polisy ubezpieczeniowe właściciela zazwyczaj kosztują około 25% więcej niż polisy ubezpieczeniowe właścicieli domów, zgodnie z Insurance Information Institute. Średni koszt ubezpieczenia właściciela był $1,478 w składce rocznej, a średni koszt ubezpieczenia właścicieli domów był $1,192, jak kilka lat temu.

na przykład otrzymaliśmy oferty ubezpieczeniowe na typową nieruchomość wynajętą w Chicago w trzech jednostkach od pięciu różnych firm, a składki ubezpieczeniowe wahały się od 2400 do 6600 USD za tę samą ochronę.

dlaczego ubezpieczenie właściciela domu kosztuje więcej niż ubezpieczenie właściciela domu?

główny powód różnicy staje się jasny, gdy myślisz o tym, kto mieszka w domu. Przewoźnicy ubezpieczeniowi widzą mniej roszczeń i niższe średnie kwoty strat w domach zamieszkanych przez właścicieli niż w wynajmie. Zdrowy rozsądek mówi, że nikt nie zajmie się nieruchomością tak jak właściciel.

i kolejna różnica pojawia się, gdy spojrzysz na wysokość ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Właściciele mają wyższy poziom ochrony, aby chronić się przed procesami sądowymi i opłatami prawnymi wynikającymi z rannych najemców lub gości. To normalne, że polisa właściciela ma limit odpowiedzialności w wysokości 1 mln USD.

czy są zniżki na ubezpieczenie właściciela?

rabaty istnieją, ale nie są tak ważne, jak inne rodzaje ubezpieczenia, takie jak ubezpieczenie samochodu. Na przykład Państwowe Gospodarstwo rolne przyznaje przerwy cenowe na dobre stopnie lub kursy jazdy. Nie znajdziesz czegoś takiego z ubezpieczeniem właściciela.

zamiast tego rzuć okiem na te dwa sposoby oszczędzania:

• urządzenia zabezpieczające. Zainstaluj alarmy antywłamaniowe, systemy przeciwpożarowe lub czujniki ruchu, aby obniżyć cenę.
• Wiele Właściwości. Pakiet ubezpieczenia właściciela dla wszystkich wynajmu w tej samej firmie, aby obniżyć składkę z każdej polisy.

czy polisa ubezpieczeniowa mojego właściciela domu obejmuje moją wynajętą nieruchomość?

to zależy. Odpowiedz jak często wynajmujesz nieruchomość i jak długo ludzie pozostają, aby zdecydować, jakiego rodzaju ubezpieczenia potrzebujesz. Zapoznaj się z tymi trzema scenariuszami, które pomogą Ci wybrać:

• Częste Wynajem Krótkoterminowy. W przypadku Airbnb, VRBO lub innej instalacji, w której różni goście zatrzymują się na krótki czas, np. w pensjonacie lub hotelu, potrzebna jest komercyjna polisa ubezpieczeniowa.
• Wynajem Krótkoterminowy. W przypadku wynajmu głównego miejsca zamieszkania na okres krótszy niż 30 dni, na przykład podczas urlopu, możesz skorzystać z polisy właściciela domu za zgodą ubezpieczyciela.
• Wynajem Długoterminowy. W przypadku okresów dłuższych niż krótkoterminowe, takich jak typowa 6-miesięczna lub roczna umowa najmu, należy wykupić polisę wynajmującego.

ogólna zasada pomocy, ubezpieczenie osobiste nie obejmuje działalności komercyjnej. Na przykład wielu ekspertów finansów osobistych sugeruje parasolową polisę, aby chronić Cię przed roszczeniami z tytułu odpowiedzialności cywilnej powyżej limitów polisy właściciela domu. Ale twoja polityka parasolowa nie będzie miała zastosowania do twojej nieruchomości inwestycyjnej na wynajem, jeśli utworzysz ją jako oddzielną firmę lub LLC.

czy też powinienem wykupić ubezpieczenie najemcy?

Nie, Nie musisz kupować zarówno polisy właściciela, jak i polisy najemcy. Pewne zamieszanie wynika z faktu, że ubezpieczenie wynajmującego jest czasami nazywane ubezpieczeniem nieruchomości na wynajem. Polisy ubezpieczeniowe dotyczące wynajmu nieruchomości obejmują domy, a polisy ubezpieczeniowe najemców chronią rzeczy osobiste i odpowiedzialność najemców.

wielu właścicieli wymaga od swoich najemców zakupu ubezpieczenia najemców, ponieważ zmniejsza to bóle głowy, gdy pojawiają się roszczenia dotyczące własności osobistej. Na przykład, jeśli pożar uszkodzi wynajem i zniszczy mienie najemców, mogą oni domagać się odszkodowania przeciwko tobie, nawet jeśli powinni byli zabezpieczyć się polisą najemców.

i właściciele żądają od najemców wykupienia ubezpieczenia najemców w celu ochrony najemców po poważnym roszczeniu. Wróćmy do przykładu ognia. Gdyby najemca musiał się przeprowadzić do czasu zakończenia remontu, jak zapłaciliby za koszty utrzymania? Polisa najemcy obejmowałaby to dla nich, podczas gdy ubezpieczenie właściciela zrekompensowało ci utratę dochodów z wynajmu, podczas gdy dom jest znośny.

