• ¿Qué es una venta de fideicomisarios?

• 4 pasos de una venta de fideicomisario

• Pros y contras

En los primeros días de la inversión en bienes raíces, puede pensar que puede obtener una ventaja sobre la competencia y obtener una excelente venta si compra una propiedad de primera en una subasta. Pero una subasta pública de bienes raíces, también llamada venta de fideicomisarios, puede ser más riesgosa de lo que piensa. Además, comprar una casa durante una venta de fideicomisario es dramáticamente diferente de comprar bienes raíces a través de una transacción tradicional.

Desglosemos las ventas de fideicomisarios con un poco más de detalle, además de repasar los pros y los contras de comprar una propiedad en este asunto. Al final, sabrá si debe usar las ventas de fideicomisarios para comprar propiedades para sus objetivos de inversión.

¿Qué es una Venta de Fideicomisarios?

Una venta fiduciaria es la venta de bienes inmuebles a través de una subasta pública. En la mayoría de los casos, las ventas de fideicomisarios solo son posibles porque los propietarios se encuentran en alguna crisis financiera, como un propietario que no paga sus pagos hipotecarios y la propiedad está en ejecución hipotecaria. En otros casos, los propietarios de viviendas pueden vender sus casas a través de una venta de fideicomisarios si deben una gran cantidad de impuestos a la propiedad atrasados.

En el escenario de ejecución hipotecaria común, las ventas de fideicomisarios suelen ser uno de los últimos pasos en el proceso de ejecución hipotecaria. Una vez que finaliza la subasta, la propiedad de la propiedad vendida por el fideicomisario pasa al mejor postor. Si la subasta no encuentra un postor alto para la propiedad, el prestamista de la propiedad se hace cargo de la propiedad y luego tiene que pasar por diferentes vías para vender la propiedad y recuperar sus costos.

Tenga en cuenta, por supuesto, que las ventas de fideicomisarios no son lo mismo que las «ventas de fideicomisos», que involucran tribunales y giran en torno a propiedades de fincas que pasan por el proceso de sucesión.

Los 4 pasos de una Venta de Fideicomisarios

Usted podría estar pensando que comprar casas a través de ventas de fideicomisarios es una gran idea. Desglosemos el proceso real de venta de fideicomisarios paso a paso para que sepa en qué se está metiendo con estas transacciones.

Incumplimiento de propietario de vivienda

Para que una casa u otro tipo de bienes raíces califique para una venta de fideicomisario, en primer lugar, el prestatario o propietario de vivienda tiene que entrar en peligro financiero. En la mayoría de los casos, esto ocurre cuando un propietario incumple sus pagos hipotecarios. Por supuesto, un administrador de préstamos generalmente le da al propietario al menos un aviso de incumplimiento antes de comenzar el procedimiento de venta de fideicomisarios. A los propietarios se les da la oportunidad de rectificar el problema o trabajar con su prestamista para resolver la situación sin perder necesariamente la propiedad de su casa. Si el propietario de la vivienda no puede resolver el peligro financiero, el prestamista comenzará el proceso de venta de fideicomisarios.

Aviso de Venta de Fideicomisario

Un administrador de préstamos le dará al propietario o prestatario entre 60 y 120 días en promedio para estar al día con su hipoteca. El plazo exacto varía según el estado. Si un propietario de vivienda sigue faltando a sus pagos hipotecarios y no muestra ningún esfuerzo por mantenerse en contacto con el prestamista, el prestamista o la institución bancaria enviará un «aviso de venta de fideicomisario» tanto al propietario como a la oficina del Secretario del Condado. Este aviso informa al propietario de la vivienda que su casa se subastará pronto. Los prestamistas suelen publicar anuncios en periódicos locales o en línea para indicar que se llevará a cabo una subasta, con información relevante como la fecha y hora de la subasta.

