alegerea unei locații

în Tokyo, zonele rezidențiale populare cu o selecție largă de case includ Setagaya, OTA (în special zona Denenchofu) și de-a lungul liniei de tren Toyoko din Meguro-ku. Zonele centrale, cum ar fi Minato și Shibuya, au, de asemenea, unele cartiere foarte înalte, cum ar fi Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo/Azabu, Ebisu și Shirokane, dar datorită prețurilor ridicate ale terenurilor veți găsi case sunt mult mai scumpe sau mult mai mici. Cartierele centrale din Tokyo au o ofertă foarte limitată de case detașate și poate exista doar un număr foarte mic de case disponibile pentru vânzare la un moment dat.

când decideți un cartier, luați în considerare școlile locale, opțiunile de transport, cumpărăturile și parcurile.

DENENCHOFU(OTA WARD)

prețurile locuințelor: 60 milioane ~ 1,25 miliarde de yeni+
prețurile terenurilor: în jur de 900.000 de yeni/mp

11 minute cu trenul de la Shibuya sau 30~40 de minute cu mașina. Zona Denenchofu a fost planificată de vicontele Shibusawa care a fost inspirat de Sir Ebenezer Howard și a modelat zona după Letchworth Garden City în Anglia. Blocurile de teren sunt de obicei mai mari, iar străzile sunt mai largi. Locuitorii celebri din Denenchofu includ celebrități de profil, politicieni, foști jucători pro-baseball, fostul guvernator al Tokyo Shintaro Ishihara, fostul prim-ministru Hatoyama, președinte și fondator al Doutor Coffee și președintele Hotelului Imperial. Un cunoscut producător de muzică a cheltuit 4 miliarde de yeni (40 de milioane de dolari) construindu-și casa de vis în acest cartier, deși a apărut pentru vânzare în 2014 cu un preț cerut de doar 1,25 miliarde de yeni. În ultimii ani a existat o schimbare ca rezidenți mai în vârstă, bolnav de naveta în centrul Tokyo și întreținerea implicat cu o casă mare, muta din Denenchofu în apartamente în centrul Tokyo. Regulamentele locale care necesită dimensiuni ale lotului peste o dimensiune minimă au făcut Denenchofu inaccesibil pentru familiile mai tinere, limitând noii veniți în cartier.

SHOTO / KAMIYAMACHO (Shibuya WARD)

prețurile locuințelor: 180 milioane ~ 3 miliarde de yeni +
prețurile terenurilor: 2.000.000 ~ 3.000.000 Yeni / mp +

aceasta este o enclavă rezidențială mică și foarte apreciată chiar în spatele principalului district comercial Shibuya. Este printre cele mai scumpe zone rezidențiale din Tokyo (și chiar Japonia) și are câteva case foarte mari și private. Mai multe persoane foarte înalte și bogate numesc Shoto / Kamiyamacho acasă, inclusiv președintele Rakuten, actualul prim-ministru și fostul prim-ministru Taro Aso a cărui casă este estimată la o valoare de peste 6,2 miliarde de yeni. Fosta reședință oficială a guvernatorului Tokyo este, de asemenea, în Shoto 1 Chome. A fost listată la vânzare pentru 3,2 miliarde de yeni și a fost achiziționată de un dezvoltator imobiliar.

există mai multe ambasade în acest cartier, precum și Muzeul de artă Shoto. Există un mic parc în Shoto numit Nabeshima Park, care are un număr mic de case cu vedere la iaz și grădini. Terenul din jurul parcului Nabeshima este extrem de rar și poate fi prețat oriunde în sus 3,000,000 Yeni/mp.

HIROO / AZABU (Shibuya și Minato secții)

prețurile locuințelor: 70 milioane ~ 1 miliard de yeni+
prețurile terenurilor: 1.500.000 ~ 3.000.000 Yeni / mp +

aceasta este o zonă rezidențială foarte populară pentru expatriați și familii. Are școli internaționale, supermarketuri străine, cafenele, restaurante, parcuri și Ambasade. Acesta include zona din jurul stației Hiroo și adresele Minamiazabu, Motoazabu, Nishiazabu.