przykład ubezpieczenia właściciela nieruchomości z prawdziwego zdarzenia

przyjrzyjmy się nieruchomościom z prawdziwego wynajmu, aby rozbić Rodzaj ochrony ubezpieczeniowej i koszty. Ten apartamentowiec o powierzchni 3700 metrów kwadratowych z trzema lokalami na wynajem znajduje się w pobliżu centrum Chicago przy Fullerton Avenue. Ostatnio sprzedał się za $950,000 w 2018, a właściciel uważa, że jego koszt wymiany wyniesie około $ 740,000 przy $ 200 za stopę kwadratową. Jest w pełni wynajęty i przynosi miesięczny dochód z wynajmu w wysokości $6,000.

właściciel dostał trzy cytaty od swojego agenta ubezpieczeniowego i kupił polisę ubezpieczeniową właściciela od USLI za łączną roczną składkę w wysokości 3137 USD.

najpierw przejrzyjmy jego ubezpieczenie, a potem wyjaśnijmy, co to znaczy.

• : 844 000 $limit, 2 500 $odliczenie
• inne obiekty: 168 000 $limit
• zawartość (własność prywatna): 5 000 $limit
• wartość najmu: 168 800 $limit
• wandalizm: 844 000 $limit
• ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej: $1,000,000 limit
• płatności medyczne: $ 5,000 limit

patrząc na koszt każdej pozycji, widzimy, że niektóre są znacznie droższe niż inne:

• mieszkanie: 2200 zł składka roczna
• spis treści :35 zł składka roczna
• składka roczna: 532 zł składka roczna
• : $ 350 roczna premia

pokrycie mieszkania zapłaciłoby za odbudowę całego budynku, gdyby doszło do rozległych szkód majątkowych w wyniku pożaru lub klęski żywiołowej, więc ma sens, że to pokrycie jest najdroższą częścią w $2,200.

przechodząc do „treści”, pokryje to szkody w mieniu osobistym właściciela, które jest przechowywane w wynajmowanej nieruchomości. Ważne jest, aby pamiętać, że nie chroni to mienia osobistego najemców — po to jest polisa ubezpieczeniowa najemców. Ponieważ limit tutaj wynosi tylko $5,000, firma ubezpieczeniowa nie podejmuje dużego ryzyka, więc ubezpieczenie kosztuje tylko $35.

nastepny temat to wandalizm. To Ubezpieczenie jest dość drogie w $532. Ta nieruchomość znajduje się w gęstym obszarze miejskim, co zwiększa ryzyko i koszty tego dodatkowego pokrycia.

Last, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej kosztuje $350 za $ 1m w ochronie przed odpowiedzialnością i $ 5,000 w płatnościach medycznych dla najemców i ich gości.

co jest nie tak w tym przykładzie

właściciel uważa, że jego ubezpieczenie właściciela chroni przed prawie wszystkim, co może się stać z jego nieruchomością, a on jest w dobrej kondycji. Nie jest.

zauważyłeś kolumnę na wydruku, gdzie jest napisane ” wycena?”Tam znajdziesz słowa” rzeczywista wartość pieniężna.”To nie znaczy, Jak to brzmi.

rzeczywista wartość gotówkowa (ACV) jest tym, co ktoś zapłaciłby Ci gotówką za kawałek nieruchomości: koszt wymiany minus amortyzacja. Na przykład, załóżmy, że właściciel zainstalował dach i kosztuje 40 000 USD—to jest koszt wymiany. Ale zamontował dach w 1999 roku, więc do tej pory jego amortyzacja wzrosła o 18 000 dolarów. Rzeczywista wartość gotówkowa wynosi teraz tylko $22,000; to jest koszt wymiany $40K minus $18k w amortyzacji.

tak więc, jeśli właściciel ma zadaszoną stratę na dachu, jego pokrycie nieruchomości będzie wyceniać dach na 22 000 USD, mimo że naprawa będzie kosztować 40 000 USD. Jest jeszcze gorzej. Właściciel ma prawo do odliczenia $ 2,500. Wreszcie właściciel skończy z czekiem za jedyne $19,500, aby wymienić dach, który będzie kosztował $ 40k. oznacza to, że musi wymyślić $ 20,500 z kieszeni.

Podsumowując: właściciel powinien prawdopodobnie uzyskać nową wycenę, w której metodą wyceny jest” koszt wymiany „zamiast” rzeczywista wartość gotówkowa.”

Wskazówka dla przyszłych właścicieli

rozmawialiśmy z inwestorem nieruchomości, który podzielił się wglądem w to, jak korzysta z ubezpieczenia właściciela nieruchomości, które rehabilituje, a które wynajmuje najemcom w przyszłości.

pamiętaj, że powinieneś mieć polisę ubezpieczeniową właściciela tylko wtedy, gdy nieruchomość jest faktycznie zajęta przez najemcę. Potrzebujesz czegoś, co nazywa się pustą polisą, która jak możesz sobie wyobrazić jest droższa, ponieważ statystycznie pusta nieruchomość jest znacznie bardziej skłonna do złożenia roszczenia. Stosujemy pustą polisę po zakończeniu budowy i czekamy na lokację najemcy. Po wprowadzeniu się najemcy zamieniamy polisę na polisę wynajmującego, która jest tańsza. Patrząc wstecz na swoje historyczne wydatki, pusta polisa jest o 120% droższa niż polisa właściciela (861 rocznych właścicieli kontra 1880 rocznych pustostanów)

Bill Samuel / Blue Ladder Development