¿Siempre has soñado con tener una casa en la playa y ahora tienes el terreno para hacerlo? Bueno, abróchate el cinturón porque es probable que estés construyendo en una zona inundable.
Y eso no es para los débiles de corazón.
Las zonas de inundación ponen en riesgo su sueño por lo que la Madre Naturaleza tiene reservado.
Un estudio estima que hasta 41 millones de estadounidenses viven en zonas de inundación, y los daños por inundación pueden causar estragos en cualquier punto.
Antes de decidir construir en una zona de inundación, lea a continuación.
Le diremos todo lo que necesita saber para que pueda tomar la decisión inteligente.
¿Qué es una zona de inundación?
Las zonas de inundación son áreas geográficas que FEMA (Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) ha definido de acuerdo con los niveles de riesgo de inundación.
¿Cuáles son los diferentes tipos de zonas de inundación?
La Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA, por sus siglas en inglés) lleva a cabo análisis de riesgos de inundación en todo el país y mapea los resultados para fines de seguro contra inundaciones.
Estos mapas dividen cada área en zonas de inundación en función del riesgo.
En términos generales, hay cuatro categorías principales de zonas de inundación y cada categoría tiene varias zonas de inundación dentro de ella.
Zonas Especiales de Riesgo de Inundación
1. Zona V: Esta zona se considera de alto riesgo de inundaciones.
Son las zonas más peligrosas.
Piense en estos como la propiedad de primera fila frente a la playa.
Estas áreas tienen un 26 por ciento de probabilidades de inundación durante la vida de una hipoteca a 30 años.
Requieren seguro obligatorio contra inundaciones.
2. VE, V1-30 Zonas: Áreas costeras con un 1 por ciento o más de probabilidades de inundación y un peligro adicional asociado con las olas de tormenta.
Nota: Las zonas VE se utilizan en mapas nuevos y revisados en lugar de las Zonas V1-30.
3. Zona A: Esta zona se considera de alto riesgo de inundaciones.
Las propiedades en esta zona tienen un potencial de inundación, ya que se encuentran cerca del agua (lagos, ríos, arroyos, humedales, etc.).
Requieren seguro obligatorio contra inundaciones.
4. Zona AE: La llanura de inundación de base donde se proporcionan elevaciones de inundación de base.
Las zonas AE ahora se usan en FIRMAS de nuevo formato en lugar de las zonas A1-A30.
5. Zona A1-30: Se conocen como Zonas numeradas A (es decir, A5 o A12).
Esta es la llanura de inundación de base donde la EMPRESA muestra un BFE.
6. Zona AH: Estas áreas tienen un 1 por ciento de probabilidad anual de inundaciones poco profundas (generalmente en forma de estanque) con una profundidad promedio que varía de 1 a 3 pies.
Estas áreas tienen un 26 por ciento de probabilidades de inundación durante la vida de una hipoteca a 30 años.
7. Zona AO: Estas son áreas de riesgo de inundación de ríos o arroyos con un 1 por ciento o más de probabilidades de inundaciones poco profundas cada año.
Estas áreas también tienen un 26 por ciento de probabilidades de inundación durante la vida de una hipoteca a 30 años.
8. Zona AR: Áreas con riesgo de inundación aumentado temporalmente debido a la construcción o restauración de un sistema de control de inundaciones, como un dique o una presa.
Se aplicará la compra obligatoria de un seguro contra inundaciones.
9. Zona A99: Áreas con un 1 por ciento de probabilidad anual de inundaciones que estarán protegidas por un sistema federal de control de inundaciones donde la construcción ha alcanzado los requisitos legales especificados.
No se muestran profundidades ni elevaciones de inundación de base dentro de estas zonas.
Zonas de Riesgo Moderado de Inundación
1. Zona X (sombreada): Esta zona se considera de riesgo moderado de inundaciones.
Las zonas X (sombreadas) son un área dentro de la llanura de inundación de 500 años.
2. Zona B: Área con riesgo de inundación moderado, generalmente el área entre las inundaciones de 100 y 500 años.
Las zonas B se utilizan para designar llanuras de inundación de base de menor peligro.
Por ejemplo, áreas protegidas por diques de inundaciones de 100 años o áreas inundables poco profundas con profundidades medias de menos de un pie o áreas de drenaje de menos de 1 milla cuadrada.
Zonas de Riesgo Mínimo de Inundación
1. Zona X (sin sombra) : Se considera que esta zona tiene un riesgo mínimo de inundaciones.
La zona X es el área que se determina que está fuera de la llanura inundable de 500 años y protegida por dique de inundaciones de 100 años.
