POR RICH BOCKMANNNOV 16, 2015 12: 25 PM

Gracias a los avances relativamente recientes en materiales de construcción y diseño arquitectónico, las torres de hoy en día son mucho más avanzadas cuando se trata de planos de planta que maximizan el espacio utilizable, alrededor de un 30 a un 40 por ciento más eficientes que los diseños de mediados de siglo.

Pero teniendo en cuenta lo lejos que han llegado, y el hecho de que la eficiencia tiene un límite finito, es poco probable que la próxima generación de edificios obtenga ganancias en la escala que estamos viendo ahora, según algunas de las mentes más importantes de la arquitectura.

» Si piensas en edificios de los años 90, no se construyen a este nivel de rendimiento. Estas son piezas de arquitectura de alto rendimiento», dijo Tom Polucci, director de diseño de interiores de la firma de arquitectura e ingeniería HOK. Polucci cree que hay espacio para ganancias incrementales, pero no «hasta que ocurra algún cambio radical.»

La eficiencia del edificio se expresa más comúnmente como un porcentaje calculado dividiendo la superficie útil del suelo por la superficie bruta del suelo. Desde la perspectiva del inquilino, ilustra cuánto del espacio que están pagando se puede usar realmente una vez que se incluyen elementos como columnas interiores y sistemas mecánicos. Es un punto de venta crítico para los propietarios que quieren contratar nuevos arrendamientos.

Hay otros factores a considerar al medir la cantidad de beneficios que recibe un inquilino por su dinero de arrendamiento. El uso programático del espacio, como el intercambio de oficinas individuales por entornos de trabajo más densos y abiertos, y la diferencia entre los pies cuadrados que usan los inquilinos y lo que el propietario les factura, conocido como factor de pérdida, tienen un impacto.

Pero cuando se trata de los elementos estructurales de los que son responsables los arquitectos, los edificios de hoy en día se mejoran enormemente con respecto a los construidos en generaciones anteriores. Gracias a los avances como el acero de alta resistencia, las vigas estructurales ahora pueden abarcar 45 pies, lo que significa menos columnas en comparación con una época en que los tramos de 30 pies eran la norma de la industria. Y los sistemas de convección que recubren las paredes exteriores se han recortado de un promedio de dos pies de ancho a, en algunos casos, tan estrechos como seis pulgadas.

Kenneth Lewis, socio de la oficina de Nueva York de Skidmore, Owings & Merril, dijo que los edificios de oficinas construidos a mediados de siglo son alrededor del 50 por ciento de eficiencia, mientras que las propiedades hoy en día operan en el rango del 80-90 por ciento, con algunos ejemplos que llegan incluso al 95 por ciento. Si bien estas proporciones modernas dejan relativamente poco margen de mejora, incluso las pequeñas ganancias son significativas, dijo.

«En el mundo en el que trabajamos, las eficiencias del 1 o 2 por ciento son bastante significativas para el área alquilable de un edificio», explicó. «Exprimir cada medio por ciento tiene valor para la propiedad.»

Algunas de las tecnologías que podrían hacer que los edificios sean más fáciles de usar en el futuro ya están aquí. Las tecnologías inalámbricas y de fibra de alta velocidad significan que los armarios utilizados para almacenar componentes tecnológicos podrían reducirse en tamaño, aunque los propietarios e inquilinos son algo reacios a eliminar esa redundancia de respaldo en caso de emergencias. Los ingenieros ya están trabajando en sistemas que permitirían que varios vagones de ascensor utilizaran el mismo eje, reduciendo así el tamaño del núcleo.

El edificio Shanghai Bank en Hong Kong y el Edificio Lloyd’s Bank en Londres fueron diseñados con los elementos de sus núcleos interiores colocados fuera de las paredes exteriores.

«Básicamente, tomaron el núcleo de los edificios y lo dividieron en componentes y luego los colocaron fuera del edificio», dijo el director técnico de Gensler, Ambrose Aliaga-Kelly. «Para ir al baño, pasas por un puente fuera del edificio.»

El diseño vanguardista da como resultado un plano de planta extremadamente eficiente, que puede tener sus inconvenientes. La luz tiene problemas para penetrar profundamente en el centro del piso y, en algunos casos, puede ser difícil para los inquilinos descubrir cómo usar ese espacio interior profundo.

«Pero no siempre funciona para todo tipo de industria», agregó Aliaga-Kelly, quien consultó sobre Oc Relacionados. Proyecto Hudson Yards. «No todo el mundo quiere ese tipo de eficiencia despiadada.»

Sin duda hay otros ejemplos en los que la planificación eficiente choca con las comodidades del lugar de trabajo. Tomemos el 7 World Trade Center de Silverstein Properties, por ejemplo, donde el desarrollador puso en marcha una tecnología conocida como «despacho de destino».»

Los visitantes del edificio tocan su destino en un monitor, y el sistema utiliza un algoritmo para, en teoría, dirigirlos a un vagón elevador en espera. La tecnología podría eliminar la necesidad del 10 por ciento de los ascensores en un edificio, pero a menudo es difamada por los trabajadores de oficina y los propietarios son reacios a reducir el número de ascensores todavía.

» Los dejaron adentro porque era el primero. Larry solo quería estar seguro en caso de que hubiera densificación», dijo Lewis de SOM. Pero si la tecnología pudiera usarse para eliminar los metros cuadrados reservados para ascensores, tal vez podría usarse para otros espacios compartidos con frecuencia.

«Tal vez inodoros de destino», dijo.

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