Si está pensando en comprar o vender terrenos de jardín, es posible que se pregunte cómo llegar al valor correcto de compra o venta. A continuación, revisamos los factores involucrados y explicamos dos formas de calcular su precio, junto con las posibles implicaciones para los propietarios de viviendas y las hipotecas si la parcela colinda con una propiedad.
Valor de la tierra por superficie
Gov.uk enumera los valores promedio de la tierra por área de la autoridad local, pero de acuerdo con un descargo de responsabilidad en la página, los datos son solo para fines de prospección. Eso significa que las cifras proporcionadas no deben constituir la base de las valoraciones de las transacciones comerciales. El análisis también destaca que el valor de la tierra es particularmente sensible a la variación específica de la parcela, por lo que los informes no representan estimaciones del valor del mercado. Como se explica en la página, las cifras son para la evaluación de políticas públicas dentro de las autoridades locales de Inglaterra y para facilitar la comparación de valores para el uso agrícola frente al industrial. En el momento de escribir este artículo (invierno de 2019), los datos más recientes disponibles eran de 2017 y se publicaron en mayo de 2018.
Al vender o comprar un terreno, el valor real depende de varios factores cruciales:
- Su ubicación
- Su condición
- El tamaño de cualquier jardín existente
- El valor de la casa al lado
- Si el estacionamiento de automóviles sería posible en ese terreno
- La escasez relativa de terrenos en venta en el área
- Otros factores de competencia local
Los propietarios-ocupantes que tienen financiamiento hipotecario y que desean vender parte del terreno ajardinado que rodea la propiedad en cuestión primero deberán obtener el acuerdo del prestamista. Para liberar y descargar la parcela, el banco, la sociedad constructora u otro prestamista hipotecario generalmente querrá un reembolso parcial de la cantidad original (es decir, la suma de capital) prestada.
Formas de valorar el terreno ajardinado
Hay dos formas de valorar el terreno ajardinado. En primer lugar, el método comparable analiza las ventas de parcelas similares y luego ajusta la cifra para tener en cuenta la escasez, el tamaño de la parcela y la ubicación.
En segundo lugar, el método del valor del matrimonio calcula la cantidad en la que tal cambio aumentaría el valor de cualquier casa con la que se fusiona, antes de establecer una fracción de la suma, generalmente la mitad. Cuando corresponda, algunos expertos abogan por la verificación considerando también la reducción correspondiente en el valor de la propiedad del vendedor.
Aunque el concepto de llegar al valor del matrimonio es relativamente simple, en la práctica puede no ser tan sencillo, principalmente porque es difícil encontrar suficientes pruebas confiables de ventas. Aunque los datos sobre la transmisión de viviendas están bien informados a través de canales establecidos, los tratados de venta de tierras son más privados, a menudo entre dos personas y no se anuncian. En consecuencia, en ocasiones, las sumas acordadas reflejan lo que las personas pueden permitirse pagar y no siempre se ven afectadas por influencias más amplias del mercado.
Factores adicionales
Además de tener en cuenta los puntos anteriores al valorar una parcela de terreno ajardinado, también vale la pena considerar si la parcela podría ser de interés para cualquier otra persona. Las áreas rodeadas de otras propiedades vecinas pueden no valer tanto como otras que son de tamaño similar, pero tienen la ventaja de una ruta de acceso separada y sin obstáculos, por ejemplo.
Además, las circunstancias de la venta y el tiempo disponible para negociar podrían influir en el importe acordado. Los ejecutores que intentan deshacerse de un activo pueden tener prioridades diferentes a las de los propietarios de tierras vecinas, por ejemplo, que podrían no haber estado buscando vender y, probablemente, no quieren lo que ven como la molestia asociada. En otras palabras, dependiendo de la dinámica de la situación, el sentido de urgencia y la escala de tiempo previstos por un determinado vendedor o comprador pueden diferir. Como resultado, podría estar abierto a ofertas en mayor o menor grado.
Los problemas de planificación y los cambios de uso previsto de las tierras cultivables o agrícolas también podrían afectar al precio de venta. En particular, mientras que algunas tierras de cultivo pueden estar sujetas al IVA, las tierras de jardín generalmente valen más.
Como cualquier topógrafo o arquitecto confirmará, las ventas de terrenos que ya tienen permiso de planificación tienden a atraer precios más altos que los terrenos sin dicha aprobación previa.
Convenios restrictivos sobre la tierra
Para transferir la propiedad, es necesario instruir a un abogado o agente. Durante la preparación de un contrato apropiado para la compra o venta de terrenos de jardín, es importante tener en cuenta cualquier pacto restrictivo que se aplique. Por lo general, los términos podrían tratar de evitar molestias por ruido de la parcela, como inconvenientes causados por posibles trabajos de construcción futuros.
En algunos casos, pueden aplicarse otras cláusulas. Por ejemplo, las disposiciones sobre exceso de uso significan que el propietario que vende la parcela tendrá derecho a un pago si el comprador obtiene un permiso de planificación sobre el terreno después de la transferencia y durante un período predeterminado.
Finalmente, dependiendo del área, el vendedor puede querer reservar derechos minerales y del subsuelo o incluir cláusulas para derechos deportivos e incluso espacio aéreo.
En resumen, los factores que afectan los precios de los terrenos de jardinería son muchos y variados. Para estar seguro de llegar a un precio justo, generalmente vale la pena tomar el consejo de un profesional experimentado.