El seguro no es obligatorio para estas propiedades.
2. Zona C: Estas áreas tienen un riesgo mínimo de inundación.
Estos pueden tener problemas de acumulación y drenaje local que no justifican un estudio detallado o designación como llanura de inundación de base.
Áreas de Riesgo Indeterminadas
1. Zona D: En esta zona se desconoce el riesgo.
Las áreas no han sido estudiadas para el riesgo de inundación, por lo que puede ser una apuesta.
La inundación es posible, lo que hace que se recomiende un seguro, pero no es obligatorio.
¿Te interesa saber si vives en una zona inundable?
Visite el Centro de Servicio de Mapas de Inundaciones de FEMA.
Todo lo que tienes que hacer es buscar tu dirección, y te proporcionarán un mapa de inundación de tu área.
¿Por qué está regulada la llanura de inundación?
Si vives en una zona inundable, es probable que tu comunidad haya adoptado ciertas ordenanzas y aplique códigos de construcción que detallan las reglas y los requisitos que deberás seguir si quieres construir en una zona inundable.
En esta sección, hablaremos sobre las razones por las que es importante que se sigan estas regulaciones.
Aquí hay un resumen rápido:
Protege a las personas y la propiedad
La gestión adecuada de la llanura de inundación reduce la vulnerabilidad al riesgo de inundación.
Debido a que sabemos que las tierras bajas se inundarán de vez en cuando, debemos tomar decisiones que ayuden a proteger a nuestras familias, hogares y negocios.
Reduce las pérdidas futuras por inundaciones
Las regulaciones adecuadas para llanuras inundables están diseñadas para proteger a los ciudadanos de futuras pérdidas por inundaciones.
Piense en ellos como una política de» buen vecino » que evita que las condiciones de inundación empeoren.
Se asegura de que el seguro federal contra inundaciones esté disponible
Antes de que los residentes y las empresas puedan comprar un seguro contra inundaciones, su comunidad debe unirse al NFIP (Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, que se analiza a continuación).
Esto permite la elegibilidad para asistencia federal y varios tipos de hipotecas.
Ahorra impuestos
Las inundaciones son desastrosas para el presupuesto de una comunidad.
Sin embargo, si la comunidad es inteligente y regula, en última instancia, tendrá menos problemas la próxima vez que suba el agua.
Es importante recordar que la asistencia federal para desastres no está disponible para todas las inundaciones.
E incluso cuando lo es, las comunidades siguen siendo responsables de pagar al menos una parte de los costos de reparación y limpieza, asistencia de vivienda temporal y gastos de evacuación.
Evita responsabilidades y demandas
A medida que las comunidades se desarrollan y reconstruyen, tiene sentido tomar medidas de protección razonables en áreas que sabemos que son peligrosas para las inundaciones.
puedo construir en una zona de inundación?
Hasta ahora, le hemos dado mucha información sobre las llanuras aluviales, pero aún no hemos respondido a la pregunta crucial: ¿Puede construir en una zona de inundación?
La respuesta corta es sí.
Puede construir una zona de inundación, pero tendrá que hacer su diligencia debida y asegurarse de elegir la zona de inundación correcta.
Por ejemplo, la Zona X es una zona de inundación de riesgo mínimo, por lo que es ideal para la construcción.
Dicho esto, todavía es posible experimentar inundaciones en una zona de bajo riesgo.
Otro factor que debe tener en cuenta al construir en zonas inundables es el tipo de cimentación.
Esto puede tener un gran impacto en su seguro contra inundaciones.
Cuanto más» negativo » sea su fundación en comparación con la elevación de inundación de la base (BFE), más altas pueden ser sus primas de seguro contra inundaciones.
A menudo, se recomienda que la casa esté construida para elevarse por encima del BFE.
Sin embargo, si tiene una casa existente que no puede elevarse debido a su sistema estructural, hay varias otras opciones potenciales:
Si es solo el sótano debajo del BFE, puede rellenarlo.
Cualquier parte del sótano que esté por encima del nivel, pero por debajo del BFE, debe tener instalados respiraderos de inundación.
Los respiraderos de inundación protegen su hogar durante las inundaciones al evitar la acumulación de presión hidrostática, que destruye paredes y cimientos.
Esencialmente, el agua de inundación fluirá libremente a través de un recinto como un espacio de arrastre o un garaje.
Hay dos tipos de respiraderos de inundación disponibles: diseñados y no diseñados.
Los respiraderos de ingeniería durarán más tiempo y mantendrán su mantenimiento bajo, pero FEMA no distingue entre los dos, por lo que es algo que debe tener en cuenta.
