De Alaska a Alabama, aproximadamente 50.000 instalaciones de almacenamiento automático están dispersas por todo el país. Eso es aproximadamente el mismo número de ubicaciones de McDonald’s, Starbucks y Subway en todo Estados Unidos combinados. Estas instalaciones son la base de la industria de self storage en los Estados Unidos, que se proyectó generará revenue 37 mil millones en ingresos en 2019.

En cada una de estas instalaciones de self storage, las personas pagan alquiler, generalmente por mes, para almacenar sus cosas en unidades de varios tamaños. Podrían guardar muebles, arte, electrodomésticos, televisores, documentos, decoraciones navideñas, vino, vehículos, barcos o vehículos recreativos. Muchas pequeñas empresas dependen de las unidades de almacenamiento automático para mantener el equipo, el inventario y los suministros comerciales. Algunos clientes incluso han convertido unidades de almacenamiento automático en «cuevas para hombres» y «cobertizos para mujeres» de alta gama.»

Cada una de esas propiedades de self storage no es solo un almacén para nuestras mercancías, cada instalación también es una pequeña empresa. Y puede ser un negocio lucrativo. Según una estimación, el margen de beneficio típico de un negocio de self storage en los Estados Unidos es del 11%. Eso está muy por encima de los márgenes de beneficio para muchos otros tipos de pequeñas empresas; por ejemplo, el margen de beneficio típico de un restaurante oscila entre el 3% y el 5%.

Dados esos números, comenzar un negocio de almacenamiento personal suena bastante atractivo, ¿no? Seguro que sí. Sin embargo, cualquiera que esté buscando iniciar una empresa de self storage debe mirar más allá de los beneficios y sopesar las consideraciones prácticas:

• ¿Cuánto costará iniciar un negocio de self storage?
• ¿Qué tipo de investigación y planificación necesita hacer antes de comenzar un negocio de almacenamiento automático?
• ¿Debería comprar una instalación de self storage existente?
• ¿Debería construir una instalación de self storage desde cero?
• ¿Cómo gestionará y comercializará su instalación de self storage?

Esas son grandes preguntas, por supuesto, pero luego comenzar un negocio de self storage es una gran empresa. Siga a medida que lo guiamos a través de lo que se necesita para iniciar un negocio de almacenamiento automático.

¿Cuánto costará iniciar un negocio de Self Storage?

Antes de explorar ubicaciones para una instalación de self storage, sin importar si está buscando comprar una instalación existente o construir una nueva, deberá calcular algunos números.

Al principio, necesitará tener una buena idea de cuánto costará entrar en el negocio del self storage. Los números variarán ampliamente en función de una variedad de factores, como la ubicación, los costos de adquisición, los costos del terreno y los costos de construcción de las instalaciones. (Hablaremos de los detalles más tarde.)

No solo debe pensar en los costos de compra o desarrollo de una instalación, sino que también debe examinar de dónde vendrá el dinero:

• ¿Tiene suficientes activos líquidos para comprar o desarrollar una instalación de self storage por su cuenta? ¿Puede permitirse destinar esos activos a una instalación de almacenamiento automático?
• ¿Necesita contratar y adquirir un préstamo o un préstamo de construcción?
• ¿Necesita contratar inversores de self storage para ayudar a financiar un acuerdo de adquisición o desarrollo?

Una vez que haya encontrado respuestas a esas preguntas, tendrá que averiguar cuánto costará operar la instalación una vez que sea suya. ¿Tú y tu familia lo dirigirán por tu cuenta? Tendrá que contratar personal para operar? ¿Sería mejor dejar el lado de las operaciones a una empresa de gestión de terceros? ¿Necesita instalar software de administración de instalaciones, como Enlace de sitio? Al final, ¿cuánto tiempo quiere dedicar a administrar una instalación de almacenamiento automático?

Recuerde, una instalación de almacenamiento automático es más que una estructura. Es un negocio.

Para entrar en el negocio de almacenamiento, es casi seguro que necesitará ahorrar millones de dólares para comprar o construir una instalación, y para cubrir varios gastos operativos, en particular, nómina e impuestos. Un informe publicado a principios de 2018 por la compañía de bienes raíces comerciales CBRE muestra que los impuestos sobre bienes raíces representaron el 28 por ciento de todos los gastos operativos de self storage, con los costos de administración en el sitio y fuera del sitio consumiendo otro 38 por ciento de los gastos operativos.

