En la inversión inmobiliaria o durante los gastos operativos de la empresa, la medición y estimación de costos es la prioridad principal de un capitalista. El plan de compra de propiedades requiere un buen análisis financiero. Para medir estos gastos se utiliza un enfoque eficaz que se conoce como ratio de gastos de explotación. En este artículo, obtendrá una visión más detallada del significado de la relación de gastos operativos, la importancia, cómo calcular la relación de gastos operativos y sus limitaciones.

¿Cuál es la Relación de Gastos Operativos?

La relación de gastos de operación (REA) también denominada relación de costos de operación es una evaluación del costo de operar una propiedad en comparación con los ingresos aportados por la propiedad. Los REA se utilizan principalmente para comparar el costo de propiedades relacionadas.

Permite al propietario realizar una verificación de la realidad con respecto a sus propias operaciones, para analizar si sus ratios de operación son compatibles con otras propiedades en el sector inmobiliario local. Solo los costos de distribución y administración están incluidos en los REA, no implican impuestos ni gastos financieros.

Importante de la Relación de Gastos de Operación

Los gastos de operación son el precio correlacionado con la ejecución de una operación importante corporativa de forma regular. Por lo tanto, cuando los gastos corporativos son mínimos, es más beneficioso para la empresa. La dirección de la empresa puede tomar algunas medidas para reducir los costos.

El factor más importante incluido en la relación de gastos operativos es ser el mejor indicador del nivel de efectividad de la administración de propiedades. Refleja el porcentaje de ingresos de la propiedad que se utiliza en el pago de los gastos de mantenimiento y funcionamiento. En el análisis de propiedades comerciales, proporciona una gran visión a los inversores para tomar las decisiones de inversión correctas.

Las relaciones se utilizan en bienes raíces para comparar las propiedades. Es un método eficiente para que los inversores inmobiliarios comparen gastos como impuestos, ingresos brutos, mantenimiento de reparaciones &, honorarios de contabilidad, honorarios de abogados, publicidad, servicios públicos y seguros, etc. La participación de vacantes en REA ayuda a mejorar la administración de la propiedad. Las propiedades de REA más bajas son más rentables para los capitalistas que representa la propiedad administrada por expertos.

Además, la relación de gastos operativos ayuda a indicar posibles problemas que pueden ocurrir, por ejemplo, facturas de servicios públicos que mejoran la sostenibilidad, por lo que los inversores pueden resolver este problema más rápidamente & asegurar el nivel de rentabilidad. Un inversor inmobiliario debe analizar los servicios públicos, los ingresos de explotación y los cargos de mantenimiento que pueden disuadirlo de comprar una propiedad específica. El conocimiento de los REA permite al empresario o a las entidades comerciales desarrollar una evaluación proforma de los gastos e ingresos futuros para la nueva empresa.

Relación de gastos de explotación VS Relación de Explotación

La relación de gastos de explotación es un método de relación financiera para cuantificar el gasto de operar una propiedad en comparación con los ingresos aportados. Es la técnica más popular utilizada en la industria de bienes raíces. REA es el gasto relacionado con el mantenimiento y la operación de la propiedad.

La relación de operación se refiere a un método que representa la eficiencia de gestión de la empresa al comparar el gasto operativo total de la empresa (OPEX) con las ventas netas. La relación de operación indica cuán eficiente es la gestión de la empresa a un costo de control durante la generación de ventas e ingresos.

Una relación operativa decreciente es una señal más positiva para las empresas. Se calcula OR = Gasto Operativo + Costo de Venta de Bienes / Ventas Netas. Es una técnica excelente para evaluar un nivel firme de eficiencia y rendimiento. La única desventaja de OR es que no implica la deuda.

¿Cómo Calcular la Relación de Gastos Operativos?

Financial world se basa en varias herramientas para calcular los gastos; la relación de gastos operativos (REA) es una de las técnicas eficientes preferidas por los expertos financieros. Es simple y fácil calcular la relación de gastos de operación. Se mide dividiendo todos los gastos de explotación restando la depreciación por los ingresos de explotación.

La fórmula de ratio de gastos operativos es como;

REA = (Gasto operativo total – Depreciación) / Ingresos brutos

Para evaluar el REA de una propiedad, primero debe conocer el costo operativo. Esto implica todos los costos y tarifas experimentados como el gasto normal de realizar negocios. A continuación, determine el gasto de depreciación, el cálculo de la depreciación puede variar según el método contable aplicado.

La medición de REA durante varios años ayudaría al capitalista a notar las tendencias de los gastos de operación de las propiedades en el mercado. Si los cargos de una propiedad aumentan anualmente a una tasa más alta que los ingresos, los gastos de operación también aumentan anualmente. Por lo tanto, es posible que la parte inversora pierda más capital cuanto más tiempo se aferre a la propiedad.

Ejemplo y análisis

Consideremos que un capitalista A posee un piso con varias habitaciones y obtiene net 85,000 netos mensuales. Los expresos de operación mensuales, como los impuestos, los servicios públicos y la hipoteca que paga el inversionista, son de 4 40,000. La depreciación de la propiedad de 7 75,000 también se espera este año.

Por lo tanto, podemos calcular la relación de gastos operativos anuales de la siguiente manera:

REA = (Gasto operativo total – Depreciación) / Ingreso Bruto

Ratio de gasto operativo = / 85,000 x 12

La respuesta sería del 39%, lo que concluye que el gasto operativo consume aproximadamente un tercio de los ingresos producidos por esta propiedad.

Limitación de la relación de gastos operativos

El REA general es beneficioso para las empresas y los inversores inmobiliarios, pero tiene tres inconvenientes para los inversores inmobiliarios.

1. El valor de mercado de la propiedad no está incluido en ella, en el momento de la venta & la compra el inversor no conoce el valor relativo de la propiedad. Solo muestra la eficiencia de las operaciones en curso. Por lo tanto, la relación de gastos operativos debe utilizarse con concurrencia con algo como la tasa de capitalización al estimar una inversión inmobiliaria.
2. La segunda limitación es que la depreciación se puede medir de múltiples maneras; la relación de gastos operativos se puede jugar utilizando un procedimiento más beneficioso de contabilización de la depreciación.
3. Un porcentaje más alto de relación de gastos operativos es desfavorable para la rentabilidad del inversor.

Conclusión

El ratio de gastos de explotación (REA) es el porcentaje entre el coste de explotación & ingresos netos potenciales. Es una de las mejores herramientas financieras para comparar los gastos de propiedad analógica. Los REA ayudan a evaluar el costo operativo en el negocio y, lo que es más importante, en el sector inmobiliario. Con el fin de construir proforma de medición de REA de varios años, identificar las tendencias en los gastos operativos comparados con los ingresos,