Comprar varias propiedades es una excelente manera de aumentar rápidamente su patrimonio neto y lograr la libertad financiera. Sin embargo, muy pocos australianos se extienden más allá de poseer solo 1-2 propiedades.

En este artículo voy a revelar 10 secretos que le ayudarán a comprar múltiples propiedades y a hacer crecer significativamente su cartera de inversiones.

La Mayoría De Los Australianos Utilizan La Estrategia De Inversión Equivocada

La mayoría de los australianos no compran más de 1-2 propiedades, no porque no ganen suficiente dinero, sino porque no compran las propiedades correctamente y no usan la estrategia de inversión correcta.

La mayoría de las personas simplemente compran una propiedad porque está en su área local y se enamoran de ella. No piensan en el flujo de caja o el crecimiento futuro de la propiedad.

Si desea comprar varias propiedades de inversión, debe vivir y respirar la siguiente declaración

Gana dinero cuando compra, no cuando vende

La mayoría de los inversores creen que la única manera de ganar dinero en una propiedad es cuando la vende. Pero los mejores inversores entienden que si gana dinero cuando compra, puede acelerar el crecimiento de su cartera.

10 Secretos para Comprar Múltiples Propiedades

Entonces, ¿cómo aceleramos el crecimiento de nuestra cartera de bienes raíces y qué secretos necesitamos saber para poseer con éxito propiedades de inversión múltiple?

Descargo de responsabilidad: Esta información no debe considerarse asesoramiento financiero. Siempre consulte a un profesional antes de tomar cualquier decisión financiera.

Comprar Propiedades Por Debajo Del Valor de Mercado

Esto es CLAVE si desea comprar varias propiedades rápidamente. En este video, el inversor inmobiliario y entrenador Nathan Birch le enseña que si desea hacer crecer su cartera rápidamente, es imperativo que compre propiedades por debajo del valor de mercado.

Al comprar por debajo del valor de mercado, puede revalorizar su propiedad y acceder rápidamente al capital de esa propiedad que se puede usar para el pago inicial de una segunda propiedad.

Comprar propiedades por debajo del valor de mercado no es fácil. Necesita tomarse su tiempo y hacer su propiedad de investigación. A menudo, también necesita una herramienta avanzada de búsqueda de propiedades, como RipeHouse (prueba gratuita) o Real Estate Investar, para poder identificar qué propiedades están por debajo del valor de mercado con las que puede obtener una oferta.

Aumente la Equidad A Través De Renovaciones Cosméticas

La clave para comprar múltiples propiedades rápidamente es acceder al capital que tiene en la propiedad. Esto se puede hacer a través de la compra de propiedades por debajo del valor de mercado (véase el punto #1) o se puede hacer aumentando el valor de una propiedad a través de renovaciones cosméticas.

Las renovaciones cosméticas son renovaciones no estructurales, como pintar, mejorar la cocina y el baño o ajardinar el patio.

La idea es tomar una propiedad que necesita un poco de TLC (y un precio acorde) y al agregar capital de sudor y hacer una renovación, puede aumentar el valor de la casa por encima de la cantidad que invierte en las renovaciones.

A continuación, obtiene la propiedad revalorizada y accede al capital de la misma para usarla como depósito en su próxima propiedad.

No Dejes de Guardar

Muchos australianos trabajan duro para salvar su primer depósito de vivienda o inversión (20 consejos para guardar su depósito) y luego, una vez que compran esa propiedad, dejan de ahorrar.

Si desea comprar varias propiedades de inversión, debe continuar ahorrando hacia ese objetivo. No confíe únicamente en el crecimiento de sus propiedades existentes, porque si no crecen, usted tampoco puede hacerlo.

Al continuar ahorrando, podrá hacer crecer su cartera (casi) independientemente del rendimiento de sus propiedades de inversión existentes.

Cree y Reinvierta un Flujo de Caja positivo

Si cada propiedad que posee le cuesta 5 500 / mes de su propio dinero solo para mantenerla a flote, obtendrá un máximo bastante rápido. Pero el flujo de caja positivo funciona de manera diferente al engranaje negativo y, en su lugar, pone dinero en su bolsillo.

Los inversores inmobiliarios profesionales entienden esto e invierten en propiedades con flujo de caja positivo o neutro.

Esto significa que el ingreso que la propiedad está generando del alquiler cubre todos los gastos de la inversión y de usted y luego es libre de continuar ahorrando su depósito.

Cada vez que accede a la equidad, sus gastos aumentan (porque los pagos de su hipoteca aumentan), por lo que el flujo de efectivo positivo le brinda un colchón de ingresos para ayudar y pagar esos préstamos de equidad adicionales que tomará. Además, el flujo de caja positivo se puede usar para ahorrar otro depósito.

Tiene Formas de Escanear Rápidamente el Mercado

Ser capaz de escanear rápida y fácilmente el mercado para encontrar grandes inversiones es importante si va a comprar propiedades de manera consistente.

Los sitios de búsqueda básicos simplemente no le permiten ser lo suficientemente específico y pasará horas mirando y analizando cientos o propiedades para encontrar una adecuada.

Como es probable que su tiempo sea extremadamente limitado, las herramientas de búsqueda de propiedades lo ayudarán a localizar las mejores inversiones de manera más rápida y fácil para que pueda continuar «ganando dinero cuando compre».

Sugiero las siguientes herramientas (enlaces de afiliados):

Ripe House – La mejor herramienta para investigar áreas y comprender si el área (o la calle) en la que se encuentra una propiedad va a generar crecimiento y ser una buena inversión para usted

Real Estate Invertir – La herramienta de búsqueda específica de propiedades más poderosa disponible. Esta herramienta le permite buscar en los listados de propiedades palabras clave que se identifiquen con su estrategia de inversión. Esto significa que puede reducir las búsquedas a propiedades por debajo del valor de mercado o propiedades de flujo de caja positivo muy rápidamente.