¿Qué Tipo de Investigación y Planificación Necesita hacer Antes de Comenzar un Negocio de Almacenamiento Automático?

Una vez que haya pensado de alto nivel en comenzar un negocio de almacenamiento automático, es hora de investigar un poco. Toda esa investigación irá a un estudio de viabilidad que, como su nombre indica, le dirá si la idea de negocio es factible. Es posible que pueda hacer este estudio por su cuenta, pero sería mejor contratar a un consultor de almacenamiento automático para que lo realice.

Cualquiera que sea la ruta a la que vaya, debe responder a una pregunta crítica:

Si lo construyo o lo compro, ¿vendrán?

En otras palabras: si invierte dinero en una instalación de self storage, ¿generará ingresos suficientes para cubrir el servicio de la deuda y los gastos operativos, y aún así obtendrá ganancias?

Realizar estudios de mercado es crucial. Este ejercicio le ayudará a identificar los datos demográficos de la base de clientes dentro de un radio de una a cinco millas de la instalación. Un área de tres a cinco millas es el tamaño típico de un mercado para una instalación de almacenamiento automático.

Querrá determinar el ingreso medio en el área del mercado (los inquilinos de autoservicio tienden a estar en los tramos de ingresos medianos y medianos altos), junto con la edad media (los inquilinos de autoservicio normalmente tienen entre 20 y 50 años).

Además, querrá revisar los siguientes aspectos de su área de mercado propuesta:

• Población actual (entre aproximadamente 20.000 personas en un entorno rural y 100.000 o más en un entorno urbano, como directriz general).
• Crecimiento demográfico proyectado (más personas significa más inquilinos potenciales).
• Tráfico diario de vehículos (la mayoría de las instalaciones de almacenamiento automático dependen en gran medida del tráfico rodado para atraer clientes).
• Paisaje competitivo. ¿Qué instalaciones de self storage ya funcionan en la zona? ¿Cuál es su tasa de ocupación? ¿Hay alguna instalación en construcción o planeada dentro de la zona comercial?

Otros componentes del estudio de viabilidad normalmente incluirán una visión general de la industria del self storage; proyecciones a largo plazo de tarifas de alquiler, ingresos, gastos y valor de la propiedad; y detalles sobre la zonificación del proyecto de almacenamiento.

Escribir un Plan de negocios

Cada empresa debe tener un plan de negocios. En pocas palabras, un plan de negocios puede ayudar a impulsar un negocio hacia el éxito, lo que le permite alcanzar sus objetivos y gestionar los problemas que puedan surgir. La mayoría de los prestamistas querrán ver un plan de negocios antes de extender un préstamo.

Hay muchas plantillas en línea disponibles para escribir un plan de negocios, por lo que sin duda puede intentar abordarlo por su cuenta. También puede buscar ayuda de una organización sin fines de lucro como SCORE, que ofrece tutoría de negocios gratuita, o puede contratar a un escritor que se especialice en planes de negocios.

Tenga en cuenta que un plan de negocios para una instalación de self storage existente se verá muy diferente de un plan de negocios para una instalación propuesta.

Cada plan de negocios debe adaptarse a sus propias necesidades, pero un plan de negocios para una instalación de self storage generalmente incluirá información como:

• Declaración de misión.
• Declaración de visión.
• Estructura de propiedad.
• Estructura empresarial (como una LLC o una corporación de responsabilidad limitada).
• Funciones y responsabilidades del personal.
• Análisis FODA (fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas).
• Análisis de mercado.
• Análisis competitivo.
• Estrategias de marketing y ventas.
• Estrategia de precios. En términos generales, los alquileres mensuales de una instalación de almacenamiento automático en un área de alta población pueden oscilar entre 50 centavos y 4 4 por pie cuadrado.
• Menú de ofertas de productos y servicios, incluido un resumen de los tamaños de las unidades, como 5×5, 10×10 y 10×20.
• Fuentes de capital.
• Fuentes de ingresos.
• Proyecciones de ingresos y gastos para varios años. La modelización financiera permitirá estimar los ingresos y gastos por pie cuadrado.

