A medida que todos tratamos de navegar a través de esta pandemia, las empresas de todos los tamaños están luchando de todas las maneras imaginables. No solo se enfrentan a la perspectiva de tener que dejar ir a empleados valiosos, sino que entienden que la perspectiva de continuar las operaciones disminuye cada día que continúa el cierre relacionado con la pandemia. Aquellos negocios que aún no han fracasado, están viviendo al límite buscando formas de sobrevivir los próximos meses. Algunos son negocios incipientes, algunos han existido durante décadas y otros solo están alcanzando su marca y se están volviendo rentables después de años de dedicación. Lo que todos tienen en común ahora es el cierre virtual de sus mercados y la pérdida de ingresos. Desafortunadamente, sin ingresos, los propietarios de negocios no pueden pagarse a sí mismos, lo que a su vez hace que sea difícil, si no imposible, satisfacer sus necesidades económicas personales. Además, hay importantes desembolsos comerciales que no pueden simplemente suspenderse. Los seguros, los arrendamientos de equipo, los pagos de préstamos comerciales, el alquiler y otros gastos mensuales similares son obligaciones contractuales que no se pueden ignorar. Muchos serán necesariamente conducidos a la bancarrota. En general, la obligación contractual más importante de las pequeñas y medianas empresas es su arrendamiento comercial.
En el Bufete de Abogados Donald R. Oder, negociamos regularmente con inquilinos y propietarios con respecto a la terminación anticipada de contratos de arrendamiento comerciales. Estas negociaciones son extremadamente fluidas, y si bien terminar un arrendamiento comercial antes de tiempo no es indoloro, generalmente se llega a un compromiso razonable. A medida que la pandemia actual continúa plagando a nuestra sociedad, la forma en que los propietarios ven las terminaciones tempranas se vuelve aún más fluida a medida que los propietarios comienzan a anticipar una avalancha de pagos atrasados y abandonos de arrendamientos.
¿Cuáles Son Sus Opciones?
La Moratoria actual: Preliminarmente, es importante que no confíe en la moratoria actual sobre desalojos (y el cierre virtual completo de los tribunales de California). Si bien su propietario no puede seguir adelante con ninguna acción de retención ilegal (desalojos), usted seguirá adeudando alquiler y cuando se levante la moratoria, muchos propietarios pasarán directamente al proceso de desalojo.
Continúe en su contrato de arrendamiento: Si cree que su negocio puede capear la tormenta pero puede llegar tarde a algunas de sus obligaciones (incluido el alquiler), entonces es mejor simplemente comunicarse con su propietario y tener una conversación. En estos tiempos extraordinarios, el propietario debe estar dispuesto a trabajar con usted.
Dejar de Pagar el Alquiler y / o Abandonar el Local: Si es evidente que ya no puede continuar las operaciones bajo ninguna circunstancia, simplemente podría dejar de pagar el alquiler y/o abandonar el local. Esta opción no se recomienda (excepto tal vez donde la bancarrota es una posibilidad, e incluso entonces, tendrá que consultar con un abogado de bancarrota antes de actuar). Si deja de pagar el alquiler, es casi seguro que el propietario buscará la primera oportunidad disponible para comenzar el proceso de desalojo. Si abandona el local, el propietario presentará una demanda por daños y perjuicios por separado (alquiler vencido, alquiler futuro, recuperación de alquiler gratuito e incentivos para inquilinos, honorarios de abogados y otros costos legales, etc.).). De cualquier manera, se verá obligado a participar en un litigio costoso o ignorar la demanda por completo, lo que le permitirá a su propietario obtener un fallo por incumplimiento. En caso de fallo por incumplimiento, además de un golpe significativo a su crédito, el propietario buscará embargar su salario, cobrar sus cuentas bancarias y colocar gravámenes sobre su propiedad. Si tiene un negocio en funcionamiento, se puede obtener un grifo de caja que le permite al Sheriff tomar efectivo directamente de su caja registradora. Por supuesto, esto puede importar poco si se enfrenta a una bancarrota eminente. Si no, un litigio costoso y/o un fallo en su contra no es una opción agradable.
Negociar un Acuerdo de Rescisión Anticipada del Contrato de Arrendamiento: Si es evidente que ya no puede continuar las operaciones bajo ninguna circunstancia, la mejor opción es tratar de negociar la rescisión anticipada de su contrato de arrendamiento. Si bien el desenlace clínico rara vez es indoloro, generalmente es la mejor manera de detener el sangrado. Si opta por esta ruta, es importante evitar la institución de procedimientos legales en su contra y/o el abandono de las instalaciones. Su posición de negociación se verá reducida en estas circunstancias.
