Ya sea que esté comprando un apartamento que necesita una renovación completa antes de mudarse, o le gustaría renovar su domicilio actual (a) a tiempo para el bebé, (b) antes de que el techo del baño se derrumbe o (c) mientras está lo suficientemente animado para disfrutar de los frutos del trabajo de su contratista, deberá comenzar con un sentido realista del tiempo.
«La mayoría de la gente piensa en el tiempo que tarda la renovación en sí, desde el momento en que el contratista interviene y comienza la demolición, pero eso es solo una parte de la historia», dice Fraser Patterson, CEO de Bolster, una compañía de la ciudad de Nueva York que ha diseñado un proceso transparente y agradable para los propietarios de viviendas de Nueva York que realizan renovaciones importantes. «Cuando se planifica adecuadamente por un equipo de renovación capacitado, la renovación del intestino real en sí, que implica sacar todo de su apartamento, hasta los postes, puede tardar entre tres y 12 meses. Pero puede llevar el mismo tiempo poner en marcha el proyecto.»
Aquí te mostramos cuánto tiempo debes esperar para planificar y llevar a cabo una renovación intestinal en la ciudad de Nueva York.
Primer paso: Decida cómo desea que se entregue su proyecto y contrate a un arquitecto (de 1 a 2 semanas si es eficiente e identifique un buen candidato de inmediato; de 2 semanas a 2 meses si el proceso se prolonga)
Hay tres maneras de abordar cualquier renovación, explica Patterson.
«La primera y más simple es ‘Solo construir’, en la que se contrata a un contratista general para que se encargue de su proyecto sin dibujos o basándose en los dibujos existentes de un arquitecto», dice. «Es ideal para una renovación sencilla y directa que requiere muy poco trabajo de diseño.»
Normalmente, un proyecto de solo construcción costará menos de 2 200,000, y el propietario podrá seleccionar sus propios acabados. Sin embargo, en Nueva York, donde pocas cosas son simples, no es inusual que necesite la aprobación del Departamento de Edificios para su renovación, y la administración de su edificio aún puede requerir que contrate a un arquitecto.
La segunda opción es Diseñar y construir, en la que contrata a un contratista general y un arquitecto que trabajan juntos para entregar su proyecto. Patterson recomienda este enfoque para propietarios de viviendas sensibles al presupuesto que hacen renovaciones intestinales más pequeñas—en la ciudad de Nueva York, eso significa proyectos que costarán menos de 5 500,000.
La tercera opción es Diseño-Licitación-Construcción, ideal para proyectos complejos, impulsados por el diseño y más caros.
«Primero contratas a un arquitecto, que diseña tu proyecto y luego lo puja a varios contratistas», dice Patterson. «Proporciona un equipo de diseño más imparcial y resultados de construcción potencialmente de mayor calidad debido a la mayor competencia de los contratistas.»
En el caso de dos clientes de Bolster, un par de jóvenes profesionales y propietarios por primera vez que querían renovar su cooperativa de Cobble Hill de tres habitaciones, un enfoque de diseño y construcción era el adecuado. (Haga clic aquí para ver una cronología en PDF de su proyecto, y aquí para ver la oferta real del proyecto.)
Bolster reunió a un equipo de renovación formado por un galardonado arquitecto, David Yum, y el contratista Aaron Borenstein. Como arquitecto, el papel de Yum era considerar la visión de la pareja para su apartamento y definir los parámetros del proyecto en términos de estilo de vida y funcionalidad. Y como contratista, Borenstein definió el costo y el cronograma de la renovación, y supervisó la construcción.
Los propietarios de Cobble Hill
Paso Dos: Elabora tus planos (4-16 semanas)
Ahora que has contratado a tu arquitecto, ¿qué sigue? En primer lugar, a menos que su edificio sea nuevo, su arquitecto tendrá que realizar un estudio físico de su apartamento para comprender su espacio y estructura. A medida que el arquitecto se familiarice con su hogar y comience el diseño esquemático, los primeros planos y diagramas bidimensionales del proyecto, que cubrirán sus conceptos generales, usted discutirá sus necesidades e inquietudes. Este proceso tomará al menos dos semanas, pero podría durar más, ya que, al igual que muchos renovadores, puede que se encuentre considerando ideas alternativas o nuevas direcciones que diverjan de su plan original.
