Los valores de las propiedades comerciales están impulsados en gran medida por los rendimientos del alquiler o el potencial de crecimiento de capital. Hay una serie de métodos que se pueden utilizar al evaluar la propiedad.

Estos métodos incluyen:

• Método de ventas comparable
• Suma
• Capitalización
• Costo de reemplazo
• Desarrollo hipotético

A continuación, analizamos estos diversos métodos de valoración y explicamos cada enfoque con más detalle, pero si busca una valoración precisa para una propiedad comercial específica, póngase en contacto con nuestro equipo hoy mismo.

Método de Ventas comparable

A veces denominado Análisis Comparativo de Mercado (CMA). Este método también se conoce como «comparación directa» y es una forma popular de evaluar propiedades comerciales. Implica comparar la propiedad con otras de tipos y estándares similares que se han vendido recientemente.

Esta comparación directa es generalmente la base para el análisis de ventas y este método se basa en pruebas reales del mercado. La comparación directa es bastante simplista en su funcionamiento y también forma parte integrante de otros métodos de evaluación. El análisis de mercado comparable (CMA) o el método de comparación directa se utilizan mejor para evaluar unidades de estratos industriales, ya que a menudo son altamente comparables. Otras formas de propiedad comercial pueden variar mucho, lo que hace que esta forma de tasación sea menos confiable. Los factores que se revisan comúnmente en este método incluyen:

• Fecha de venta
• Ubicación de la propiedad
• Tamaño de la propiedad
• Características físicas (despacho, acceso, etc.)
• Comodidades y servicios (proximidad al transporte público, infraestructura, etc.)
• Zonificación de la propiedad

Método de suma (Enfoque de costos)

El término ‘suma’ significa sumar los valores de las diversas partes de una propiedad para calcular su valor completo. El método de suma se basa en atribuir un valor a cada componente de la propiedad, en lugar de un valor para la propiedad en su totalidad. El Método de Suma se utiliza principalmente como evaluación de «verificación». Bajo el Método de Suma, se calcula el costo del terreno, el costo de las mejoras, como la fábrica y la oficina, y el costo de establecer el estacionamiento, el cercado y el paisajismo. A continuación, se totalizan los costes.

La suma se basa en el costo corriente menos la depreciación y también se conoce como el método de «enfoque de costos». En la mayoría de los casos en que se utiliza el enfoque de costos, la metodología general es un híbrido de los enfoques de comparación de costos y ventas.

Por ejemplo, mientras que el costo de reemplazo para construir un edificio se puede determinar agregando la mano de obra, el material y otros costos, el valor del suelo y la depreciación deben derivarse de un análisis de datos comparables. El método de suma es particularmente útil en los suburbios en desarrollo. Sin embargo, el hecho de que una persona haya gastado una suma en particular en una propiedad no significa que otros estén dispuestos a pagar por las mejoras (esto es lo que se conoce como capitalización excesiva).

Una propiedad sobre capitalizada (una que se ha desarrollado muy por encima del precio promedio de la zona) puede ser muy difícil de vender por un precio que recupere todo el dinero gastado en ella por el propietario actual. El enfoque de costos se considera confiable cuando se usa en estructuras más nuevas, pero el método tiende a volverse menos confiable para propiedades más antiguas. El enfoque de costos es a menudo el único enfoque confiable cuando se trata de propiedades de uso especial (por ejemplo, mataderos, asambleas públicas, puertos deportivos).

La depreciación es un factor importante a considerar cuando se utiliza el método de suma. A veces es necesario entender cómo determinar el tiempo que un edificio seguirá siendo útil como fuente de valor. Esto requiere una comprensión de cómo calcular la depreciación e implica determinar dónde se ha reducido el valor de un edificio o mejora con el tiempo, que es la depreciación acumulada. Los edificios y las mejoras envejecen y se deterioran con el tiempo e incluso si se mantienen, pueden no compararse con los edificios o mejoras que están más actualizados y modernos.

La depreciación es una pérdida de valor de una propiedad por cualquier causa y es la diferencia entre el costo de reemplazo nuevo y el valor de mercado actual. Al adoptar el método de valoración de suma, recuerde siempre que el costo no siempre es igual a valor. Por ejemplo, un propietario gasta 2 250,000 en ampliar y renovar su fábrica existente. No hay garantía de que la propiedad valga inmediatamente 2 250,000 más que antes de que se hiciera esto.