SHIROKANE / TAKANAWA (MINATO WARD)

prețurile locuințelor: 60 ~ 400 milioane de yeni +
prețurile terenurilor: 1.000.000 ~ 2.000.000 Yeni / mp +

această zonă este încă în Minato-ku și chiar la sud de Hiroo și Azabu, dar foarte apreciată de localnici. Există atât la prețuri accesibile, precum și case de lux în acest domeniu. Cartierul include Hotelul Grand Prince, Hotelul Sheraton Miyako, Universitatea Meiji Gakuin, Parcul de studii naturale și „Platinum Dori” – un bulevard mărginit de copaci, cu restaurante și buticuri. În 2014, reședința istorică și moșia fondatorului companiei Seiko watch au fost vândute pentru aproximativ 30,5 miliarde de yeni (280 milioane USD).

prețuri

când se analizează prețul unei case și al unui teren din Centrul Tokyo, casa va reprezenta în general aproximativ 30% din preț, în timp ce terenul va constitui restul de 70%. În suburbiile exterioare și zonele regionale această cifră poate fi inversată din cauza prețurilor terenurilor mai ieftine. Aceasta nu este o regulă grea și rapidă, ci un ghid general.

dacă casa este veche și dărăpănată, proprietatea poate fi evaluată numai la valoarea terenului sau chiar puțin mai mică decât valoarea terenului, deoarece va costa bani pentru demolarea structurii existente. Se așteaptă ca cumpărătorul să dărâme casa și să construiască una nouă.

o casă simplă încadrată în lemn costă în medie 200.000 de yeni/mp pentru a construi, în timp ce casele de bază din beton armat pot costa oriunde de la 450.000 de yeni/mp și în sus. Prețurile vor crește în funcție de design și finisaj, unele clădiri personalizate de lux costând până la 1.000.000 de yeni/mp+.

punctele care se vor adăuga la prețul unei case sunt:

• fațadă stradală orientată spre sud: partea de sud a unei proprietăți primește cea mai mare lumină solară toată ziua. Deoarece o casă va avea de obicei vecini foarte apropiați pe 3 laturi, partea de stradă este singura parte care poate obține cea mai mare lumină. Având această parte a casei orientate spre sud va oferi zone de locuit mai luminoase.
• fiind situat pe o stradă largă. Cea mai bună lățime este de 5~6 metri, deși acest lucru este rar în majoritatea cartierelor rezidențiale din zona Tokyo și districtele înconjurătoare. Orice mai larg și strada poate avea prea mult trafic. Orice vehicule mai înguste și mai mari pot avea dificultăți în a intra pe stradă (poate fi și un drum cu sens unic). Cele mai multe străzi tind să fie în jur de 4m lățime sau mai puțin.
• având o fațadă stradală mai largă se va adăuga la valoarea terenului. O casă pe un bloc de teren cu o fațadă îngustă de stradă sau un bloc în formă de catarg sau topor de luptă poate fi uneori mai puțin de dorit și mai puțin valoros.
• o casă pe un colț de alocare.
• zonare / densitate.

cumpărarea de noi

puteți cumpăra o casă nouă direct de la un dezvoltator care ar trebui să vină cu o garanție de 10 ani împotriva defectelor. În cazul în care dezvoltatorul intră în faliment, puteți face în continuare o cerere privind garanția înainte de expirarea celor 10 ani. Dezvoltatorul trebuie să păstreze un depozit la o facilitate autorizată de preluare a depozitelor. În cazul în care dezvoltatorul este în stare de faliment, că banii sunt încă păstrate timp de 10 ani până la expirarea tuturor garanțiilor.

cumpărarea unei case mai vechi

puteți salva o parte din deprecierea inițială care poate apărea cu o casă nouă prin cumpărarea unei case mai vechi. O casă veche de peste 30 de ani este considerată a fi aproape la sfârșitul duratei sale de viață utilă în scopuri de depreciere fiscală și, în funcție de starea sa, poate fi vândută aproape de valoarea terenului. Unele dintre aceste case mai vechi au fost bine întreținute de proprietarii lor, în timp ce altele nu, deci există o mare varietate. Desigur, nu toate casele vechi sunt locuibile. Clădire inspecții sunt în creștere în popularitate și există companii de inspecție acasă care pot efectua o investigație pe cheltuiala cumpărătorului, deși inspecțiile sunt nici pe departe la fel de aprofundată ca acestea pot fi în alte țări.