Durante la siguiente fase, el desarrollo del diseño, los detalles más finos de la renovación se enfocan, incluidos los productos específicos que se instalarán; este proceso toma aproximadamente de cuatro a ocho semanas, dice Patterson.
Finalmente, se realizan planos de construcción para determinar la forma, el montaje y los materiales exactos para la renovación. Esto puede tardar de ocho a dieciséis semanas.
Un baño recién renovado en el apartamento de Cobble Hill
Paso tres: Pujar por el proyecto (2 a 4 semanas)
Si ha optado por un enfoque de Diseño, Licitación y construcción para su renovación, en este punto, pujará por el proyecto a varios contratistas para obtener las ofertas de mejor valor.
» Lo más importante es crear un proceso de licitación en el que se comparen manzanas con manzanas», dice Patterson, lo que significa que los dibujos y especificaciones de su arquitecto son lo suficientemente claros y completos como para generar ofertas que se parezcan unas a otras.
Durante esta etapa del proceso de renovación, los contratistas potenciales pueden responderle con preguntas y propuestas de enfoques alternativos, como un taller de fresado diferente o un método de construcción que implique menos mano de obra, tiempo o gastos, y es probable que también usen diferentes formatos de precios. Su arquitecto debe guiarlo para analizar las diferencias entre el enfoque, la experiencia y los precios de cada contratista. Dependiendo de la complejidad de su proyecto, puede tomar entre dos y cuatro semanas producir una oferta final; la disponibilidad de subcontratistas y proveedores, así como el precio, son variables que pueden estirar el proceso.
Si va por la ruta Diseño-construcción, el proceso será más rápido. En el caso de la pareja de adoquines mencionada anteriormente, su contratista pudo evitar la empinada curva de aprendizaje que a menudo implica el proceso de Diseño, Licitación y construcción; proporcionó una oferta precisa y detallada, junto con un informe de riesgo que describe la exposición financiera de los propietarios a los sobrecostos. Luego, Yum y Borenstein trabajaron con los propietarios en la selección de accesorios y acabados para que pudieran pedirse y entregarse a tiempo para la construcción.
Pasillo del apartamento de Cobble Hill, post-renovación
Paso cuatro: Aprobaciones (de 8 a 16 semanas)
Ya sea que su apartamento sea una cooperativa o un condominio, deberá solicitar permiso a su edificio para realizar su renovación, que se detallará en un acuerdo de modificación. Estos acuerdos cubren los términos del seguro, las reglas de trabajo, los depósitos de seguridad, los procedimientos y los horarios; también deberá presentar un conjunto de planes que establezcan claramente el alcance de su proyecto.
Una vez que su edificio apruebe la renovación, firmará las solicitudes de permiso al Departamento de Edificios (DOB). Cualquier renovación más allá de los acabados decorativos y la carpintería incorporada requerirá permisos oficiales de la ciudad; tenga en cuenta que si vive en un distrito emblemático, su solicitud también tendrá que ir a la Comisión de Preservación de Monumentos, incluso si no se está haciendo ningún trabajo en el exterior público del edificio. Las aplicaciones para proyectos que requieren trabajo exterior deben detallar las condiciones existentes y propuestas; espere un proceso de aprobación más largo para esto. E incluso si no necesita pasar por el LPC, esté preparado para que el DOB haga preguntas sobre su solicitud, un intercambio que su arquitecto le ayudará a navegar.
Pueden surgir complicaciones en esta etapa. Los propietarios de Cobble Hill, por ejemplo, recibieron una sorpresa desagradable cuando presentaron sus planes: sin saberlo, los propietarios anteriores de su apartamento habían hecho algunas renovaciones ilegales que llevaron a retrasos, extendiendo la duración de su proyecto cuatro meses más de lo que habían anticipado.
