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En Tokio, las zonas residenciales populares con una gran selección de casas incluyen Setagaya, Ota (el área de Denenchofu en particular) y a lo largo de la línea de tren Toyoko en Meguro-ku. Las áreas centrales como Minato y Shibuya también tienen algunos barrios de muy alto grado como Shoto, Jingumae, Minami Aoyama, Hiroo/Azabu, Ebisu y Shirokane, pero debido a los altos precios de la tierra, encontrará que las casas son mucho más caras o mucho más pequeñas. Los barrios del centro de Tokio tienen una oferta muy limitada de casas independientes y es posible que solo haya un número muy pequeño de casas disponibles para la venta a la vez.

Al decidir un vecindario, considere las escuelas locales, las opciones de transporte, las tiendas y los parques.

DENENCHOFU (DISTRITO DE OTA)

Precios de la vivienda: 60 millones ~ 1.250 millones de Yenes+
Precios de la tierra: Alrededor de 900,000 Yenes / m2

11 minutos en tren desde Shibuya o 30~40 minutos en coche. El área de Denenchofu fue planeada por el vizconde Shibusawa, que se inspiró en Sir Ebenezer Howard y modeló el área a partir de Letchworth Garden City en Inglaterra. Los bloques de tierra suelen ser más grandes y las calles más anchas. Los famosos residentes de Denenchofu incluyen celebridades de alto perfil, políticos, ex jugadores de béisbol profesionales, el ex gobernador de Tokio Shintaro Ishihara, el ex Primer Ministro Hatoyama, Presidente y fundador de Doutor Coffee y Presidente del Hotel Imperial. Según se informa, un conocido productor musical gastó 4 mil millones de Yenes (40 millones de dólares) en la construcción de la casa de sus sueños en este vecindario, aunque apareció para la reventa en 2014 con un precio de venta de solo 1,25 mil millones de yenes. En los últimos años ha habido un cambio a medida que los residentes mayores, cansados de viajar al centro de Tokio y del mantenimiento que implica una casa grande, se mudan de Denenchofu a apartamentos en el centro de Tokio. Los estatutos locales que requieren tamaños de lote por encima de un tamaño mínimo han hecho que Denenchofu sea inasequible para las familias más jóvenes, lo que limita a los recién llegados al vecindario.

SHOTO / KAMIYAMACHO (BARRIO DE SHIBUYA)

Precios de la vivienda: 180 millones ~ 3 mil millones de yenes+
Precios de la tierra: 2,000,000 ~ 3,000,000 Yenes/m2 +

Este es un pequeño enclave residencial de gran prestigio justo detrás del principal distrito comercial de Shibuya. Es una de las zonas residenciales más caras de Tokio (e incluso Japón) y tiene algunas casas muy grandes y privadas. Varios individuos de alto perfil y ricos llaman hogar a Shoto / Kamiyamacho, incluido el presidente de Rakuten, el actual Primer Ministro y el ex Primer Ministro Taro Aso, cuya casa se estima en más de 6,2 mil millones de yenes. La antigua residencia oficial del gobernador de Tokio también se encuentra en Shoto 1 Chome. Se había puesto a la venta por 3,2 mil millones de yenes y fue adquirida por un promotor inmobiliario.

Hay varias Embajadas en este barrio, así como el Museo de Arte Shoto. Hay un pequeño parque en Shoto llamado Nabeshima Park que tiene un pequeño número de casas con vistas al estanque y los jardines. La tierra que rodea el Parque Nabeshima es extremadamente rara y puede tener un precio de más de 3,000,000 Yenes/m2 en cualquier lugar.

HIROO / AZABU (BARRIOS DE SHIBUYA Y MINATO)

Precios de la vivienda: 70 millones ~ 1 billón de Yenes +
Precios de la tierra: 1,500,000 ~ 3,000,000 Yenes/m2 +

Esta es una zona residencial muy popular para expatriados y familias. Cuenta con escuelas internacionales, supermercados extranjeros, cafeterías, restaurantes, parques y embajadas. Incluye el área alrededor de la estación Hiroo y las direcciones de Minamiazabu, Motoazabu y Nishiazabu.

