¿Está pensando en comprar una propiedad en Francia? Ya sea que esté pensando en mudarse o retirarse allí, comprar una casa de vacaciones o una propiedad de inversión, una de las primeras cosas que necesitará saber es cómo obtener una hipoteca.

En esta guía, cubriremos todo lo que necesita saber para obtener una hipoteca en Francia. Esto incluye tipos de hipotecas, tasas de interés y tarifas, cómo solicitarlas y cuánto tiempo suele tardar.

Incluso le mostraremos cómo ahorrar dinero en tarifas hipotecarias con Wise, que le ayuda a enviar pagos desde el Reino Unido a Francia por menos.

Entonces, comencemos.

¿puedo obtener una hipoteca en Francia como no residente?

Los bancos franceses y los proveedores de hipotecas a menudo están tan dispuestos a prestar a compradores internacionales como a residentes1. Esto significa que, en teoría, no debería tener problemas para obtener una hipoteca para comprar la propiedad francesa de sus sueños.

Sin embargo, es posible que se enfrente a algunos requisitos y restricciones adicionales como comprador del Reino Unido. En Francia, la proporción típica de préstamo a valor (LTV), esencialmente, cuánto está dispuesto a prestarle el proveedor, en comparación con el valor de la propiedad, es de alrededor del 70-80% 2. Sin embargo, algunos prestamistas solo concederán hipotecas de hasta el 50% del precio de compra a nacionales de terceros países.

Como comprador extranjero, es posible que también tenga que hacer lo siguiente2:

• Abra una cuenta de ahorros francesa que contenga un depósito mínimo que cubra al menos 24 pagos hipotecarios
• Tome una póliza de seguro de vida que equivalga al 120% de su hipoteca total, donde el prestamista es el beneficiario
• Tome pólizas de seguro de salud y discapacidad para cubrir el costo de la hipoteca; en algunos casos, se puede pedir a los mayores de 50 años que se sometan a un examen médico.

Que tenga que cumplir o no estos requisitos depende en gran medida del prestamista individual. Siempre es una buena idea verificar los términos y condiciones de la hipoteca propuesta antes de continuar.

Obtener una hipoteca después de Brexit1

Ahora que el Reino Unido ha abandonado oficialmente la Unión Europea, ¿esto hace que sea más difícil para los ciudadanos británicos obtener una hipoteca en Francia? Afortunadamente, no lo ha hecho: los prestamistas hipotecarios franceses están dispuestos a considerar las solicitudes de residentes y no residentes, independientemente de su procedencia.

Pero hay algunos puntos potenciales relacionados con el Brexit a tener en cuenta. En Francia, los ciudadanos de la UE pueden obtener un LTV máximo del 85%, aunque, como hemos discutido, el promedio es de alrededor del 70-80%. Por ahora, esto incluye a los compradores británicos después del Brexit. Solo puede obtener una hipoteca del 100% si es residente fiscal francés.

Tras la pandemia de Covid-19, los préstamos hipotecarios mínimos en Francia rondan los 150.000 €para los compradores de la UE. Esto también incluye a los solicitantes del Reino Unido. Para el resto del mundo, el mínimo que un banco considerará conceder préstamos es de 250.000€.

¿Cómo se estructuran las hipotecas en Francia?

Puede encontrar los mismos tipos de hipotecas en Francia que en el Reino Unido, que incluyen hipotecas a plazo fijo, a tasa variable y solo con intereses. Una adición relativamente reciente al mercado hipotecario francés son las hipotecas con tasa limitada.

Aquí hay un poco más sobre cada una de ellas 1:

Hipotecas de tasa fija

Una de las hipotecas de pago más populares, las ofertas de tasa fija generalmente ofrecen tasas bajas y mayor seguridad financiera. Sin embargo, también pueden tener multas por sobrepago o pago anticipado.

Hipotecas a tipo variable

En Francia, las hipotecas a tipo variable están vinculadas al tipo de oferta interbancario europeo, o EURIBOR. Esto significa que la tasa puede fluctuar. Asumiría que esto significa automáticamente un cambio en sus pagos mensuales, pero en Francia generalmente resulta en un cambio en la duración total del plazo de la hipoteca.

Hipotecas de solo interés

Si está buscando obtener una compra para alquilar una hipoteca en Francia, esta es una de las opciones que puede considerar. De hecho, significa que solo paga los intereses del préstamo, en lugar de la cantidad original prestada. Sus pagos serán más bajos, pero aún deberá el monto de la hipoteca al final del plazo.

Las hipotecas de solo interés en Francia pueden ser difíciles de obtener como no residente, ya que solo se aprueban en raras situaciones en las que el solicitante puede demostrar que tiene suficientes activos líquidos para cubrir el total del prestado3.