También puede usar el método de suma como verificación del método de ventas comparable. Se utiliza principalmente para valorar o valorar propiedades como:

• Propiedad en mercados donde los datos de ventas comparables son extremadamente limitados
• Propiedades de uso especial, también donde los datos de ventas son limitados
• Propiedad ubicada en mercados aislados
• Propiedad pública o servicios públicos donde no hay un mercado comercial formal

El valor de las mejoras se agrega al valor del terreno, como en el siguiente ejemplo:

El valor de la tierra se determina mediante una comparación directa con ventas de terrenos vacantes similares o mediante el análisis de ventas mejoradas para obtener un valor de terrenos vacantes. El valor que se coloca en el terreno con fines de calificación puede ser utilizado como guía general por los agentes, pero el análisis de las ventas ayuda a disminuir las inexactitudes.

Método de capitalización

Este método se basa en los ingresos de la propiedad y se utiliza principalmente para valorar o evaluar la propiedad que produce ingresos. Los cálculos se basan en los ingresos netos de la propiedad, en lugar de los ingresos brutos de alquiler, ya que los gastos de salida de la propiedad pueden ser muy diferentes de unos a otros.

La Tasa de Capitalización (o Tasa de Capitalización) es una relación utilizada para estimar el valor de las propiedades generadoras de ingresos. En pocas palabras, la tasa de límite es el ingreso neto de explotación dividido por el precio de venta o el valor de una propiedad expresado como porcentaje.

Los inversores, prestamistas y tasadores utilizan la tasa de capitalización para estimar el precio de compra de diferentes tipos de propiedades generadoras de ingresos. La tasa de capitalización de mercado se determina mediante la evaluación de los datos financieros de propiedades similares que se han vendido recientemente en un mercado específico. El cálculo de la tasa de tope incorpora el precio de venta de una propiedad, los alquileres brutos, los ingresos no relacionados con el alquiler, el importe de las vacantes y los gastos de explotación, lo que proporciona una estimación del valor más fiable que si solo se tuvieran en cuenta el precio de venta de una propiedad y los alquileres brutos.

Hay dos pasos involucrados en la determinación de los ingresos netos de la propiedad:

• Establecer los gastos de la propiedad
• Deducir los gastos de los ingresos brutos de alquiler obtenidos

Los ingresos netos se capitalizan a una tasa adecuada derivada de un análisis de ventas comparable. Por ejemplo, la investigación puede indicar que el rendimiento neto del espacio comercial en el área es de un promedio del 6%. Esta tasa de rendimiento se denomina tasa de capitalización y constituye la base para calcular el valor de mercado.

Tasa de capitalización neta % = (Ingresos brutos anuales de alquiler-gastos x 100) ÷ Precio de venta

Para usar esta fórmula, debe multiplicar los ingresos mensuales de alquiler por 12. Todos los gastos de propiedad, incluidos el mantenimiento, los honorarios y cargos del agente, deben calcularse y luego deducirse, lo que le deja con el siguiente cálculo:

Tasa de capitalización = (Ingresos anuales netos de alquiler x 100) ÷ Precio de venta

Si estos cálculos se realizan simplemente sobre la base de los ingresos brutos, las cifras pueden ser menos comparables, ya que no tienen en cuenta la amplia variación de los gastos entre los diferentes edificios.

EJEMPLO

La tasa de capitalización es el resultado neto de explotación de la propiedad dividido por su precio de compra. La tasa muestra el rendimiento porcentual anual esperado de una inversión específica. En el ejemplo anterior, cuando los ingresos netos de $42,500 por año capitalizado en el 5%, el resultado o valor de capital de esta propiedad sería entonces de $850,000 con un rendimiento o retorno de la inversión del 5% anual. El beneficio de usar una tasa de capitalización es que los compradores pueden determinar sus ingresos esperados y definir el valor real de una inversión prospectiva. El uso de la tasa para calcular el valor de capital de una propiedad es el siguiente:

El ingreso neto de la propiedad es de pa 50,000 pa. Basado en una tasa de capitalización del 6% y utilizando esta fórmula de tasa de capitalización que se muestra aquí, la propiedad tiene un valor de capital de $833,333.

VALOR DEL CAPITAL = Ingresos netos ÷ Tasa de capitalización

La propiedad que se compra sobre la base de la rentabilidad recibida del alquiler o de los ingresos netos de beneficios se valora o evalúa mediante un método de ingresos.