También vale la pena señalar que incluso sin tales inconvenientes, el DOB a menudo incurre en retrasos de aplicaciones, especialmente durante la temporada de renovación, que va desde finales de invierno hasta principios de primavera. Y dado que cada hogar es diferente, puede ser difícil calcular exactamente cuánto tardarán las aprobaciones. Es por eso que es esencial tener un expedidor en su equipo de proyecto, a quien su arquitecto contratará y dirigirá, para ayudarlo a navegar por la burocracia de la ciudad.
Paso cinco: Construcción (3 a 6 meses)
Finalmente, ya está listo para comenzar con la renovación real. Naturalmente, esto tomará la mayor parte del tiempo, de cuatro a veinticuatro semanas, dependiendo de su proyecto. Una señal de un buen contratista es que él o ella proporcionará una hoja de ruta que describa los diversos pasos para que no haya sorpresas importantes.
Una renovación intestinal comienza con la demolición, a partir de la cual el trabajo avanza de una macro a una micro escala. Se instalan estructuras y carpintería en bruto, y luego tuberías y electricidad en bruto; en este punto, los trabajadores de la fábrica podrán tomar medidas para gabinetes personalizados. Se instalan paneles de yeso y se aplican acabados para pisos, seguidos de gabinetes, accesorios de iluminación y accesorios. Por último, las paredes están pintadas y la renovación está completa.
Para el apartamento de Cobble Hill, la construcción duró cuatro meses y medio, incluidas seis semanas de retrasos debido a complicaciones del permiso DOB y la temporada de vacaciones. (Vea un diario fotográfico de todo el proceso aquí.) Yum se mantuvo a mano para ayudar a los propietarios a resolver cualquier problema que surgiera de circunstancias imprevistas.
«Cada proyecto es, en muchos sentidos, un esfuerzo único, y el proceso es complejo», explica Patterson. «Por lo tanto, un proyecto exitoso no está determinado por los incidentes desconocidos, porque son casi inevitables, sino por la forma en que su equipo responde y resuelve esas situaciones imprevistas.»
Paso 6: Inspecciones y cierre del proyecto (1 a 6 semanas)
Durante la construcción, la ciudad realizará inspecciones de plomería y electricidad; una vez que todo el trabajo esté completo, habrá una inspección final antes de que el DOB firme la renovación.
Antes de esta inspección, recorrerá la renovación con su arquitecto para asegurarse de que todo esté en orden. Para el proyecto de Cobble Hill, una vez que se completó la construcción de Borenstein, Yum inspeccionó la casa, llenó el papeleo DOB y pidió al expedidor que lo presentara en persona. Borenstein también les dio a los propietarios una lista de tareas pendientes para documentar cualquier imperfección o tarea pendiente que necesitaran terminar antes de que presentaran su pago final. Esto tomó solo dos semanas, pero en algunos casos podría llegar a seis si los revisores del plan están ocupados; dicho esto, los propietarios aún pueden usar el apartamento antes de la aprobación final del DOB.
En general, es útil tener en cuenta lo compleja que puede ser una renovación. «La renovación no es como construir un automóvil prediseñado en las perfectas condiciones de una línea de ensamblaje, sino más bien como restaurar ese automóvil antiguo, lleno de encanto, pero lleno de misterios bajo la superficie», dice Patterson. «Es por eso que tienes un buen equipo de profesionales, como tener un buen médico en la mesa de operaciones para manejar lo inesperado.»
Cada año, los neoyorquinos desperdician más de 7 700 millones siguiendo el proceso de renovación habitual. Bolster es diferente, ya que utiliza un enfoque científico para emparejarlo con profesionales de la más alta calidad y garantizar financieramente que su proyecto se entregue a la perfección a un precio justo, todo sin costo adicional.
Para comenzar su gran proyecto de renovación de su hogar, visite bolster.us o llama al (929) BOLSTER.
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