Un factor para garantizar que se cumplan las proyecciones de ingresos es el marketing. Si bien el tráfico directo ofrece muchos clientes, el marketing, en particular el marketing de almacenamiento automático en línea, no se puede ignorar. Los consumidores de Self storage recurren cada vez más a Internet como su primera parada cuando compran una unidad de almacenamiento.

Cualquier estrategia inteligente de Internet debe garantizar que su instalación se pueda encontrar en motores de búsqueda como Google, así como a través de mercados de almacenamiento automático en línea como SpareFoot. Además, el sitio web de su instalación debe estar actualizado. Empresas como storeEDGE se especializan en desarrollar, modernizar y mantener sitios web listos para dispositivos móviles para operadores de almacenamiento automático.

¿Debería Comprar una Instalación de Self Storage Existente?

En términos de compra de una instalación existente, los precios están en todo el mapa, al igual que las instalaciones de self storage en sí. Como es de esperar, una instalación de self storage existente en la ciudad de Nueva York, NY, probablemente costará decenas de millones de dólares, mientras que una instalación existente en Iowa rural probablemente se puede comprar por menos de $1 millón.

Un análisis puntual de las instalaciones de almacenamiento a la venta en marzo de 2019 encontró que los precios de venta generalmente oscilaban entre $1 millón y 1 10 millones por instalación. Algunas instalaciones del mercado también se agruparon para su venta como una sola cartera.

A menos que usted sea un profesional de bienes raíces con licencia, es aconsejable contratar a un corredor de autoservicio experimentado para ayudarlo a encontrar y, finalmente, comprar una instalación. Un corredor experimentado conoce el mercado y sabe cómo negociar el precio.

Si va a administrar la instalación, por supuesto, querrá comprar una instalación en la región donde vive. Pero si va a entregar las operaciones a una empresa de gestión de terceros, entonces no importa necesariamente dónde se encuentre la instalación. Solo asegúrese de que usted y su corredor tengan un buen conocimiento del mercado local.

¿Debería Construir una Instalación de Self Storage desde Cero?

Esto no debería ser una sorpresa, pero la ubicación también juega un papel importante en el costo de construir una nueva instalación. Es posible que pueda instalar un desarrollo de self storage de un solo piso de 40,000 pies cuadrados en una ciudad pequeña por $1 millón o menos, mientras que una instalación de dos pisos y 80,000 pies cuadrados en un entorno más urbano podría costarle back 6 millones. Tenga en cuenta que estas son estimaciones aproximadas.

Como regla general, puede esperar gastar entre $25 y 7 75 por pie cuadrado en construcción nueva. Sin embargo, eso es simplemente un rango aproximado. Una vez más, la ubicación de la instalación, incluido el costo del terreno, dictará el precio de la construcción.

Aquí hay algunas estadísticas a tener en cuenta si está desarrollando una instalación de almacenamiento automático:

• Las instalaciones varían de 10,000 pies cuadrados a 100,000 pies cuadrados o más.
• La instalación de self storage promedio abarca 46,000 pies cuadrados netos alquilables (la cantidad de espacio generador de dinero que los inquilinos pueden alquilar).
• Una instalación normalmente cubre de 2,5 a 5 acres.

Lo que sigue son seis cosas a tener en cuenta al construir unidades de almacenamiento:

1. ¿Cuál será la mezcla de unidades? Si la instalación se encuentra en un área comercial poblada predominantemente por inquilinos de apartamentos, es posible que desee incluir unidades más pequeñas, como 5×5 o 5×10. Pero si los residentes de la zona comercial son en su mayoría propietarios de viviendas, más unidades de 10×10 y 10×20 podrían estar en orden.
2. ¿La instalación debe ser consistente solo con unidades de acceso directo o solo con unidades de acceso interior? O debe haber una mezcla de unidades de acceso al auto y al interior. Las respuestas dependen de la demografía del área de comercio.
3. ¿Debe haber solo unidades climatizadas o solo unidades no climatizadas? ¿O debería haber una combinación de los dos? El clima local entrará en juego con respecto a esta decisión, al igual que su presupuesto de construcción.
4. ¿Debería limitar la instalación a un solo edificio? ¿O tendrá suficiente espacio — y tiene sentido, para distribuir las unidades en varios edificios? La cantidad de terreno disponible, junto con la cantidad de demanda proyectada, influirá en la configuración de la instalación.
5. ¿Se debe reservar espacio para el almacenamiento de embarcaciones, vehículos recreativos y otros vehículos? La respuesta depende, en parte, de la investigación de mercado que indique cuántos propietarios de embarcaciones, vehículos recreativos y vehículos viven en el área comercial.
6. ¿Debería considerar convertir una estructura existente, como una tienda minorista cerrada, en una instalación de almacenamiento automático? Varios desarrolladores de self storage han transformado con éxito espacios no utilizados y a menudo pasados por alto en instalaciones de almacenamiento generadoras de ingresos fiscales y generadoras de empleo.

