gdy wszyscy staramy się przejść przez tę pandemię, firmy każdej wielkości walczą w każdy możliwy sposób. Nie tylko stoją przed perspektywą uwolnienia cennych pracowników, ale rozumieją, że perspektywa kontynuowania działalności zmniejsza się każdego dnia, gdy pandemia jest zamknięta. Firmy, które jeszcze nie zawiodły, żyją na krawędzi, szukając sposobów, aby przetrwać najbliższe miesiące. Niektóre z nich to raczkujące firmy, niektóre istnieją już od dziesięcioleci, a inne po prostu uderzają w swój znak, stając się opłacalne po latach poświęcenia. Ich wspólną cechą jest wirtualne zamknięcie ich rynków i utrata przychodów. Niestety, bez dochodów właściciele firm nie są w stanie sami zapłacić, co z kolei utrudnia, jeśli nie uniemożliwia, zaspokojenie ich osobistych potrzeb ekonomicznych. Ponadto istnieją znaczne nakłady biznesowe, których nie można po prostu zawiesić. Ubezpieczenie, dzierżawa sprzętu, spłata kredytu biznesowego, czynsz i inne podobne miesięczne wydatki są zobowiązaniami umownymi, których nie można zignorować. Wielu z nich musi doprowadzić do bankructwa. Najistotniejszym obowiązkiem umownym małych i średnich przedsiębiorstw jest najem komercyjny.
w Kancelarii Prawniczej Donald R. Oder prowadzimy regularne negocjacje z najemcami i wynajmującymi w sprawie wcześniejszego rozwiązania umów najmu lokali użytkowych. Negocjacje te są niezwykle płynne i chociaż wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu komercyjnego nie jest bezbolesne, zwykle osiąga się rozsądny kompromis. W miarę jak obecna pandemia nadal dręczy nasze społeczeństwo, sposób, w jaki właściciele postrzegają wczesne rozwiązania umowy, staje się jeszcze bardziej płynny, ponieważ właściciele zaczynają przewidywać atak opóźnień w płatnościach i porzuceń najmu.
Jakie Masz Opcje?
obecne Moratorium: to ważne, żebyś nie polegał na obecnym moratorium na eksmisje (i wirtualnym całkowitym zamknięciu sądów w Kalifornii). Podczas gdy właściciel jest obecnie w stanie przejść do przodu z bezprawnych działań zatrzymujących (eksmisje), nadal będzie winien czynsz, a gdy moratorium zostanie zniesione, wielu właścicieli przejdzie prosto do procesu eksmisji.
Kontynuuj dzierżawę: jeśli uważasz, że Twoja firma może przetrwać burzę, ale może spóźnić się z niektórymi zobowiązaniami (w tym czynszem), najlepiej po prostu skontaktować się z właścicielem i porozmawiać. W tych niezwykłych czasach, właściciel powinien być skłonny do pracy z Tobą.
przestań płacić czynsz i / lub porzucać lokal: Jeśli okaże się, że nie możesz kontynuować działalności w żadnych okolicznościach, możesz po prostu przestać płacić czynsz i/lub porzucić lokal. Ta opcja nie jest zalecana (chyba że istnieje możliwość bankructwa, a nawet wtedy będziesz musiał skonsultować się z prawnikiem upadłościowym przed podjęciem działania). Jeśli przestaniesz płacić czynsz, twój właściciel prawie na pewno będzie szukał pierwszej dostępnej okazji, aby rozpocząć proces eksmisji. Jeśli zrezygnujesz z lokalu, twój właściciel złoży osobny pozew o odszkodowanie (przeterminowany czynsz, przyszły czynsz, odzyskanie bezpłatnego czynszu i zachęt najemcy, opłaty adwokackie i inne koszty prawne itp.). Tak czy inaczej, będziesz zmuszony albo wziąć udział w kosztownym postępowaniu sądowym, albo całkowicie zignorować pozew, umożliwiając właścicielowi uzyskanie orzeczenia o niewykonaniu zobowiązania. W przypadku niewywiązania się z zobowiązań, oprócz znaczącego uderzenia w kredyt, właściciel będzie starał się udekorować Twoje zarobki, obciążyć Twoje konta bankowe i umieścić zastawy na twojej nieruchomości. Jeśli masz jeszcze działającą firmę, możesz uzyskać Kran Do kasy, dzięki któremu Szeryf może pobierać gotówkę bezpośrednio z Twojej kasy. Oczywiście, może to mieć niewielkie znaczenie, jeśli stoją wybitnych bankructwa. Jeśli nie, kosztowne spory sądowe i / lub wyrok przeciwko tobie nie są przyjemną opcją.