Puede abandonar el piso más bajo (o convertirlo en un garaje) e instalar respiraderos de inundación.
Puede elevar el piso más bajo de un edificio si los techos son lo suficientemente altos.
Por ejemplo, si su primer piso tiene un techo de 10 pies, puede elevar el piso de 2 pies y reducir la altura del piso al techo a 8 pies.
El espacio de arrastre recién creado deberá tener instalados respiraderos de inundación.
¿Cómo afecta el seguro de zonas inundables?
Al construir en una zona de inundación, debe considerar un seguro.
Todos los bancos y prestamistas requieren un seguro federal contra inundaciones si la propiedad a la que prestan se encuentra en un área de riesgo especial para inundaciones.
Si está considerando comprar o construir en un área inundable de riesgo especial, esto debe estar en su lista de cosas para comprar.
La póliza de seguro de inundación promedio cuesta alrededor de 7 700 por año.
Sin embargo, ese precio variará dependiendo de lo que espera cubrir y de si tiene su casa elevada o a prueba de inundaciones.
Puede elegir cubrir solo el edificio, el contenido del edificio o ambos.
El Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones es una opción para el seguro contra inundaciones y el programa más común que la mayoría de la gente conoce.
Es administrado por el gobierno federal y ofrece cobertura de hasta 2 250,000 en un edificio y $100,000 en el contenido de propiedades residenciales.
NFIP es generalmente la opción más cara en áreas con riesgo de inundación especial.
El seguro privado contra inundaciones es la otra opción, y ofrece algunas ventajas de precios y cobertura.
¿Puedo eximirme de la tarifa de seguro?
En algunas circunstancias, puede obtener la exención de la tarifa de seguro.
Si puede probar que su propiedad está por encima de la Elevación de Inundación Base (BFE) de 100 años, entonces el banco o prestamista puede renunciar a su seguro de inundación requerido (recuerde, la ley de los Estados Unidos exige que lo requieran para comenzar).
Para realizar este proceso, necesitará un documento de FEMA.
Si está interesado en este proceso, debe asegurarse de hacerlo ANTES de crear.
No puede construir su casa y luego optar por excluirse del seguro contra inundaciones.
Debe mover su propiedad de la zona de inundación antes.
En la siguiente sección, hablaremos sobre cómo mover su propiedad de la zona de inundación.
¿Cómo puedo eliminar mi propiedad de una zona de inundación?
Si desea construir en una zona de inundación, debe asegurarse de dos cosas:
No sufrirá daños por inundación
Lo has retirado correctamente de la Elevación de inundación de Base de 100 años, por lo que no tienes que comprar un seguro de inundación en él
Antes de entrar en cómo hacer para que tu tierra sea removida de la llanura de inundación de 100 años, te explicaremos qué es exactamente esto.
Se refiere a la elevación asociada con un 1% de probabilidad de que ocurra una inundación anualmente.
Esto puede no sonar como un alto riesgo, pero la naturaleza siempre puede sorprenderte.
No se puede decir que está garantizado que no habrá inundaciones.
Si desea evitar pagar un seguro contra inundaciones (7 700 / año), debe probar que el terreno está por encima del BFE de 100 años.
Esto tiene sentido ya que, si la propiedad es más alta que el BFE de 100 años, entonces la nueva casa debería tener un bajo riesgo de sufrir daños por inundación.
Además, si no desea pagar el seguro contra inundaciones, debe retirar la propiedad de la llanura aluvial antes de construir (repita ANTES DE CONSTRUIR).
Para hacer esto, la mayoría de los propietarios contratan a un agrimensor o ingeniero civil para que trabaje en el proceso de remoción con FEMA.
El agrimensor determinará si el terreno existente está por encima o por debajo del BFE.
Si bien los mapas de Tarifas de Seguro de Inundación suelen ser precisos, ocasionalmente pueden contener errores.
Un área que es naturalmente alta puede mostrarse incorrectamente en el SFHA.
Si el terreno natural de su terreno está por encima del BFE y no se colocó relleno para elevarlo por encima de ese nivel, entonces necesita obtener una Carta de Enmienda de Mapa (LOMA).
Si el relleno ha sido colocado o necesita ser colocado, entonces necesita obtener una Carta de Revisión del mapa para indicarlo (LOMR-F).
Si necesita rellenar, deberá consultar con su administrador local de llanuras de inundación para ver si se requiere una solicitud de permiso de rellenado de llanuras de inundación.
La mayoría de las comunidades requieren que obtenga un permiso de llenado antes de llenar cualquier área de planicie aluvial.
