La tendencia más grande que ha tenido lugar durante mi tiempo en la propiedad es el cambio enorme y repentino a la gente que compra propiedades dentro de las empresas.

Hasta 2015, era una opción muy minoritaria: no había una necesidad imperiosa para muchas personas y las hipotecas para empresas eran mucho menos competitivas.

Pero luego ocurrieron los cambios en el tratamiento de los interesados en hipotecas introducidos en el presupuesto de verano de 2015, lo que hizo que la ruta de la compañía fuera mucho más atractiva. Según los corredores, hasta el 80% de las nuevas solicitudes de hipotecas son ahora para sociedades limitadas.

Todavía no será para todos, pero ahora es algo que todos los inversores deben considerar. Obtener la estructura de propiedad correcta podría hacer una gran diferencia con la cantidad de impuestos que paga a lo largo de su vida (y más allá), así que echemos un vistazo a los pros y los contras…

¿Es usted un comerciante o un inversor?

La primera distinción importante a hacer al tomar esta decisión es si usted es un comerciante de propiedades o un inversor.

Si compra una propiedad para realizar mejoras de valor añadido y vende con fines de lucro, es un comerciante. En este caso, es probable que sea mejor comprar como una compañía limitada.

¿Por qué? Porque al negociar propiedades como una sociedad limitada, pagará el impuesto de sociedades sobre sus ganancias, puede encontrar la tasa actual aquí. Si hubiera comprado una propiedad para «voltear» como individuo, sus ganancias se gravarían como ingresos, lo que, si se grava a la tasa más alta, será mucho más (las tasas actuales aquí).

(Como individuo, es posible que pueda obtener el beneficio tratado como una ganancia de capital en lugar de un ingreso si puede probar que tenía la intención de alquilar la propiedad, y tal vez lo hizo por un corto tiempo antes de venderla, pero estacionemos esa por ahora.)

Si compra una propiedad para cobrar el alquiler y observa cómo su valor aumenta a lo largo de los años, es un inversor. Aquí es donde entramos en el territorio de «depende»: la mayoría de los inversores han operado históricamente como comerciantes individuales, pero muchos ahora se beneficiarán del uso de una sociedad limitada.

¿Por qué podrían querer los inversores utilizar una sociedad de responsabilidad limitada?

Desde una perspectiva puramente financiera, hay tres razones obvias por las que es posible que desee tener una propiedad como empresa en lugar de usted mismo.

Tratamiento fiscal de los beneficios

Si es propietario de una propiedad a su nombre, los beneficios que obtenga al alquilarla se agregarán a sus otras ganancias (como por ejemplo, de su trabajo) y se gravarán como impuesto sobre la renta. Pero si, en cambio, lo tiene dentro de una empresa, las ganancias estarán sujetas al Impuesto de Sociedades.

La tasa del Impuesto de Sociedades tiende a ser aproximadamente la mitad de la tasa más alta del impuesto sobre la renta, lo que supone un enorme ahorro.

Usted seguirá pagando impuestos sobre los dividendos si saca ganancias de la empresa (lo que veremos más adelante), pero hay flexibilidad: puede programar sus pagos de dividendos para obtener la máxima eficiencia fiscal, o distribuirlos a miembros de la familia que solo son contribuyentes de tasas básicas, o simplemente dejar que las ganancias se acumulen dentro de la empresa para comprar la siguiente propiedad.

Tratamiento fiscal de los intereses hipotecarios

A partir de abril de 2020, los intereses hipotecarios ya no serán un gasto permitido para los inversores inmobiliarios individuales (en su lugar, reclamarán una bonificación de tasa básica), pero seguirán siendo permitidos para las empresas que posean propiedades.

(El cambio se está introduciendo gradualmente a partir de abril de 2017, y puede leer todos los detalles aquí.)

La publicación a la que he vinculado explica cómo funciona todo, pero el resultado es que si paga impuestos a la tasa más alta y usa hipotecas para comprar una propiedad, su factura de impuestos será más alta si posee una propiedad a su propio nombre en lugar de en una empresa.

Oportunidades para mitigar el impuesto a la herencia

La propiedad mantenida dentro de una empresa ofrece más opciones cuando se trata de planificar el Impuesto a la Herencia. Todo está mucho más allá de mi nivel salarial (y debe recibir el asesoramiento de un asesor fiscal especializado si pasar propiedades forma una parte importante de sus planes), pero puede hacer uso de estructuras de fideicomiso, diferentes tipos de acciones y todo tipo de métodos inteligentes a los que de otra manera no tendría acceso.

