Inversor inmobiliario, Fundador / CEO de TurboTenant: marketing de alquileres, selección de inquilinos, solicitudes de alquiler, pagos de alquiler y más.

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Invertir en bienes raíces, y más específicamente en propiedades de alquiler, puede ser una de las inversiones más lucrativas y seguras que las personas pueden hacer. Con una apreciación a largo plazo, un flujo de efectivo mensual y ventajas fiscales, poseer y operar propiedades de alquiler aumentará su patrimonio para que pueda ahorrar para la jubilación, eventos de la vida o por otras razones. Puede parecer intimidante saber por dónde empezar, pero la inversión en propiedades de alquiler es para todos, sin importar su edad o experiencia.

Compré mi primera propiedad cuando tenía 19 años y descubrí que la parte más difícil de comenzar era encontrar la propiedad correcta y saber si la inversión finalmente daría sus frutos. Desglosemos los conceptos básicos de la inversión en propiedades de alquiler y, lo más importante, cómo calcular el retorno de la inversión (ROI) de una propiedad.

Tipos de Propiedades Para Invertir En

Para aquellos que recién se inician en la inversión inmobiliaria, las propiedades de alquiler pueden ser casas unifamiliares, complejos de apartamentos, casas adosadas, dúplex, edificios de apartamentos multifamiliares y más. La principal ventaja de poseer y alquilar una propiedad es el flujo de efectivo mensual de los pagos de alquiler, muchos argumentan que es una de las inversiones más seguras que puede hacer. Otra ventaja es que los propietarios pueden decidir si desean un alquiler a largo plazo o a corto plazo, los cuales tienen diferentes pros y contras dependiendo de sus objetivos como inversor.

Además, es importante conocer su presupuesto y estrategia de inversión al comenzar su viaje de propietario para poder calcular el ROI correctamente, por ejemplo, considere si desea renovar la propiedad o si necesitará amueblarla completamente si se trata de un alquiler de vacaciones.

Lo que Necesita Para Calcular El ROI

Ahora, ha encontrado una propiedad potencial que cree que sería el alquiler perfecto, ¿cómo sabe si es una buena inversión? Ahí es donde entra en juego el cálculo del ROI. El ROI mide la rentabilidad de una inversión, o en otros términos, mide el posible retorno en relación con el costo de la propiedad de alquiler.

Estos son los conceptos básicos de lo que necesitará para calcular el ROI:

* Detalles de la propiedad: Esto incluye el valor de la propiedad, los costos de reparación de la propiedad, los pies cuadrados y el número de habitaciones.

* Detalles de la hipoteca: Estos serían los términos del préstamo, el pago inicial, los costos de cierre y la tasa de interés.

* Detalles de los ingresos por alquiler: Calcule cuál sería el ingreso mensual por alquiler, otros ingresos mensuales y el porcentaje de tasa de vacantes prevista.

* Gastos mensuales de alquiler: Necesita saber cuáles serán sus gastos mensuales de mantenimiento, reparaciones mensuales, servicios públicos mensuales, cuotas/cuotas mensuales y administración de propiedades.

* Gastos anuales de alquiler: Estos serán los impuestos anuales a la propiedad y el costo anual del seguro.

Conocer todos estos detalles sobre una propiedad de alquiler potencial le ayudará a decidir si será una buena inversión que se alinee con sus objetivos de inversión.

Cómo calcular el ROI

Una vez que haya reunido toda la información importante sobre una propiedad y esté listo para calcular el ROI, a continuación se muestran algunas de las cifras importantes que necesitará calcular. También puede usar una calculadora de propiedades de alquiler para ayudarlo a calcular el ROI.

• Resultado Neto de Explotación (NOI): El resultado neto de explotación o NOI representa lo rentable que es su inversión. Se puede calcular restando el ingreso bruto menos sus gastos de operación de la propiedad.

• Tasa de capitalización: Esto también se conoce como tasa de capitalización, que le ayuda a obtener información rápidamente para comparar oportunidades de inversión de alquiler. Representa la tasa de su retorno y se puede calcular dividiendo su NOI por el precio de la propiedad.

• Devolución de dinero en efectivo: Esto representa el retorno que se espera de lo que invierte en el alquiler. Para averiguar cuál es este número, puede dividir el flujo de efectivo anual después de impuestos por lo que pagó para comprar la propiedad.

• Multiplicador de Alquiler Bruto Anual: Esto también se conoce como GRM y ayuda a medir el valor de la inversión de alquiler. Por ejemplo, puede ayudarlo a ver si el precio de venta es razonable. Para calcular el GRM, divida el precio total de venta por el alquiler bruto anual.

• Flujo de caja anual: El flujo de caja anual se calcula por el resultado neto de explotación menos la deuda. Esto es cuánto se beneficiará (o perderá) de su alquiler anualmente después de que todos los gastos y pagos de la hipoteca estén cubiertos.

Un buen ROI para una propiedad de alquiler suele ser superior al 10%, pero del 5% al 10% también es un rango aceptable. Recuerde, no hay una respuesta correcta o incorrecta cuando se trata de calcular el ROI. Los diferentes inversores asumen diferentes niveles de riesgo, por lo que conocer su presupuesto y analizar el rendimiento potencial es imperativo.

A veces, una propiedad puede verse genial y parecer un alquiler ideal, pero puede tener tarifas y gastos ocultos en los que no había pensado, por eso analizar su rendimiento cada vez que invierte en bienes raíces es una buena idea. Al comenzar su viaje de propietario, tenga en cuenta la rentabilidad de una propiedad, así como su estrategia de inversión, y debería ver un retorno de la inversión positivo de su cartera de alquileres.

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