możliwość inwestycji w Self Storage

prawdziwy komercyjny rozwój self storage rozpoczął się pod koniec lat 60.przez pionierów branży self storage, którzy dostrzegli rosnące zapotrzebowanie na przechowywanie w budynkach mieszkalnych i komercyjnych. Byli to deweloperzy, którzy odważyli się i stworzyli scenę dla branży, którą znamy dzisiaj–branży, która podwoiła się.

branża self storage nie różni się od innych branż, jeśli porównuje się ekonomię podaży i popytu. Wraz ze wzrostem popytu na magazyny mieszkaniowe i komercyjne, rośnie również zapotrzebowanie na urządzenia, które je dostarczają. Olbrzymi rozwój przemysłu w ciągu ostatnich 25 lat można przypisać większej świadomości społecznej na temat ekonomicznych i osobistych zalet produktu. Ten ciągły wzrost popytu, w połączeniu z doskonałym potencjałem inwestycyjnym, sprawił, że od 1978 roku self storage jest jedną z wiodących rozwijających się branż w kraju.

gdy popyt w branży został ustalony, siłą napędową tych towarów lub usług niezbędnych do jej zaspokojenia zawsze był kapitał i zwrot z inwestycji. Aby zrozumieć potencjał self storage jako inwestycji, należy najpierw zrozumieć jego podstawową ekonomikę. Tabela 1 to model finansowy typowego rozwoju Self storage, wyjaśniający „dolną linię” takiej inwestycji. Istnieje wiele kosztów rozwoju Self storage na różnych rynkach w całym kraju. W związku z tym model ten wykorzystuje krajowe średnie branżowe do reprezentowania indywidualnych kosztów rozwoju, czynszów i wielkości projektu. Zakłada udział kapitału własnego w wysokości 20 procent całkowitych kosztów, a pozostałe 80 procent jest finansowane.

koszt inwestycji w jednostki magazynowe

analiza przepływów pieniężnych

„Zestawienie przepływów pieniężnych” w tabeli 1 pokazuje, że obiekt samoobsługowy o powierzchni 40 000 stóp kwadratowych netto, na rynku z rocznymi czynszami wynoszącymi 9 USD za stopę kwadratową, wygeneruje 450 000 USD rocznego czynszu brutto przy 100 procentowym obłożeniu. Pozostałe dochody pochodzą z opłat za zwłokę, sprzedaży detalicznej, opłat administracyjnych, prowizji za wynajem samochodów ciężarowych itp., i zwykle stanowi dodatkowy dochód w wysokości 5 procent.

10-procentowa korekta całkowitego prognozowanego dochodu jest powszechna, ponieważ reprezentuje normalne przewidywane straty związane z pustostanem i poborem. Osiągnięcie i utrzymanie średniego najmu na poziomie co najmniej 90% powinno być celem każdej inwestycji i powinno być wykorzystane do oceny potencjału inwestycyjnego projektu.

normalne koszty operacyjne wynoszą zwykle od $2.75 do $3.25 za metr kwadratowy zabudowy. Ta zmienność wydatków wynika z kosztów zmiennych na różnych rynkach, takich jak podatki od nieruchomości, wynagrodzenia menedżerów i koszty mediów.

przychody operacyjne netto (NOI) to saldo dochodów z rozwoju po zapłaceniu kosztów operacyjnych. Utrzymanie najwyższego możliwego NOI jest niezwykle ważne, ponieważ służy do określania obecnej i przyszłej wartości obiektu. NOI powinno wynosić od 60 do 67 procent efektywnego dochodu brutto rozwoju.

obsługa zadłużenia w tym konkretnym modelu finansowym opiera się na kwocie pożyczki w wysokości 1,59 miliona dolarów, stopie procentowej 10 procent i stopie amortyzacji 25 lat. Obsługa zadłużenia całkowicie zależy od ustaleń finansowych wynegocjowanych z pożyczkodawcą. Kondycja finansowa inwestora i postrzeganie ryzyka przez pożyczkodawcę często determinują stopę procentową, kwotę pożyczki i okres amortyzacji.

po określeniu rzeczywistego NOI rozwoju i obsługi zadłużenia, która ma być spłacona w czasie, powstaje przewidywany przepływ środków pieniężnych. W modelu finansowym przedstawionym w tabeli 1 inwestycja w wysokości 397 615 USD wygenerowała dodatni przepływ gotówki w wysokości 117 761 USD lub 29,6 procent zwrotu z inwestycji „cash-on-cash”. Jest to typowy zwrot z inwestycji dla inwestorów Self storage, który jest jednym z głównych powodów ogromnego wzrostu branży w ciągu ostatnich 25 lat.