renovarea casei (reformă) companiile se specializează în actualizarea caselor vechi și făcându-le să se simtă ca noi. Mitsui Home Remodelarea publicitate o renovare completă acasă bazat pe o casa de 100mp pentru 8.61 de milioane de yeni, dar alte companii fac publicitate pachetelor de bază începând de la 5,75 milioane de yeni. Costurile de renovare pot varia foarte mult în funcție de ceea ce faceți și este recomandabil să discutați costurile cu o companie de renovare, deoarece poate costa cu ușurință mai mult decât aceste estimări.

unele case foarte vechi care sunt doar vândute pentru terenul de dedesubt pot fi vândute fără garanție împotriva defectelor. Aceasta se numește kashitanpo-menseki, ceea ce înseamnă că cumpărătorul nu are recurs împotriva vânzătorului în cazul în care casa are termite, scurgeri de apă și așa mai departe.

obținerea unui împrumut pentru o casă mai veche, cu toate acestea, poate fi uneori dificilă, iar evaluările bancare pot fi mai mici decât se așteptau. Este posibil ca unele bănci să nu împrumute deloc decât dacă intenționați să construiți o casă nouă.

cumpărarea unei case pe terenuri închiriate (dreptul de a închiria)

doar un număr mic de case din Tokyo sunt pe terenuri închiriate. În Tokyo, cumpărarea dreptului de închiriere a proprietății variază între 60~90% din ceea ce ar costa cumpărarea terenului dacă ar fi proprietate liberă. În Minato – ku și Shibuya-ku, dreptul de închiriere este de aproximativ 70~90% din prețul pieței, iar în Meguro-ku și Ota-ku este de obicei 60-80%.

există mai multe tipuri, dar terenurile închiriate pentru case particulare sunt cel mai frecvent sub legea „chinshaku-ken”. Această lege este apoi împărțită în vechea lege și noua lege. Contractele de leasing stabilite în cadrul vechiului sistem sunt încă legate de termenii vechii legi.

Termen De Leasing:

noua lege a fost înființată în 1992 și stabilește termenul standard de închiriere la 30 de ani, indiferent de proprietate, dar un termen mai lung poate fi stabilit de părți la momentul contractului inițial.

în conformitate cu vechea lege, termenul de închiriere a fost determinat de metoda de construcție a clădirii pe teren. Pentru clădiri puternice (ex. structuri din beton armat) termenul a fost de 30 de ani. Pentru structurile din lemn a fost de 20 de ani. Au existat și termeni mai scurți. Pentru termenii de închiriere care nu au fost indicați în mod expres, legea a conceput un termen. Pentru clădirile din beton a fost de 60 de ani, iar pentru structurile din lemn a fost de 30 de ani. Chiar dacă termenul era nespecificat, acesta nu putea fi considerat un contract de închiriere pe durată nedeterminată.

reînnoirea unui contract de arendă:

• noua lege: prima reînnoire este un termen de 20 de ani, a doua și în consecință reînnoirile sunt de 10 ani fiecare, deși termenii mai lungi pot fi stabiliți de ambele părți.
• legea veche: clădire din beton = 30 de ani; clădire din lemn = 20 de ani.

ce se întâmplă dacă proprietarul terenului refuză să reînnoiască contractul de închiriere?