Diversifique Su Cartera

Si confía en el crecimiento de capital para financiar su compra de más propiedades de inversión, a menudo tiene sentido diversificar su cartera.

Seguro que si tiene 5 propiedades en un suburbio y cada año que ese suburbio suba de valor, estará bien, pero las posibilidades de que eso suceda son muy escasas.

Lo más probable es que los diferentes suburbios aumenten de valor o permanezcan estancados en diferentes momentos.

Si todas sus propiedades están en un suburbio y ese suburbio no crece en valor durante 3 años, no tendrá ningún capital para invertir en esos 3 años.

Pero si tiene 5 propiedades en 5 suburbios diferentes, es probable que al menos una de esas propiedades aumente de valor cada año. Lo que le permite ampliar continuamente su cartera de inversiones.

Vender propiedades Que Ya No rinden

Steve McKnight, autor de the best seller 0-130 properties in 3.5 years, discute abiertamente el hecho de que vende felizmente propiedades que no rinden para comprar propiedades que le traerán un mayor rendimiento.

Si tiene una propiedad que ha subido de valor y, como resultado, el rendimiento de alquiler ha disminuido, considerará vender esa propiedad para reinvertir en una propiedad que va a generar un mayor rendimiento de alquiler.

No se limite a aferrarse a propiedades que son malas inversiones y que seguirán siendo malas inversiones durante muchos años y no lo piense dos veces. Considere vender, acceder al capital y usarlo para invertir en algo que le traerá un retorno positivo.

Revaloriza tus propiedades

Revaloriza y revaloriza tus propiedades a menudo, especialmente si han subido de valor. Al revalorizar sus propiedades de forma regular, puede acceder a cualquier capital que haya obtenido a través del crecimiento de capital.

Si no revaloriza sus propiedades, el banco asumirá continuamente que vale la misma cantidad y, por lo tanto, no extenderá sus privilegios de préstamo.

NOTA: La mayoría de los prestamistas no le permitirán revaluar su propiedad si ya ha realizado una tasación hace menos de 12 meses. Sin embargo, hay algunos prestamistas que lo harán (por ejemplo. La mayoría de los 4 grandes bancos). Así que considere esto antes de decidir con qué prestamista ir.

Más información sobre tasaciones de propiedades:

Cuánto cuesta una tasación

Es una tasación de propiedades deducible de impuestos

La garantía cruzada es cuando un préstamo está garantizado por múltiples propiedades en su cartera.

La mayoría de los prestamistas hacen esto automáticamente, por lo que debe tener cuidado.

Digamos que posee dos propiedades y ambas fueron compradas por $200,000.

La propiedad 1 aumenta en un valor de 5 50,000. En la mayoría de los casos, podría obtener un préstamo de capital por $40,000 (80%), pero digamos que el valor de la propiedad #2 ha bajado en 5 50,000.

Si estas propiedades tienen garantías cruzadas, no podrá acceder a ningún patrimonio, ya que el valor total de la cartera sigue siendo el mismo. Sin embargo, si cada préstamo está garantizado por separado, es posible que aún pueda acceder al capital de la propiedad #1 de crecimiento de 5 50,000 recibida.

Use préstamos de solo interés

Los préstamos de solo interés son una excelente manera de reducir sus gastos semanales/mensuales y liberar flujo de efectivo para poder atender más préstamos y comprar más propiedades.

Los préstamos de capital e interés tienen gastos mensuales más grandes, ya que está pagando más que la tasa de interés. Esto significa que necesita encontrar más dinero cada mes para poder pagar estos préstamos.

Esto tiene que salir del alquiler o tiene que salir de su propio bolsillo. Es probable que este costo adicional limite la rapidez con la que puede ahorrar depósitos futuros, así como la cantidad de préstamos que puede pagar.

Al ir solo por intereses, usted se da la mejor oportunidad de expandirse a nuevas propiedades debido a los menores costos de hipoteca en curso.

Más tarde puede cambiar al capital y los intereses una vez que haya decidido que ha comprado suficientes propiedades y desea comenzar a pagar alguna deuda.

Gestione Activamente Su Cartera

La mayoría de los australianos adoptan un enfoque de «establecer y olvidar» para sus inversiones. Lo hacen por su súper y también lo hacen por su cartera de propiedades.

Al hacer un seguimiento activo del rendimiento de su cartera de propiedades y buscar formas de mejorar su rendimiento, aumentará drásticamente sus posibilidades de comprar y poder pagar múltiples inversiones inmobiliarias.

No deje su trabajo diario

El objetivo para la mayoría de las personas al comprar varias propiedades es lograr la libertad financiera. Sin embargo, esto no sucede al instante y si deja su trabajo demasiado pronto, puede que le resulte difícil ampliar su cartera.

Si deja su trabajo diario antes de tiempo, perderá su flujo de ingresos estable y seguro y los prestamistas pueden negarse a prestarle porque creen que no puede pagar los reembolsos que requiere el préstamo.

Deje su trabajo diario una vez que logre la libertad financiera o una vez que se establezca con sus prestamistas para que acepten prestarle en función del rendimiento de su cartera, no debido a los ingresos de su trabajo.

Comprar varias propiedades Requiere Mucho Trabajo y Dedicación

Comprar varias propiedades no es fácil. Se necesita mucho trabajo duro y mucha dedicación. No sucederá de la noche a la mañana, y no sucederá en solo 12 meses (a menos que sea un inversionista increíble).

Pero dale tiempo y antes de que te des cuenta, te despertarás una mañana (sin tener que ir a trabajar) pensando para ti mismo «¿Cómo tuve tanta suerte?»