SHIROKANE / TAKANAWA (DISTRITO DE MINATO)

Precios de la vivienda: 60 ~ 400 millones de Yenes+
Precios de la tierra: 1,000,000 ~ 2,000,000 Yenes/m2 +

Esta área todavía está en Minato-ku y justo al sur de Hiroo y Azabu, pero muy apreciada por los lugareños. Hay casas asequibles y de lujo en esta área. El barrio incluye el Grand Prince Hotel, el Sheraton Miyako Hotel, la Universidad Meiji Gakuin, el Parque de Estudios Naturales y «Platinum Dori», una avenida arbolada con restaurantes y boutiques. En 2014, la residencia histórica y el patrimonio del fundador de la compañía de relojes Seiko se vendieron por aproximadamente 30,5 mil millones de yenes (280 millones de dólares estadounidenses).

Precios

Cuando se mira el precio de una casa y un terreno en el centro de Tokio, la casa generalmente representará aproximadamente el 30% del precio, mientras que el terreno representará el 70% restante. En los suburbios exteriores y las zonas regionales, esta cifra puede invertirse debido a los precios más bajos de la tierra. Esto no es una regla, sino una guía general.

Si la casa es vieja y está en ruinas, la propiedad puede tener un precio al valor de la tierra solo, o incluso un poco menos que el valor de la tierra, ya que costará dinero demoler la estructura existente. La expectativa es que el comprador derribará la casa y construirá una nueva.

Una casa simple con marco de madera cuesta en promedio 200,000 Yenes/m2 para construir, mientras que las casas básicas de concreto reforzado pueden costar desde 450,000 Yenes / m2 y más. Los precios aumentarán dependiendo del diseño y el acabado, con algunas construcciones personalizadas de lujo que cuestan hasta 1,000,000 Yenes/m2+.

Los puntos que se sumarán al precio de una casa son:

• Fachada de calle orientada al sur: El lado sur de una propiedad recibe la mayor cantidad de luz solar durante todo el día. Como una casa suele tener vecinos muy cercanos en 3 lados, el lado de la calle es el único lado que puede recibir la mayor cantidad de luz. Tener este lado de la casa orientado al sur proporcionará áreas de vida más brillantes.
• Estar situado en una calle ancha. El mejor ancho es de 5~6 metros, aunque esto es raro en la mayoría de los barrios residenciales de la zona de Tokio y los distritos circundantes. Cualquier ancho y la calle puede tener demasiado tráfico. Cualquier vehículo más estrecho y grande puede tener dificultades para entrar en la calle (también puede ser un camino de un solo sentido). La mayoría de las calles tienden a tener alrededor de 4 m de ancho o menos.
• Tener una fachada de calle más ancha agregará valor al terreno. Una casa en un bloque de tierra con una fachada de calle estrecha, o un bloque con forma de «asta de bandera» o «hacha de batalla», a veces puede ser menos deseable y menos valiosa.
• Una casa en una parcela de esquina.
• Zonificación / densidad.

Comprar nueva

Puede comprar una casa nueva directamente de un desarrollador que debe venir con una garantía de 10 años contra defectos. Si el desarrollador quiebra, aún puede reclamar la garantía antes de que se cumplan los 10 años. El promotor debe mantener un depósito en una instalación de recepción de depósitos autorizada. Si el desarrollador está en bancarrota, ese dinero se mantiene durante 10 años hasta que caduquen todas las garantías.

