fie că sunteți de cumpărare un apartament care are nevoie de o renovare completă înainte de a vă muta în, sau doriți să gut renovarea locuința curentă (a) în timp pentru copil, (b) înainte de baie tavan peșteri în sau (c) în timp ce ești destul de spry să se bucure de roadele muncii contractantului dumneavoastră, va trebui să înceapă cu un sentiment realist de sincronizare.

„majoritatea oamenilor se gândesc la cât durează renovarea în sine—din momentul în care antreprenorul intervine și începe demolarea—dar aceasta este doar o parte a poveștii”, spune Fraser Patterson, CEO al Bolster—o companie din New York care a proiectat un proces transparent și plăcut pentru proprietarii de case din New York care fac renovări majore. „Atunci când este planificată în mod corespunzător de o echipă de renovare calificată, renovarea intestinului propriu—zis—care presupune scoaterea totul din apartamentul dvs., până la știfturi-poate dura oriunde între trei și 12 luni. Dar poate dura la fel de mult pentru a obține proiectul de la sol.”

iată cât timp ar trebui să vă așteptați să dureze pentru a planifica și efectua o renovare intestinală în New York City.

pasul unu: decideți cum doriți ca proiectul dvs. să fie livrat și angajați un arhitect (1 până la 2 săptămâni dacă sunteți eficient și identificați imediat un candidat bun; 2 săptămâni – 2 luni dacă procesul continuă)

există trei moduri de abordare a oricărei renovări, explică Patterson.

„primul și cel mai simplu este” Build Only”, în care angajezi un antreprenor general care să se ocupe de proiectul tău fără desene sau pe baza desenelor existente ale unui arhitect”, spune el. „Este ideal pentru o renovare simplă, directă, care implică foarte puține lucrări de proiectare.”

de obicei, un proiect construit numai va costa sub 200.000 de dolari, iar proprietarul va putea selecta propriile finisaje. Cu toate acestea, în New York—unde puține lucruri sunt simple—nu este neobișnuit să aveți nevoie de aprobare pentru renovarea dvs. de la Departamentul clădirilor, iar managementul clădirii dvs. vă poate solicita în continuare să angajați un arhitect.

a doua opțiune este proiectarea și construirea, în care angajați un antreprenor general și un arhitect care lucrează împreună pentru a vă livra proiectul. Patterson recomandă această abordare pentru proprietarii de case sensibile la buget care fac renovări mai mici ale intestinului—în New York, asta înseamnă proiecte care vor costa sub 500.000 de dolari.

a treia opțiune este Design-bid-Build, ideală pentru proiecte complexe, bazate pe design și mai scumpe.

„mai întâi angajezi un arhitect, care proiectează proiectul tău și apoi îl licitează mai multor contractori”, spune Patterson. „Oferă o echipă de proiectare mai imparțială și rezultate de construcție potențial de calitate superioară din cauza concurenței crescute din partea contractorilor.”

în cazul a doi clienți Bolster, o pereche de tineri profesioniști și proprietari de case pentru prima dată care doreau să-și renoveze cooperarea Cobble Hill cu trei dormitoare, o abordare de proiectare și construire a fost potrivită. (Faceți clic aici pentru a vizualiza o cronologie PDF a proiectului lor și aici pentru a vedea oferta reală a proiectului.)

Bolster a adunat o echipă de renovare formată dintr-un arhitect premiat, David Yum, și contractantul Aaron Borenstein. În calitate de arhitect, rolul lui Yum a fost să ia în considerare viziunea cuplului pentru apartamentul lor și să definească parametrii proiectului în ceea ce privește stilul de viață și funcționalitatea. Și ca antreprenor, Borenstein a definit costul și programul renovării și a supravegheat construcția.

proprietarii de case Cobble Hill

Pasul doi: Elaborați-vă planurile (4-16 săptămâni)

acum că v-ați angajat arhitectul, ce urmează? În primul rând, dacă clădirea dvs. nu este nouă, arhitectul dvs. va trebui să efectueze un studiu fizic al apartamentului dvs. pentru a înțelege spațiul și structura acestuia. Pe măsură ce arhitectul se familiarizează cu casa dvs. și începe proiectarea schematică—primele planuri și diagrame bidimensionale ale proiectului, care vor acoperi conceptele sale largi-veți discuta despre nevoile și preocupările dvs. Acest proces va dura cel puțin două săptămâni, dar ar putea dura mai mult, deoarece, la fel ca mulți renovatori, s-ar putea să vă gândiți la idei alternative sau direcții noi care diferă de planul dvs. inițial.