• noua lege: Dacă proprietarul terenului are un motiv justificat și plătește o taxă de evacuare locatarului, acesta poate refuza reînnoirea contractului de închiriere.
• vechea lege: proprietarul terenului poate respinge o reînnoire pe motiv că trebuie să folosească ei înșiși terenul.

cheltuieli:

există taxe și cheltuieli suplimentare suportate atunci când închiriați terenuri. Acestea includ:

• chirie lunară de teren
• taxă de reconstrucție: în multe cazuri va trebui să plătiți proprietarului o taxă pentru a obține aprobarea acestora pentru a reconstrui o structură pe teren. Taxa se poate ridica la 5% din prețul transferului de închiriere.

o casă tipică Japoneză

dimensiunea medie a unei case noi în cele 23 de secții din Tokyo este de aproximativ 100mp (1076 mp).ft). În Tokyo, casa tipică este o structură îngustă, cu 3 etaje, cu spațiu pentru mașină, dormitor și baie la parter, living/sufragerie/bucătărie la etajul 2, încă 2 dormitoare la etajul 3 și, uneori, o mică punte pe acoperiș pentru uscarea rufelor. Datorită valorilor ridicate ale terenului și dimensiunilor mici ale blocurilor, acestea au foarte rar spațiu pentru o grădină.

într-o casă cu 2 etaje, zona de living este de obicei la etajul 2, iar dormitoarele și baia la parter. Acest lucru se datorează faptului că parterul tinde să fie cea mai întunecată parte a casei datorită faptului că casele vecine sunt destul de apropiate, astfel încât spațiul de dormit la parter este mai practic. Deoarece living și bucătărie este în cazul în care cei mai mulți oameni petrec orele de zi, este logic să aibă aceste la etajul 2.

instalarea băii este cea mai ieftină pentru parter. Costă mai mult să instalați o baie la un etaj superior, așa că le veți vedea de obicei la parter.

subsolurile

subsolurile sunt mai scumpe de construit, deoarece necesită săpături, beton armat și planificare suplimentară. De obicei, costă de 1,5 ori mai mult decât ar costa o suprafață de podea. Cu toate acestea, doar o parte din dimensiunea subsolului poate fi inclusă în suprafața totală a clădirii pentru zonare, astfel încât un subsol este o modalitate inteligentă de a obține spațiu suplimentar.

unele case vor numi parterul etajul subsolului, chiar dacă este posibil să nu pară în întregime subteran. Acest lucru se poate datora unui bloc înclinat de teren.

dezavantajul subsolurilor este că necesită multă ventilație și drenaj adecvat. Japonia are niște veri foarte umede, iar subsolurile pot dezvolta mucegai serios fără o ventilație adecvată. Acestea necesită dezumidificatoare pentru a funcționa non-stop.

lucruri importante de care trebuie să aveți grijă înainte de a cumpăra o casă

condiții de vânzare

casa are o garanție împotriva defectelor sau este vândută fără nicio garanție (kashitanpo-menseki)?

Dimensiune construibilă

fiecare bloc de teren din Japonia are două rapoarte numite „Yosekiritsu” și „Kenpeiritsu” care stabilesc limita pentru dimensiunea totală a casei și dimensiunea amprentei casei pe teren.

Yosekiritsu este volumul total sau dimensiunea casei în raport cu terenul. Se exprimă în procente. De exemplu, un bloc de teren de 100mp cu un yosekiritsu sau un volum de construcție de 150% înseamnă că puteți construi o casă de până la 150mp (100mp x 150%) în dimensiune (fără a include subsolul și alte indemnizații pentru un garaj). Acest lucru va fi limitat de lățimea străzii frontale – o stradă mai îngustă poate duce la un yosekiritsu mai mic decât raportul pentru acel district. Eg. un bloc de teren rezidențial poate avea un raport de 300%, dar dacă se află pe o stradă lată de 4 metri, raportul este redus la 160%.

Kenpeiritsu este raportul de acoperire clădire-teren. De asemenea, este exprimat în procente. De exemplu, un bloc de teren de 100mp cu un kenpeiritsu sau un raport de acoperire a clădirii de 70% înseamnă că amprenta structurii poate acoperi până la 70mp (100mp x 70%) din blocul de teren.

terenurile din Centrul Tokyo au, în general, raporturi mai mari decât terenurile din zonele exterioare, cum ar fi Setagaya sau Denenchofu. Terenurile dintr-un cartier rezidențial exclusiv de categoria 1 și 2 vor avea de obicei rapoarte scăzute, făcând astfel de zone de dorit pentru familii, deoarece acestea nu sunt la fel de dens aglomerate. Cu toate acestea, veți plăti mai mult pentru terenuri dens zonate, deoarece permite o clădire mai mare.