Comprar una casa antigua

Puede ahorrar en parte de la depreciación inicial que puede ocurrir con una casa nueva comprando una casa antigua. Se considera que una casa de más de 30 años está casi al final de su vida útil a efectos de depreciación fiscal y, dependiendo de su estado, puede venderse a un precio cercano al valor del terreno. Algunas de estas casas más antiguas han sido bien mantenidas por sus propietarios, mientras que otras no, por lo que hay una gran variedad. Por supuesto, no todas las casas antiguas son habitables. Las inspecciones de edificios están creciendo en popularidad y hay compañías de inspección de viviendas que pueden realizar una investigación a expensas del comprador, aunque las inspecciones no son tan exhaustivas como en otros países.

Las empresas de renovación (reforma) de casas se especializan en actualizar casas antiguas y hacerlas sentir como nuevas. Remodelación de la casa Mitsui anuncie una renovación completa de la casa basada en una casa de 100 metros cuadrados para 8.61 millones de yenes, pero otras compañías anuncian paquetes básicos a partir de 5,75 millones de yenes. Los costos de renovación pueden variar ampliamente dependiendo de lo que haga, y es recomendable discutir los costos con una empresa de renovación, ya que puede costar fácilmente más que estas estimaciones.

Algunas casas muy antiguas que sólo están siendo vendidos por la tierra debajo pueden ser vendidos sin garantía contra defectos de fabricación. Esto se llama kashitanpo-menseki, lo que significa que el comprador no tiene ningún recurso contra el vendedor en caso de que la casa tenga termitas, fugas de agua, etc.

Obtener un préstamo hipotecario en una casa antigua, sin embargo, a veces puede ser difícil y las valoraciones bancarias pueden ser más bajas de lo esperado. Es posible que algunos bancos no presten en absoluto a menos que usted esté planeando construir una nueva casa.

Comprar una casa en terrenos arrendados (derecho de arrendamiento)

Solo un pequeño número de casas en Tokio se encuentran en terrenos arrendados. En Tokio, comprar el derecho de arrendamiento de la propiedad oscila entre el 60 y el 90% de lo que costaría comprar la tierra si fuera propiedad absoluta. En Minato-ku y Shibuya-ku el derecho de arrendamiento es de aproximadamente 70~90% del precio de mercado, y en Meguro-ku y Ota-ku es típicamente 60-80%.

Hay varios tipos, pero la tierra arrendada para casas privadas se encuentra más comúnmente bajo la ley» chinshaku-ken». Esta ley se descompone en la ley antigua y la nueva ley. Los arrendamientos establecidos con arreglo al antiguo sistema siguen estando sujetos a los términos de la antigua ley.

Plazo de arrendamiento:

La nueva ley se estableció en 1992 y establece el plazo estándar de arrendamiento en 30 años, independientemente de la propiedad, pero las partes pueden establecer un plazo más largo en el momento del contrato inicial.

Según la antigua ley, el plazo de arrendamiento se determinaba por el método de construcción del edificio en el terreno. Para edificios fuertes (ej. estructuras de hormigón armado) el plazo fue de 30 años. Para las estructuras de madera fueron 20 años. También existían plazos más cortos. Para los términos de arrendamiento que no estaban expresamente indicados, la ley diseñó un término. Para los edificios de hormigón fueron 60 años y para las estructuras de madera fueron 30 años. Incluso si el plazo no se especificaba, no podía considerarse un arrendamiento indefinido.

Renovación de un arrendamiento de tierras:

• Nueva ley: La primera renovación tiene un plazo de 20 años, la segunda y las renovaciones consecuentes son de 10 años cada una, aunque ambas partes pueden establecer plazos más largos.
• Ley antigua: Edificio de hormigón = 30 años; edificio de madera = 20 años.

¿Qué pasa si el propietario se niega a renovar el contrato de arrendamiento?

• Nueva ley: Si el propietario tiene una razón justificable y paga una tarifa de desalojo al arrendatario, puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento.
• Ley antigua: El propietario puede rechazar una renovación alegando que necesita usar la tierra por sí mismo.

Gastos:

Hay cargos y gastos adicionales incurridos cuando alquila un terreno. Incluyen::

• Alquiler mensual de la tierra
• Tarifa de reconstrucción: En muchos casos, tendrá que pagar al propietario una tarifa para obtener su aprobación para reconstruir una estructura en la tierra. La tarifa puede ascender al 5% del precio de transferencia del arrendamiento.