Hipotecas con tasa limitada

Estas funcionan igual que las hipotecas con tasa variable, pero con una tasa limitada. Esto ofrece más seguridad financiera, pero no está bloqueado en un acuerdo de tasa fija.

Tasas hipotecarias francesas

Una de las principales razones por las que Francia es una opción tan popular para la compra de propiedades son sus tasas de interés relativamente bajas para las hipotecas. La excelente noticia para los compradores es que las tarifas han alcanzado sus niveles más bajos desde 1949, según algunas fuentes.

En promedio, las tasas hipotecarias francesas están entre el 1,5% o el 2,5% 1, aunque han sido tan bajas como el 0,9%⁴.

Sin embargo, la tasa que se le ofrecerá puede variar dependiendo de la cantidad que tome prestada, la tasa de LTV, el tipo y la duración de la hipoteca, la propiedad y su estado de residencia. Puede encontrar una calculadora de hipotecas francesa útil aquí.

El proceso de aprobación1

Inusualmente en comparación con otros países de Europa, los prestamistas hipotecarios en Francia no suelen realizar verificaciones de crédito de los solicitantes, sino que basan el proceso de aprobación en su situación financiera.

Esto significa que debe aprobar cheques estrictos de deuda a ingresos y proporcionar documentación extensa para demostrar que puede pagar los reembolsos. Veremos qué papeleo necesitará para su solicitud más adelante en esta guía.

Aquí hay una cosa clave a tener en cuenta. Para obtener una hipoteca en Francia, sus obligaciones financieras (que incluyen pagos hipotecarios, alquileres u otros reembolsos de préstamos) no deben sumar más del 35% de los ingresos de su hogar.

Otros factores que determinan la elegibilidad incluyen:

• Edad-algunos prestamistas solo aprobarán hipotecas para personas menores de 75
• Empleo-se prefiere a los solicitantes de empleo fijo y permanente
• Seguro-es posible que deba proporcionar evidencia de seguro de vida, seguro de propiedad y tal vez otras pólizas también dependiendo de su situación.
• Los prestamistas de propiedades analizan la edad, el estado y el potencial de reventa de las propiedades al procesar las solicitudes.

Honorarios y costos para obtener una hipoteca en Francia

La compra de una propiedad en Francia viene con una serie de honorarios adjuntos, al igual que muchas otras partes del mundo. Puede esperar pagar alrededor del 10-15% del precio total de compra2 en tarifas de transacción de propiedad, y algunos de estos serán para su hipoteca.

Repasemos las principales tarifas relacionadas con la hipoteca que necesita saber sobre2:

Tarifa de configuración (frais de dossier)

La mayoría de los prestamistas en Francia cobrarán una tarifa de configuración inicial. Esto generalmente se fija como un porcentaje del monto total de la hipoteca.

Tarifa de acuerdo

Además de la tarifa de configuración, es posible que también tenga que pagar una tarifa de acuerdo hipotecario o de originación. Esto puede variar y a menudo está abierto a negociación, pero generalmente es de alrededor del 1% con un mínimo de €350. El IVA se añade en la parte superior.

Tarifa de encuesta de valoración

Antes de que puedan aprobar la hipoteca, muchos prestamistas requerirán que se lleve a cabo una valoración de la propiedad. Esto suele costar alrededor de 250€.

Gastos notariales

Cuando obtenga una hipoteca convencional en Francia, deberá estar registrada legalmente por el notario. La tarifa por esto es de alrededor del 2% 1 del monto total del préstamo.

Ahorre dinero en las tarifas hipotecarias francesas con Wise

Está obligado a tener costos que cubrir al comprar una propiedad en Francia, incluidas todas las tarifas hipotecarias. Si aún reside en el Reino Unido, deberá encontrar la forma más rentable de enviar dinero a Francia.

Haga una pausa antes de usar su banco, ya que los bancos tienden a cobrar altas tarifas de transferencia internacional. Además, a menudo agregan un margen sobre la tasa de cambio, lo que hace que su cambio sea más caro de lo que debe ser.

Aquí hay una mejor opción. Envía dinero desde el Reino Unido a Francia con Wise y obtendrás el tipo de cambio real del mercado medio sin márgenes añadidos. Mejor aún, solo hay que pagar una pequeña tarifa de transferencia por adelantado.

Las transferencias internacionales con Wise son rápidas, totalmente seguras y confiables. Esto significa que no hay demoras para ordenar la compra de la propiedad francesa.