El principio subyacente de la capitalización es que los ingresos generados por la propiedad son a perpetuidad (para siempre). Sobre esta base, la propiedad se valora en el supuesto de que los ingresos netos actuales siempre estarán disponibles. El riesgo relativo de este flujo de ingresos se mide por la tasa de capitalización. Cuanto mayor sea el riesgo de mantener el nivel actual de renta neta o beneficio, mayor será la tasa de capitalización.

Con datos suficientes, esta fórmula se puede usar para ayudar a evaluar el valor de la propiedad y los agentes pueden acceder a los datos de alquiler actuales de sus propios rollos de alquiler, siempre que sigan los principios de datos comparativos de similares con similares y utilicen información actualizada o reciente para garantizar la precisión.

Costo de reemplazo

A menudo se requiere que los tasadores valoren la propiedad para fines de seguro según los costos de reemplazo actuales. Si bien los agentes de propiedades comerciales generalmente no usan este método para obtener una estimación de precios, vale la pena comprender el método de costo de reemplazo, ya que puede encontrarlo cuando se le da información de los clientes. Los agentes que administran propiedades para clientes también pueden usar este método al ayudar a un cliente a revisar la cobertura del seguro para asegurarse de que los valores cubiertos estén actualizados. Cuando se utiliza el método de costo de reemplazo para la valoración de la propiedad, se consideran solo las estructuras del edificio. El valor del terreno se deduce del valor total para llegar al valor de la estructura.

Este método implica tener acceso a información sobre los costos actuales de construcción, que pueden variar sustancialmente entre las zonas urbanas y rurales. Los costos de construcción generalmente aumentan cada año y es esencial utilizar información precisa que refleje las directrices actuales de la industria de la construcción al calcular los costos de reemplazo.

Tenga en cuenta que un agente que valore una propiedad existente establecida utilizando el costo de reemplazo como base es probable que obtenga una cifra o un rango inexactos, ya que el costo de reemplazo tiene poca influencia en el precio de mercado de la propiedad debido al hecho de que la propiedad en sí se deprecia y, en general, la tierra es el componente que se aprecia. Es mejor dejarlo para propósitos puramente de seguros.

Desarrollo hipotético (viabilidad)

Este método se utiliza en la valoración de subdivisiones de terrenos y sitios de desarrollo. El valor del terreno para el promotor se determina teniendo en cuenta una serie de factores relacionados con el proyecto general:

• Ventas totales brutas del proyecto terminado menos gastos de venta (más GST) = realización neta
• Menos margen de beneficio y riesgo del promotor = desembolso total de capital (costos de desarrollo, terrenos e intereses)
• Menos costos de desarrollo, cargos e intereses (intereses y gastos imprevistos) = valor de los terrenos e intereses
• Menos intereses sobre el valor de los terrenos = Valor total de los terrenos

Es este valor el que indica si el desarrollo, hipotéticamente, será factible o no. Si los desarrolladores no pueden comprar el terreno y cubrir los cargos de retención de intereses por alrededor del precio que sus cálculos muestran que es «valioso» para ellos, entonces generalmente el proyecto no seguirá adelante. Obviamente, los otros costos y estimaciones de ventas, junto con el calendario, también deben pronosticarse con mucha precisión.

El proceso de desarrollo hipotético puede resumirse como:

• El desarrollador selecciona un sitio en función del producto final previsto
• El desarrollador compra terrenos e incurre en intereses sobre fondos prestados
• El sitio se desarrolla con costos de desarrollo, construcción, intereses sobre préstamos
• El desarrollador pasa por el proceso de venta recuperando pérdidas y obteniendo sus beneficios

La mayoría de los promotores piden prestado fondos para comprar terrenos y, como tal, incurren en intereses. Aquellos que aún no permiten un costo por tener el dinero invertido en la tierra sin retorno inmediato, a diferencia de los retornos obtenidos en otros lugares. Esto a menudo se denomina «costo de oportunidad». El desembolso de capital total para el promotor consiste en los costos de liquidación de tierras, desarrollo e intereses, más los márgenes de beneficio y riesgo. Para recuperar todos los costos, los costos de venta finales más el componente de GST de la tierra desarrollada tendrían que agregarse al desembolso total de capital.

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Si tiene alguna pregunta, comuníquese con el equipo de Chapman & Frazer Commercial Real Estate en cualquier momento.