Una casa típica japonesa

El tamaño promedio de una casa nueva en los 23 barrios de Tokio es de alrededor de 100 metros cuadrados (1076 metros cuadrados).ft). En Tokio, la casa típica es una estructura estrecha de 3 pisos con espacio para autos, dormitorio y baño en la planta baja, salón/comedor/cocina en el 2do piso, 2 dormitorios más en el 3er piso y, a veces, una pequeña terraza en la azotea para secar la ropa. Debido a los altos valores de la tierra y al tamaño de los bloques pequeños, muy rara vez tienen espacio para un jardín.

En una casa de 2 plantas, la sala de estar generalmente está en el 2do piso y los dormitorios y el baño en la planta baja. Esto se debe a que la planta baja tiende a ser la parte más oscura de la casa debido a que las casas vecinas están bastante cerca, por lo que tener espacio para dormir en la planta baja es más práctico. Dado que la sala de estar y la cocina es donde la mayoría de las personas pasan las horas de luz, tiene sentido tenerlas en el 2do piso.

La instalación del baño es más barata para la planta baja. Cuesta más instalar un baño en un piso más alto, por lo que generalmente los verá en la planta baja.

Sótanos

Los sótanos son más caros de construir, ya que requieren excavaciones, hormigón armado y planificación adicional. Por lo general, cuestan 1,5 veces lo que costaría un piso sobre el suelo. Sin embargo, solo una parte del tamaño del sótano puede incluirse en el área total del piso del edificio para la zonificación, por lo que un sótano es una forma inteligente de obtener espacio adicional.

Algunas casas llamarán a la planta baja planta sótano, aunque no parezca estar completamente subterránea. Esto puede deberse a un bloque de tierra inclinado.

El inconveniente de los sótanos es que requieren mucha ventilación y un drenaje adecuado. Japón tiene algunos veranos muy húmedos y los sótanos pueden desarrollar moho grave sin ventilación adecuada. Requieren deshumidificadores para funcionar las 24 horas del día.

Cosas importantes que debe tener en cuenta antes de comprar una casa

Condiciones de venta

¿La casa tiene una garantía contra defectos o se vende sin ninguna garantía (kashitanpo-menseki)?

Tamaño edificable

Cada bloque de tierra en Japón tiene dos proporciones llamadas «Yosekiritsu» y «Kenpeiritsu» que establecen el límite para el tamaño total de la casa y el tamaño de la huella de la casa en el terreno.

Yosekiritsu es el volumen total o el tamaño de la casa en relación con el terreno. Se expresa en términos porcentuales. Por ejemplo, un 100sqm bloque de tierra con un yosekiritsu o volumen de construcción de 150% significa que usted puede construir una casa de hasta 150sqm (100sqm x 150%) de tamaño (no incluyendo el sótano y otras prestaciones para un garaje). Esto estará limitado por el ancho de la calle frontal, una calle más estrecha puede resultar en un yosekiritsu que sea menor que la proporción para ese distrito. Eg. un bloque de terreno con zonas residenciales puede tener una proporción del 300%, pero si da a una calle de 4 metros de ancho, la proporción se reduce al 160%.

Kenpeiritsu es la relación de cobertura de edificios a terrenos. También se expresa en términos porcentuales. Por ejemplo, un bloque de terreno de 100 m2 con un kenpeiritsu o una relación de cobertura de edificios del 70% significa que la huella de la estructura puede cubrir hasta 70 m2 (100 m2 x 70%) del bloque de terreno.

La tierra en el centro de Tokio generalmente tiene proporciones más altas que la tierra en áreas externas como Setagaya o Denenchofu. Los terrenos en un Distrito Residencial Exclusivo de baja altura de Categoría 1 y 2 suelen tener proporciones bajas, lo que hace que estas áreas sean deseables para las familias, ya que no están tan densamente pobladas. Sin embargo, pagará más por un terreno densamente zonificado, ya que permite un edificio más grande.