Comenzamos analizando las negociaciones pre-pandémicas. Los propietarios están más interesados en estar completos. Desean reducir sus daños a cero y esperan que los inquilinos absorban todas las pérdidas (como lo exige la mayoría de los arrendamientos comerciales). Esto significa recuperar todos los alquileres vencidos, todos los incentivos para inquilinos, alquileres futuros, honorarios de abogados, honorarios de corredores y costos legales. Los inquilinos, por otro lado, quieren, y a menudo necesitan, pagar lo menos posible. En la mayoría de los casos, los propietarios e inquilinos pueden comprometerse. A menudo, los propietarios se dan cuenta de que un inquilino está en sus últimas etapas y los esfuerzos continuos de recolección pueden ser infructuosos. Cuando está claro que un inquilino tiene recursos limitados, a veces es más práctico llegar a un acuerdo, incluso si eso significa aceptar un plan de pago.
En prácticamente todas las negociaciones, la preocupación primordial es el alquiler futuro. Los propietarios requieren alquiler futuro para asegurarse de que no haya una brecha en el alquiler entre la terminación del inquilino existente y el inicio de un nuevo arrendamiento. El debate gira en torno al tiempo esperado que se necesita para obtener un nuevo alquiler. Los propietarios quieren tanto alquiler futuro como sea posible para cubrir la incertidumbre asociada con llenar el espacio. Los inquilinos argumentan lo contrario. El alquiler futuro es casi siempre el componente más grande de cualquier pago por terminación de arrendamiento. Hay una serie de otros problemas en juego relacionados con los costos asociados con la búsqueda de un nuevo inquilino y la recuperación de los subsidios gratuitos de alquiler y mejora de inquilinos que están más allá del alcance de este artículo. Sin embargo, lo que antecede establece el marco a partir del cual se llevan a cabo las negociaciones.
Analizando esto en el contexto de las actuales crisis pandémicas, lo único seguro es que los problemas que enfrentan los inquilinos y los propietarios por igual no tienen precedentes. Es difícil saber cómo reaccionarán los propietarios a la crisis. Muchos propietarios (incluidos los propietarios de mamá y papá) dependen de los ingresos de sus propiedades comerciales como su única fuente de ingresos. Esta crisis los afectará tan profundamente como afecta a los inquilinos. Los propietarios corporativos buscarán formas de minimizar el daño que se avecina. De cualquier manera, le parece a este escritor que todos los propietarios están seguros de entender los tiempos extraordinarios en que estamos y todos los propietarios ajustarán sus tácticas de negociación en consecuencia. Minimizar las pérdidas en este clima puede significar dar el alquiler gratuito al inquilino o aceptar compartir la carga reduciendo el alquiler por un período de tiempo. Después de todo, reemplazar a los inquilinos durante la pandemia puede resultar imposible y con una recesión pendiente, es probable que las expectativas para el futuro no sean optimistas.
El tiempo es esencial: No pasará mucho tiempo antes de que los propietarios se inunden con solicitudes de alquiler gratuito, reducciones de alquiler y solicitudes de terminación anticipada del contrato de arrendamiento. Una vez que eso comience, la disposición de los propietarios a cooperar con los inquilinos puede cambiar drásticamente a medida que se den cuenta de lo mal que la pandemia está afectando a sus inquilinos. Idealmente, los inquilinos (que están seguros de que no podrán continuar) alcanzarán un acuerdo de terminación anticipada del arrendamiento con su propietario antes de este ataque. Los propietarios todavía están lidiando con la pandemia de coronavirus y hay un momento único en el tiempo en el que prácticamente todas las personas en el planeta entienden que todos necesitamos trabajar juntos para encontrar soluciones razonables a los problemas relacionados con la pandemia. Nuestra esperanza como sociedad es que esta mentalidad continúe a medida que disminuya la pandemia. Sin embargo, en este momento, sigue habiendo una incertidumbre considerable y actuar con rapidez parece ser el curso de acción más seguro.
Durante este tiempo extraordinario, La Oficina Legal de Donald R. Oder representará a todos los inquilinos comerciales que buscan la terminación anticipada del contrato de arrendamiento (o la modificación del contrato de arrendamiento) por un cargo fijo con descuento único. El Sr. Oder negociará en su nombre para la resolución de todos los problemas pendientes con su propietario, incluida la redacción y negociación de un acuerdo final de terminación anticipada del arrendamiento.
No dude en ponerse en contacto con el abogado de San Diego Donald R. Oder directamente al 619-888-1346 en cualquier momento. La consulta inicial es gratuita.