Período de preventa

Cualquier parte potencialmente interesada, incluidos el prestamista y los posibles inversores, se prepara para la subasta durante el período de preventa. Un tercero neutral del fideicomitente, que generalmente trabaja para una compañía de títulos u organización de custodia, es contratado por el administrador de préstamos para la casa y establece una oferta de apertura. La oferta se establece a un precio razonable o justo para la propiedad, incluyendo cualquier otro pago necesario,como honorarios de juicio o gravámenes.

Si los inversores están interesados en la venta de fideicomisarios, deben registrarse con anticipación y demostrar que tienen fondos suficientes para participar. Los inversores generalmente no pueden usar préstamos para comprar propiedades en una subasta. Por el contrario, el mejor postor tiene que presentar un cheque de caja por un cierto porcentaje del total de la oferta antes de salir de las instalaciones de la subasta. Llamado «depósito de pérdida», el saldo debe pagarse poco después de que finalice la subasta.

Subasta

Una vez que los patos de la subasta están en fila, la venta fiduciaria puede tener lugar. Los inversores calificados se reúnen en la fecha de venta, el fideicomisario comienza con una oferta de apertura y el precio aumentará dependiendo del interés en la propiedad en cuestión.

La oferta termina cuando el mejor postor se identifica en el postor ganador obtiene la escritura del fideicomisario. Luego se les nombra como el nuevo propietario de la propiedad. Si nadie hace una oferta en la venta del fideicomisario, la casa en venta se convierte en un REO o propiedad de bienes raíces, y la propiedad se transfiere al prestamista. El prestamista puede usar otros métodos, como la publicidad en el MLS o el servicio de listado múltiple, para finalmente vender la casa.

Ventas de fideicomisarios: Pros y Contras

Determinar si las ventas de fideicomisarios son una buena idea puede ser complicado para los nuevos inversores. Sin duda, hay beneficios a tener en cuenta, pero también hay algunas desventajas que los inversores deben tener en cuenta antes de sentarse a la subasta.

Ventajas:

La mayoría de las casas que figuran en las ventas de fideicomisarios se ofrecen a precios exiguos. En la mayoría de los casos, los prestamistas y los fideicomisarios de terceros establecen los precios de oferta de apertura a valores que cubren lo que se les debe por la propiedad, no el valor de mercado. Por lo tanto, los inversores en estas subastas pueden recoger excelentes propiedades a un valor inferior al de mercado si son rápidos.

Además, muchos inversores inmobiliarios se enfrentan a una competencia inferior a la media en comparación con la compra de propiedades a través de canales regulares. Recuerde que el financiamiento normal no está permitido en las ventas de fideicomisarios, por lo que debe tener suficiente dinero para realizar el depósito de pérdida, lo que excluye a algunos inversores de inmediato.

Contras:

El reverso del último beneficio: dado que necesita suficiente dinero para un depósito perdido, los nuevos inversores pueden tener dificultades para participar activamente en las ventas de fideicomisarios. Además, si compra una casa en una subasta, acepta comprar los bienes raíces tal como están actualmente. No puede negociar reparaciones, inspeccionar la propiedad, etc., lo que significa que también acepta cualquier problema de título o carga que pueda existir y minimiza sus ganancias potenciales.

En el peor de los casos, el comprador de una casa en subasta podría ser responsable de seguir adelante con cualquier procedimiento de desalojo si el inquilino de la casa o el prestatario anterior aún vive en la propiedad en el momento de la venta.

Resumen

Como puede ver, las ventas del fideicomisario son formas interesantes y potencialmente ventajosas de recoger bienes raíces a precios excelentes, y a través de un método más único de lo habitual. Sin embargo, también debe tener en cuenta que las ventas de fideicomisarios llevan su propio equipaje, requisitos y posibles inconvenientes dependiendo de las circunstancias de la casa y del prestatario anterior de la hipoteca.

Para obtener los mejores resultados, considere si una casa en particular en una venta fiduciaria vale la pena su tiempo y dinero en lugar de usar subastas como su único medio para adquirir nuevas inversiones en bienes raíces. A medida que adquiera más riqueza y experiencia, puede usar de manera más confiable las ventas de fideicomisarios para recoger propiedades de bajo precio y agregarlas a su cartera.

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