El aumento de los precios de los bienes raíces a menudo se asocia con una mayor demanda de vivienda o a menudo se culpa a los inversores o especuladores extranjeros.
Si bien todos los factores anteriores juegan un papel en el valor de los precios de las casas, una gran parte de los precios proviene directamente del desarrollador.
Los compradores a menudo se preguntan cómo determinan los desarrolladores de condominios el precio por pie cuadrado de una unidad de condominios. Hay muchos factores que intervienen en la fijación de precios de los condominios previos a la construcción, como el costo de la compra de terrenos, los costos de construcción y los cargos gubernamentales.
Antes de que un desarrollador comience a trabajar en un proyecto de condominio, crea una pro forma para ayudarlo a comprender y administrar sus costos y riesgos generales de desarrollo.
A medida que aumentan los costos de la tierra, la construcción y los cargos gubernamentales, los desarrolladores de bienes raíces deben gestionar el riesgo de desarrollo con el uso de pro formas.
Sabemos que los desarrolladores no están financiando proyectos de sus propios bolsillos. Hay prestamistas y otros socios de empresas conjuntas, así como inversores de capital, que están aportando grandes sumas de dinero a los desarrolladores. Estas partes interesadas necesitan garantías de que su dinero se está gestionando bien y de que sus contribuciones financieras generarán un rendimiento de su inversión.
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Es posible que los inversores y los usuarios finales no quieran escuchar esto, pero los desarrolladores están ciertamente preocupados por sus resultados finales.
Esta es la razón por la que las pro formas son buenas herramientas para los desarrolladores a la hora de determinar el costo por pie cuadrado. No es raro que los desarrolladores utilicen escenarios de » qué pasaría si «para probar el éxito del proyecto, y uno de los» qué pasaría si «más fáciles es preguntar:» ¿qué pasaría si aumentara el precio por pie cuadrado?»
El precio por pie cuadrado es el costo más fácil de aumentar para cumplir con los objetivos del proyecto, particularmente cuando el entorno del mercado está afectando directamente a los desarrolladores financieramente, incluido el valor de la tierra y los costos individuales duros y blandos que se requieren para la construcción y, en última instancia, la finalización del proyecto de condominio.
Entonces, ¿qué están teniendo en cuenta exactamente los desarrolladores cuando establecen sus precios? Este es un desglose rápido para usted:
Aumento de los costos de la tierra
MCAP proporciona informes periódicos sobre los valores de la tierra municipal, y los datos de estos informes nos dicen que los costos de la tierra realmente varían según la región. Si nos fijamos en el centro de Toronto, por ejemplo, podemos ver que el valor promedio de mercado de los terrenos de condominio de gran altura está entre $265 y 2 275 por pie cuadrado. Ese es un costo bastante costoso de absorber para cualquier desarrollador y definitivamente ayuda a explicar por qué el costo por pie cuadrado en el centro de Toronto es mucho más alto que otros municipios más pequeños.
Ahora compare esto con Vaughan, una ciudad en crecimiento con un valor promedio de tierra de 5 55 a 7 70 por pie cuadrado. Por supuesto, cualquier edificio de desarrolladores en Vaughan ahora puede ofrecer un precio más competitivo para proyectos de condominios en comparación con el centro de Toronto porque no están obligados a pagar altos costos de tierra.
Esto no significa que las propiedades en Vaughan no sean grandes inversiones, pero es simplemente una forma para que los compradores entiendan que hay una razón por la que los condominios en el centro de Toronto son mucho más caros en un costo por pie cuadrado.
También es importante darse cuenta de que la demanda también juega un papel. Por lo tanto, si el valor de la tierra es más barato en Vaughan, eso no significa que esto seguirá siendo así en el futuro. Puede haber condiciones de mercado que vean un aumento significativo de precios en el valor de la tierra de Vaughan si hay una inundación de demanda o inversión en la ciudad que está atrayendo a un mayor número de inversores y partes interesadas.
Costos de construcción dura y blanda
Incluso con vacunas para combatir la pandemia que comenzó en 2020, la industria de la construcción continuará sintiendo los efectos a largo plazo de esta crisis de salud mundial. La interrupción de la cadena de suministro global, la recesión y los bloqueos afectan los costos de construcción en el GTA y más allá.
Los compradores quieren una comprensión actual y precisa de cómo los desarrolladores deciden sobre un precio final por pie cuadrado para condominios de pre-construcción, lo que ayuda a proporcionar una mejor imagen de todos los costos variados que se requieren para construir un nuevo condominio residencial en el GTA.
