Un término anticuado para el proceso de comprar una propiedad en ejecución hipotecaria, comprar una casa en los escalones del juzgado es una forma de obtener un trato real sobre una casa, o de meterse en problemas reales.
El proceso de ejecución hipotecaria
La ejecución hipotecaria es en realidad un proceso de varios pasos que comienza con » pre-ejecución hipotecaria.»
Es el período de tiempo después de que la hipoteca/escritura de fideicomiso entra en mora por primera vez.
En ese momento, el prestamista comienza el proceso legal que inicia la ejecución hipotecaria de la propiedad.
Esto incluye presentar los documentos legales necesarios y presentar un aviso de intención ante el tribunal.
El prestamista también debe publicar un anuncio de la ejecución hipotecaria inminente en el periódico local (bajo avisos legales), generalmente por un período de tiempo específico.
Si está interesado en una propiedad, esto le dará tiempo para investigar sobre ella. Una vez que el período de espera ha terminado, el proceso puede moverse muy rápidamente!
Una vez que se hayan completado los pasos legalmente requeridos, el prestamista puede poner la propiedad a la venta en una subasta pública. La duración de ese proceso depende de las leyes de cada estado.
The Courthouse Steps
Las subastas tienen lugar en el juzgado del condado en el que se encuentra la propiedad embargada. Ocurre en días específicos de cada mes. Las subastas no siempre están bien atendidas, y podrías encontrarte a ti mismo como el único allí. Si ese es el caso, podría significar que la propiedad no es ampliamente vista como una ganga (por precio o condición) y tendrá que tener cuidado.
El prestamista puede especificar un «precio de reserva», que es el mínimo que aceptará para transferir la propiedad. Esto cubrirá la exposición del prestamista en la propiedad o al menos la minimizará si es probable que la propiedad se venda por debajo del monto del préstamo pendiente.
La ley estatal puede prever que las ofertas comiencen antes de la subasta para dar a los compradores de vivienda por primera vez la oportunidad de pujar por la propiedad. Si su oferta es aceptada por el prestamista, la subasta se cancelará.
Las pujas se pueden escribir o llamar.
Debe venir con fondos certificados u otros medios de pago especificados por el tribunal el día de la subasta y estar listo para completar la compra de inmediato. A diferencia de las transacciones de bienes raíces regulares, no hay un período de depósito en garantía entre el momento en que firma una oferta y cierra la venta.
Si la propiedad no recibe ofertas, el prestamista la recuperará. Luego se clasifica como» REO», o bienes raíces propiedad del prestamista que el prestamista venderá en una fecha posterior.
El proceso específico varía de un estado a otro, por lo que es mejor que compruebe los procedimientos y requisitos específicos de fuentes locales de confianza.
Riesgos de la propiedad de ejecución hipotecaria
Desde el punto de vista del comprador, la ejecución hipotecaria es bastante simple y tiene potencial para grandes recompensas. Pero hay riesgos que debe tener en cuenta.
Guerras de ofertas
¡Las subastas pueden crear guerras de ofertas! Si eso sucede, es posible que el precio se pueda subir al precio de mercado real o incluso por encima. Uno o más postores que desean comprar la propiedad como residencia personal pueden estar bloqueados en la propiedad y no demasiado preocupados por el valor de reventa.
Conozca el valor de mercado de la propiedad, ajuste por condiciones y ganancias anticipadas, y nunca haga una oferta superior a su precio máximo predeterminado.
Condición de la propiedad
Un problema inherente con las ejecuciones hipotecarias es que generalmente no podrá hacer una inspección de la casa. Los ocupantes tienden a permanecer en propiedades embargadas hasta (y después) el último minuto, y no lo dejarán entrar para inspeccionar. Además, la propiedad podría tener problemas estructurales importantes que serán su problema después de comprar la casa. ¡Comprarás sin ser visto!
Haga una inspección desde un vehículo y mire de cerca el exterior y la propiedad en sí en busca de pistas. Si es un accidente por fuera, probablemente esté por dentro. Los propietarios embargados a veces destruyen la casa intencionalmente.
Emisiones de título
Nunca asuma que la hipoteca es el único gravamen sobre una propiedad. Si la casa está en ejecución hipotecaria, probablemente también haya otros gravámenes.
Solicite una búsqueda de título en cualquier propiedad que le interese seriamente de esa manera sabrá en qué se va a meter.
Propietarios anteriores Que no se van
Los propietarios anteriores de la casa no pueden salir después de comprar su casa. Puede que necesite utilizar una acción legal para que se las quite, a su propio costo.
Como alternativa, puje solo por propiedades que se sabe que están desocupadas, o esté listo para ofrecer un incentivo en efectivo para que los propietarios anteriores se vayan.
Problemas de financiamiento
Los prestamistas hipotecarios tienen estándares que generalmente no encajan bien con las propiedades de ejecución hipotecaria. Cuando compra una ejecución hipotecaria, la toma como está; el prestamista generalmente querrá que se reparen ciertos artículos, y eso no va a suceder. Los prestamistas también se preocuparán si usted está comprando la casa para inversión, o peor aún, para obtener ganancias rápidamente.
Comprar ejecuciones hipotecarias probablemente no funcionará si necesita obtener una hipoteca. Pague en efectivo o asóciese con personas que puedan hacerlo.
Problemas posteriores a la ejecución hipotecaria
Algunos estados permiten un período de espera después de una subasta, durante el cual el propietario anterior puede volver a comprar la propiedad si puede igualar la oferta más alta. Si vive en uno de estos estados, podría ganar la oferta y aún no obtener la casa.
Comprar ejecuciones hipotecarias puede ser enormemente rentable. Pero como puede ver, el potencial de pagar de más por la propiedad, enfrentar costos de reparación importantes o enredarse en problemas legales es real. Proceda con precaución!