key Takeaways

• ce este o vânzare mandatar?

• 4 Etapele vânzării unui mandatar

• Pro și contra

în primele zile de investiții imobiliare, s-ar putea crede că puteți obține un picior peste concurență și scor o vânzare excelent dacă ați cumpărat o proprietate Prim la o licitație. Dar o licitație imobiliară publică, numită și vânzare de mandatar, poate fi mai riscantă decât ați putea crede. În plus, cumpărarea unei case în timpul unei vânzări de mandatar este dramatic diferită de achiziționarea de bunuri imobiliare printr-o tranzacție tradițională.

să descompunem vânzările mandatarului într-un pic mai detaliat, plus să trecem peste avantajele și dezavantajele achiziționării de proprietăți în această chestiune. Până la sfârșit, veți ști dacă ar trebui să utilizați vânzările mandatarului pentru a achiziționa proprietăți pentru obiectivele dvs. de investiții.

ce este un Trustee Sale?

o vânzare de mandatar este vânzarea de bunuri imobiliare printr-o licitație publică. În cele mai multe cazuri, mandatar vânzări sunt posibile numai pentru că proprietarii de case sunt în unele criză financiară, cum ar fi un proprietar implicit plățile ipotecare și proprietatea merge în blocare a pieței. În alte cazuri, proprietarii de case pot avea casele lor vândute printr-o vânzare mandatar în cazul în care datorează o mulțime de taxe de proprietate înapoi.

în scenariul comun de blocare a pieței, vânzările mandatarului sunt de obicei unul dintre ultimii pași în procesul de blocare a pieței. Odată ce licitația se încheie, proprietatea proprietății vândute de mandatar se duce la cel mai mare ofertant. Dacă licitația nu găsește un ofertant ridicat pentru proprietate, creditorul proprietății preia proprietatea și apoi trebuie să treacă prin diferite căi pentru a vinde proprietatea și a-și recupera costurile.

rețineți, desigur, că vânzările mandatarului nu sunt aceleași lucruri ca „vânzările de încredere”, care implică instanțe și se învârt în jurul proprietăților din moșii care trec prin procesul de succesiune.

4 pași de o vânzare mandatar

s-ar putea fi de gândire că achiziționarea de case prin vânzări Mandatar este o idee mare. Să descompunem procesul efectiv de vânzare a mandatarului pas cu pas, astfel încât să știți în ce vă implicați cu aceste tranzacții.

proprietarii de case implicit

pentru o casă sau un alt tip de bunuri imobiliare pentru a se califica pentru o vânzare mandatar în primul rând, împrumutatul sau proprietar trebuie să intre pericol financiar. În cele mai multe cazuri, acest lucru se întâmplă atunci când un proprietar implicit pe plățile ipotecare. Desigur, un serviciu de împrumut, de obicei, dă proprietar cel puțin o notificare de neîndeplinire a obligațiilor înainte de a începe procedura de vânzare mandatar. Proprietarii de case sunt apoi dat o șansă de a rectifica problema sau de a lucra cu creditor lor pentru a rezolva situația fără a pierde neapărat dreptul de proprietate asupra casei lor. În cazul în care proprietarul nu poate rezolva pericolul financiar, creditorul va începe procesul de vânzare mandatar.

aviz de Vânzare mandatar

un servicer împrumut va da următoare proprietar sau debitor între 60 și 120 de zile, în medie, pentru a deveni curent cu ipoteca lor. Intervalul de timp exact variază în funcție de stat. În cazul în care un proprietar păstrează lipsesc plățile ipotecare și nu arată nici un efort pentru a rămâne în contact cu creditor, creditor sau instituția bancară va trimite apoi un „aviz de vânzare mandatar” atât Calculeaza și biroul grefierului Județ. Această notificare informează proprietar că casa lor va fi pus la licitație cândva în curând. Creditorii publică de obicei reclame în ziarele locale sau online pentru a indica faptul că va avea loc o licitație, cu informații relevante, cum ar fi data și ora licitației.

perioada de pre-vânzare

orice părți potențial interesate, inclusiv creditorul și eventualii investitori, pregătiți-vă pentru licitație în perioada de pre-vânzare. O terță parte neutră a trustorului, care lucrează de obicei pentru o companie de titlu sau o organizație de escrow, este angajată de administratorul de împrumut pentru locuință și stabilește o ofertă de deschidere. Oferta este stabilită la un preț rezonabil sau corect pentru proprietate, incluzând în același timp orice alte plăți necesare, cum ar fi taxele de judecată sau drepturile de retenție.