pot exista, de asemenea, legi care desemnează cât de aproape este permisă construirea casei dvs. de graniță. O distanță mai mare este bună dacă nu doriți să auziți vecinii sforăind sau făcând duș, dar va restricționa și dimensiunea casei dvs.

este important să verificați dacă casa actuală a fost construită în cadrul reglementărilor de zonare. Unele case le pot depăși din cauza proprietarului anterior care face adăugiri neînregistrate. Acest lucru poate limita opțiunile de finanțare și, de obicei, necesită o achiziție completă în numerar.

înălțimea clădirii

unele zone pot restricționa înălțimile clădirii. Categoriile I și II exclusiv zonele rezidențiale joase au limite de înălțime de 10 ~ 12 metri. Limitele de înălțime pot fi, de asemenea, comune în cartierele desemnate zone pitorești sau peisagistice.

Legea privind serviciile de pompieri poate restricționa casele de pe catargul sau blocurile de teren cu topor de luptă doar la 2 etaje.

acces stradal

lățimea minimă a străzii este de 4,0 metri. În timp ce puteți găsi cu ușurință străzi mai înguste în Tokyo, legile impun proprietarilor de terenuri de-a lungul acestor străzi să-și scurteze terenul atunci când își reconstruiesc casa. Dacă cumpărați o casă veche pe o stradă îngustă, verificați dacă este necesar un „regres” – aceasta înseamnă că trebuie să vă scurtați blocul atunci când reconstruiți pentru a face strada mai largă.

străzile cu o lățime mai mică de 4 m sunt dificil de accesat pentru motoarele de pompieri, vehiculele de urgență și camioanele în mișcare.

străzile din Japonia pot fi drumuri private sau publice. Unele dintre străzile mai mici din spate sunt drumuri private și pot avea un singur proprietar sau pot fi deținute în comun de toți proprietarii de terenuri de-a lungul acelei străzi. Dacă casa și terenul vin cu proprietatea comună a drumului privat din față, poate fi necesar să împărțiți o parte din costurile pentru orice reparații stradale.

fațada minimă legală a străzii pentru o casă este de 2 m – lățime suficientă pentru ca o mașină să fie parcată pe bloc. Dacă fațada străzii este mai mică decât aceasta, atunci reconstruirea unei structuri pe teren poate fi interzisă (numită sai-kenchiku-fuka). De asemenea, în cazul în care casa nu Fata pe un drum, dar în schimb fronturi o mică cale sau un pavat peste căi navigabile, atunci nu poate fi capabil de a reconstrui fără permisiunea guvernului local. Cumpărarea unei case care are acces doar printr-o cale sau o cale navigabilă acoperită este riscantă, deoarece nu există nicio obligație pentru vecini de a lărgi drumul și nu există acces pentru camioane de pompieri sau camioane de gunoi. De asemenea, puteți constata că băncile sunt mai puțin dispuse să ofere finanțare.

Lista de verificare a lucrurilor pentru a vă întreba agentul imobiliar

• casa are vreo garanție împotriva defectelor?
• strada este privată sau publică?
• unde sunt conductele de canalizare, gaz și apă situate sub drum și unde se conectează la rețea?
• cât de largă este strada și cât de largă este fațada străzii pentru blocul de pământ?
• casa poate fi reconstruită sau este interzisă (sai-kenchiku-fuka)?
• este casa construită în conformitate cu reglementările actuale pentru dimensiune (yosekiritsu și kenpeiritsu) ?
• este vreo parte a terenului destinată planificării viitoare a drumurilor?
• vânzătorul cunoaște defectele existente ale casei? (Acest lucru trebuie, de asemenea, scris în documentele legate de contract furnizate cumpărătorului la momentul vânzării)
• proprietatea a fost construită pe terenuri recuperate, foste iazuri, albii sau zone mlăștinoase? (Există hărți de risc de teren disponibile. Faceți clic aici pentru mai multe informații despre zonele cu pericol de cutremur și zonele cu risc de lichefiere)