WYNEGOCJUJ umowę wcześniejszego rozwiązania umowy najmu: jeśli jest oczywiste, że nie możesz już kontynuować działalności w żadnych okolicznościach, najlepszym rozwiązaniem jest próba negocjacji w sprawie wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Podczas gdy wynik rzadko jest bezbolesny, jest to na ogół najlepszy sposób, aby zatrzymać krwawienie. Jeśli zdecydujesz się na tę drogę, ważne jest, aby uniknąć wszczęcia postępowania sądowego przeciwko tobie i/lub porzucenia lokalu. Twoja pozycja przetargowa zostanie obniżona w tych okolicznościach.
zaczynamy od analizy negocjacji sprzed pandemii. Właściciele najchętniej budują siebie w całości. Pragną zredukować szkody do zera i oczekują, że najemcy pokryją wszystkie straty (jak wymaga tego większość komercyjnych umów najmu). Oznacza to odzyskanie wszystkich zaległych czynszów, wszystkich zachęt najemcy, przyszłego czynszu, opłat adwokackich, opłat maklerskich i kosztów prawnych. Najemcy natomiast chcą i często muszą płacić jak najmniej. W większości przypadków właściciele i najemcy są w stanie iść na kompromis. Często właściciele zdają sobie sprawę, że najemca jest na ostatnich nogach i dalsze wysiłki windykacyjne mogą być bezowocne. Tam, gdzie jasne jest, że najemca ma ograniczone zasoby, czasami bardziej praktyczne jest zawarcie umowy, nawet jeśli oznacza to akceptację planu płatności.
w praktycznie wszystkich negocjacjach nadrzędnym problemem jest przyszły czynsz. Wynajmujący wymagają przyszłego czynszu w celu zapewnienia, że nie ma luki w czynszu między rozwiązaniem obecnego najemcy a rozpoczęciem nowego najmu. Debata skraca oczekiwany czas potrzebny na pozyskanie nowego lokalu. Właściciele chcą jak najwięcej przyszłego czynszu, aby pokryć niepewność związaną z wypełnieniem przestrzeni. Lokatorzy twierdzą, że jest odwrotnie. Przyszły czynsz jest prawie zawsze największym składnikiem wypłaty wypowiedzenia umowy najmu. Istnieje wiele innych kwestii związanych z kosztami związanymi ze znalezieniem nowego Najemcy i odzyskaniem bezpłatnego czynszu i dodatków na poprawę najemcy, które wykraczają poza zakres tego artykułu. Jednakże powyższe ustalenia określają ramy, na podstawie których prowadzone są negocjacje.
analizując to w kontekście obecnych kryzysów pandemicznych, jedyne co jest pewne, to to, że problemy lokatorów i właścicieli są bezprecedensowe. Trudno wiedzieć, jak właściciele nieruchomości zareagują na kryzys. Wielu właścicieli (w tym właścicieli mom I pop) zależy od dochodów ze swoich nieruchomości komercyjnych jako jedynego źródła dochodu. Kryzys dotknie ich równie głęboko, jak i najemców. Właściciele firm będą szukać sposobów, aby zminimalizować nadchodzące szkody. Tak czy inaczej, wydaje się temu pisarzowi, że wszyscy właściciele są pewni, że zrozumieją niezwykłe czasy, w których żyjemy i wszyscy właściciele dostosują odpowiednio swoje taktyki negocjacyjne. Minimalizacja strat w tym klimacie może oznaczać przyznanie najemcy bezpłatnego czynszu lub wyrażenie zgody na podział obciążenia poprzez zmniejszenie czynszu na pewien okres czasu. W końcu zastąpienie najemców podczas pandemii może okazać się niemożliwe, a przy trwającej recesji oczekiwania na przyszłość prawdopodobnie nie będą optymistyczne.
czas jest najważniejszy: niedługo właściciele będą zasypywani wnioskami o bezpłatny czynsz, obniżkami czynszu i wnioskami o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Gdy to się zacznie, chęć właścicieli do współpracy z najemcami może drastycznie się zmienić, gdy zdają sobie sprawę, jak bardzo pandemia wpływa na ich najemców. Idealnie, najemcy (którzy są pewni, że nie będą w stanie kontynuować) dojdzie do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu z wynajmującym przed tym atakiem. Właściciele nadal radzą sobie z pandemią koronawirusa i jest wyjątkowy moment, w którym praktycznie każda osoba na świecie rozumie, że wszyscy musimy pracować razem nad rozsądnymi rozwiązaniami problemów związanych z pandemią. Jako społeczeństwo mamy nadzieję, że ten sposób myślenia będzie kontynuowany wraz z zanikaniem pandemii. Na tym etapie pozostaje jednak znaczna niepewność i szybkie działanie wydaje się być najbezpieczniejszym sposobem działania.
w tym niezwykłym czasie Kancelaria Adwokacka Donalda R. Odra będzie reprezentować wszystkich najemców komercyjnych ubiegających się o wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu (lub zmianę umowy najmu) za jednorazową obniżoną stałą opłatą. Pan Oder będzie negocjował w Twoim imieniu rozwiązanie wszystkich nierozstrzygniętych kwestii z wynajmującym, w tym przygotowanie i negocjowanie ostatecznej umowy przedterminowego rozwiązania umowy najmu.
prosimy o kontakt z San Diego adwokat Donald R. Oder bezpośrednio pod numerem 619-888-1346 w dowolnym momencie. Nie ma opłaty za wstępną konsultację.