dacă investitorii sunt interesați de vânzarea mandatarului, aceștia trebuie să se înregistreze în avans și să demonstreze că au suficiente fonduri pentru a participa. Investitorii nu pot utiliza, de obicei, împrumuturi pentru a cumpăra proprietăți la licitație. În schimb, cel mai mare ofertant trebuie să prezinte un cec de casierie pentru un anumit procent din totalul ofertei înainte de a părăsi sediul licitației. Numit „depozit de confiscare”, soldul trebuie plătit la scurt timp după încheierea licitației.

licitație

odată ce rațele licitației sunt la rând, vânzarea mandatarului poate avea loc. Investitorii calificați se adună la data vânzării, trustorul începe cu o ofertă de deschidere, iar prețul va crește în funcție de interesul pentru proprietatea în cauză.

licitarea se încheie atunci când cel mai mare ofertant este identificat în ofertantul câștigător primește fapta mandatarului. Ei sunt apoi numiți ca noul proprietar al proprietății. Dacă nimeni nu licitează la vânzarea mandatarului, casa scoasă la vânzare devine o REO sau proprietate imobiliară, iar proprietatea se transferă către creditor. Creditorul poate utiliza apoi alte metode, cum ar fi publicitatea pe MLS sau serviciul de listare multiplă, pentru a vinde în cele din urmă casa.

Trustee Sales: Pro și contra

determinarea dacă vânzările de trustee sunt o idee bună poate fi dificilă pentru noii investitori. Există cu siguranță beneficii pentru a păstra în minte, dar există, de asemenea, unele dezavantaje investitorii ar trebui să fie conștienți de înainte de ședința în jos pentru licitație.

Pro:

cele mai multe case listate la vânzări mandatar sunt oferite la prețuri slabe. În cele mai multe cazuri, creditorii și trustorii terți stabilesc prețurile ofertei de deschidere la valori care acoperă ceea ce li se datorează pentru proprietate, nu valoarea de piață. Deci, investitorii la aceste licitații pot ridica proprietăți excelente la mai puțin decât valoarea de piață dacă sunt rapide.

mai mult, mulți investitori imobiliari se confruntă cu o concurență mai mică decât media în comparație cu cumpărarea de proprietăți prin canale obișnuite. Finanțarea normală nu este permisă la vânzările mandatarului, amintiți-vă, deci trebuie să aveți suficienți bani pentru a face depozitul de confiscare, ceea ce exclude unii investitori imediat.

contra:

reversul ultimului beneficiu – deoarece aveți nevoie de suficienți bani pentru un depozit de confiscare, noii investitori pot avea dificultăți în participarea activă la vânzările mandatarului. În plus, dacă cumpărați o casă la licitație, sunteți de acord să achiziționați imobilul așa cum este în prezent. Nu puteți negocia pentru reparații, inspectați proprietatea și așa mai departe, ceea ce înseamnă că acceptați și orice probleme de titlu sau sarcini care pot exista și vă minimizați profiturile potențiale.

în cel mai rău caz, cumpărătorul unei case la licitație ar putea fi responsabil pentru urmărirea oricărei proceduri de evacuare dacă chiriașul casei sau împrumutatul anterior locuiește încă în proprietate în momentul vânzării.

rezumat

după cum puteți vedea, vânzările mandatarului sunt modalități interesante și potențial avantajoase de a ridica proprietăți imobiliare la prețuri excelente și printr-o metodă mai unică decât de obicei. Cu toate acestea, trebuie să fie, de asemenea, conștienți de faptul că mandatar vânzări transporta propriile lor bagaj, cerințele și dezavantaje potențiale în funcție de circumstanțele de origine și ipotecare împrumutatul anterior.

pentru cele mai bune rezultate, ia în considerare dacă o anumită casă la o vânzare Mandatar este în valoare de timp și bani, mai degrabă decât folosind licitații ca singurul mijloc de a dobândi noi investiții imobiliare. Pe măsură ce dobândiți mai multă bogăție și experiență, puteți utiliza mai fiabil vânzările mandatarului pentru a aduna proprietăți la prețuri reduse și a le adăuga în portofoliul dvs.

sunteți gata să începeți să profitați de oportunitățile actuale de pe piața imobiliară?

poate că aveți o mulțime de capital, o rețea imobiliară extinsă sau abilități excelente de construcție— dar încă nu sunteți sigur cum să găsiți oferte oportuniste. Noua noastră clasă imobiliară online, găzduită de investitorul Expert Than Merrill, vă poate ajuta să învățați cum să achiziționați cele mai bune proprietăți și să găsiți succes în domeniul imobiliar.

înregistrați-vă pentru webinarul nostru imobiliar gratuit de 1 zi și începeți să învățați cum să investiți pe piața imobiliară de astăzi!