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Cómo solicitar una hipoteca francesa

El proceso de solicitud de una hipoteca francesa es relativamente similar a aquí en el Reino Unido. Puede obtener un acuerdo de principio (AIP) antes de comprar la propiedad, pero no puede obtener una oferta oficial hasta que se firme el contrato de venta inicial1.

En esta sección, veremos los agentes hipotecarios franceses, los documentos que debe proporcionar con su solicitud y los principales prestamistas en los que centrarse.

¿Debo usar un corredor o ir directamente?1

No tiene que usar un agente hipotecario para obtener una hipoteca francesa, pero podría ser una decisión inteligente si es un comprador extranjero o tiene circunstancias no estándar.

En primer lugar, un corredor puede buscar y comparar todo el mercado en su nombre, para encontrar la mejor oferta. Incluso pueden tener acceso a tarifas con descuento o productos que generalmente no están disponibles.

Habrá una tarifa adicional para pagar por sus servicios, pero esto podría ser cubierto por los ahorros que un corredor podría hacerle con una hipoteca más barata de lo que podría encontrar.

Un corredor de habla inglesa también puede ayudarlo a navegar por el sistema hipotecario francés y ofrecerle consejos para aumentar sus posibilidades de obtener la aprobación.

¿Qué documentación necesitaré?

Esto es lo que deberá proporcionar con su aplicación1:

• Su pasaporte
• Comprobante de residencia
• Comprobante de ingresos
• Estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos de los tres meses anteriores
• El contrato de venta inicial (Compromis de Vente)
• Documentación de póliza de seguro de vida, propiedad y/o salud, según lo requiera el prestamista
• Copias de cualquier contrato de hipoteca o alquiler vigente
• Un formulario de declaración de activos completado.

¿Qué banco o prestamista debo elegir?

¿Listo para comenzar su búsqueda de hipoteca? He aquí una lista de los principales bancos nacionales y prestamistas mutuos que ofrecen hipotecas en Francia1:

• BNP-Paribas
• Société Générale
• Crédit Industriel et Commercial (CIC)
• Crédit Agricole
• Crédit Mutual
• Caisse d’Epargne
• Banque Populaire
• La Banque Postale.

También puede probar los bancos inmobiliarios franceses, como Entennial, l’UCB y Crédit Foncier. La última opción es un banco internacional, como Barclays, HSBC, Halifax y Royal Bank of Scotland.

Obtener una hipoteca en Francia desde el Reino Unido

¿Aún no se ha mudado a Francia? Dependiendo del prestamista, debería poder al menos iniciar su solicitud en línea mientras esté en el Reino Unido. Puede obtener cotizaciones, comparar tarifas y ofertas, e incluso obtener un acuerdo en principio.

Tenga en cuenta que es posible que tenga que hacer un viaje o dos a Francia para finalizar su oferta de hipoteca. Por ejemplo, es posible que deba verificar su identidad o proporcionar documentos originales en persona.

¿Puedo obtener una hipoteca del Reino Unido para comprar en Francia?

Solo es posible obtener una hipoteca en Francia de un banco del Reino Unido si se trata de un banco internacional⁶. Por lo tanto, uno que opera tanto en el Reino Unido como en Francia.

Esta puede ser una opción conveniente para los expatriados, ya que estarán familiarizados con el funcionamiento del banco, podrán acceder a información en inglés y también podrán tener un historial de crédito existente con el banco.

¿cuánto tiempo se tarda en obtener una hipoteca en Francia?

El proceso de aprobación de una hipoteca en Francia puede ser bastante largo. Puede esperar que tome de 12 a 14 semanas desde el principio hasta el fin1. Para evitar retrasos, asegúrese de tener toda la documentación en orden.

Navegar por el sistema hipotecario en un nuevo país siempre es difícil al principio. Pero con suerte, después de leer esta guía, debería tener una mejor idea de cómo obtener una hipoteca francesa y cuánto le costará.

¡Buena suerte con la compra de su propiedad!

Fuentes utilizadas para este artículo:

1. https://www.frenchentree.com/french-property/french-mortgages/beginners-guide-to-french-mortgages/
2. https://www.expatica.com/fr/housing/buying/your-guide-to-french-mortgages-102497/
3. https://www.frenchentree.com/french-property/french-mortgages/mortgage-article-are-interest-only-mortgages-available-in-france/
4. https://www.thelocal.fr/20211019/french-property-roundup-tax-hikes-and-up-and-coming-areas/
5. https://international-buyers.bnpparibas.com/french-mortgage/quote-request#undefined
6. https://www.onlinemortgageadvisor.co.uk/overseas-mortgages/french-property-mortgages/

Fuentes verifica en el 10-Nov-2021.