El público a menudo es consciente de cosas como el aumento de los precios de las viviendas, que a menudo se asocian con una mayor demanda de vivienda. La gente a menudo culpa a los inversores extranjeros por aumentar el costo por pie cuadrado, pero los precios son más complejos que eso.
Es cierto que a veces se realizan muchas inversiones especulativas que pueden aumentar el costo de comprar un condominio nuevo. Estos aumentos se registran como el costo por pie cuadrado, que es el estándar que usan los desarrolladores al fijar precios dentro de cualquier condición del mercado. El costo por pie cuadrado es bastante sensible a estas condiciones del mercado porque los desarrolladores están aprovechando el crecimiento de los precios de acuerdo con la demanda existente.
Dicho esto, el factor más importante y directo para los desarrolladores al establecer un precio por pie cuadrado está relacionado con los costos de construcción.
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En general, cuando los constructores están pre-vendiendo unidades de condominio para calificar para el financiamiento de la construcción, se firman contratos y acuerdos con los compradores que presentan depósitos a precios predeterminados que deben pagarse en su totalidad una vez que el proyecto esté listo para su ocupación. Esta es la razón por la que los constructores utilizan sus pro formas para determinar todos los costos de construcción, incluidos los duros y los blandos, al determinar el precio por pie cuadrado para cada unidad en la fase de planificación y desarrollo.
Crear estimaciones precisas es importante para garantizar que los desarrolladores no subestimen los costos, ya que eso puede afectar la viabilidad de todo el proyecto. Si los costos de desarrollo aumentan dramáticamente o la mala planificación entró en los precios, entonces el constructor probablemente no tendrá más opción que cancelar todo el proyecto. Los desarrolladores experimentados no suelen cancelar proyectos porque saben que este comportamiento afecta a su reputación.
Antes de que un desarrollador pueda determinar un precio por pie cuadrado, debe tener en cuenta todos sus costos duros, que son los más fáciles de definir porque son de naturaleza física.
Las empresas de construcción con experiencia saben cómo estimar y determinar los costos difíciles incluso antes de comenzar a trabajar en el edificio. Estos profesionales conocen el tipo y la cantidad exacta de materiales necesarios incluso antes de que un desarrollador inicie un proyecto potencial.
El Grupo Altus produce informes y estudios periódicos que proporcionan información sobre los costos de construcción duros que pueden dar a los compradores una apreciación de la tarea desafiante que enfrentan los desarrolladores al determinar el precio por pie cuadrado.
De acuerdo con la última Guía de Costos Canadiense de 2021 del Grupo Altus, los costos de construcción dentro del segmento de condominios residenciales pueden oscilar entre $250 y 3 340 por pie cuadrado para un edificio de condominios de 40 a 60 pisos en el GTA. Compare este valor con una ciudad como Montreal, donde los costos de construcción son de solo 1 190 a 2 270 por pie cuadrado.
Así que si los compradores se preguntan por qué ciudades como Toronto cuestan más, es importante tener en cuenta las diferencias regionales que tienen costos más altos. Si piensa en el costo que implica contratar a un carpintero, una excavadora o incluso un electricista, verá que la tarifa por hora para estos profesionales varía de al menos 6 65 a 8 85 por hora.
En promedio, los costos blandos pueden variar entre el 15% y el 20% de los costos totales edificables. Estos costos son diferentes de los costos duros porque no se detienen una vez que se completa un condominio. Los costos blandos continúan acumulándose incluso después de que todo se construye e incluyen cosas como el mantenimiento de la propiedad, el seguro, la seguridad y otros costos continuos que se requieren para mantener un activo.
Cargos gubernamentales
Un aspecto a menudo pasado por alto del costo está relacionado con los cargos gubernamentales, como los cargos de desarrollo, los cargos por dedicación de parques y un cargo por beneficios comunitarios (enlace interno al artículo de información de bienes raíces).
Los gobiernos municipales cobran tarifas a los desarrolladores que, en última instancia, se devuelven a los compradores de vivienda. Lo interesante es que las tarifas de desarrollo siguen aumentando, a pesar de que los mismos municipios están tardando meses y años en aprobarse. Para un edificio de condominio nuevo, los cargos promedio del gobierno por unidad son de aproximadamente 1 122,800, o aproximadamente el 23.9% del precio promedio de un condominio nuevo.
Esta tarifa está diseñada para garantizar que los desarrolladores dediquen suficiente espacio verde dentro de sus planes de desarrollo de condominios. Normalmente se espera que los constructores dediquen al menos el 5% de la tierra a espacios verdes, pero esto a menudo puede ser un desafío en una ciudad como Toronto. Como resultado, los desarrolladores se ven obligados a pagar una tarifa en lugar de esta «Dedicación» al espacio verde del parque, lo que aumenta los costos generales de desarrollo del proyecto para el constructor.