También puede haber leyes que designen qué tan cerca se puede construir su casa del límite. Una distancia más amplia es buena si no quieres escuchar a tus vecinos roncar o ducharse, pero también restringirá el tamaño de tu casa.

Es importante verificar si la casa actual fue construida dentro de las regulaciones de zonificación. Algunas casas pueden exceder estos debido a que el propietario anterior hizo adiciones no registradas. Esto puede limitar las opciones de financiamiento y, por lo general, requiere una compra en efectivo completa.

Altura del edificio

Algunas áreas pueden restringir la altura del edificio. Las áreas Residenciales de categoría I y II, exclusivamente de poca altura, tienen límites de altura de 10 a 12 metros. Los límites de altura también pueden ser comunes en vecindarios designados como zonas escénicas o paisajísticas.

La Ley de Servicios de Bomberos puede restringir las casas en bloques de tierra asta de bandera o hacha de batalla a solo 2 pisos.

Acceso a la calle

El ancho mínimo de la calle es de 4,0 metros. Si bien es fácil encontrar calles más estrechas en Tokio, las leyes requieren que los propietarios de tierras a lo largo de estas calles acorten sus tierras al reconstruir su casa. Si compra una casa antigua en una calle estrecha, verifique si se requiere algún «contratiempo», esto significa que debe acortar su cuadra cuando reconstruya para hacer que la calle sea más ancha.

Las calles de menos de 4 m de ancho son difíciles de acceder para los camiones de bomberos, vehículos de emergencia y camiones de mudanza.

Las calles en Japón pueden ser privadas o públicas. Algunas de las calles secundarias más pequeñas son caminos privados y pueden tener un propietario, o pueden ser propiedad conjunta de todos los propietarios a lo largo de esa calle. Si la casa y el terreno vienen con la propiedad compartida de la carretera privada en frente, es posible que tenga que compartir algunos de los costos de cualquier reparación de la calle.

La fachada legal mínima para una casa es de 2 m de ancho suficiente para que un automóvil se estacione en la cuadra. Si la fachada de la calle es menor que esta, entonces la reconstrucción de una estructura en el terreno puede estar prohibida (llamada sai-kenchiku-fuka). Además, si la casa no se encuentra frente a una carretera, sino frente a un pequeño camino o un canal pavimentado, es posible que no pueda reconstruirla sin el permiso del gobierno local. Comprar una casa que solo tiene acceso a través de un camino o vía fluvial cubierta es arriesgado, ya que no hay obligación para los vecinos de ampliar la carretera y no hay acceso para camiones de bomberos o camiones de basura. También es posible que los bancos estén menos dispuestos a proporcionar financiación.

Lista de cosas para preguntar a su agente de bienes raíces

• ¿La casa tiene alguna garantía contra defectos?
• ¿La calle es privada o pública?
• ¿Dónde se encuentran las tuberías de alcantarillado, gas y agua debajo de la carretera y dónde se conectan a la red eléctrica?
• ¿Qué ancho es la calle y qué ancho es el frente de la calle para el bloque de terreno?
• ¿Se puede reconstruir la casa o está prohibida (sai-kenchiku-fuka)?
• ¿La casa está construida dentro de las regulaciones actuales de tamaño (yosekiritsu y kenpeiritsu) ?
• ¿Alguna parte del terreno está designada para la planificación vial futura?
• ¿Conoce el vendedor algún defecto existente en la casa? (Esto también debe estar escrito en los documentos relacionados con el contrato proporcionados al comprador en el momento de la venta)
• ¿La propiedad se construyó en tierras recuperadas, antiguos estanques, lechos de ríos o áreas pantanosas? (Hay mapas de riesgo de la tierra disponibles. Haga clic aquí para obtener más información sobre áreas de riesgo sísmico y áreas de riesgo de licuefacción)