Entonces, si hay una ventaja en el impuesto sobre la renta, una ventaja en el tratamiento hipotecario y potencialmente una ventaja en el Impuesto sobre sucesiones, ¿por qué no invertir a través de una sociedad limitada?

Porque, por supuesto, también hay desventajas

¿Por qué no invertir a través de una sociedad limitada?

Disponibilidad de hipotecas

Esto solía ser un gran inconveniente: las hipotecas para empresas eran limitadas, costosas y tenían límites de préstamo más bajos.

El número de productos que se ofrecen para las sociedades de responsabilidad limitada sigue siendo mucho menor que para los individuos, pero está cambiando rápidamente: a medida que cada vez más inversores se mueven en esta dirección, los prestamistas lo siguen para ganar su negocio.

Todavía tendrá que dar una garantía personal y sus propias finanzas serán examinadas, por lo que en muchos sentidos es una hipoteca personal en todo menos a nombre: piense en la empresa como una «envoltura de impuestos». Así que, si bien no encontrará tantas opciones y es probable que las tarifas y tarifas sean más altas, es menos rompedor de lo que fue una vez.

Imposición de dividendos cuando saca el dinero

Si deja sus ganancias de alquiler en la empresa, no hay problema: paga el impuesto de sociedades, luego deja que los ingresos posteriores a impuestos se acumulen, tal vez para comprar más propiedades.

Pero si está sacando el dinero (para gastar en sus propios costos de vida, por ejemplo), se le cobrarán impuestos sobre los dividendos que tome. Eso significa que primero pagará el impuesto de sociedades, luego pagará un fuerte impuesto a dividendos sobre lo que quede (las tasas actuales aquí) para eliminarlo.

Así que si quieres vivir de los ingresos de tu propiedad en lugar de dejar que se acumulen, será un poco arriesgado. Ahorrará impuestos de algunas maneras, pero incurrirá en impuestos adicionales en otras. Tendrá que ejecutar los números para determinar cuál funcionará mejor en su situación.

Costo y molestias adicionales

No es un problema,pero hay costos contables más altos asociados con la presentación de cuentas anuales de la empresa, por lo que es un gasto a tener en cuenta, y su vida estará llena de más papeleo de lo que habría sido de otra manera.

Cómo decidir si usar una sociedad limitada es adecuado para usted

En qué lado de la valla se encuentra cuando se trata de comprar a través de una sociedad limitada, dependerá en gran medida de tres factores:

¿Cuántos ingresos tiene?

Si está pagando la tasa más alta del impuesto sobre la renta, y no tiene un cónyuge con ingresos más bajos cuyo nombre podría incluir los ingresos de la propiedad, el atractivo de pagar la tasa mucho más baja del Impuesto sobre Sociedades será fuerte.

Sin embargo, tenga en cuenta que si está adquiriendo propiedades activamente, su cartera podría generar una pérdida de impuestos en papel en lugar de una ganancia, por lo que con la planificación, las ganancias imponibles podrían retrasarse hasta que se jubile y sus ingresos caigan.

¿Quieres que los ingresos de la propiedad vivan?

Dejarlo en la empresa (para compras futuras, o simplemente hasta que sus ingresos no relacionados con la propiedad caigan) lo dejará mejor que si necesita sacarlo para gastar.

¿Utiliza hipotecas?

La capacidad de reclamar la totalidad de su interés hipotecario como gastos operativos (una vez que las nuevas reglas se arraiguen) será un argumento importante para usar una compañía para contribuyentes de tasas más altas.

¿Para quién está comprando propiedades?

Inicialmente, por supuesto, es usted mismo, pero ¿cuál es su estrategia de salida – planea venderlos para financiar su costoso hábito de crucero en sus últimos años, o es importante que pase su cartera a sus hijos o nietos?

Si pasar sus propiedades es importante para usted, mantenerlas dentro de una empresa (si está estructurada correctamente) podría resultar en enormes ahorros en el Impuesto a la Herencia.

Así que la respuesta es, por supuesto depends «depende»

Uf 1 1.300 palabras y todavía hemos arañado la superficie de todo este debate.

Si hay algo que hemos aprendido, es que hay muchos factores diferentes en juego, por lo que debes darte cuenta de que el compromiso es inevitable, y sopesar todos los pros y los contras antes de decidir a qué lado de la valla ir.

Antes de hacerlo, debes hablar con tu contador: en lugar de que esta publicación sea el final de tu investigación, solo úsala como una forma de ponerte al día con los hechos para que puedas tener una conversación productiva con un experto.