Esta tarifa afecta directamente el cálculo del costo por pie cuadrado porque este es otro costo adicional que los desarrolladores tienen que pagar para asegurarse de que el proyecto se complete.
Un estudio de 2018 del Grupo Altus encontró que los municipios de GTA recolectaron aproximadamente $1.13 mil millones en tarifas de reserva de efectivo para parques, que es una gran suma de dinero que se incluye en el costo final por pie cuadrado para nuevos proyectos de condominios. Según BILD, entre 2006 y 2017, los fondos en reserva dentro de los municipios de GTA han aumentado de poco más de $300 millones a la cifra que vemos ahora, que es de 1 1.13 mil millones. Esto también muestra que los desarrolladores están optando más por pagar en efectivo en lugar de un parque dedicado porque simplemente no hay suficiente tierra para construir.
BILD ha encontrado que estos costos agregan al menos 2 20,000 a 3 30,000 por unidad para desarrollos de gran altura porque los desarrolladores están optando por contribuciones en efectivo en lugar. Por lo tanto, es importante entender que este es otro costo adicional que aumenta el precio por pie cuadrado para los inversores y compradores de proyectos de condominios previos a la construcción.
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Si tomamos, por ejemplo, el costo promedio por pie cuadrado de tierra en el centro oeste de Toronto, entonces podemos ver que el costo promedio de la tierra puede oscilar entre $165 y 1 175 por pie cuadrado, lo que significa que este cargo por beneficios para la comunidad puede agregar un 4% adicional a ese valor, lo que le da un costo total que varía entre $172 y.182 por pie cuadrado. Aunque a los desarrolladores no se les cobrará más del 4% del valor de la tierra, es importante que los compradores de condominios sepan que este es un costo adicional en el que incurrirán los desarrolladores y que se tendrá en cuenta en el cálculo final del precio por pie cuadrado para la compra de una nueva unidad de condominio.
Ejemplo de caso: Análisis de costos para un Proyecto de Condominio GTA Promedio
Para obtener una comprensión más práctica de cómo los desarrolladores determinan el costo por pie cuadrado, echemos un vistazo rápido al proyecto de condominio GTA promedio.
El costo promedio de los terrenos de condominio de gran altura en el GTA es de aproximadamente 2 27 millones para terrenos de 2.1 acres, lo que equivale a aproximadamente 1 112 por pie cuadrado edificable.
Como la mayoría de los proyectos de condominios de GTA son más altos de 5 pisos con más de 10 unidades residenciales, esto significa que el desarrollador tendría que pagar automáticamente un cargo por beneficios comunitarios con un límite del 4%.
Ahora echemos un vistazo a las tarifas gubernamentales. Los cargos públicos medios en el GTA representan aproximadamente el 16% del costo total de los edificios de gran altura. En dólares, esto se traduce en aproximadamente 9 96,233 por unidad al comprar un condominio en Markham y 7 76,762 por unidad al comprar en Toronto.
Y el tercer costo importante está relacionado con los costos de construcción que los desarrolladores tienen que pagar. Cuando hablamos de costos de construcción, estamos teniendo en cuenta tanto los costos blandos como los costos duros. Como sabemos, los costos de construcción dura solo en Toronto oscilan entre $200 y 2 260 por pie cuadrado para un edificio de condominios de 40 a 60 pisos, lo que representa aproximadamente del 20% al 30% del costo total por pie cuadrado. Para un proyecto de condominio que tiene un precio de 9 900 por pie cuadrado, el costo suave representará aproximadamente 9 90 por pie cuadrado en promedio.
Por lo tanto, al considerar los costos de construcción que incluyen costos duros y blandos, el total asciende a aproximadamente 3 300 a 3 350 por pie cuadrado como parte del costo total por pie cuadrado que cobran los desarrolladores, que es un poco más de un tercio del costo de un proyecto de condominio que se vende a 9 900 por pie cuadrado.
Ahora, si hacemos un cálculo aproximado de los costos principales agregando terrenos, costos de construcción y cargos gubernamentales que los desarrolladores tienen que pagar, podemos ver en la tabla a continuación que el costo total por pie cuadrado que un desarrollador podría tener que pagar por el desarrollo de un proyecto de condominio de gran altura varía de al menos 6 665 a 7 775 por pie cuadrado para un proyecto de condominio que se vende al público a 9 900 por pie cuadrado. Eso deja al desarrollador con un margen de beneficio de aproximadamente 1 125 a 2 235 por pie cuadrado para cada unidad de condominio.