în faza următoare-dezvoltarea designului-detaliile mai fine ale renovării se concentrează, inclusiv produsele specifice care vor fi instalate; acest proces durează aproximativ patru până la opt săptămâni, spune Patterson.

în cele din urmă, desenele de construcție sunt făcute pentru a determina forma exactă, asamblarea și materialele pentru renovare. Aceasta poate dura între opt și șaisprezece săptămâni.

o baie recent renovată în apartamentul Cobble Hill

Pasul trei: licitarea proiectului (2 până la 4 săptămâni)

dacă ați optat pentru o abordare de proiectare-ofertă-construire a renovării dvs., în acest moment veți licita proiectul mai multor contractori pentru a obține cele mai bune oferte de valoare.

„cel mai important lucru este să creați un proces de licitare în care să comparați merele cu merele”, spune Patterson, ceea ce înseamnă că desenele și specificațiile arhitectului dvs. sunt suficient de clare și cuprinzătoare pentru a aduce oferte care arată similar.

în această etapă a procesului de renovare, potențialii contractori vă pot contacta cu întrebări și propuneri pentru abordări alternative—cum ar fi un magazin de Moară diferit sau o metodă de construcție care implică mai puțină muncă, timp sau cheltuieli—și probabil vor utiliza, de asemenea, diferite formate de stabilire a prețurilor. Arhitectul dvs. ar trebui să vă ghideze în analizarea diferențelor dintre abordarea, experiența și prețurile fiecărui antreprenor. În funcție de complexitatea proiectului dvs., poate dura între două și patru săptămâni pentru a produce o ofertă finală; disponibilitatea subcontractantului și a furnizorului, precum și prețurile, sunt variabile care pot întinde procesul.

dacă mergeți pe ruta Design-Build, procesul va fi mai rapid. În cazul cuplului Cobble Hill menționat mai sus, contractantul lor a reușit să evite curba abruptă de învățare pe care o implică adesea procesul de proiectare-ofertă-construire; el a oferit o ofertă precisă și detaliată, împreună cu un raport de risc care prezintă expunerea financiară a proprietarilor de case la depășirile de costuri. Apoi, Yum și Borenstein au lucrat cu proprietarii de case la selectarea corpurilor de iluminat și a finisajelor, astfel încât acestea să poată fi comandate și livrate la timp pentru construcție.

hol Cobble Hill apartament, post-renovare

pasul patru: Aprobări (8 până la 16 săptămâni)

indiferent dacă apartamentul dvs. este o cooperativă sau un apartament, vi se va cere să aplicați clădirii dvs. pentru permisiunea de a vă face renovarea, care va fi prezentată într-un acord de modificare. Aceste acorduri acoperă condițiile de asigurare, regulile de lucru, depozitele de securitate, procedurile și programele; va trebui, de asemenea, să trimiteți un set de planuri care să stabilească în mod clar domeniul de aplicare al proiectului dvs.

odată ce clădirea dvs. aprobă renovarea, aceasta va semna cererile de autorizare către Departamentul clădirilor (DOB). Orice renovare dincolo de finisajele decorative și lucrările de Moară încorporate va necesita permisiuni oficiale ale orașului; rețineți că, dacă locuiți într-un cartier de reper, cererea dvs. va trebui, de asemenea, să meargă la Comisia de conservare a reperelor, chiar dacă nu se lucrează la exteriorul public al clădirii. Cererile pentru proiecte care necesită lucrări exterioare trebuie să detalieze atât condițiile existente, cât și cele propuse; așteptați un proces de aprobare mai lung pentru acest lucru. Și chiar dacă nu trebuie să treceți prin LPC, fiți pregătiți ca DOB să pună întrebări despre aplicația dvs., un back-and-back pe care arhitectul dvs. vă va ajuta să navigați.

complicațiile pot apărea în acest stadiu. Proprietarii de case Cobble Hill, de exemplu, au avut o surpriză neplăcută când și-au prezentat planurile: fără să știe, proprietarii anteriori ai apartamentului lor au făcut unele renovări ilegale care au dus la rețineri, prelungind durata proiectului lor cu patru luni mai mult decât anticipaseră.

de asemenea, este demn de remarcat faptul că, chiar și fără astfel de blocaje, DOB suportă adesea întârzieri ale aplicațiilor, în special în timpul sezonului de renovare, care se desfășoară de la sfârșitul iernii până la începutul primăverii. Și din moment ce fiecare casă este diferită, poate fi dificil să se evalueze exact cât timp vor dura aprobările. Acesta este motivul pentru care este esențial să aveți un expeditor în echipa dvs. de proiect—pe care arhitectul dvs. îl va angaja și direcționa—pentru a vă ajuta să navigați în birocrația orașului.

