Plan, aby rozpocząć ekonomię Ontario
jeśli weźmiemy na przykład średni koszt za metr kwadratowy ziemi w Centrum Toronto na Zachodzie, widzimy, że średni koszt ziemi może wynosić od 165 do 175 USD za metr kwadratowy, co oznacza, że opłata za świadczenia społeczne może dodać dodatkowe 4% do tej wartości, co daje całkowity koszt w zakresie od 172 do 182 USD za metr kwadratowy. Chociaż deweloperzy nie będą obciążani więcej niż 4% wartości gruntu, ważne jest, aby kupujący mieszkania wiedzieli, że jest to dodatkowy koszt, który poniosą deweloperzy i zostanie uwzględniony w ostatecznym obliczeniu ceny za metr kwadratowy za zakup nowego mieszkania.
przykład przypadku: analiza kosztów dla przeciętnego projektu GTA Condo
aby uzyskać bardziej praktyczne zrozumienie, w jaki sposób deweloperzy określają koszt na metr kwadratowy, rzućmy okiem na średni projekt GTA condo.
średni koszt gruntu w GTA wynosi około 27 milionów dolarów za ziemię o wielkości 2,1 Akra, co wychodzi na około 112 dolarów za stopę kwadratową do zbudowania.
ponieważ większość projektów GTA condo jest wyższa niż 5 kondygnacji z więcej niż 10 lokalami mieszkalnymi, oznacza to, że deweloper będzie automatycznie zobowiązany do zapłaty opłaty za świadczenia społeczne ograniczonej do 4%.
teraz spójrzmy na opłaty rządowe. Średnie opłaty rządowe w GTA wynoszą około 16% całkowitych kosztów budowy wieżowców. W dolarach przekłada się to na około $96,233 za jednostkę przy zakupie mieszkania w Markham i $76,762 za jednostkę przy zakupie w Toronto.
a trzeci duży koszt jest związany z kosztami budowy, które muszą ponieść deweloperzy. Kiedy mówimy o kosztach budowy, bierzemy pod uwagę zarówno koszty miękkie, jak i twarde. Jak wiemy, twarde koszty budowy w samym Toronto wahają się od 200 do 260 dolarów za stopę kwadratową dla 40 do 60 piętrowego budynku mieszkalnego, co stanowi około 20% do 30% całkowitego kosztu za stopę kwadratową. W przypadku projektu mieszkalnego, który jest wyceniony na 900 USD za stopę kwadratową, miękki koszt będzie wynosił średnio około 90 USD za stopę kwadratową.
w związku z tym, biorąc pod uwagę koszty budowy, które obejmują zarówno koszty twarde, jak i miękkie, suma wynosi około 300 do 350 USD za stopę kwadratową jako udział w całkowitym koszcie za stopę kwadratową, który pobiera deweloperzy, co stanowi nieco ponad jedną trzecią kosztów projektu mieszkalnego, który sprzedaje się za 900 USD za stopę kwadratową.
teraz, jeśli zrobimy przybliżoną kalkulację głównych kosztów, dodając grunty, koszty budowy i opłaty rządowe, które muszą zapłacić deweloperzy, możemy zobaczyć z poniższej tabeli, że całkowity koszt za stopę kwadratową, który deweloper może potencjalnie być zobowiązany do zapłaty za rozwój projektu mieszkalnego w wieżowcu, waha się od co najmniej 665 do 775 USD za stopę kwadratową dla projektu mieszkalnego, który jest sprzedawany publicznie po 900 USD za stopę kwadratową. To pozostawia deweloperowi marżę zysku w wysokości około $125 do $235 za stopę kwadratową dla każdej jednostki mieszkalnej.