Aparte de cómo se verá la instalación, otro factor clave es la zonificación y los derechos.

Un gran problema será cómo se divide la propiedad en zonas. Si la propiedad ya está zonificada para el almacenamiento automático, eso elimina un gran obstáculo. Pero si la propiedad necesita ser re zonificada, entonces podría dedicar meses o incluso años a buscar la aprobación para un cambio de zonificación.

En algunos lugares, los funcionarios del gobierno y los residentes locales se oponen enérgicamente a las instalaciones de almacenamiento personal, basándose en la noción mal informada de que estas instalaciones son imanes para el crimen y el tráfico, y que son monstruosas. Lo contrario es cierto. Las instalaciones de almacenamiento automático no causan un aumento de la delincuencia o el tráfico, y muchas instalaciones modernas están siendo diseñadas para adaptarse e incluso acentuar los vecindarios.

Además, está el tema de los derechos. Esto implica obtener la aprobación de entidades gubernamentales para sus planes de desarrollo. Al igual que con la recalificación, un caso de derecho podría prolongarse durante meses y meses.

Dicho todo esto, tenga en cuenta dos cosas:

1. El desarrollo de una instalación de self storage requiere tiempo y paciencia (y, por supuesto, dinero). Aparte de la zonificación y los derechos, la construcción puede retrasarse por el mal tiempo, la escasez de mano de obra y los suministros limitados de materiales de construcción.
2. El desarrollo de una instalación de self storage requiere experiencia. Un equipo de desarrollo debe incluir profesionales experimentados en asuntos legales, inmobiliarios, financieros, de construcción y de diseño. Pocas personas que son nuevas en la industria del self storage pueden hacerlo solas al desarrollar una nueva instalación.

Financiación de una instalación de Self Storage

Al igual que ocurre con cualquier negocio, hay algunas verdades duras sobre el self storage, sin importar si se trata de una instalación recién construida o recién adquirida.

Por un lado, necesitará dinero para lanzar el negocio y mantenerlo en funcionamiento.

Como mencionamos antes, la cantidad de dinero que inviertes en una instalación varía mucho, según la ubicación y muchos otros factores. Pero antes de gastar un centavo, tendrá que decidir cómo financiará una adquisición o un nuevo desarrollo.

Por ejemplo, ¿necesitará obtener un préstamo? Hay varias opciones disponibles, como préstamos para adquisición, préstamos para construcción y préstamos de la SBA. Muchos de estos préstamos cubren plazos de 10 a 25 años. Trabaje con un profesional de préstamos que esté bien versado en la industria del self storage para orientarlo en la dirección correcta.

Para calificar para un préstamo de self storage, aquí hay cuatro cosas que probablemente necesitará:

• Un puntaje de crédito de al menos 680.
• Un historial de crédito libre de quiebras, ejecuciones hipotecarias y gravámenes fiscales recientes.
• Un pago inicial en efectivo del 10 por ciento o más.
• Un historial comercial de al menos tres años.

Tal vez no necesite obtener un préstamo y, en su lugar, tenga suficiente capital líquido para comprar o construir una instalación. Sin embargo, ¿tiene suficiente dinero para operar la instalación? No desea agotar su fondo de jubilación para comprar o desarrollar una instalación de almacenamiento automático.