Pasul Cinci: construcție (3 până la 6 luni)

în cele din urmă, sunteți gata să ajungeți la renovarea efectivă. Firește, acest lucru va dura cel mai mult timp—oriunde de la patru la douăzeci și patru de săptămâni, în funcție de proiectul dvs. Un semn al unui antreprenor bun este că el sau ea va oferi o foaie de parcurs care prezintă diferitele etape, astfel încât să nu existe surprize majore.

o renovare intestinală începe cu demolarea, moment în care lucrarea se desfășoară de la o scară macro la o scară micro. Sunt instalate încadrări aspre și tâmplărie, apoi instalații sanitare aspre și electrice; în acest moment, lucrătorii de Moară vor putea efectua măsurători pentru dulapuri personalizate. Gips-carton este instalat și finisaje de podea aplicate, urmate de dulapuri, corpuri de iluminat și accesorii. În cele din urmă, pereții sunt pictați, iar renovarea este completă.

pentru apartamentul Cobble Hill, construcția a durat patru luni și jumătate, inclusiv șase săptămâni de întârzieri din cauza complicațiilor permisului DOB și a sezonului de sărbători. (A se vedea un jurnal fotografic al întregului proces aici.) Yum a rămas la îndemână pentru a ajuta proprietarii de case să rezolve orice probleme care au apărut din circumstanțe neprevăzute.

„fiecare proiect este în multe privințe un efort unic, iar procesul este complex”, explică Patterson. „Astfel, un proiect de succes nu este determinat de incidentele necunoscute, pentru că acestea sunt aproape inevitabile, ci de modul în care echipa ta răspunde și rezolvă acele situații neprevăzute.”

Pasul 6: inspecții și închiderea proiectului (1 până la 6 săptămâni)

în timpul construcției, orașul va efectua inspecții sanitare și electrice; odată ce toate lucrările sunt finalizate, va exista o inspecție finală înainte ca DOB să semneze renovarea.

înainte de această inspecție, veți parcurge renovarea împreună cu arhitectul dvs. pentru a vă asigura că totul este în ordine. Pentru proiectul Cobble Hill, odată ce construcția lui Borenstein a fost finalizată, Yum a inspectat casa, a completat documentele DOB și l-a pus pe expeditor să o prezinte personal. Borenstein a dat, de asemenea, proprietarilor de case o listă de pumn pentru a documenta orice pete sau sarcini restante care trebuiau să fie încheiate înainte de a-și depune plata finală. Acest lucru a durat doar două săptămâni, dar în unele cazuri ar putea ajunge până la șase dacă recenzorii planului sunt ocupați; acestea fiind spuse, proprietarii pot folosi în continuare apartamentul înainte de aprobarea finală DOB.

în general, vă ajută să rețineți cât de complexă poate fi o renovare. „Renovarea nu este ca și cum ai construi o mașină pre-proiectată în condițiile perfecte ale unei linii de asamblare, ci mai degrabă ca restaurarea acelei mașini antice, plină de farmec, dar plină de mistere sub suprafață”, spune Patterson. „Acesta este motivul pentru care aveți o echipă bună de profesioniști, cum ar fi să aveți un medic bun la masa de operație pentru a face față neașteptatului.”

în fiecare an, Newyorkezii risipesc peste 700 de milioane de dolari în urma procesului obișnuit de renovare. Bolster este diferit, folosind o abordare științifică pentru a vă potrivi cu profesioniștii de cea mai înaltă calitate și pentru a garanta financiar că proiectul dvs. este livrat frumos la un preț corect-toate fără costuri suplimentare.

pentru a începe proiectul dvs. major de renovare a casei, vizitați bolster.us sau apel (929) susține.

mai multe de la Bolster:

iată cât costă renovarea unei terase pe acoperiș în New York City

ar trebui să angajați mai întâi un arhitect sau un antreprenor?

iată cât costă renovarea unui dormitor 2 1.5 baie postbelic co-op pe Upper East Side

Cum de a găsi un antreprenor mare în New York

iată cât de mult costă să renoveze un dinainte de război 3-dormitor co-op în Cobble Hill, Brooklyn

cât de mult costă să combine apartamente în New York City?