A veces, las comunidades también requerirán que el relleno se coloque en otro lugar en el sitio para compensar cualquier relleno colocado en la llanura aluvial.
Otras veces, es posible que las comunidades ni siquiera permitan el relleno o la construcción en un área de llanura aluvial, así que asegúrese de consultar con las regulaciones locales.
Una vez que tenga el permiso local que le permite colocar la suciedad, llame a su topógrafo para tomar medidas.
Estos dibujos se enviarán a FEMA y se utilizarán para certificar la revisión del mapa basada en el relleno.
Su administrador local de llanuras inundables también debe firmar un Formulario de Reconocimiento de la Comunidad para FEMA que indique que el relleno se coloca correctamente y que la propiedad está razonablemente a salvo de inundaciones.
Este proceso es esencial.
Si no recibe el Formulario de Reconocimiento de la Comunidad antes de llenar la propiedad, podría tener problemas con las autoridades locales.
FEMA también cobra una tarifa de procesamiento para el LOMR-F (alrededor de 5 525 por un solo lote).
También tienen entre 60 y 90 días para responder y no ofrecen un servicio de procesamiento urgente.
Por lo tanto, asegúrese de planificar y comenzar estos proyectos con anticipación.
Se deben tener en cuenta las aprobaciones de FEMA.
Construir ahora y solicitar más tarde no es una opción porque debe asegurarse de que su elevación de piso más baja no esté en o por encima del BFE.
¿Qué es el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones?
En 1968, el Congreso creó el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés) para proteger vidas y propiedades y reducir la carga financiera de proporcionar asistencia en casos de desastre.
Este programa es administrado por FEMA y participan más de 22,100 comunidades.
Como una asociación entre el gobierno federal y las comunidades, implica:
Mapas de riesgo de inundaciones
FEMA producirá mapas de inundaciones en asociación con distritos, comunidades y estados de manejo del agua.
Estos mapas se alinean con los estándares de FEMA y son utilizados por comunidades, agentes de seguros y otros.
Seguro contra inundaciones
Los propietarios e inquilinos que viven en comunidades participantes son elegibles para comprar un seguro federal contra inundaciones para edificios y su contenido.
Regulaciones
Las comunidades son responsables de adoptar y hacer cumplir las regulaciones mínimas de manejo de llanuras aluviales para que el desarrollo (incluidos los edificios) se lleve a cabo de una manera que reduzca la exposición a inundaciones
Cuando las comunidades participan en el NFIP, acuerdan hacer lo siguiente::
- Adoptar y hacer cumplir mapas de inundaciones, así como una ordenanza de prevención de daños por inundaciones
- Exigir permisos para el desarrollo en una llanura aluvial
- Garantizar que los sitios de construcción estén razonablemente a salvo de inundaciones
- Establecer Elevaciones de Inundación de Base (BFE) donde no esté determinado por FEMA
- Exigir que las viviendas nuevas y sustancialmente mejoradas y las casas prefabricadas se eleven por encima del BFE
- Requiere que los edificios no residenciales se eleven por encima del BFE o se impermeabilicen en seco
- Determine si los edificios dañados están sustancialmente dañados
- Campo de conducta inspecciones para citar y remediar violaciones
- Requerir y mantener información de elevación encuestada para documentar el cumplimiento
- Considerar cuidadosamente las solicitudes de variaciones
- Resolver el incumplimiento y las violaciones
- Asesorar y trabajar con FEMA y el estado cuando se necesitan actualizaciones de los mapas de inundaciones
- Mantener registros para su revisión y responder a solicitudes periódicas de informes a FEMA
¿Debo comprar en un área propensa a inundaciones?
Hemos hablado mucho de construir casas en zonas inundables, pero ¿qué tal comprar una casa en un área propensa a inundaciones?
A menudo, las personas en hurricane alley están preocupadas por los impactos que el clima podría tener en su hogar.
¿Debería evitar un área como Houston o Nueva Orleans por completo?
Hay algunas reglas básicas que puede seguir al comprar en una zona de inundación.
Esto es lo que debes saber.
Identifique la llanura de inundación de su propiedad
Una vez que haya seleccionado una posible propiedad, asegúrese de identificar en qué llanura de inundación se encuentra esa propiedad.
Esto le ayudará a comprender el riesgo de inundación de la casa y el costo del seguro contra inundaciones.
Puede usar la herramienta Centro de Servicio de Mapas de inundación que está vinculada arriba para ver si la casa se encuentra en una llanura de inundación.
Tenga en cuenta que a veces una casa puede caer justo en la línea entre dos llanuras de inundación diferentes.