O puede considerar asociarse con otros inversores para comprar o construir una instalación. Esto se puede hacer a través de:

• Una sociedad de deuda, que es una relación de préstamo que no asigna una participación de propiedad a la persona o entidad de la que está pidiendo prestado el dinero.
• Una sociedad de capital, en la que cada socio aporta una cierta cantidad de efectivo y es propietario de una parte del negocio.
• Una empresa conjunta con, por ejemplo, un desarrollador de self storage. Cada socio posee un cierto porcentaje del negocio.
• Un sindicato de inversores acreditados reunido con el único fin de comprar o desarrollar una instalación.
• Un arreglo de inquilino en común, que permite que al menos dos personas sean propietarias de una propiedad y permite la transferencia relativamente fluida de una participación en la propiedad a otra parte.

¿Cómo Gestionará y Comercializará Su Instalación de Self Storage?

Mientras que las instalaciones de almacenamiento generan tradicionalmente un flujo de caja estable y saludable, cualquier persona que ingrese al negocio de almacenamiento automático debe darse cuenta de que esta no será una operación de enriquecimiento rápido.

En términos generales, las tasas de ocupación de las instalaciones de self storage oscilan entre el 70% y el 95%. Con una instalación recién construida o que se está reposicionando, un nuevo propietario a menudo se enfrentará a un período de arrendamiento de 18 a 36 meses antes de que una instalación alcance la estabilización de la ocupación. El flujo de caja positivo también podría tardar años en llegar.

Sin embargo, la buena noticia es que la tasa de ocupación de equilibrio para una instalación de almacenamiento automático cae muy por debajo de otras clases de activos. Según una medida, el punto de equilibrio es del 40% al 45% de ocupación en self storage, frente al 60% o más en el sector multifamiliar. Además, las instalaciones de self storage cuentan con algunos de los mejores rendimientos a corto y largo plazo en bienes raíces comerciales.

Cuando se trata de comprar una instalación de self storage, un número de inversión que es esencial tener en cuenta es la tasa de capitalización (tasa de capitalización para abreviar). «Las tasas de capitalización son siempre la consideración general tanto para compradores como para vendedores en la industria del self storage», según la firma de corretaje de self storage SkyView Advisors.

Como explica SkyView Advisors, la tasa de capitalización es la relación entre el NOI (ingresos netos de explotación) de una propiedad y el valor de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad se vende por $1.5 millones y su NOI es de 1 120,000, entonces la tasa de límite es del 8% ($120,000 es el 8% de $1.5 millones).

«En los términos más simples, la tasa de límite revela a un inversor de propiedades con ingresos qué porcentaje puede esperar ganar si compra la propiedad con todo el efectivo», dijo SkyView Advisors.

Por ejemplo, si un inversor piensa que una propiedad tiene un valor máximo del 8%, entonces espera una rentabilidad en efectivo del 8%.

En el tercer trimestre de 2018, las tasas de límite para las instalaciones de almacenamiento automático oscilaron entre el 4,5% entre las instalaciones de Clase A y el 8,5% para las instalaciones de Clase C, según CBRE.

Resultado final

Al final del día, comprar o construir una instalación de almacenamiento automático sin duda consumirá tiempo, energía y dinero. Sin embargo, la rentabilidad puede ser sustancial en una industria en continuo crecimiento. La evidencia de que el crecimiento abunda:

• En 2018, las tasas de ocupación y alquiler de autoservicio en varios mercados de Estados Unidos alcanzaron máximos históricos.
• La demanda de autoservicio sigue aumentando gracias a una serie de tendencias, incluida la reducción general de los hogares de los baby boomers, la preferencia general entre los millennials por alquilar apartamentos en lugar de ser propietarios de viviendas y la movilidad sostenida de los trabajadores estadounidenses.
• Con el tiempo, el self storage ha demostrado que es un sector resistente a la recesión.

En resumen, el self storage proporciona una gran cantidad de razones por las que adquirir una instalación existente o construir una nueva puede abrir la puerta enrollable a ganancias de inversión atractivas.

«Las instalaciones de almacenamiento necesitan poco desembolso de capital o mantenimiento, sus impuestos sobre la propiedad son modestos y las adquisiciones netas en ese sector han aumentado», Forbes.com el colaborador Brad Thomas observó en noviembre de 2017. «Y así, en los buenos tiempos y en los malos, como en el matrimonio, las buenas y viejas unidades de almacenamiento son como un esposo de confianza.»