Una vez que los legisladores han determinado el grupo o grupos de ingresos que esperan servir a través de un programa, generalmente incorporan esos objetivos en el programa de dos maneras distintas. En primer lugar, establecen normas de elegibilidad de ingresos y, en segundo lugar, establecen alquileres o precios asequibles.
Los programas inclusivos generalmente requieren que las unidades asequibles estén ocupadas y asequibles para los residentes en una categoría de ingresos determinada. Por lo general, hay un límite máximo de ingresos expresado como porcentaje del ingreso medio del área (IAM).
Por ejemplo, un programa puede requerir que los inquilinos ganen menos del 60 por ciento de AMI. En general, los alquileres se establecen de manera que una familia que gane el 60 por ciento del IAM no pague más del 30 por ciento de sus ingresos. Algunos programas utilizarán el 33 o el 35 por ciento para este cálculo.
Estadísticas de Ingresos de HUD
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) publica el ingreso medio del área para cada área estadística metropolitana (MSA, por sus siglas en inglés) del país. Si bien los programas inclusivos no están regulados por HUD, la mayoría depende de los números de ingresos de HUD para compararlos con otros programas de vivienda.
HUD publica una IAM diferente para cada tamaño de hogar. Los hogares de cinco personas generalmente ganan mucho más que los hogares de una persona. Un programa dirigido al 60 por ciento del IAM requeriría que un hogar de cinco personas ganara menos que la mediana de cinco personas; y un hogar de una persona ganara menos que la mediana de una persona. Por lo tanto, el límite de elegibilidad es un número de dólares diferente para cada tamaño de hogar diferente.
Establecer alquileres
Mientras que la elegibilidad de ingresos generalmente se basa en el tamaño del hogar, el alquiler generalmente se basa en el tamaño de la unidad.
Establecer un alquiler basado en la situación económica de cada familia podría ser ideal en algún sentido, pero no es práctico para los propietarios que no tendrían forma de presupuestar de manera efectiva. En cambio, los programas inclusivos establecen niveles máximos de alquiler basados en el número de habitaciones en una unidad y permiten a los propietarios cobrar esos alquileres a cualquier inquilino que reúna los requisitos de ingresos. El alquiler se puede establecer asumiendo que un apartamento de dos dormitorios estará ocupado por un hogar de tres personas, sin embargo, el hogar real del inquilino puede incluir de dos a cuatro personas.
Además, mientras que el alquiler se puede establecer suponiendo que un hogar gane el 60 por ciento del ingreso medio, es probable que el residente real gane menos.