Co to są koszty rozwoju Self Storage

również wymienione w tabeli 1 to pełna lista średnich kosztów rozwoju dla uruchomienia firmy Self storage. Tutaj ponownie, istnieją zmienne, ale większość z nich ogranicza się do rzeczywistych kosztów gruntów i kosztów budowy jednostek self storage.

jedną z największych zmiennych i najbardziej decydujących czynników określających wykonalność rozwoju jest rzeczywisty koszt gruntu do rozwoju. Przedstawiona analiza finansowa wskazuje, że cena zakupu ziemi wynosi 3,25 USD za stopę kwadratową. Jednak ze względu na pokrycie terenu w przybliżeniu 45.91 procent, koszt netto ziemi na stopę kwadratową netto do wynajęcia wynosi 6.82 USD. Powierzchnia najmu netto jest całkowicie zależna od dopuszczalnego pokrycia terenu. Maksymalizacja pokrycia netto na placu budowy zależy od takich czynników, jak niepowodzenia w zagospodarowaniu przestrzennym, służebności, Media, wymagania dotyczące zgodności z kodami budowlanymi oraz topografia i rzeczywisty układ fizyczny terenu. Normalne pokrycie terenu wynosi od 35% do 50%.

co do kosztów budowy, prac na budowie i mediów to największe koszty zmienne. Normalne koszty rozwoju witryny wahają się od $4.25 do $8 i, ponownie, zależy całkowicie od rzeczywistej topografii i fizycznego układu strony. Oczyszczanie / karczowanie, wykopy, odwadnianie burzowe, narzędzia itp., wszystkie są specyficzne dla witryny, a ich koszty będą się różnić w zależności od witryny. Zatrudnienie inżyniera budowlanego z doświadczeniem w self storage powinno zapewnić zminimalizowanie tych kosztów. Uważaj na koszty gruntów poniżej wartości rynkowych. Najczęściej niska cena ziemi oznacza, że istnieje problem, który będzie wymagał dużych nakładów na zagospodarowanie terenu.

oczywiście koszt budowy self storage zależy od rodzaju produktu, który się rozwija. Koszty budowy różnią się jednak tylko nieznacznie w porównaniu z kosztami zmiennymi gruntów i zagospodarowania terenu. Średni koszt budowy, w tym prace na budowie/narzędzia, waha się od $23 do $28 za stopę kwadratową budynku brutto, czyli około 67 procent ogólnego budżetu na rozwój.

pozostałe koszty rozwoju różnią się tylko nieznacznie, z wyjątkiem kosztów finansowania i przenoszenia odsetek. Kondycja finansowa inwestora i jego umiejętności negocjacyjne będą decydować o tych kosztach. Typowy koszt rozwoju self storage waha się od $34 do $42 za budynek brutto stopy kwadratowej. Ponownie, Ta wariancja jest zależna od gruntów, budowy i kosztów finansowania. Należy jednak pamiętać, że istnieje związek między czynszami rynkowymi a kosztami rozwoju. Im wyższe są koszty na rynku,tym wyższe będą czynsze.

Dlaczego Prognozy Finansowe Są Ważne?

przedstawiony model finansowy wskazuje, że inwestycja w wysokości 397 615 USD osiąga 29,6% zwrotu z inwestycji gotówkowej, gdy inwestycja utrzyma 90% obłożenia. Ponadto pokazuje, że przyszła wartość rynkowa firmy, oparta na stopie kapitalizacji 10 procent i istniejących warunkach finansowych, wyniesie 2,85 miliona dolarów. W związku z tym inwestor mógł zrealizować zysk $864,425 na sprzedaży firmy w przyszłości.

kolejna ważna statystyka finansowa, którą należy zauważyć, to próg rentowności dla modelu w tabeli 1. Ten konkretny model przewiduje, że najem na poziomie 65% pokryje wszystkie koszty operacyjne i związane z obsługą zadłużenia. Normalny próg rentowności obłożenia usług zadłużeniowych w transakcjach self storage waha się od 60% do 72%. Jest to znacznie poniżej normalnego progu rentowności dla innych rodzajów nieruchomości. Niższe niż przeciętne przychody z najmu związane z inwestycjami typu self storage minimalizują ryzyko inwestora i dają mu większą elastyczność w radzeniu sobie z wahaniami rynkowymi lub ekonomicznymi.