Para obtener una cotización de seguro precisa, deberá obtener un certificado de elevación.
Esto cuesta unos cientos de dólares y añade unos días a tu calendario de cierre.
Dicho esto, vale la pena la inversión para que sepa lo que está emprendiendo antes de comprar.
Verifique su historial de inundaciones
Después de identificar la llanura de inundación, verifique para ver el historial de inundaciones a través de la compañía de seguros.
Incluso si su casa no está en una zona de inundación, es posible que vea reclamos anteriores por inundaciones en el pasado, y esto puede influir en los costos del seguro.
Si los registros muestran una inundación anterior, verifique el motivo de ello y cómo se vio afectada la propiedad.
Una inundación podría haber ocurrido debido a la rotura de tuberías en lugar de una tormenta, y es importante entender si el problema se ha resuelto o podría repetirse antes de hacer una oferta.
Obtenga un certificado de levantamiento topográfico y elevación antes del cierre
Todos los prestamistas requieren un levantamiento topográfico antes del cierre, pero no siempre requieren un certificado de elevación.
Un certificado de elevación proporciona información sobre la elevación de inundación de la base y otras cifras de la propiedad en relación con el suelo.
Si la propiedad está ubicada en una llanura aluvial, a los prestamistas a menudo les gusta esta información.
Dicho esto, si paga en efectivo, no debería tener problemas con ninguna de estas cosas.
Si los vendedores no tienen un certificado de levantamiento o elevación aceptable, pídale a su compañía de títulos que organice uno.
Estos documentos serán buenas herramientas y le ayudarán a indicar el riesgo.
Compre un seguro contra inundaciones
Al igual que construir en una zona de inundaciones, comprar en una zona de inundaciones requerirá que compre un seguro contra inundaciones si un prestamista está involucrado.
Querrá hacer esto al cerrar (incluso si no se encuentra dentro de una llanura de inundación).
Recuerde, según FEMA, más del 20 por ciento de las reclamaciones por inundaciones provienen de hogares ubicados fuera de una zona de inundación de alto riesgo.
Es caro reparar casas después de inundaciones, ¡y pueden pasarle a cualquiera!
Sus tuberías pueden reventar, y sin el seguro adecuado, pagará las reparaciones de su bolsillo.
¿Qué hago si no estoy en una llanura de inundación mapeada?
Es muy posible que experimente una inundación incluso si no se encuentra en una llanura de inundación.
La mayor parte de la información en este blog ha sido dirigida a personas que se encuentran en una llanura aluvial, pero aproximadamente del 20 al 25 por ciento de todos los daños por inundación ocurren en zonas de bajo riesgo («fuera de la zona de inundación mapeada»).
Desafortunadamente, a menudo es después de que las personas se ven afectadas por inundaciones que descubren que el seguro de propiedad de su hogar o negocio no cubre los daños por inundaciones.
Entonces, ¿qué haces?
En general, es una buena idea comprar un seguro contra inundaciones.
Por ejemplo, el daño de solo una pulgada de agua puede costar a un propietario más de $20,000.
Por lo tanto, si vive en una casa unifamiliar valorada en menos de $250,000 y se inunda, es probable que sufra más daños en su casa de los que vale.
¡Incluso si el riesgo parece pequeño, no querrá estar en esta situación!
Pensamientos finales
¡Ahí lo tienes!
Todo lo que necesita saber antes de construir en una zona inundable.
¿Tiene alguna pregunta?
Háganoslo saber en los comentarios.
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Descargo de responsabilidad: no somos abogados, contadores o asesores financieros y la información en este artículo es solo para fines informativos. Este artículo se basa en nuestra propia investigación y experiencia y hacemos todo lo posible para mantenerlo preciso y actualizado, pero puede contener errores. Asegúrese de consultar a un profesional legal o financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.
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Antes de comenzar Gokce Capital, Erika recibió una Licenciatura en Arquitectura de la Universidad del Sur de California y un título de posgrado en Política Urbana de la Universidad de Columbia. Trabajó como diseñadora arquitectónica e ingeniera en Nueva York antes de unirse al Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas de la Ciudad de Nueva York.
Erika vive actualmente en el área Metropolitana de Nueva York con su cónyuge, hija y gato. Es originaria de Chicago y todavía se considera una mujer del medio oeste de corazón.
A Erika también le encanta leer, escribir y viajar (dato curioso, ¡ha visitado los 50 estados y más de 30 países!). Su nuevo libro, Errores de Inversión en Tierras: 11 Historias Reales Que Necesitas Saber Antes De Comprar Tierras, ya está disponible en Amazon.