zrozum, że modele finansowe to tylko projekcje. Różne czynniki wewnętrzne i zewnętrzne mogą mieć wpływ na ogólne wyniki finansowe inwestycji i zwrot z inwestycji przez inwestora. Jednak model finansowy w tabeli 1 jest naprawdę reprezentatywny dla typowej działalności self storage i projektuje to, czego inwestor może normalnie oczekiwać od swojej inwestycji. Self storage był i nadal będzie jednym z najlepszych instrumentów inwestycyjnych dostępnych w tym kraju.

czy Self Storage to udana inwestycja?

jednym z najlepszych sposobów porównywania inwestycji w nieruchomości jest spojrzenie na wyniki self storage i innych inwestycji w nieruchomości w ciągu ostatniej dekady. Niedawno moja firma zakończyła dogłębne badanie wydajności budynków wielorodzinnych, biurowych, detalicznych i self storage w Teksasie, Oklahomie, Nowym Meksyku, Kolorado i Luizjanie w ciągu ostatnich 10 lat. Badanie skupiło się na wskaźniku niepowodzeń tych wydarzeń, które rozpoczęły się w latach 1980-1987 i działały podczas recesji gospodarczej, która rozpoczęła się w tych stanach w połowie lat 80. wyniki badania są następujące:

• Multifamily = wskaźnik awaryjności 58 procent
• Office = wskaźnik awaryjności 63 procent
• Retail = wskaźnik awaryjności 53 procent
• Self storage = wskaźnik awaryjności 8 procent

liczba nieruchomości self storage, które zostały przeznaczone do sprzedaży w portfelu nieruchomości FDIC lub RTC były znacznie mniejsze niż inne nieruchomości w tym samym okresie. Z tego 8 procent w awariach self-storage, znaczna liczba firm została przejęta przez instytucje finansowe, ponieważ były one zabezpieczeniem pożyczek na innych nieruchomościach.

dlaczego istnieje znacząca różnica w sukcesie między self storage a innymi nieruchomościami? Jakie są kluczowe elementy, które zapewniają dodatkową przewagę pamięci masowej self storage, aby przetrwać trudne ekonomiczne czasy? Pierwszą rzeczą, którą inwestor musi zrozumieć, jest to, co dzieje się z użytkownikiem końcowym–klientami mieszkaniowymi i komercyjnymi–podczas wahań w gospodarce rynkowej.

Rynek Self Storage

w czasach, gdy rynek przeżywa ożywienie gospodarcze, biznes zaczyna się rozwijać, rosną możliwości zatrudnienia, a sprzedaż nowych i istniejących domów jednorodzinnych zaczyna rosnąć. Można by oczekiwać, że właściwości Self storage będą dobrze działać; najczęściej tak. Ocena typowych Self storage property Rent rolls w tym czasie zwykle pokazuje wysoki odsetek klientów mobilnych-osób wprowadzających się na rynek po raz pierwszy lub klientów „wykupujących” z domów typu starter.

po stronie komercyjnej zwiększona aktywność biznesowa oznacza zwiększoną liczbę najemców komercyjnych self storage. Z drugiej strony, gdy gospodarka zaczyna słabnąć, to samo dzieje się z biznesem, zatrudnieniem i nieruchomościami w ogóle. Jednak odwrotny efekt nadal powoduje tę samą mobilność, która najczęściej korzysta z pamięci self storage. Ludzie zaczynają wyprowadzać się z rynku lub sprzedawać swoje domy i przenosić się do mniejszych domów lub mieszkań.

firmy komercyjne zmniejszają rozmiar lub patrz na Self storage, aby uzyskać bardziej ekonomiczny sposób przechowywania zapasów. Oszałamiająca gospodarka ma negatywny wpływ na Self storage, ale spójrz, jak właściwości self storage w porównaniu do innych projektów nieruchomości. W okresie spadków w gospodarce wskaźnik najmu mieszkań w budynkach wielorodzinnych spadł aż o 25 proc., a biurowych i handlowych aż o 30 proc. Kim są najemcy biur i sklepów? Firmy, które albo zawiodły, zmniejszyły operacje i przeniosły się do tańszej nieruchomości, albo całkowicie przeniosły się na inny rynek. Jest to dochód utracony na rzecz nieruchomości biurowych i handlowych i nie jest odzyskiwany, dopóki gospodarka rynkowa się nie poprawi.

Self storage również będzie miał początkowy spadek obłożenia, który różni się w zależności od Rynku, ale zwykle średnio od 15 do 20 procent. Jednak typowy obiekt typu self storage z dźwignią finansową ma współczynnik obłożenia wynoszący od 60 do 72 procent. Porównaj to z wykorzystywanymi nieruchomościami wielorodzinnymi, biurowymi i handlowymi o zerowym wskaźniku najmu między 80 A 90 proc. Które inwestycje w nieruchomości mają więcej miejsca na absorbowanie spadków na rynku?

wypożyczalnia Self Storage

czynsze są kolejnym kluczem do sukcesu właściwości self storage. Średnie roczne zakresy czynszów dla nieruchomości badanych w naszym badaniu są następujące:

• wielorodzinny-od 7,5 do 12 USD za metr kwadratowy
• Biuro-od 14 do 24 USD za metr kwadratowy
• Handel detaliczny–Od 16 do 20 USD za metr kwadratowy
• magazyny samoobsługowe–od 6,5 do 12 USD za metr kwadratowy

wynajem magazynów samoobsługowych mieści się w zakresie innych projektów związanych z nieruchomościami. Nierzadko klienci płacą tyle samo lub więcej za metr kwadratowy za przechowywanie, co za mieszkanie. To porównanie czynszów jest jeszcze bardziej pouczające, porównując czynsze do średniego kosztu deweloperskiego na rodzaj nieruchomości. Średni koszt zagospodarowania na badaną nieruchomość przedstawia się następująco:

• wielorodzinny–od 60 do 70 USD za stopę kwadratową
• Biuro–od 50 do 100 USD za stopę kwadratową
• Handel detaliczny–od 50 do 80 USD za stopę kwadratową
• Self storage–od 34 do 42 USD za stopę kwadratową

porównując zarówno czynsze, jak i całkowite koszty rozwoju, self storage najczęściej ma czynsze, które są nieco niższe. Jednak całkowity koszt rozbudowy magazynu self storage wynosi od jednej trzeciej do połowy kosztu nieruchomości wielorodzinnych, biurowych lub handlowych. Dla inwestora oznacza to znacznie mniejszą kwotę inwestycji lub pożyczki, która ma być obsługiwana, przy jednoczesnym zachowaniu porównywalnych czynszów z innymi inwestycjami w nieruchomości.

koszt eksploatacji i rzeczywiste wymagania w zakresie zarządzania to kolejny kluczowy element, który jest atrakcyjny dla inwestorów. Jak wspomniano wcześniej, koszty operacyjne self storage wahają się od 2,75 USD do 3,25 USD za metr kwadratowy netto. Porównaj to z kosztami operacyjnymi dla innych badanych nieruchomości, które wahają się od 3,50 do 5 USD za metr kwadratowy. Mieszkania, biura i nieruchomości handlowe muszą stale utrzymywać grunty, urządzenia, hydraulikę, osprzęt elektryczny i wiele innych problemów konserwacyjnych, które zwykle wymagają personelu konserwacyjnego.

są mieszkania „make-readies” i przebudowy wnętrz dla nowych najemców biurowych i handlowych. W porównaniu, self storage zwykle ma jednego lub dwóch menedżerów i bardzo niewiele „bólów głowy” związanych z utrzymaniem” live-in ” najemców. Ogólnie rzecz biorąc, inwestor Self storage ma bardzo niewiele problemów związanych z innymi nieruchomościami.

„najważniejsze” w porównaniu z innymi inwestycjami w nieruchomości polega na tym, że inwestor może osiągnąć znacznie wyższy zwrot z inwestycji w typową nieruchomość typu self-storage niż w przypadku innych inwestycji w nieruchomości. Po drugie, początkowa inwestycja inwestora to jedna trzecia lub połowa wymaganej przez inne inwestycje w nieruchomości. Ze względu na niższy próg rentowności najmu inwestor powinien wcześniej przewidywać przepływ środków pieniężnych z inwestycji oraz znacznie niższy element ryzyka w związku z spadkami koniunktury i ich wpływem na niższe stawki najmu i czynsze. Inwestor nie musi martwić się o dodatkowe wymogi kapitałowe związane z ulepszeniami najemcy lub ciągłą konserwacją.

wymienione powyżej zalety inwestowania w Self storage były i nadal będą kluczowymi elementami jego sukcesu. Przyszłość branży self storage jest bardzo jasna. Przemysł będzie nadal dojrzewał wraz z zapotrzebowaniem na jego wykorzystanie. Ci inwestorzy, którzy zdecydują się na Self storage, odkryją, co zrobili pionierzy branży 25 lat temu: Self storage jest jednym z najlepszych instrumentów inwestycyjnych dostępnych w tym kraju, teraz i w przyszłości.

Pobierz & Zobacz Tabela 1: Model finansowy
A. sprawozdanie z przepływów pieniężnych
B. sprawozdanie z rocznych kosztów rozwoju
C. Specyfikacja projektu
D. zmienne finansowe rozwoju
E. Finanse rozwoju